Alle subtiliteiten van onroerendgoedregistratie in Thailand

Ben je de constante drukte van de stad en de stress van de metropool beu, en droom je van een vakantie of leven aan de kust van zwoele, exotische landen?

Weeg dan de voor- en nadelen van zo’n beslissing af. Als de “pro” nog steeds wint, kies dan uw “toekomstige woning” op basis van de volgende criteria:

• Betaalbare vastgoedprijzen.
• Klimaat en ecologie.
• Politieke stabiliteit en het niveau van sociale tolerantie.

Kunt u uw keuze niet maken? Het is simpel – het gaat over Thailand!

Waarom Thailand?

Dit land is een van de meest dynamisch ontwikkelende, drukbezochte en meest interessante landen in Zuidoost-Azië..

Thailand heeft een overvloed aan verbazingwekkende exotische planten, zandstranden, vriendelijke en behulpzame lokale bevolking en een onvergelijkbare oosterse cultuur..

Thailand combineert op harmonieuze wijze alle unieke schoonheid van het oude Oosten, en architectonische innovaties, boeddhistische tempels worden hier afgewisseld met gigantische wolkenkrabbers. Thailand wordt gekenmerkt door een onderscheidende cultuur, een bruisend nachtleven, toewijding aan de traditionele “vuur” -keuken, een enorme selectie aan unieke en buitengewone goederen en diensten.

Dit land is eigenlijk gemaakt voor ontspanning en plezier.!

De voorspellingen van analisten vijf jaar geleden met betrekking tot de registratie van onroerend goed in Thailand kwamen volledig uit – de woningbouw in het land is nu een veelbelovende investering.

Een win-win investering in Thais onroerend goed is te danken aan: betaalbare prijsklasse, winstgevendheid, lage belastingen en een gunstig tropisch klimaat dat miljoenen toeristen naar het land trekt.

De afgelopen jaren hebben buitenlandse investeerders actief Thais onroerend goed gekocht, wat heeft geleid tot de invoering van een aantal wettelijke verboden op de registratie ervan voor buitenlandse burgers.

Wees echter niet van streek. Als u eventuele beperkingen omzeilt, zijn er juridische “mazen in de wet”, waarover u hieronder meer zult lezen..

U kunt in Thailand onroerend goed kopen, en dat tegen zeer “aangename” prijzen. Het verhuren van dergelijke woningen levert aanzienlijke inkomsten op en wordt door de jaarlijkse prijsstijging een veelbelovende investering. Mee eens, het is het waard.

Vastgoedregistratie in Thailand heeft een aantal kenmerken in vergelijking met andere landen.

Vanwege de beperkingen op grondbezit door buitenlandse burgers, wordt de procedure voor het verwerven van onroerend goed op drie manieren gepresenteerd:

1. Registratie van vastgoedobjecten voor een “Thaise” juridische entiteit.
2. Registratie van vastgoedobjecten via erfpacht.
3. Aankoop van onroerend goed in een condominium.

Registratiemethoden voor onroerend goed in Thailand

Thaise naamloze vennootschap

De eerste optie – Thai Limited Company, voorziet in de registratie van een juridische entiteit in Thailand. Vervolgens wordt een of ander onroerend goed op de balans van deze organisatie verworven.

Aangezien buitenlandse burgers niet meer dan 49% van de aandelen van het bedrijf mogen bezitten, moet 51% eigendom zijn van inwoners van Thailand. Zo’n organisatie moet minstens drie aandeelhouders hebben, en minstens één van hen moet een Thais staatsburger zijn. Controle over de activiteiten van het bedrijf wordt in de regel uitgeoefend door een buitenlandse burger, aangezien hij de preferente aandelen bezit, die een aanzienlijk voordeel opleveren bij het stemmen.

De waarde van preferente aandelen in vergelijking met gewone aandelen kan gecorreleerd worden als – 10: 1. Dat wil zeggen, bij het stemmen heeft de eigenaar van ten minste één preferent aandeel 10 stemmen, en daarom heeft de eigenaar van een gewoon aandeel slechts 1 stem.

Soms is er een bepaling in het charter van de organisatie dat de eigenaar van de preferente aandelen het recht heeft om het hoofd van het bedrijf te zijn.

