Bouwspaarbanken – een alternatief voor hypotheken?

Ongeveer een derde van de Russische bevolking heeft gemiddeld niet meer dan 9 vierkante meter. m woonoppervlak per persoon. Meer dan 5 miljoen mensen hebben geen middelen om nieuwe woningen te kopen en staan ​​in de rij voor een appartement, omdat ze op kosten van de overheid een nieuwe woning willen krijgen. Desalniettemin is de staat niet in staat om alle mensen in nood te huisvesten, daarom verloopt de oplossing van het huisvestingsprobleem voor de meeste burgers in een extreem langzaam tempo..

Helaas zijn hypotheken om de een of andere reden ook niet voor alle burgers beschikbaar. Daarom moeten de autoriteiten op zoek gaan naar verschillende alternatieve opties om mensen in staat te stellen een nieuw appartement te kopen. Een van de voorgestelde opties is het wetsontwerp “On Construction Savings Banks”, dat is gebaseerd op de ervaring van SSC in een aantal Europese landen.

De geschiedenis van de eerste bouwspaarbanken

Moderne technologieën voor het investeren in residentieel vastgoed over de hele wereld zijn gebaseerd op drie hoofdprincipes:

• overheidssteun;
• hypotheekleningen;
• contractbesparingen.

Natuurlijk kunnen in verschillende landen de methoden voor het implementeren van bepaalde gebieden aanzienlijk verschillen, maar de principes zijn hetzelfde. Met betrekking tot de opbouw van spaarbanken behoren al deze organisaties tot de derde groep, die is gebaseerd op het principe van contractsparen.

De eerste systemen van contractbesparing verschenen in 1783 in Pruisen. Later, aan het begin van de 19e eeuw, begonnen soortgelijke systemen voor gebouwbesparing in andere landen en regio’s te verschijnen (in Oostenrijk vanaf 1811, in Saksen vanaf 1843).

De eerste verenigingen, die als prototype voor spaarbanken dienden, begonnen te verschijnen in kleine mijndorpen in Duitsland en ze werkten volgens een eenvoudig principe: als er bijvoorbeeld 100 duizend monetaire eenheden nodig waren om een ​​huis te bouwen, en elk van degenen die een huis wilden bouwen, kon er slechts 10 uitstellen. duizend, het is duidelijk dat hij pas na 10 jaar een huis kon bouwen. Als 10 van dergelijke kandidaten tegelijkertijd werden samengevoegd, zou een van hen binnen een jaar een nieuw huis kunnen krijgen, de tweede in 2 jaar, de derde in 3 jaar, enz. Bijgevolg winnen alle deelnemers, behalve de laatste.

Pastoor von Bodelschwing

De eerste bouwspaarbank van dominee von Bodelschwing werd geopend in 1885. Deze richting begon zich actief te ontwikkelen na de Tweede Wereldoorlog in 1948. De aanzet voor hun ontwikkeling was het gebrek aan financiële middelen in het naoorlogse Duitsland, toen de huisvestingsproblemen van de bevolking begonnen te worden opgelost met behulp van spaarbanken..

Een van de bekendste en grootste systemen voor het bouwen van spaarbanken is nog steeds actief in Duitsland..

?In andere Europese landen werd het voordeel van het gebouwenbesparingssysteem veel later beoordeeld – aan het begin van markthervormingen. In Tsjechië, Groot-Brittannië, Slowakije, Hongarije, Frankrijk, Kroatië, enz. Worden momenteel wetten aangenomen over het bouwen van spaarbanken. Naast nationale zijn er ook Duitse spaarbanken actief in deze landen. Ook moet worden opgemerkt dat moderne bouwspaarbanken duidelijk verschillen van de eerste pogingen om collectieve besparingen voor woningbouw te organiseren. En het zijn de bouwspaarbanken die nu het belangrijkste instrument zijn om te investeren in residentieel vastgoed in Duitsland. Zo wordt de bouw van 3 op de 4 huizen in dit land gefinancierd met de deelname van collectieve contractuele besparingen.

