Het wijzigen van de configuratie van gebouwen in gebouwen met meerdere appartementen is een vrij ernstig probleem. Zelfs een banale uitbreiding van de opening vereist veel goedkeuringen, maar als het gaat om grootschalige herontwikkeling is het noodzakelijk om een vergunning voor dit soort acties af te spreken door een aanvraag in te dienen met een aantal documenten.
Op welke normen u kunt vertrouwen
De instructie voor de boekhouding van de woningvoorraad van de Russische Federatie blijft van kracht, die het concept van een technisch paspoort voor een appartement en de inhoud ervan definieert. Dus voor elk object van gemeenschappelijk (gemeentelijk) onroerend goed is de aanwezigheid van een technisch paspoort strikt vereist, terwijl het feit van de geldigheid van het paspoort de basis vormt voor het gebruik van het appartement voor de in dit document voorziene doeleinden. Het belangrijkste punt hierbij is dat alle technische wijzigingen in het pand die moeten worden opgenomen in het technische gegevensblad, worden bedoeld onder de voorwaarden voor wederopbouw en herontwikkeling..
In deze context kunnen veranderingen zowel bouwconstructies als technische apparatuur beïnvloeden. Herontwikkeling is echter uitsluitend een verandering in de configuratie van een kamer, dat wil zeggen de sloop, verplaatsing en constructie van scheidingswanden, evenals deur- en raamopeningen. De procedure om overeenstemming te bereiken over herontwikkeling wordt in detail beschreven in hoofdstuk 4 van de huisvestingscode van de Russische Federatie. Hetzelfde document stelt de noodzaak vast van interactie met de lokale autoriteiten van de gemeente, die een procedure voor herontwikkeling kunnen vaststellen die de huidige wetgeving aanvult, maar niet tegenspreekt. In Moskou is er met name resolutie N 508-PP van de regering van Moskou van 25/10/2011, die in detail de procedure beschrijft om overeenstemming te bereiken over herontwikkeling, rekening houdend met interdepartementale betrekkingen. Soortgelijke documenten kunnen geldig zijn in andere grote steden; advies hierover kan worden ingewonnen bij het aanvragen van de MFC of BTI.
Wat u niet moet doen tijdens herontwikkeling
Toegestane wijzigingen tijdens de verbouwing en / of herontwikkeling van een appartement worden beschreven in de “Regels en normen voor de technische exploitatie van de woningvoorraad”. Goedkeuringen en wijzigingen aan het gegevensblad vereisen dus geen werk met betrekking tot de vervanging van stationaire huishoudelijke en sanitaire apparatuur: een kachel, een douche, een bad, tenzij deze veranderingen een constante interferentie impliceren in het werk van huistechnische systemen die zich bevinden tot het punt van afbakening van verantwoordelijkheidsgebieden. De huurders van het appartement krijgen volledige vrijheid van handelen met scheidingswanden zonder kapitaal, die niet dragende en ondersteunende zijn, evenals het recht om, naar eigen goeddunken, de nulmarkering van de vloer en het plafond te wijzigen. In dit geval is de belangrijkste regel van toepassing: het gewicht van formele, niet-kapitale scheidingswanden, evenals systeemplafonds en de vloer, mag de toegestane belasting van het huisproject niet overschrijden.
Er zijn ook dergelijke wijzigingen die uiteraard zinloos zijn om door te voeren, omdat het project voor de uitvoering ervan niet zal worden goedgekeurd. Deze omvatten wijzigingen:
- De sterkte van bouwconstructies schenden;
- Leidt tot een verslechtering van de huisvestingsomstandigheden, schendingen van SNiP en SaNPiN;
- Het uiterlijk en de configuratie van gevels schenden (behalve de installatie van externe airconditioningunits);
- Leidt tot verstoring van het werk van thuistechnische communicatie;
- Veranderen van de vastgestelde scheidslijnen tussen individuele appartementen;
- Overschrijding van de limiet van effecten op bouwconstructies;
- Gehouden in een noodhuis.
Projectvoorbereiding
Het herontwikkelingsproject is een verplicht onderdeel van het pakket documenten dat bij het indienen van een aanvraag wordt bijgevoegd. Het opstellen van projectdocumentatie neemt meestal het langste deel van de hele voorbereiding in beslag, dus hier moet u mee beginnen..
Het herontwikkelingsproject, opgesteld door een specialist in bouw en architectuur, staat garant voor een succesvolle overeenkomst. De persoon die het project leidt is verplicht om te handelen in overeenstemming met de vastgestelde normen, dus de veranderingen waarin het project voorziet, zijn gegarandeerd niet in tegenspraak met deze, wat betekent dat het overheidsorgaan geen reden zal hebben om goedkeuring te weigeren.
De organisatie die ontwerpwerkzaamheden uitvoert, dient te beschikken over een SRO-vergunning voor het betreffende type werk. Ook kan de ontwikkeling van het project worden toevertrouwd aan de specialisten van het bouwinstituut, die het project van een appartementsgebouw of een reeks huizen hebben ontwikkeld. U moet vooral voorzichtig zijn bij het kiezen van een projectaannemer als het huis wordt gebouwd volgens een individueel project. Dit zijn in de regel moderne nieuwe gebouwen en gebouwen die vóór de jaren 50 van de vorige eeuw zijn gebouwd..
