Beheer van appartementsgebouwen – wat de beste manier is om te kiezen

De Russische wetgeving biedt drie hoofdopties voor het beheer van gebouwen met meerdere appartementen. Overweeg de kenmerken, voor- en nadelen van elk van hen, evenals situaties waarin elk van deze soorten controle de meeste voorkeur zal hebben..

De tijd dat alle problemen van een appartementsgebouw door het huisvestingsbureau werden aangepakt, vervagen langzaamaan in het verleden. In 2005 bepaalde de nieuwe huisvestingscode van de Russische Federatie dat bewoners binnen een jaar na de datum van goedkeuring van dit document moeten beslissen wie het huis zal beheren:

• een particuliere onderneming die op basis van een overeenkomst met huurders haar activiteiten tegen betaling zal uitoefenen;
• Vereniging van Eigenaars (VvE), waarin de woning direct wordt beheerd door vertegenwoordigers van de huurders;
• de bewoners zelf in de vorm van direct beheer.

Maar in veel huizen zijn er in plaats van een vereniging van huiseigenaren ZhSK (woningbouwcoöperatie), ZhNK (woningbouwcoöperatie) of andere soorten bewonersverenigingen..

Dergelijke coöperaties zijn geen afzonderlijke vorm van beheer, de overgrote meerderheid van hen werd opgericht in de Sovjettijd en, ondanks de leeftijd van oprichting, verschillen hun activiteiten in de praktijk niet van VvE’s en zijn ze niet in tegenspraak met de huisvestingscode..

Overweeg de belangrijkste voordelen, nadelen en kenmerken van deze drie vormen van beheer.

Direct beheer van woningbewoners

Volgens de Wooncode kunnen alleen bewoners van woningen waarin het aantal appartementen niet meer dan zestien bedraagt, voor deze vorm van beheer kiezen. In dit geval worden alle vragen over het beheer van de woning beslist op de algemene vergadering van huiseigenaren. Hierop maken huurders afspraken over de verdeling van beheerverantwoordelijkheden en selecteren ze mensen die het hele huis vertegenwoordigen bij het aangaan van contracten met derden. Tegelijkertijd moeten deze vertegenwoordigers van huurders gratis werken, anders zullen ze de manier waarop ze het huis beheren moeten veranderen. Elke huurder sluit voor eigen rekening contracten met nutsbedrijven voor de levering van gas, elektriciteit en water..

Voordelen:

1. Direct beheer bespaart huurders onnodige kosten. Als het huis beheerd zou worden door een derde partij of VvE, zou je immers maandelijks moeten betalen voor hun diensten.
2. Door voor eigen rekening contracten met nutsbedrijven af ​​te sluiten, kan elke huurder begrijpen wat en hoeveel hij moet betalen.

Nadelen:

1. Hoe meer huurders er in het huis wonen, hoe moeilijker het is om tot een akkoord te komen. Het is zeer waarschijnlijk dat de discussie over de keuze van een organisatie die betrokken zal zijn bij kapitaalreparaties, of een schatting voor het landschapsarchitectuur van de omgeving, meer dan een maand zal duren..
2. Volgens de Russische wetgeving hebben bewoners bij direct beheer van het huis geen recht op fondsen voor kapitaalherstel uit een speciaal fonds voor de hervorming van huisvesting en gemeentelijke diensten.

Direct beheer zou ideaal zijn voor woningen met een klein aantal bewoners.

Oprichting van een samenwerkingsverband of coöperatie van huiseigenaren

In dit geval richten de huurders een vereniging van eigenaren op en kiezen ze verantwoordelijke personen (voorzitter en bestuursleden) die, tegen betaling, namens alle appartementseigenaren instaan ​​voor het onderhoud en de exploitatie van het huis. Dat wil zeggen, het sluiten van contracten met openbare nutsbedrijven of aannemers die eenmalige werkzaamheden uitvoeren, het is de VvE of de woningcorporatie en niet een individuele huurder die wordt ingeschakeld.

Dergelijke verenigingen zijn rechtspersonen en hebben alle kenmerkende kenmerken (charter, verplichte registratie bij de belastingdienst, de aanwezigheid van een bankrekening, enz.).

Voordelen:

1. Omdat de bestuursleden en de voorzitter van de VvE of HCC bewoners van het huis zijn, staan ​​ze niet onverschillig tegenover zijn lot en is de kans dat ze hun taken verwaarlozen uiterst klein.
2. Als huurders tot de conclusie komen dat de verantwoordelijke personen hun werk niet doen, kunnen ze altijd worden herkozen.
3. De besteding van de gemeenschappelijke middelen door de voorzitter en leden van de raad kan worden opgevolgd door de auditcommissie.

Nadelen:

1. Als de verantwoordelijke personen oneerlijk blijken te zijn, kunnen ze een aanzienlijk deel van het geld verspillen aan het verenigen van huurders, en in dit geval is een lange herverkiezingsprocedure (overeenstemming over de datum en tijd van de vergadering, op de hoogte stellen van alle appartementseigenaren in het huis, enz.) Een aanzienlijk nadeel..

Het is logisch om in grote huizen met een aanzienlijk aantal huurders een VvE te creëren, op voorwaarde dat er onder de appartementseigenaren mensen zijn die lid willen worden van het VvE-bestuur en de nodige ervaring hebben..

Beheermaatschappij onder overeenkomst met de huurders van het huis

Deze optie voorziet in het beheer van het gemeenschappelijk bezit van een appartementsgebouw door een gespecialiseerde organisatie die opereert op basis van een betalingsovereenkomst. In dit geval worden contracten voor de levering van nutsvoorzieningen in dergelijke huizen gesloten door de beheerorganisatie, die optreedt namens de huiseigenaren. En eenmalige werkzaamheden aan de reparatie van het gebouw, het modelleren van het aangrenzende gebied of de verbetering ervan kunnen zowel door de medewerkers van de beheermaatschappij als door externe specialisten worden uitgevoerd die door de beheermaatschappij worden ingehuurd.

Voordelen:

1. Eigenaren van appartementen zijn vrijwel geheel ontzorgd met het huismanagement.
2. Specialisten van beheermaatschappijen zullen hun taak zeker professioneler uitoefenen dan bewoners van het bestuur van de VvE.
3. De beheermaatschappijen werken eerst op eigen kosten de bestaande tekortkomingen weg (opnieuw schilderen van de muren, herstellen van de bedrading, enz.), En pas daarna eisen van de bewoners de nodige bedragen om de gemaakte kosten te dekken.

Nadelen:

1. Werknemers van beheermaatschappijen zijn geen bewoners van het huis en hebben daarom geen persoonlijk belang bij het in goede staat houden van het huis.
2. Het aantrekken van beheermaatschappijen is voor bewoners de meest kostbare manier om een ​​flatgebouw te beheren.

Het is de moeite waard om overeenkomsten te sluiten met beheermaatschappijen in gevallen waarin er geen mensen onder de huurders van een groot appartementsgebouw waren die zouden instemmen met het beheer van de werkzaamheden van de VvE.

Er is dus geen ideale manier om een ​​flatgebouw te beheren. Bij het kiezen van een vorm van beheer moet rekening worden gehouden met het aantal bewoners, de aanwezigheid van mensen onder hen die verantwoordelijkheid willen nemen voor het onderhoud van het gebouw, evenals de mate van complexiteit van de taken waarmee de beheerder te maken zal krijgen.