In zijn moderne vorm gebruiken SSC’s de deposito’s van burgers, de vergoedingen van leners voor het gebruik van de lening en de vastgestelde staatspremie, die wordt betaald in overeenstemming met het gesloten contract inzake bouwsparen, als een bron van middelen voor de financiering van woningleningen, op voorwaarde dat de inlegger gedurende het jaar heeft bijgedragen aan zijn rekening die is gespecificeerd in contractbedrag.

Tegelijkertijd kan een woningkrediet bij een bouwspaarbank alleen worden verkregen door de investeerder en pas na het verstrijken van de contractperiode (ongeveer 5-6 jaar), als hij maandelijkse stortingen op de rekening in de SSC heeft gedaan voor het bedrag dat in het contract is gespecificeerd. Hierbij moet worden opgemerkt dat de rentetarieven (zowel op deposito’s als op leningen) voor de gehele looptijd van het contract vastliggen.

Na ontvangst van een lening van het SSC, wordt de terugbetaling uitgevoerd binnen de in het contract vastgestelde termijn. Doorgaans is de maximale looptijd van de lening in dit geval 12 jaar. Tegelijkertijd zijn de rentetarieven lager dan bij hypotheekleningen.

Wereldervaring in het toepassen van spaarsystemen voor woningen

Natuurlijk is er veel tijd verstreken sinds de eerste bouwspaarbanken in Duitsland verschenen. Tegenwoordig bestaan ​​in veel landen soortgelijke spaarsystemen voor gebouwen. Volgens statistieken gebruikt bijna de helft van de Europeanen bouwspaarbanken om geld te sparen voor de aankoop van woningen. Zoals we al hebben onderzocht met het voorbeeld van Duitsland, sluiten alle spaarders een overeenkomst met de spaarbank, waarin alle voorwaarden zijn vastgelegd: het bedrag van de inleg, de rente op deposito’s en leningen, de looptijd van de overeenkomst, enz. Het contract wordt in drie fasen uitgevoerd.

Accumulatie.Alvorens een lening te krijgen om een ​​appartement te kopen, moet elk lid een bepaald bedrag verzamelen (een deel van het totale geleende bedrag dat in de overeenkomst is vastgelegd).

Geld verdienen en een appartement kopen.In dit stadium ontvangt het lid van de SSC zijn opgebouwde geld samen met rente, evenals een bepaald bedrag van de lening, bepaald door de overeenkomst. Met dit geld koopt de belegger woningen.

Lening terugbetaling.Volgens de voorwaarden van de overeenkomst wordt het geleende geld samen met de rente over de lening binnen de gestelde termijn teruggegeven aan de bouwspaarbank..

Het aantal deelnemers aan de bouwspaarbank is niet beperkt. Het is duidelijk dat de financiële stabiliteit van het hele systeem afhangt van het aantal en de regelmaat van het aantrekken van nieuwe spaarders..

Massa-actie. Ivan Pols. 2009

Het lijkt misschien dat SSC’s op piramidespelen lijken. Maar het is niet zo. De eigenaardigheid van de werkende gebouwspaarbanken, die hun stabiele werking garanderen, is dat ze volledig onafhankelijk zijn van de kapitaalmarkt: alle fondsen die binnen het systeem circuleren, vormen een vicieuze cirkel.

Het blijkt een soort geldcirculatie te zijn. Ten koste van de aangetrokken deposito’s geeft de kassa leningen uit, die vervolgens worden geretourneerd en opnieuw worden verstrekt aan andere leden van het systeem.

En die stroom houdt nooit op door nieuwe spaarders aan te trekken, want de nieuwe generatie maakt actief gebruik van de kansen die bouwspaarbanken bieden. Er moet ook worden opgemerkt dat CCM’s in de meeste Europese landen actief worden gesteund door de staat, die deposanten aanvullende huisvestingssubsidies geeft (ze worden ook wel premies genoemd). In de Tsjechische Republiek werd in 2000 bijvoorbeeld 0,26% van het bbp uit de begroting toegewezen voor de betaling van staatspremies op deposito’s van huishoudens in de SSK.