De toelaatbaarheid van een bepaald type werk vereist het verkrijgen van een technisch advies voor een bepaald type gebouw – dit is de grootste moeilijkheid bij het ontwikkelen van een project. Een vergelijkbare conclusie kan worden getrokken door de auteur van het architecturale project volgens welke het huis is gebouwd, of door een organisatie die gemachtigd is om tankcomplexen voor huizen uit te geven, waarvan de auteur van de projecten onbekend of niet beschikbaar is. De technische conclusie moet zonder meer worden bevestigd door de resultaten van een technisch onderzoek, dat niet alleen wordt uitgevoerd in het appartement dat wordt overwogen voor herontwikkeling, maar soms ook in het aangrenzende.
Het ontwikkelde project moet noodzakelijkerwijs de volgende onderdelen bevatten:
- Inleidend deel – titelpagina, inhoud en zekerheid door het hoofd van de overeenstemming van ontwerpoplossingen met de huidige normen.
- Toelichting – een beschrijving van bouwconstructies en technische uitrusting, het regelgevingskader van het project en een lijst met acties die zullen worden uitgevoerd tijdens de herontwikkeling met gedetailleerde instructies over de technologie van het werk.
- Grafische sectie – appartementsplannen voor en na herontwikkeling, tekeningen van eenheden waaraan wijzigingen zijn aangebracht, schema’s voor het versterken van dragende constructies, plannen voor technische communicatie, enz..
- Kopieën van SRO-goedkeuringen en huis bindend schema.
Houd er rekening mee dat elk projectblad moet worden gecertificeerd door de handtekening van de manager en toonaangevende technische specialisten. De ontwikkelaar is meestal verantwoordelijk voor het goedkeuren van een project in een architecten- en constructiebureau..
Verzameling van documenten
Als het project klaar en goedgekeurd is, zijn er nog maar een paar weken tot de definitieve goedkeuring. Voordat u een aanvraag indient, moet u echter alle benodigde documenten verzamelen die door de RF LC zijn verstrekt. Deze lijst bevat:
- Eigendomsdocumenten. Kopieën moeten door een notaris worden bekrachtigd.
- Technisch certificaat.
- De conclusie van de afdelingsorganisatie die toezicht houdt op het behoud van architectonische monumenten, als het appartement zich in een gebouw van dit type bevindt.
- Als woningen worden verhuurd op basis van een sociale huurovereenkomst – schriftelijke toestemming van alle personen die erin wonen, inclusief degenen die tijdelijk afwezig zijn.
Eigendomsdocumenten en een oordeel over de bescherming van architectonische monumenten mogen niet worden verstrekt als de woning is geregistreerd in de USRN. Het verzoek om een uittreksel uit het register wordt gedaan door de instantie die de goedkeuring uitvoert.
De procedure voor het goedkeuren van een project en het overeenkomen van herontwikkeling
De aanvraag kan worden ingediend bij de lokale BTI of MFC, een standaardformulier en een afvulmonster kunnen daar worden verkregen. Na aanvaarding van de documenten krijgt de aanvrager een ontvangstbewijs met hun inventaris. Vanaf het moment van indiening van de aanvraag wordt deze binnen 45 dagen in behandeling genomen, gedurende deze periode wordt een beslissing genomen over tevredenheid of weigering. De aanvrager wordt binnen drie dagen na de goedkeuring ervan op het postadres dat in de aanvraag is vermeld, op de hoogte gebracht van de resultaten van de beslissing.
Bij een positief antwoord krijgt de aanvrager schriftelijke toestemming om de planning uit te voeren. De wijze van overdracht van de toestemming kan worden aangegeven in de tekst van de aanvraag, anders wordt deze overgedragen via de BTI of de MFC. De vergunning dient als basis voor de start van de herontwikkeling.
De goedkeuring van herontwikkeling kan om twee redenen worden geweigerd:
- Alle vereiste documenten werden niet volledig ingediend;
- De geplande herontwikkelingsmaatregelen zijn in strijd met de normen en de huidige wetgeving.
In het eerste geval wordt de afwijzingsbeslissing veelal voorafgegaan door een schriftelijke mededeling van de aanvrager over de onvoldoende volledigheid van de ingediende documenten of het niet kunnen verkrijgen van de bijbehorende documentatie. Zo kan de aanvrager gevraagd worden het initiatief te nemen om attesten en adviezen van gemeentelijke diensten of bouwkundige toezichthouders in eigen hand te nemen..
Als de goedkeuring wordt geweigerd vanwege overtreding van de normen en de huidige wetgeving, is dit volledig de schuld van de projectontwikkelaar. In dit geval wordt het project opgestuurd voor revisie, die wordt uitgevoerd op kosten van de ontwikkelaar..
De laatste fase
Het is uiterst belangrijk om te onthouden dat na voltooiing van de reparatiewerkzaamheden de overeenkomstige wijzigingen moeten worden aangebracht in het kentekenbewijs voor de behuizing. Dit vereist een onderzoek van het appartement door een ingenieurscommissie, die vaststelt dat alle werkzaamheden in overeenstemming met het project zijn uitgevoerd en een overeenkomstige conclusie geeft. U moet met hem contact opnemen met de BTI om wijzigingen aan te brengen in het kentekenbewijs van het appartement.
Hoe maakt u zelf afspraken over de herontwikkeling van een appartement of niet-woonruimte? Welke stappen moet u nemen en welke partijen moeten hierbij betrokken zijn? Bent u verplicht om bepaalde regels of vergunningen te volgen? Kunt u zelf beslissen over de inrichting en renovatie van de ruimte? En wat zijn de mogelijke kosten en risico’s die hierbij komen kijken? Is er ook professionele hulp beschikbaar om u te begeleiden bij dit proces? Dank u wel voor uw antwoord.