Soorten annuïteitenovereenkomsten – essentiële voorwaarden, verplichtingen van de partijen, de procedure voor het sluiten en beëindigen

Er worden bekende opties gebruikt om onroerend goed te verwerven: aan- en verkoop, schenking, erfenis. Er is een minder gebruikelijke manier om een ​​transactie te sluiten voor de herregistratie van onroerend goed – om een ​​huurovereenkomst te ondertekenen, op basis waarvan u de aankoopprijs in termijnen kunt betalen voor een lange periode. Zo’n overeenkomst heeft veel nuances en het is noodzakelijk om ze in detail te begrijpen..

Wat is huur?

In de vertaling heeft het woord rent vele betekenissen, het drukt de economische betekenis van het woord uit – terugkeren en geven. Het sluiten van een huurovereenkomst houdt de deelname en verplichtingen in van twee partijen:

1. Eén partij, die na ondertekening van de overeenkomst een lijfrente-ontvanger wordt, is verplicht het eigendom in eigendom van een andere persoon over te dragen.
2. De tweede partij wordt de betaler genoemd, hij ontvangt onroerend goed en is verplicht een bepaalde huurperiode te betalen of de voormalige eigenaar te behouden als compensatie voor de waarde van het onroerend goed.

Dergelijke overeenkomsten worden geregeld door het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Een lijfrentecontract heeft zijn eigen kenmerken:

1. Er vindt een eigendomsoverdracht van het onroerend goed plaats, maar de betaler heeft niet het recht om over het onroerend goed te beschikken omdat er een last op wordt opgelegd – er wordt een pandrecht opgelegd.
2. Verrekening voor verworven eigendom geschiedt in termijnen. Voor deze twee kenmerken lijkt de transactie op hypotheekleningen. Het verschil is dat zelfs burgers met een laag inkomen die niet aan de eisen van banken voldoen, hun eigendom kunnen registreren en dat nieuwe eigenaren geen rente hoeven te betalen.
3. De huurder blijft in het pand wonen, dat eigendom is geworden van de wederpartij.

Het onderwerp van de transactie wordt beschouwd als individueel gedefinieerd eigendom en kan het volgende omvatten:

• vastgoed;
• beweegbaar;
• geld;
• effecten.

Meestal wordt het lijfrentecontract opgesteld voor de aankoop van woningen. Soms is zo’n eigendomsoverdracht de enige optie:

• het verwerven van residentieel onroerend goed voor mensen met een laag inkomen;
• verbetering van de financiële toestand van alleenstaande ouderen.

Soorten lijfrentecontract

De methode voor het verkrijgen van een vergoeding voor het verworven onroerend goed wordt bepaald door de voorwaarden van het document. Er zijn huurvormen:

• in de vorm van een geldbedrag;
• in de vorm van dienstverlening;
• gecombineerd – geld storten en diensten verlenen.

De classificatie van huurovereenkomsten is gebaseerd op tekenen van verschillen in de duur van de afgesloten transacties en methoden om de waarde van het onroerend goed te compenseren. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende typen:

• permanente lijfrente;
• lijfrente;
• afhankelijk onderhoud.

Contract voor onbepaalde tijd

Dit type heeft geen beperkingen op de periode van huurbetalingen en is onbeperkt van aard. De voorwaarden van de overeenkomst kunnen voorzien in de overdracht van de rechten van de huurder aan een derde. De overeenkomst kan op voorstel van een van de partijen worden beëindigd en met wederzijds goedvinden worden de huurbetalingen vervangen door losgeld. Betalingen voor een dergelijke transactie kunnen in contanten, in gecombineerde vorm of door middel van dienstverlening worden gedaan.

Lijfrente-overeenkomst voor een appartement

De voorwaarden van deze methode om de eigenaar van het appartement te veranderen zijn onder meer:

1. Exclusief contante afwikkeling.
2. Betalingen worden maandelijks of aan het einde van het kwartaal verricht onder de voorwaarden van de overeenkomst.
3. De looptijd van het contract is beperkt tot het leven van de ontvanger, na zijn overlijden worden de huurbetalingen beëindigd.

Afhankelijk van levensonderhoudscontract

Een dergelijke annuïteitenovereenkomst is vergelijkbaar met het vorige type – het einde van de huurperiode wordt beschouwd als de dag van overlijden van de ontvanger. Er zijn kenmerken van de relaties van de partijen in dit geval – compensatie voor de waarde van onroerend goed vindt plaats door de kredietgever diensten te verlenen die hem volledig onderhoud en zorg bieden. Dit is bijvoorbeeld:

• voeding;
• kleding kopen;
• behandeling;
• appartement reparatie.

