Alles wat u moet weten over acceptatie en overdracht van huisvesting

Het accepteren en overdragen aan veel deelnemers aan onroerendgoedtransacties lijkt een onbeduidend stuk papier, waarvan de registratie geen tijdverspilling waard is. Maar als de handeling niet is ondertekend of onjuist wordt uitgevoerd, kan dit ernstige problemen veroorzaken. Overweeg de betekenis en kenmerken van de voorbereiding van dit document.

De waarde van het acceptatiecertificaat voor de koper

Voor de koper van een appartement is een acceptatie- en overdrachtshandeling, die vaak een overdrachtshandeling wordt genoemd, om een ​​aantal redenen uiterst belangrijk:

1. De akte geeft de technische staat van het appartement op het moment van aankoop aan. Als blijkt dat het niet aan de voorwaarden van het contract voldoet, heeft de koper zeer weinig kans om de verkoper te dwingen de bestaande tekortkomingen te corrigeren zonder een ondertekende akte. Dit geldt met name in gevallen waarin huisvesting wordt gekocht bij een ontwikkelaar. Als de koper ziet dat het appartement een scheve vloer of scheuren in de muren heeft, is het ergste wat hij kan doen in de akte van levering schrijven dat er geen aanspraak is op de technische staat van het pand.
2. Als de verplichting om het acceptatiecertificaat te ondertekenen in het contract is gespecificeerd, zullen Rosreestr-medewerkers eenvoudigweg geen eigendomscertificaat aan de koper afgeven. Als de overeenkomst niet voorziet in de ondertekening van een akte, zijn er geen problemen met de eigendomsregistratie.
3. Zonder handeling is het niet mogelijk om een ​​belastingaftrek te krijgen. Dit document zal zeker worden gevraagd door belastingambtenaren.

De waarde van het acceptatiecertificaat voor de verkoper

Op het eerste gezicht lijkt het erop dat de verkoper helemaal geen acceptatie nodig heeft, maar dit is niet helemaal waar. Indien een reeds verkocht appartement tijdens de levering waarvan de akte van levering niet getekend is, overstromingen of brand, kan de koper proberen de verkoper te verplichten de reparatiekosten te betalen. Volgens de wet wordt de overdracht van een appartement inderdaad precies volgens dit document uitgevoerd. Er is geen handeling – er is geen bewijs dat de verkoper het echt aan de koper heeft overgedragen, wat betekent dat, vanuit het oogpunt van de wet, de verkoper nog steeds het appartement heeft en moet betalen voor de reparatie.

Als de zaak naar de rechtbank gaat, kunt u natuurlijk getuigen vinden die zullen aantonen dat de koper het onroerend goed al heeft verkocht op het moment van de ramp, maar het is veel gemakkelijker om een ​​kopie van de akte van overdracht van de woning te ondertekenen en te bewaren. Dit maakt het leven veel gemakkelijker wanneer dergelijke situaties zich voordoen en vermijdt langdurige juridische administratieve rompslomp..

Regels voor het opstellen van een akte

Er zijn geen duidelijke vereisten voor de vormgeving van dit document in de wetgeving. Maar, gebaseerd op het doel van de handeling van acceptatie en overdracht, geef ik er meestal de volgende informatie in:

1. Document naam.
2. Datum en plaats van ondertekening.
3. Gegevens ondertekenaar.
4. Beschrijving van het onroerend goed dat wordt overgedragen (op welk adres het zich bevindt, op welke verdieping, etc.).
5. Keuringsblad: is een bijlage bij de handeling. Het beschrijft in detail de technische staat van het onroerend goed op het moment van de overdracht. Om de staat van het appartement nauwkeurig vast te leggen, kunt u naast de tekstbeschrijving foto’s maken, die ook bij de handeling worden gevoegd.
6. Informatie over de aan- of afwezigheid van de partijen die het claimdocument tegen elkaar hebben ondertekend.
7. Details van het contract waaraan de akte van levering is gehecht.
8. Handtekeningen van de partijen met verplichte decodering.

Dan dreigt de weigering om het acceptatiecertificaat te ondertekenen door de ontwikkelaar

Een ontwikkelaar die onroerend goed verkoopt, betaalt 1/300 van het tarief van de centrale bank van de contractprijs aan de koper van het appartement omdat hij weigert het acceptatiecertificaat te ondertekenen. Als een appartement bijvoorbeeld 5 miljoen roebel kost, moet hij dagelijks 2500 roebel betalen omdat hij weigert de akte te ondertekenen. Zo kan het bedrag aan boetes over een paar jaar gelijk zijn aan de waarde van onroerend goed. Maar het bedrag aan boetes kan niet hoger zijn dan de waarde van onroerend goed..

