In onze recensie van vandaag gaan we in op een van de meest gevoelige onderwerpen. De kwestie van ramingsdocumentatie verenigt de organisatie van het werk, de keuze van aannemers en leveranciers van materialen en bepaalt in het algemeen of het tijd is om op dit moment met de reparatie te beginnen of dat het projectbudget op termijn te zwaar zal blijken te zijn.?
Wat is een schatting en waarvoor dient het?
In de bouwsector zijn de samenstellers van de schattingsdocumentatie neerbuigend, aangezien hun werk oppervlakkig is en geen speciale kennis vereist. Desalniettemin kent een goede schatter altijd het reparatiebedrijf tot in de kleinste details, waardoor hij de werktijd en materialen volledig kan bijhouden, tot de laatste roebel, en onvoorziene uitgaven volledig vermijden..
In een eerste benadering is de schatting een tabel waarin de soorten werk opeenvolgend zijn opgesomd, en de opdeling wordt uitgevoerd in de mate van primitiviteit wanneer de hoeveelheid uitgevoerde werkzaamheden met maximale nauwkeurigheid kan worden bepaald. Voor elk item van de schatting is er een beoordelingspercentage per volume-eenheid, wordt het benodigde aantal manuren en materialen aangegeven, wordt het totaalbedrag opgeteld en worden de benodigde correctiefactoren voor arbeidsomstandigheden overgenomen.
Een goed voorbereide schatting sluit de mogelijkheid van bevriezing van het object door gebrek aan financiering uit en brengt het project naar een nieuw, kwalitatief hoger organisatieniveau. Onafhankelijke voorbereiding van schattingen voor appartementrenovatie zal helpen bij het bepalen van de benodigde hoeveelheid kosten en het vergelijken van het prijsbeleid van verschillende aannemers.
Hoe wordt de schattingsdocumentatie samengesteld
Voor de ontwikkeling van schattingen zijn er veel softwaretools, maar ze worden bijna allemaal betaald en vereisen speciale training, soms erg lang. Gelukkig is de schatting voor de renovatie van een appartement meestal eenvoudig, en kan iedereen in ieder geval in algemene termen “een lening met een afschrijving meenemen”..
Meestal worden ze bij het bepalen van de kosten van elk type werk geleid door de GESN-naslagwerken, waarin de kosten van arbeid en materiaal gedetailleerd worden beschreven. Dit is nodig voor de uitvoering van werk door speciale organisaties die toezicht houden op arbeid en lonen voor hun werknemers. Met particuliere aannemers is alles eenvoudiger: ze hebben een eigen prijslijst met bedrijfsprijzen, waar alle overheadkosten van transport al zijn inbegrepen, of deze kosten worden als afzonderlijke items afgenomen.
De schattingen voor de renovatie van appartementen zijn voor het grootste deel documenten met een vrij hoge mate van standaardisatie. Het netwerk heeft een enorm aantal voorbeeld-spreadsheets met voorbereide formules voor het berekenen van het totale aantal en ingebouwde functies voor het toepassen van extra coëfficiënten. Het enige dat voor de ontwikkelaar overblijft is het invullen van de tabel met de benodigde inhoud voor het soort werk, de volumes en prijzen aangeven uit de prijslijst van een bepaalde aannemer.
Regeling voor de ontwikkeling van schattingen voor de renovatie van appartementen
Bij het handmatig opstellen van schattingen laten ze zich leiden door het principe van sequentieel kiezen. In de klassieke versie bestaat de schatting (tabel) uit twee delen. Werk wordt toegevoegd aan de bovenste in de geplande volgorde van uitvoering en de benodigde constructie en verbruiksartikelen worden tegelijkertijd in de onderste ingevoerd..