Partijen bij de huurovereenkomst

Aan zo’n deal nemen twee partijen deel:

1. Ontvanger van huur. In overleg is hij een verhuurder, zijn doel is om inkomsten te genereren. Een ontvanger van elke vorm van betaling voor onroerend goed kan een individuele of non-profitorganisatie zijn.
2. Huur betaler of huurschuldenaar. Het doel is om onroerend goed in termijnen van betaling voor een lange periode te kopen. Volgens de wet kunnen individuen en rechtspersonen optreden als betalers.

Hoe een lijfrentecontract opstellen

Een goed opgestelde lijfrentecontract is een garantie voor het veiligstellen van de eigendomsrechten van beide partijen. Partijen moeten alle nuances bieden:

1. Om de mogelijkheid van ongeldigverklaring van de transactie uit te sluiten, moet de schuldenaar ervoor zorgen dat de schuldeiser een medisch oordeel over zijn handelingsbekwaamheid ontvangt.
2. U kunt in de toekomst misverstanden tussen partijen voorkomen als u direct het tijdstip van betaling vaststelt.
3. In het geval van het sluiten van een overeenkomst over levenslang afhankelijk onderhoud, moet een gedetailleerde lijst worden opgesteld van alle diensten die worden voorgesteld als vergoeding voor onroerend goed.

Regels voor registratie

Om een ​​transactie af te sluiten, moeten de partijen de volgende acties uitvoeren:

1. De eigenaar van het onroerend goed moet documenten verzamelen voor het appartement: op het eigendomsrecht, certificaten van registratie van bewoners erin. Moet nog steeds een certificaat van kadastrale waarde van het object krijgen.
2. Alleen een schriftelijke overeenkomst wordt als legaal beschouwd. Bij een voorbeeldvoorbeeld van het document moet u contact opnemen met een advocaat: hij kan u adviseren om de ontbrekende gegevens te registreren. Nadat u de definitieve versie van de overeenkomst heeft opgesteld, moet u een notariscertificaat krijgen.
3. Een verhuurtransactie houdt vervreemding van eigendommen in, daarom is staatsregistratie daarvoor verplicht, anders wordt de overeenkomst ongeldig verklaard.

Voorbeeldcontract

Een huurovereenkomst is geen wettelijk goedgekeurd document. Het is samengesteld in een willekeurige vorm en bevat:

• paspoortgegevens van de huurder en huurder;
• gegevens over het onderwerp van de overeenkomst – eigendom en de waarde ervan;
• transactieduur en betalingswijze voor onroerend goed;
• er kan worden voorzien in het recht om van de schuldenaar te kopen of het recht van de schuldeiser of schuldenaar aan de erfgenaam over te dragen.

Hoe krijg je een huur voor het leven

Kenmerkend voor dit type transactie is dat de huurder na afsluiting in zijn voormalige pand blijft wonen. Een appartement onder een lijfrentecontract wordt eigendom van de huurder, maar hij heeft niet het recht om erin te wonen en over het onroerend goed te beschikken zonder de toestemming van de vorige eigenaar. De gedecoreerde huur van een appartement met een levenslange woning houdt in dat de huurder het recht krijgt om over het appartement te beschikken na:

• overlijden van huurder;
• aflossing, indien hierin is voorzien bij de voorwaarden van de overeenkomst of de schuldenaar de schuldeiser drie maanden voor de betaling van zijn wens in kennis heeft gesteld.

Essentiële voorwaarden van het lijfrentecontract

Verplichte voorwaarden, zonder welke het onmogelijk is om een ​​document op te stellen en het wordt onwettig verklaard, zijn:

• partijen bij de transactie – huurder en huurder;
• onderwerp van overeenkomst – roerende of onroerende goederen en de kenmerken ervan;
• bepaling van het soort contract en betalingsvorm;
• verplichtingen van de schuldenaar om een ​​vergoeding te betalen voor de goederen van de schuldeiser.

Het bedrag van de huurbetalingen

Alvorens een transactie te sluiten, moeten de partijen het bedrag van de vergoeding voor het verworven onroerend goed bepalen. De wetgeving voorziet in regulering van de omvang van betalingen en hun verplichte indexering. Houd er rekening mee dat:

• het bedrag van de huurbetalingen per maand mag niet lager zijn dan het minimumloon voor lijfrente;
• de ondergrens van de kosten van diensten per maand in geld is beperkt door de omvang van twee minimumlonen voor levenslang afhankelijk onderhoud.