In het geval van een reguliere verkoop en aankoop is de aansprakelijkheid vastgelegd in het contract van toepassing. In de regel stellen partijen een boete vast die is gekoppeld aan de aanneemsom. Als de overeenkomst niet voorziet in sancties, mag de partij die ondertekening ontwijkt niets betalen..

Kenmerken van het accepteren van een appartement van een ontwikkelaar

Overweeg alle aspecten van deze procedure.

Meldingen

De ontwikkelaar is verplicht het appartement binnen de in het contract vermelde tijd aan de koper over te dragen, afwijkingen van deze datum zijn niet toegestaan. Als de deadline voor het in gebruik nemen van het gebouw wordt vertraagd, is de ontwikkelaar verplicht om twee maanden voor de ondertekeningsdatum bepaald in het contract een brief naar de koper te sturen met een voorstel om de overeenkomst te wijzigen.

Als het gebouw na twee maanden nog steeds niet in gebruik wordt genomen en de ontwikkelaar het appartement niet aan de koper overdraagt, betaalt hij aan de koper de reeds genoemde boete van 1/300 van de discontovoet van de Centrale Bank van de aanneemsom voor elke dag vertraging. De koper heeft het recht om bij de rechtbank een boete te innen.

De ontwikkelaar is verplicht de koper een maand voor het einde van de werkzaamheden te laten weten dat de bouw is opgeleverd.

Inspectieregels

Bij het tekenen van de akte toont de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar het appartement aan de koper. Als er kleine, verwijderbare gebreken worden gevonden, worden deze op het controleblad genoteerd. Het is ook noodzakelijk dat de vertegenwoordigers van het verkopende bedrijf in dit document aangeven binnen welk tijdsbestek de tekortkomingen zullen worden verholpen..

De koper mag het inspectierapport niet ondertekenen voordat de ontwikkelaar de woning in goede staat heeft gebracht. Als de geconstateerde gebreken onherstelbaar zijn (oneffen vloeren, problemen met ventilatie, enz.), Is het voor de koper beter om te weigeren een appartement te kopen..

Reparatie onder garantie

Er bestaat ook zoiets als verborgen werk – hun resultaat kan niet worden gecontroleerd tijdens de eerste inspectie van het appartement (bijvoorbeeld de staat van de bedrading). De nadelen van dergelijke werken verschijnen na een bepaalde tijd, nadat de koper het appartement heeft geaccepteerd..

Er moet aan worden herinnerd dat de ontwikkelaar volgens de wet verplicht is om dergelijke defecten te verhelpen tijdens de garantieperiode, die is vastgelegd in het contract (volgens de wet mag dit niet korter zijn dan drie jaar, meestal 5 jaar).

Als er een defect wordt gevonden, moet de eigenaar van het appartement een brief naar de ontwikkelaar sturen waarin hij het probleem beschrijft. De vertegenwoordiger van de ontwikkelaar is verplicht om het appartement binnen 5 dagen te bezoeken, de gebreken beschreven in de brief te inspecteren en een akte op te stellen die de aard van de problemen en de timing van het verhelpen ervan beschrijft..

Het is noodzakelijk om te bewijzen dat het defect precies is ontstaan ​​door de schuld van de ontwikkelaar, hiervoor wordt een speciaal onderzoek besteld, waardoor op basis van de huidige SNIP’s en GOST’s een mening wordt gegeven over de redenen die tot de defecten hebben geleid.

Er zijn bijvoorbeeld gevallen waarin uit onderzoek is gebleken dat de schimmel die in een appartement in een recent in gebruik genomen huis verscheen, werd veroorzaakt door een lekkend dak, wat de schuld van de ontwikkelaar is. In dit geval had de koper de kans om de kosten van het corrigeren van dit gebrek door te berekenen aan het ontwikkelaarsbedrijf..