Om ervoor te zorgen dat het bedrijf volledig wordt gecontroleerd door buitenlandse aandeelhouders en er geen complicaties zijn in de toekomst, moet aan de volgende verplichte voorwaarden worden voldaan:

Het memorandum en het charter van een juridische entiteit moeten informatie bevatten dat de enige manager van de rekening en directeur van het bedrijf de eigenaar is van preferente aandelen in het kapitaal van deze naamloze vennootschap (indien nodig kunnen de eigenaren meerdere personen zijn).

Op basis van de bovenstaande gegevens geeft de registrerende autoriteit van het bedrijf een wettelijk gecertificeerd document (beëdigde verklaring) af met informatie over alle huidige bestuurders van het bedrijf. De aanwezigheid van dit certificaat stelt geautoriseerde banken in staat een rekening voor het bedrijf te openen en transacties uit te voeren door betalingsdocumenten te accepteren die uitsluitend zijn ondertekend door de persoon die is aangegeven in het staatsregistratiecertificaat. Bijgevolg is geen enkele transactie geldig zonder de handtekening van de buitenlandse aandeelhouder.

Op de achterkant van het aandeel of op een extra blad, noteren Thaise kandidaat-aandeelhouders, in aanwezigheid van getuigen, een gepaste vermelding over de overdracht van rechten onder het gespecificeerde document aan een buitenlandse juridische entiteit – de zogenaamde “schone goedkeuring” wordt uitgevoerd. Dat wil zeggen, ze dragen het recht om hun aandelen te vervreemden over aan een buitenlandse aandeelhouder zonder een datum op te geven. Bijgevolg heeft de buitenlandse aandeelhouder het recht om de ingezeten aandeelhouders te vervangen zodra dat nodig is..

Door een juridische entiteit in Thailand te registreren, kunt u onroerend goed verwerven, gebruiken, verdelen, doorverkopen, schenkings- of erftransacties uitvoeren en nog veel meer.

Het proces van het verwerven van onroerend goed door het registreren van een “Thaise” juridische entiteit is echter nogal gecompliceerd en wordt in de praktijk zelden toegepast, aangezien Thaise overheidsinstanties zorgvuldig de oorsprong van het toegestane kapitaal van een juridische entiteit verifiëren. Dit komt omdat er echte bevestiging nodig is dat het onroerend goed is gekocht ten gunste van Thaise oprichters en dat het toegestane kapitaal van 51% van Thaise oorsprong is..

De registratie van een Thaise juridische entiteit vereist de onberispelijkheid van alle noodzakelijke documenten, aangezien de garantie van effectieve controle en gebruik van de organisatie rechtstreeks van u afhangt.

Het leiden van een bedrijf in Thailand betekent ook dat u regelmatig bepaalde procedures moet doorlopen, de juiste verantwoordelijkheid moet dragen en aan belastingverplichtingen moet voldoen, wat natuurlijk extra kosten met zich meebrengt. Jaarlijkse boekhouding, betaling van minimale belastingen en toezicht op de activiteiten van een rechtspersoon kost ongeveer $ 500-600.

Als u dus alle juridische aspecten van het bezitten van Thais onroerend goed in acht neemt, krijgt u gegarandeerd een stuk grond en een stabiel bedrijf..

Deze regeling trekt al jaren een groot aantal buitenlandse investeerders naar Thailand. De rechtszekerheid en de legaliteit van de registratie van Thais onroerend goed bepalen een krachtige instroom van buitenlands kapitaal. Zo bedroeg het investeringsvolume in 2009 bijvoorbeeld 675 miljard baht (ongeveer 21 miljard dollar) en in 2011 bedroeg de instroom van investeringen alleen al in het eerste kwartaal meer dan 8 miljard dollar.!

Aangezien buitenlandse investeringen een soort “goudmijn” van Thailand zijn en de basis van de economische groei van het land, heeft de Thaise regering jarenlang gezorgd voor de stabiliteit van de economische, politieke en sociale omgeving in Thailand. Daarom is Thailand een van de vijf meest veelbelovende landen in Azië voor kapitaalinvesteringen op de lange termijn om winst te genereren..

Huurovereenkomst

De tweede optie is de verwerving van een vastgoedobject door middel van een langjarige huurovereenkomst of de zogenaamde huurovereenkomst.