Zoals u al begreep, is bij het maken van een schatting de aanwezigheid van een project strikt vereist. Maar wat nog belangrijker is, de samensteller van de schatting moet niet alleen het project bij de hand hebben, maar ook al zijn ins en outs begrijpen, weten welke werken en hoe ze worden uitgevoerd. Van herontwikkeling, sloop en montage van scheidingswanden, het vullen van de dekvloer en het eindigen met de afwerking – alles moet zo gedetailleerd mogelijk worden beschreven..
Aangezien de meeste renovatieprojecten een opeenvolgende presentatiestructuur hebben, is het niet moeilijk om de omvang van de werkzaamheden te bepalen. Het is veel moeilijker om de vereiste omvang van het werk te correleren met de inhoud van het offerteformulier van de aannemer, waar de formulering zeer, zeer sierlijk kan zijn.
Wanneer alle werken en materialen waarin het project voorziet, in de tabel zijn ingevoerd, worden ze in volume berekend volgens de meetplannen van het project. Vervolgens worden de totale kosten van elk type werk bepaald op basis van de beschikbare prijzen, waarna de kolom met totale kosten wordt opgeteld en de totale kosten van het werk worden weergegeven volgens de schatting. Na een gelijkaardige berekening van de materiaalkosten kunnen bijzondere posten aan de schatting worden toegevoegd, zoals verzekering tegen materiaalschade, slijtage van apparatuur en gereedschappen en andere overheadkosten, indien deze als apart item in de prijslijst worden gemaakt.
Na afronding van de berekeningen wordt de offerte voorgelegd voor akkoord met de aannemer. Het mooie van spreadsheets is dat eventuele discrepanties eenvoudig kunnen worden gecorrigeerd door het tarief van de betaling te wijzigen of de gewenste ratio toe te voegen, rekening houdend met moeilijke werkomstandigheden.
De grootste moeilijkheid bij het begeleiden van de schatting is de noodzaak om constant duidelijk te maken of de prijzen of de materiaalkosten zijn veranderd. Ongeveer 4-5 verschillende aannemers en meer dan een dozijn leveranciers van bouwmaterialen kunnen deelnemen aan de gemiddelde renovatie van een appartement. Ondanks het feit dat met elk van hen een individuele schatting wordt afgesproken, is de klant geïnteresseerd in een algemene, samenvattende tabel. En het is niet zo eenvoudig om het naar beneden te halen.
Bepaling van de omvang van het werk
De complexiteit van het bepalen van het volume van elk type werk hangt rechtstreeks af van de rekeneenheden die door de aannemer zijn vastgesteld. Hooguit worden begrippen als vierkante meters en lopende meters, units en montagepunten gebruikt. Als de aannemer zelf de geleverde diensten niet duidelijk kan (of wil) rantsoeneren, komt meting naar werkdagen om de hoek kijken, of zelfs meer abstracte begrippen als het aantal betonmixers of de gebruikte materiaalkosten. Een dergelijke dubbelzinnigheid moet worden vermeden, hetzij door individueel te onderhandelen over specifiekere taxatiestandaarden, hetzij door een andere aannemer te raadplegen..
De gemakkelijkste manier om werkzaamheden te evalueren, zoals het ontmantelen van scheidingswanden en afwerkingslagen, betonwerk, het aanbrengen van afwerkingslagen en het leggen van communicatie. Ze worden allemaal beoordeeld op basis van het volume in kubieke meters (bouwafval van ontmanteling, beton om te storten), of per vierkante meter (stopverf, dekvloer, schilderen), of per strekkende meter (pijpleidingen, elektriciteitsnet, plinten, enz.). Al deze werken zijn heel eenvoudig in volume te berekenen met behulp van het meetplan van het project.
Het is iets moeilijker om baksteen- en blokmetselwerk te berekenen: je moet het fysieke volume van de muur vertalen in het aantal metselelementen van een bepaalde grootte, en tegelijkertijd het volume van het bindmiddel bij de opgegeven voegdikte berekenen. Een speciale installatie kan een nog vreemder kosteninschattingssysteem hebben, waarbij rekening wordt gehouden met de hoogte van de plafonds, het aantal verdiepingen, het aantal aansluitleidingen of het gewicht van de te monteren producten. Al deze punten moeten rechtstreeks met de aannemer worden besproken, waarbij wordt gestreefd naar maximale specificatie.