Naast SSC, werkend volgens het hierboven beschreven principe, zijn er in Europa nog meer varianten van dergelijke systemen. In Frankrijk zijn er bijvoorbeeld 2 soorten spaarrekeningen voor woningen:

1. Spaarboekje A), waarop u in eerste instantie tot 20 duizend euro kunt sparen en vervolgens een zachte lening kunt krijgen voor de aankoop van een appartement voor een bedrag van maximaal 30 duizend euro à 3,75% per jaar. Daarnaast wordt aan deze doelbijdrage jaarlijks een staatsbonus van 1,5 duizend euro toegevoegd..
2. PEL-spaarrekeningen (Housing Savings Plan). Op een dergelijke rekening kan een persoon tot 80 duizend euro sparen en vervolgens een preferentiële huisvestingslening ontvangen van maximaal 120 duizend euro tegen 4,8% per jaar.

In het VK is er een systeem van hypotheekbanken, waarvan het mechanisme enigszins lijkt op het werkingsprincipe van de Duitse SSC, maar hier is het om een ​​woningkrediet te krijgen niet nodig om bij te dragen aan een hypotheekbank. Door de liberalisering van de Britse bankwetgeving begonnen de activiteiten van alle bouwbedrijven de afgelopen jaren meer te overlappen met de activiteiten van commerciële banken..

Bouwspaarbanken bestaan ​​in veel landen en zijn, naast hypotheekleningen, een instrument om huisvestingsproblemen van de bevolking op te lossen..

Er zijn ook voorbeelden van negatieve ervaringen met het bouwen van spaarbanken. In Argentinië was zo’n systeem bijvoorbeeld behoorlijk actief en werkte het met succes tot de jaren 70 van de twintigste eeuw. Door de hoge inflatie zijn de spaargelden van huishoudens in spaarbanken voor de bouw echter sterk en sterk in waarde gedaald..

In India crashte ook het bouwspaarbanksysteem. Deskundigen zijn van mening dat de belangrijkste reden voor deze ontwikkeling van evenementen het gebrek aan effectief vermogensbeheer is. Met name in de beginfase heeft de SSC geen kasreserves aangelegd. Bovendien ontstonden er door analfabeet management verschillen tussen het bedrag van de opgebouwde spaargelden en het volume van de verstrekte leningen. Als gevolg van deze ondoelmatige acties gingen Indiase bouwspaarbanken snel failliet. Niettemin, ondanks individuele voorbeelden van de negatieve ervaringen van de SSC, slaagden ze er gedurende verschillende eeuwen van hun bestaan ​​in om hun effectiviteit en betrouwbaarheid te bewijzen. Bouwspaarbanken bestaan ​​in veel landen en zijn, naast hypotheekleningen, een instrument om huisvestingsproblemen van de bevolking op te lossen..

Vooruitzichten voor de vorming van bouwspaarbanken in Rusland

Allereerst moet worden gezegd dat er al heel lang een soort van bouwspaarbanken actief is in Rusland. Veel mensen kennen vast wel een concept als huisvesting en woningcorporaties. In totaal zijn momenteel ongeveer 30 gilden actief in Rusland in verschillende regio’s, die deze coöperaties verenigen..

Andrey Gorodnichev. Timmerlieden (detail)

Helaas hebben woningcorporaties in de vorm waarin ze nu bestaan ​​geen noemenswaardige successen kunnen boeken. Zelfs ondanks het feit dat het totale aantal deposanten van dergelijke organisaties meer dan tienduizenden mensen bedraagt.

Het grootste probleem is dat deze coöperaties opereren zonder overheidssteun. En de bevolking vertrouwt dergelijke organisaties niet erg, omdat er geen betrouwbare wettelijke basis is die hun werk strikt zou reguleren, en daarom gebruiken oplichters dit vaak.

Dat is de reden waarom vertegenwoordigers van de Fair Russia-partij in 2006 een ontwerp van hun eigen wetsontwerp “betreffende bouw- en spaarbanken” ter overweging bij de Doema hebben ingediend. Aangenomen wordt dat SSC’s aanzienlijk zullen verschillen van woningcorporaties in zowel de status als het niveau van controle door overheidsinstanties.