Contractduur

De deal heeft een langlopend karakter van het huurcontract. De relatie tussen de huurder en de betaler kan volgens de wet pas worden beëindigd na het overlijden van de voormalige eigenaar in geval van lijfrente of levensonderhoud. Met constante huurbetalingen zijn eeuwigdurende betalingen.

Manieren om de rechten van de huurontvanger te waarborgen

Om aan de verplichting van de schuldenaar jegens de schuldeiser te voldoen, voorziet de wetgeving in manieren om de nieuwe eigenaar van het onroerend goed te beïnvloeden. Bij het afsluiten van een vastgoedtransactie wordt een hypotheekovereenkomst opgesteld en wordt er een last opgelegd. In het geval van roerende goederen betaalt de schuldenaar een borg of stelt hij een garantie op voor herinschrijving. Het niet nakomen van de gestelde verplichtingen door de huurder kan de basis worden voor beëindiging van het contract en verlies van eigendom van de woning.

Voors en tegens van huurovereenkomst

De overeenkomst wordt gekenmerkt door aleatorisme (risicovol) – de voorwaarden bevatten risico’s voor beide partijen:

1. De schuldeiser en de schuldenaar ontvangen mogelijk geen vergoeding voor hun vastgoedkosten vanwege de onzekerheid over de looptijd. Het komt voor dat de geldschieter snel sterft en de schuldenaar een appartement krijgt voor minimale betalingen. Het gebeurt andersom: de huurder overleeft de huurder en zelfs zijn erfgenaam.
2. Beschadiging of verlies van eigendommen ontslaat de schuldenaar niet van verdere betalingen, het kan alleen de beëindiging van de transactie vereisen.
3. De betaler kan niet in het verworven appartement wonen of het vervreemden.
4. Aan beide kanten bestaat het risico van fraude. Soms proberen gepensioneerden een deal te sluiten om inkomen te genereren, en zoeken dan naar een reden om deze te beëindigen. Het komt voor dat de huurder te kwader trouw voor een bejaarde zorgt en zijn dood dichterbij wil brengen.

Belastingen

Bij het maken van een verhuurtransactie wordt gebruik gemaakt van de regels van de wet die van toepassing zijn op de verkoop en donatie. Het geval dat een nieuwe eigenaar onroerend goed verwerft in ruil voor een vergoeding, wordt gelijkgesteld met een verkoop. De betaler krijgt recht op aftrek van onroerende voorheffing, waarvan het bedrag gelijk is aan het bedrag van de acquisitiekosten.

Voor de huurder wordt het ontvangen bedrag voor de vernieuwde woning en in de vorm van latere periodieke huurbetalingen beschouwd als inkomen en belastbaar. Voor belastingdoeleinden wordt het totale bedrag aan inkomsten verminderd met belasting en aftrek van onroerend goed en vermenigvuldigd met 13%. De eigendomsaftrek (1.000.000 roebel) kan worden vervangen door de som van de kosten van het verwerven van het onroerend goed, als er bevestigingen zijn (cheques, ontvangsten).

Bij ontvangst van onroerend goed voor huurbetalingen, zijn de bepalingen van de wet op het geschenkcontract gratis van toepassing. De belastingbetaler kan belasting vermijden als de schuldeiser een naaste verwant is. In alle andere gevallen wordt opnieuw geregistreerd onroerend goed beschouwd als inkomen in natura en wordt het belast tegen 13%.

Hoe een huur te beëindigen

Bij de notaris is alleen vrijwillige beëindiging van de transactie mogelijk met wederzijdse instemming van de schuldeiser en de schuldenaar. In andere gevallen is opzegging van de overeenkomst alleen mogelijk via een rechtbank. De reden voor de annulering van de transactie voor de rechtbank kan de erkenning zijn van de wettelijk onbekwame ontvanger of, indien wordt vastgesteld dat de huurder zijn verplichtingen niet is nagekomen. Om het risico van vorderingen van de huurder of zijn familieleden op de schuldenaar uit te sluiten, moet hij beschermen:

• een medisch rapport over de hoedanigheid van de schuldeiser op het moment van de transactie;
• cheques, ontvangstbewijzen ter bevestiging van de kosten van de huurder op het onderhoud van de huurder.