Langetermijnhuur is een soort vastgoedovereenkomst waarbij onroerend goed wordt overgedragen voor langdurig eigendom en gebruik aan een huurder voor een huurovereenkomst..

Met een langetermijnhuurovereenkomst kunt u een woning voor een bepaalde periode bezitten. In Thailand geldt deze huurovereenkomst voor 30 jaar, met een dubbele verlenging met een maximale looptijd van 30 jaar.

In 2008 heeft de regering van Thailand de kosten van de registratie van huurovereenkomsten door de staat verlaagd. Nu, bij het registreren van een dergelijke transactie, is het noodzakelijk om 0,1% van het overeengekomen bedrag te betalen tegen de vergoeding die door het Landdepartement in rekening wordt gebracht.

De erfpachtovereenkomst is bedoeld voor het geval er in de toekomst een wetswijziging plaatsvindt waardoor buitenlandse burgers land kunnen bezitten.

Een huurovereenkomst kan worden opgesteld bij elke lokale notarisorganisatie.

Door de eenvoud en mobiliteit is de wijze van verwerven van onroerend goed door middel van registratie van een langjarige huurovereenkomst het meest relevant en aantrekkelijk voor potentiële kopers. Een lease-overeenkomst vereist geen complexe en langdurige oprichting van een juridische entiteit.

U hoeft alleen maar met de verhuurder (natuurlijke persoon of rechtspersoon) van het land overeenstemming te bereiken over het bedrag, een passend contract te sluiten en het bij het kadaster te registreren, waarbij u een kleine vergoeding betaalt voor het opstellen van de benodigde documenten.

Het huurcontract geeft de eigenaar een levenslang recht om het onroerend goed en alle aangrenzende dingen op het oppervlak van de site te gebruiken. Dit is nog een extra garantie voor de serieuze bedoelingen van de partijen..

Condominium

De derde optie is om onroerend goed te kopen in een condominium. De Thaise wet geeft buitenlandse burgers het recht om onroerend goed te kopen, maar het totale oppervlak van objecten die als flatgebouw zijn geregistreerd, mag niet meer bedragen dan 49% van het verkoopoppervlak van onroerend goed..

Het kopen van onroerend goed in een condominium is een uitstekende methode om privékapitaal te investeren.

Vastgoedeigenaren ‘kijken’ in hun appartement niet meer dan één keer per jaar (gedurende een paar weken), in de regel tijdens hun vakantie en de rest van de tijd wordt het onroerend goed verhuurd aan toeristen of studenten.

Thailand is erg in trek bij onze landgenoten. Zo is van begin 2012 tot en met mei de instroom van Russische toeristen met 10% gestegen, dat wil zeggen dat 578 duizend Russische burgers Thailand in minder dan zes maanden hebben bezocht. Tegelijkertijd werd in mei de grootste toestroom van toeristen geregistreerd, bijna tweemaal hoger dan de indicatoren van 2011!

Europese toeristen vormen 1/3 van alle bezoekende bezoekers aan Thailand. Vergeleken met andere landen is Rusland ongetwijfeld koploper wat betreft het aantal toeristen. Ter informatie, 372 duizend mensen uit Groot-Brittannië bezochten Thailand in dezelfde periode, 326 duizend toeristen uit Duitsland en 276 duizend toeristen uit Frankrijk.

Onroerend goed in Thailand is dus een zeer gewilde grondstof, vooral tijdens de piek van de vakantieperiode..

Nu u zich vertrouwd heeft gemaakt met de belangrijkste opties voor het kopen van onroerend goed in Thailand, zult u zeker beslissen over de keuze van woningen en de beste manier om het te kopen. Jij beslist…

1. De jaarlijkse groei van de vastgoedprijzen in Thailand stijgt gemiddeld met 5-7%, wat betekent dat de aankoop van dergelijke woningen het geïnvesteerde kapitaal aanzienlijk zal verhogen.
2. De jaarlijkse huurinkomsten van onroerend goed bedragen ongeveer 6-10%. Het is onmogelijk om het feit te negeren dat steeds meer buitenlandse burgers liever onroerend goed huren dan kopen, waardoor de gemiddelde huurprijs voortdurend stijgt..
3. Investeren in gebouwen met meerdere appartementen (flatgebouwen) in aanbouw is een zeer winstgevende aankoop en garandeert een aanzienlijke winst, aangezien het einde van de bouwwerkzaamheden in dergelijke huizen een natuurlijke prijsstijging met gemiddeld 10-15% veroorzaakt.