Kenmerken van het wetsontwerp “Op de bouw van spaarbanken” ingediend bij de Russische Doema

Opgemerkt moet worden dat dit wetsvoorstel al twee keer is ingediend bij de Doema van de Russische Federatie. Het werd echter afgewezen en ter revisie verzonden. In de afgelopen jaren heeft een hele groep specialisten aan het document gewerkt, waaronder vertegenwoordigers van de Bank of Russia, het Ministerie van Financiën, het Ministerie van Economische Ontwikkeling en het Ministerie van Regionale Ontwikkeling.

Volgens de projectontwikkelaars kunnen bouwspaarbanken in Rusland een goed alternatief zijn voor hypotheken en zouden ze de beschikbaarheid van nieuwe woningen voor een bredere bevolking moeten vergroten.

Het wetsvoorstel voorziet in de oprichting van gespecialiseerde banken die een beperkte lijst van bankactiviteiten kunnen uitvoeren. Elke bewaargever van de bouwspaarbank zal met de bank een spaaropbouwovereenkomst moeten sluiten die voorziet in de betaling van vaste bijdragen op zijn spaarrekening bij de bank binnen een bepaalde termijn..

Wanneer de bewaargever ongeveer 30-50% van de kosten van het appartement heeft verzameld, heeft hij recht op een lening voor het bedrag dat nodig is om een ​​nieuw appartement te kopen. De uitleentermijn en de rente daarop worden vooraf in de overeenkomst vastgelegd.

Bovendien bepaalt het wetsvoorstel dat de rentetarieven op een lening niet meer dan 3% per jaar hoger mogen zijn dan het tarief op een spaardeposito..

In feite is dit wetsvoorstel bedoeld om een ​​nieuwe financiële instelling in het land te creëren. Aangezien het duidelijk stelt dat bouwspaarbanken de status van bank (financiële en kredietorganisatie) zullen krijgen, die zich uitsluitend zal specialiseren in het aantrekken van geld van de bevolking voor bouwspaardeposito’s en het verstrekken van gerichte leningen aan hun investeerders voor de aankoop van woningen.

Voorgesteld wordt om een ​​speciaal verzekeringsfonds op te richten, dat zal worden gebruikt in geval van een sterke afname van het aantal aangetrokken bouwspaardeposito’s.

SSC zal volgens het ontwikkelde wetsvoorstel een zeer beperkt aantal bankactiviteiten kunnen uitvoeren. Ze hebben dus toegang tot: deposito’s aantrekken van natuurlijke personen en rechtspersonen, aangetrokken deposito’s plaatsen in activa met een laag risico (bijvoorbeeld staatsobligaties), individuele rekeningen beheren, namens burgers afrekenen op hun bankrekeningen, vreemde valuta verkopen en kopen (alleen in non-cash formulier), evenals de uitgifte van bankgaranties. Dergelijke beperkingen op beschikbare transacties zijn bedoeld om de risico’s van SSC te minimaliseren.

Het wetsontwerp bevat ook aparte normen om de financiële duurzaamheid van het bouwen van spaarbanken te waarborgen. Er wordt bijvoorbeeld voorgesteld om een ​​speciaal verzekeringsfonds op te richten, dat zal worden gebruikt in geval van een sterke afname van het aangetrokken bouwspaardeposito’s..

Ook moeten de normen van financiële stabiliteit, volgens de ontwikkelaars van het document, gebaseerd zijn op de berekening van individuele cumulatieve indicatoren van elke individuele belegger en de bepaling van de volgorde van deposanten. Ook moeten aanvullende beperkingen op het gebruik van geaccumuleerde fondsen worden ingesteld wanneer ze worden verdeeld onder leden van de SSC..

Het wetsvoorstel voorziet ook in overheidssteun voor het bouwspaarstelsel. De ontwikkelaars hebben voorzien in de opbouw van een premie op het spaardeposito ten belope van 20% van de jaarlijkse groei, die zal worden betaald uit de federale begroting. Tegelijkertijd mag voor één Russische burger het maximale aantal staatsprijzen per jaar niet hoger zijn dan 26 duizend roebel..