Staats- en bedrijfsnormen voor arbeidsbeoordeling
Het is de moeite waard om dieper in te gaan op twee populaire prijssystemen, omdat veel bouw- en reparatiebedrijven precies volgens staatsnormen werken en een voorlopige schatting van hen geld kost of een contract vereist. Terwijl kleine aannemers vaste tarieven in hun prijslijsten hebben en dat blijven, op enkele uitzonderingen na, is de prijs voor het werk van grote bedrijven onderworpen aan totaal andere regels..
Allereerst worden de arbeidskosten bepaald door het loon van de ambachtslieden die deze werken rechtstreeks uitvoeren. Voor elk type werk worden logistieke kosten verstrekt, waarvan het bedrag wordt bepaald door de afstand van het object tot de magazijnen van de leverancier van materialen en het bouwbedrijf zelf..
Daarnaast bevat de schatting zaken als coëfficiënten voor gevaarlijk werk (stoffig, met giftige stoffen), beloning van de administratieve dienst en tot slot de schatter zelf. Ook geeft een apart item de geschatte winst aan – een percentage van de kosten van het werk dat de aannemer in zijn zak zal steken.
Het zal niet mogelijk zijn om de kosten van een dergelijke schatting nauwkeurig te berekenen, omdat het werk erg wordt verpletterd, tot het boren van gaten en het erin slaan van pluggen. Bovendien zijn de ondernemingsstructuur van het bedrijf en het aantal mensen dat op de een of andere manier bij de werkzaamheden aan het object betrokken is, niet met zekerheid bekend. Daarom moeten onafhankelijk duplicerende schattingen voor een voorlopige kostenraming worden uitgevoerd tegen opzettelijk hoge prijzen, anders is het risico van een begrotingstekort zeer groot.
Vereenvoudiging van berekeningen
Het is vanwege de complexiteit van dergelijke berekeningen dat allerlei programma’s en tabellen met automatische berekening worden gebruikt. Zelfs een zelfgemaakte schatting kan erg gedetailleerd zijn en het is op zijn minst gek om de beschikbare softwaretools niet te gebruiken. Zeker als de aannemer zelf zijn eigen draaitabeltemplate aanbiedt voor een voorlopige kostenberekening.
Als conclusie voegen we eraan toe dat zelfs een kleine aannemer, voordat hij met de reparatie begint, een schatting kan geven, waarbij de prijzen verschillen van de prijslijst en, in het algemeen, de kosten van de reparatie zelfs lager uitvallen dan gepland. Dit komt door het feit dat de prijslijst de gemiddelde kosten van het werk aangeeft op basis van de ervaring van eerdere objecten: alles zodat een potentiële klant beter door de prijzen kan navigeren.
Er is niets aan te doen: kapitaalschattingen van hoge kwaliteit worden door bouwers steeds vaker gebruikt vanwege de hoge voordelen voor het organiseren van werk, terwijl de klant op zijn minst enige zekerheid moet hebben voor een competente verdeling van zijn eigen middelen.
Hoeveel kost het gemiddeld om een appartement te renoveren? Wat zijn de factoren waar ik rekening mee moet houden bij het maken van een schatting?
Beste lezer, wat is de beste manier om een schatting te maken van de kosten voor de renovatie van een appartement? Ik ben geïnteresseerd om te weten hoeveel het ongeveer zou kosten om een appartement te renoveren en ben benieuwd naar tips over hoe ik een inschatting kan maken. Alle hulp wordt op prijs gesteld! Alvast bedankt.
Hoeveel kost het om een appartement te renoveren? Ik vraag me af hoe ik een schatting kan maken voor de totale kosten.