Appartementenruil volgens het “inruil” -schema: voor- en nadelen

De regeling voor het sluiten van transacties, genaamd “trade-in” (inruil), is voor de Russische markt niet langer nieuw te noemen, maar is nog niet wijdverbreid in de onroerendgoedhandel. Het is mogelijk om het principe van dit plan eenvoudig in actie te beschrijven – “de oude geeft zich over ten koste van het kopen van iets nieuws”.

Voor de vastgoedmarkt zijn transacties in het kader van de “inruil” -regeling zeldzaam, in Moskou en St. Petersburg werken vandaag slechts enkele makelaars volgens het principe “uw appartement in ruil voor een nieuw gebouw”. Zo’n uitwisselingsprogramma is veel populairder geworden op de automarkt – veel autodealers bieden een zeer populaire service – “u geeft ons een oude auto, wij geven u een nieuwe, uiteraard tegen een toeslag.”.

Deze vorm van ruil verkort natuurlijk de voorwaarden van de transactie en stelt de koper in staat snel iets nieuws te krijgen, zonder tijd te verspillen aan het zoeken naar kopers die nog geen oud bezit nodig hebben. Maar als met de automarkt alles min of meer duidelijk en eenvoudig genoeg is, heeft de inruilregeling op de Russische vastgoedmarkt een aantal kenmerken gekregen en is het niet altijd de beste optie voor een koper..

In dit artikel zullen we proberen alle kenmerken van de ruil van appartementen te overwegen volgens het principe van “inruil”, de voor- en nadelen ervan.

Eigenaardigheden van appartementenruil “inruil”

Het is duidelijk dat een appartement veel duurder en noodzakelijker is dan een auto. Zelfs een gewone “odnushka” in een oud gebouw in Moskou kan enkele miljoenen roebel kosten, dus zowel kopers als verkopers benaderen vastgoedtransacties met bijzondere voorzichtigheid en aandacht..

In het geval van een inruiltransactie, koopt de makelaar onmiddellijk het oude appartement van de eigenaar op en zorgt hij in ruil voor huisvesting in het nieuwe gebouw, dat wil zeggen door compensatie. Dit is het belangrijkste verschil tussen dit type transactie en de alternatieve verkoop en aankoop met de aflossing van oude woonruimte, wanneer een makelaar het voorgestelde perceel gewoon voor vrije verkoop aanbiedt via zijn kanalen, in afwachting van een koper..

Het kortst mogelijke tijdsbestek kan het belangrijkste kenmerk van de inruiltransactie worden genoemd – door het oude appartement weg te geven om een ​​deel van de kosten van het nieuwe te betalen, kunnen kopers onmiddellijk verhuizen naar een nieuwe woonplaats, de transactie duurt meestal letterlijk twee tot drie dagen, die gaan om de titeldocumenten te controleren en uitvoering van contracten.

Volgens een specialist in dergelijke ruilregelingen, advocaat Oleg Sukhov, wordt de “inruil” -regeling zowel op de primaire als op de secundaire vastgoedmarkt gebruikt. Als voorbeeld geven we een appartementenruilregeling, bijvoorbeeld nabij het metrostation Skhodnenskaya, dat twee woonkamers heeft voor een ruimer driekamer appartement in Khimki. De marktprijs van een tweekamerappartement in dit gebied is ongeveer 6 miljoen roebel, aangezien het makelaarskantoor woningen met korting koopt – gemiddeld 25%, de kosten zullen worden vastgesteld op 4,5 miljoen roebel. Dit bedrag gaat naar de verwerving van nieuwe woonruimte. De gemiddelde prijs van een biljet van drie roebel in Khimki is 6,7 miljoen roebel, dus de nieuwe eigenaren zullen 2,2 miljoen roebel extra moeten betalen.