Belastingen en andere heffingen

Het betalen van belasting is typisch voor alle verkoop- en aankooptransacties, omdat u inkomsten uit de transactie ontvangt, moet u een verplichte belasting betalen over dit inkomen.

Het duidelijke voordeel van het kopen van onroerend goed in Thailand zijn de extreem lage belastingen:

Commissie voor een bedrag van 2% van de kadastrale waarde van de grond. De kadastrale waarde van een perceel wordt bepaald door de bevoegde overheidsinstanties door een kadastrale waardering uit te voeren, rekening houdend met de classificatie van het vastgoedobject volgens het beoogde doel.

De kadastrale waarde impliceert de registratie van grond en de toekenning van een registratienummer door de kadastrale registratieautoriteit.

Zegelrecht voor een bedrag van 0,5% van de kadastrale (geschatte) of verkoopwaarde van het onroerend goed (in de regel wordt de hogere waarde van het onroerend goed betaald). Het tarief van deze belasting hangt rechtstreeks af van de waarde van het onroerend goed, dat wil zeggen: hoe hoger de kosten, hoe hoger de rente.

VAT voor een bedrag van 3,3% van de kadastrale (getaxeerde) of verkoopwaarde van het onroerend goed (betaald volgens hetzelfde principe als zegelrecht). Deze belasting wordt betaald op de verkoop van bedrijven of niet-commercieel onroerend goed, als het onroerend goed minder dan 5 jaar in bezit is geweest.

Inkomstenbelasting voor een bedrag van 2-3% van de getaxeerde waarde van het onroerend goed. Elke natuurlijke persoon die materiële activa heeft in Thailand, of inkomsten ontvangt uit tewerkstelling op dit grondgebied, in overeenstemming met de Thaise wetgeving, zal worden erkend als belastingplichtige, ongeacht of de betaling van inkomstenbelasting binnen het land of in het buitenland plaatsvindt..

Inkomsten uit verhuur van onroerend goed zijn onderhevig aan belasting. Bepaalde categorieën personen zijn onderworpen aan vrijstelling van deze belasting: VN-werknemers, diplomaten, sommige internationale experts en andere personen gespecificeerd in bilaterale overeenkomsten tussen landen.

Het belastingstelsel voor onroerend goed in Thailand is gebaseerd op de geschatte waarde van onroerend goed, vastgesteld door een gespecialiseerd bureau.

Registratie van Thais onroerend goed is een integraal onderdeel van de verkoop- en aankooptransactie.

Ter informatie: belastingen op onroerend goed in Italië zijn ongeveer 2 keer hoger dan in Thailand. Bijgevolg is de Thaise belasting aanzienlijk lager dan in andere landen.

“De natuur heeft geen slecht weer” of “alles is niet zo onbewolkt”

Het is bekend dat de subequatoriale en tropische zones (waarin Thailand zich bevindt) worden gekenmerkt door zware regenval. Elk jaar ontvangt Thailand 200 tot 2000 mm neerslag, waarvan ongeveer 90% in de zomer valt. Het uitgesproken seizoen van zware en korte regenbuien vindt meestal plaats in augustus..

Opgemerkt moet worden dat Thailand eind oktober vorig jaar werd getroffen door een vreselijke overstroming, waarbij meer dan 350 mensen om het leven kwamen. Deze ramp was de meest verwoestende natuurramp in het land van de afgelopen halve eeuw. Door de overstroming kon een derde van de noordelijke provincies van het land het vasteland niet over land bereiken en werden de huizen van duizenden Thais beschadigd. Bovendien is na de ramp de toestroom van toeristen naar het land aanzienlijk afgenomen..

Maar er zijn natuurlijk meer voordelen!

De belangrijkste voordelen van het kopen van onroerend goed in Thailand zijn: ongetwijfeld winstgevende en winstgevende investeringen; minimale belastingtarieven; winstgevendheid van het verworven onroerend goed; ontwikkelde toeristische infrastructuur die miljoenen toeristen van over de hele wereld aantrekt.