Nog een illustratief geval: in 2014 kon een inwoner van Krasnoyarsk de ontwikkelaar 15% van de waarde van het onroerend goed aanklagen vanwege geconstateerde gebreken. Ze gaf opdracht tot bouwexpertise, die ongelijke muren, scheve vloeren en plafonds en andere gebreken die tijdens de afwerking ontstonden, aan het licht bracht. De rechtbank besloot de ontwikkelaar te verplichten de eigenaar van het appartement 300.000 roebel te betalen om de bestaande tekortkomingen weg te werken en 80.000 roebel een boete aan de staat.

Het is opmerkelijk dat in dit geval de eigenaar van het appartement eerst het acceptatiecertificaat ondertekende en zich tot de ontwikkelaar wendde, die weigerde de tekortkomingen te corrigeren, aangezien er in de wet geen opmerkingen over de staat van het onroerend goed waren. Maar de rechtbank hield geen rekening met deze omstandigheid, aangezien niemand de garantieperiode opzegde.

Maar toch is het beter om de akte niet te ondertekenen als er ernstige gebreken in het appartement zijn, en als ze onbeduidend zijn, markeer dan op zijn minst de geïdentificeerde gebreken op het inspectiedocument en dwing de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar om het tijdschema voor hun correctie aan te geven.

Het wordt ten zeerste afgeraden om reparaties uit te voeren in een appartement dat zojuist van de ontwikkelaar is ontvangen, aangezien het na de voltooiing erg moeilijk zal zijn om te bewijzen dat eventuele gebreken aan het appartement zijn verschenen buiten de schuld van de ingehuurde bouwers..

Ook zijn er volgens de wet een aantal andere gevallen waarin de ontwikkelaar niet verplicht is om garantiereparaties uit te voeren en opgetreden defecten te corrigeren:

• natuurlijke slijtage van het gebouw;
• onjuiste werking van gemeenschappelijke ruimtes;
• storingen in technische systemen die zijn opgetreden door de schuld van bewoners;
• overtreding van de regels voor de werking van huishoudelijke apparaten en sanitair;
• reparatie, schending of vervanging door bewoners van de structuren en uitrusting van het appartement, aan hen overgedragen onder het acceptatiecertificaat door de ontwikkelaar.

Trucs die ontwikkelaars gebruiken bij het ondertekenen van de akte van acceptatie en overdracht van onroerend goed

Vertegenwoordigers van ontwikkelaars zijn erg terughoudend om hun handtekening te zetten vanwege geïdentificeerde tekortkomingen. Hun favoriete tactiek is om te weigeren de akte te ondertekenen tijdens het examen en vervolgens onder elk voorwendsel voor tijd te spelen. Volgens de wet kan de ontwikkelaar het namelijk alleen doen als de koper het acceptatiecertificaat niet binnen twee maanden ondertekent.

Als de verkoper dergelijke tactieken gebruikt, is het noodzakelijk om zelf de akte van overdracht te ondertekenen en vervolgens een claim naar de ontwikkelaar te sturen, waarin de vereiste is om alle tekortkomingen te corrigeren en de akte van overdracht te ondertekenen, anders gaat de koper naar de rechtbank.

Als een dergelijk document beschikbaar is, heeft de koper alle kans om de ontwikkelaar te dwingen de gebreken in het appartement te corrigeren en het acceptatiecertificaat te ondertekenen.

Kenmerken van het ontvangen van een appartement bij aankoop

Bij het kopen van een appartement kent de wet geen termijnen voor het ondertekenen van de leveringsakte. Partijen hoeven elkaar geen mededelingen te sturen, tenzij dit uiteraard in het contract is bepaald.

Er is meestal ook geen garantieperiode. Uiteraard kunnen de partijen een dergelijke voorwaarde in het contract aangeven, maar aangezien het in de praktijk erg moeilijk is om de verkoper te dwingen eventuele gebreken in het appartement achteraf te corrigeren (het is soms moeilijk om het zelfs maar te vinden), heeft het geen zin om zo’n clausule aan de overeenkomst toe te voegen.

De koper hoeft alleen de technische staat van het appartement zorgvuldig te inspecteren: muren, ramen, plafonds, meters, enz., En bij gebrek aan significante opmerkingen een akte te ondertekenen.

Niet iedereen heeft de kennis en ervaring om zo’n inspectie goed uit te voeren. Daarom neemt de koper vaak een deskundige mee die alle tekortkomingen kan opmerken..

• Acceptatiecertificaat van het appartement van de ontwikkelaar – downloaden in .doc-indeling
• Acceptatiecertificaat bij aankoop appartement – downloaden in .doc-indeling
• Inspectieblad – downloaden in .doc-indeling