Voor appartementen die deelnemen aan inruiltransacties, stelden gespecialiseerde makelaars een aantal eisen:

• woonruimte moet zich uitsluitend op het grondgebied van de hoofdstad bevinden. Appartementen in de regio Moskou of bijvoorbeeld in de regio Leningrad nemen momenteel niet deel aan dergelijke transacties. Dit komt door de relatief lage vraag naar dergelijke transacties in andere steden, en met een groot verschil in de kosten van huisvesting – het bedrag van de extra betaling voor een appartement in een nieuw gebouw in Moskou, ontvangen in ruil voor huisvesting ergens in Elektrostal of Dolgoprudny, zal te groot zijn. Tegelijkertijd kunnen ontwikkelaars en makelaars in ruil voor een appartement met een “Moskou-verblijfsvergunning” niet alleen huisvesting aanbieden in een van de vele nieuwe gebouwen in de hoofdstad, maar ook een landhuis of herenhuis in een van de dorpen in de buurt van Moskou. Het hangt allemaal af van wat voor soort objecten de ontwikkelaar bouwt en van de keuze die vandaag beschikbaar is;
• het appartement moet eigendom zijn van de verkoper en mag niet worden verhuurd, zij het op lange termijn, de eigendomsdocumenten worden zorgvuldig en nauwgezet door specialisten gecontroleerd;
• makelaarskantoren houden alleen rekening met appartementen, een kamer in een gezinsslaapzaal, een gemeenschappelijk appartement of het aandeel van één persoon in de totale woonruimte bij transacties in het kader van de inruilregeling kunnen niet deelnemen;
• er worden speciale eisen gesteld aan de “netheid” van het appartement, het is hoogst onwenselijk als een van de huiseigenaren minderjarig is en de toestemming van de voogdij- en curateleraad is vereist om een ​​transactie te sluiten. In dit geval zal het makelaarskantoor de verkoper hoogstwaarschijnlijk weigeren..

Voordelen van het ruilen van een appartement onder de inruilregeling

Het belangrijkste voordeel van het ruilen van oude woningen voor een nieuwe volgens deze regeling is urgentie en efficiëntie. Dit is de snelste manier om naar uw favoriete, veel comfortabelere appartement of chalet te verhuizen, zonder te wachten op de verkoop van de oude woonwijk, het verkrijgen van een hypotheek, enzovoort..

Bovendien neemt het makelaarskantoor in het geval van een inruiltransactie alle zorgen en problemen die gepaard gaan met het papierwerk en de juridische ondersteuning voor de uitwisseling van woonruimte uit handen. De verkoper van een appartement hoeft geen geld uit te geven aan advertenties, aankondigingen publiceren, documenten verzamelen, geld uitgeven aan een deskundige beoordeling, enzovoort..

Nadelen van de “inruil” -uitwisseling

Ondanks de onbetwistbare voordelen heeft het “krediet” woningruilprogramma ook een aantal nadelen, die hebben geleid tot zijn lage populariteit op de vastgoedmarkt. De belangrijkste nadelen van een dergelijke uitwisseling zijn onder meer:

• gebrek aan veel keuze. In de regel biedt een bepaald makelaarskantoor of een bepaalde ontwikkelaar alleen appartementen aan in hun eigen wooncomplex voor inruiltransacties, daarom wordt niet altijd de mogelijkheid geboden om het woongebied of de locatie van het gebouw te kiezen;
• de prijs van een oud appartement dat deelneemt aan de inruilbeurs zal in ieder geval lager zijn dan bij verkoop op de vrije markt. Alle ontwikkelaars en ontwikkelingsbureaus kopen appartementen met korting, die 20-25% van de marktprijs kan bereiken, wat, rekening houdend met de kapitaalprijzen, gepaard gaat met een verlies van 1-1,5 miljoen roebel aan de kosten van huisvesting. Het geld wordt niet aan de verkoper betaald, maar wordt onmiddellijk bijgeschreven op de rekening van de ontwikkelaar als hoofdbetaling voor de nieuwe woonruimte;
• Het is niet altijd zo dat huiseigenaren die hebben deelgenomen aan een transactie volgens een “krediet” -regeling de mogelijkheid krijgen om onmiddellijk te verhuizen naar een nieuw, comfortabel appartement. Vaak bieden ontwikkelaars woonruimte aan in woningen die nog in aanbouw zijn, waardoor je moet wachten op oplevering en ingebruikname van de woning. Daarnaast kan het zijn dat het nieuwe appartement aan renovatie toe is, wat het moment van een happy housewarming ook nog lang zal uitstellen. Al deze periode – voordat u naar een nieuw appartement verhuist en reparatie- en afwerkingswerkzaamheden erin voltooit, moet u ofwel bij familieleden kruipen of een huis huren, aangezien het oude appartement al eigendom is geworden van een makelaarskantoor of ontwikkelaar, en vaak al nieuwe eigenaren heeft weten te vinden. Dergelijke extra kosten en ongemakken ontnemen de inruiltransactie zijn belangrijkste voordeel: de snelheid waarmee naar nieuwe woningen kan worden overgegaan;
• de kans dat we gewetenloze agentschappen tegenkomen die een plan aanbieden dat Oleg Samoilov, algemeen directeur van Relight Real Estate, “valse inruil” noemt. In dit geval boekt de ontwikkelaar slechts voor een bepaalde periode een nieuw appartement en neemt hij voor deze periode de verantwoordelijkheid op zich om de oude woningen te verkopen. Als het niet mogelijk is om het appartement voor het afgesproken tijdstip te verkopen, wordt er druk uitgeoefend op de verkoper, waardoor de prijs moet worden verlaagd. Het enige voordeel van een dergelijke regeling is dus de gegarandeerde reservering van een nieuwbouwappartement, maar het stellen van een deadline voor de verkoop van een secundair appartement doet dit voordeel ook teniet, zodat experts geen zin zien in een dergelijke service van makelaars..

In 2009 verschenen voor het eerst inruiltransacties op de Russische vastgoedmarkt, toen de crisis leidde tot een aanzienlijke afname van de vraag naar appartementen en landhuizen op de primaire markt. Met behulp van een dergelijk uitwisselingsprogramma voor “verrekening” probeerden ontwikkelaars de aandacht van potentiële kopers voor nieuwe gebouwen te trekken en de verkoop te verhogen.

En toch, zoals de praktijk laat zien, is er in de afgelopen drie jaar geen vraag naar een dergelijk plan geworden, en als de verkoper van plan is een deel van de kosten van een nieuw appartement te compenseren door het oude te verkopen, wordt in 90% van de gevallen een alternatief schema van dubbele aan- en verkoop gebruikt wanneer secundaire woningen worden blootgesteld te koop door makelaarskantoor.

Deskundigen adviseren unaniem om alleen inruilregelingen te gebruiken als het risico om een ​​appartement in een nieuw gebouw mis te lopen te groot is en het wooncomplex zelf al in gebruik is genomen.

Bij alle andere opties is het beter om meerdere keren na te denken – is het de moeite waard om een ​​aanzienlijk deel van de kosten van uw eigen appartement en haast te verliezen. Volgens sommige experts is het beste alternatief voor de inruilregeling een hypothecaire lening met de mogelijkheid om deze in de toekomst terug te betalen ten koste van de ontvangen gelden uit de verkoop van woonruimte. In dit geval kan de verkoper langzaam documenten verzamelen en kopers zoeken, niet de prijs verlagen om het appartement met spoed te verkopen en tegelijkertijd, dankzij de snelle aflossing van de hypotheek, niet te veel aan rente betalen..

Natuurlijk kent het hypotheekleningssysteem in ons land ook een aantal tekortkomingen en kan het niet perfect genoemd worden, maar er kleven meer nadelen aan de inruil van een appartement volgens het train-in schema dan voordelen, daarom is het onwaarschijnlijk dat het in de nabije toekomst populairder zal worden op de vastgoedmarkt van ons land. … Naast de opvallende tekortkomingen die de aantrekkelijkheid van een dergelijke regeling voor verkopers verminderen, hoeven de ontwikkelaars zelf vandaag ook geen kopers aan te trekken met behulp van een “krediet” -regeling – de vraag naar nieuwe gebouwen in Moskou is stabiel en zal in de nabije toekomst niet afnemen.