Het toezicht op de activiteiten van bouwspaarbanken zal worden toevertrouwd aan de Bank of Russia, die speciale normen voor SSC zal vaststellen die verschillen van de normen voor andere commerciële banken. Bovendien, zodat bouwspaarbanken volledig geïsoleerd zijn van het bankwezen en de aandelenmarkt, wordt bij het aangaan van de overeenkomst de rente op spaardeposito’s en op een lening bepaald. Tegelijkertijd heeft de bouwspaarbank niet het recht om de voorwaarden van de overeenkomst gedurende de gehele looptijd van de overeenkomst te wijzigen. Het maximaal toegestane verschil tussen de aanbetaling en de krediettarieven wordt bepaald door de Bank of Russia.

Hoe zal de oprichting van SSK de binnenlandse vastgoedmarkt beïnvloeden?

Eind februari 2012 kondigde de voorzitter van de Federatieraad, Sergei Mironov, aan dat de nieuwe versie van het wetsvoorstel opnieuw ter overweging aan de Doema was voorgelegd. Hij merkte ook op dat de wet “On Construction Savings Banks” in 2013 in werking kan treden.

Welke gevolgen heeft de goedkeuring van deze wet voor de binnenlandse markt voor woningvastgoed??

Deze wet zal de activiteiten van het bouwen van spaarbanken in Rusland duidelijk reguleren. Dit zal ons helpen een werkinstrument te krijgen waarmee de bevolking kan sparen voor nieuwe woningen. De goedkeuring van de wet is een verantwoordelijke en noodzakelijke stap, aangezien er een wettelijke basis zal verschijnen die de rechten van mensen kan beschermen en het systeem van besparingen op de bouw volledig transparant kan maken.

Het voordeel van SSC is dat door het feit dat alle financiële stromen binnen het systeem circuleren, het mogelijk wordt om lage rentetarieven vast te stellen (aanmerkelijk lager dan bij hypotheken). Tegelijkertijd zijn de tarieven niet afhankelijk van schommelingen op de financiële markt en kunnen ze gedurende de gehele looptijd van het contract met de bouwspaarbank niet wijzigen..

Het is duidelijk dat de oprichting van een SSK in Rusland een alternatief zal worden voor hypotheekleningen en burgers die geen geld hebben voor een aanbetaling op een hypotheek, in staat zal stellen het vereiste bedrag op te bouwen bij een bouwspaarbank en vervolgens nieuwe huisvesting op krediet te kopen..

Bovendien zou hun oprichting een gunstig effect moeten hebben op de algemene ontwikkeling van de residentiële vastgoedmarkt: het geld dat het SSC ophaalt, zal worden gebruikt om nieuwbouw te financieren. Hierdoor zullen de volumes van nieuw in gebruik te nemen woningen toenemen en zullen de prijzen op de markt stabiliseren..

Het principe van de werking van hypotheken en SSC’s is compleet anders, daarom zullen hun klanten anders zijn. Bijgevolg is het onwaarschijnlijk dat deze instellingen serieuze concurrenten worden..

Hypotheekbanken mogen niet bang zijn voor serieuze concurrentie van het oprichten van spaarbanken. Ze kunnen vreedzaam naast elkaar bestaan ​​en samenwerken. In landen waar SSC’s al lang bestaan ​​en effectief werken, bedraagt ​​de spaargeld voor persoonlijke huisvesting van de bevolking in de regel ongeveer 30%, investeert nog eens 30% van de burgers in SSC’s en valt de resterende 40% in hypotheekleningen..

Het principe van de werking van hypotheken en SSC’s is compleet anders, daarom zullen hun klanten anders zijn. Bijgevolg is het onwaarschijnlijk dat deze instellingen serieuze concurrenten worden. Het is alleen dat het systeem van bouwspaarbanken de mogelijkheden van burgers zal vergroten en de mogelijkheid zal bieden om woningen te kopen voor degenen voor wie momenteel geen hypotheek beschikbaar is.

Tot slot zou ik willen zeggen dat de efficiëntie en stabiliteit van de bouwspaarbanken in ieder geval zal afhangen van de nauwkeurigheid van de naleving van de wet en overheidssteun. Zoals de wereldervaring bevestigt, kan het SSC-systeem eenvoudigweg geen massaal karakter krijgen zonder serieuze steun van de autoriteiten..