Classificatie van onroerend goed in de voorsteden van de regio Moskou

Nog niet zo lang geleden stelde het Russische Gilde van Makelaars (RGR) een nieuwe classificatie van onroerend goed in de voorsteden voor, erop wijzend dat voor huizen en cottages die buiten de stadsgrenzen liggen, er hun eigen principes zouden moeten zijn van scheiding in ‘economy class’ en ‘elite’..

Gilde-experts benadrukken dat de classificatie die is ontwikkeld door de profielcommissie niet pretendeert een alomvattende weerspiegeling te zijn van de onroerendgoedmarkt in de voorsteden, maar dat het de basis moet worden waarop elke regio zijn eigen, nauwkeuriger en aangepast aan de lokale omstandigheden zal creëren..

Zoals de experts van het analysecentrum Real Estate Market Indicators onmiddellijk opmerkten, was er onder de leden van het Russische Gilde van Makelaars zelf geen consensus over welke factoren zouden moeten helpen om landhuizen in afzonderlijke categorieën te verdelen.

Sommige experts zijn dus van mening dat de prijs van het gebouw het fundamentele criterium moet zijn, terwijl anderen geloven dat zonder rekening te houden met factoren als locatie, de aanwezigheid van ontwikkelde infrastructuur en de oppervlakte van het perceel, het niet mogelijk zal zijn om precies te bepalen of een huis elite is..

Hierdoor slaagde de profielcommissie er alsnog in om een ​​vereenvoudigde versie van de classificatie van voorstedelijk onroerend goed voor de regio Moskou te ontwikkelen, op basis waarvan regionale organisaties – leden van de RGR – hun eigen classificaties kunnen aanmaken..

Economie les

De meest betaalbare categorie onroerend goed in de voorsteden, waarvan de belangrijkste onderscheidende kenmerken het kleine oppervlak van het huis zelf en het perceel zijn, evenals vrij bescheiden eisen voor de kwaliteit van bouwmaterialen en de beschikbaarheid van infrastructuur in het dorp.

Een landhuis in de regio Moskou, geclassificeerd als een “economy class”, heeft dus de volgende kenmerken:

• woonoppervlakte – vanaf 80 vierkante meter, voor herenhuizen is het vereiste gebied zelfs nog minder – vanaf 60 “vierkanten”;
• de totale oppervlakte van het perceel waarop het gebouw zich bevindt – niet meer dan 12 hectare;
• het gebied van het aangrenzende perceel is erg klein – ongeveer honderd vierkante meter;
• de beschikbare aanbiedingen van de regio Moskou bevinden zich tegenwoordig op een vrij grote afstand van de ringweg van Moskou – ten minste 30 kilometer;
• een typisch architectonisch project zonder franjes;
• alle bouwmaterialen kunnen worden gebruikt, meestal worden goedkope huizen met een klein oppervlak opgetrokken uit blokken, boomstammen of op basis van een houten frame;
• technische communicatie is meestal individueel;
• er zijn geen vereisten voor de locatie en beschikbaarheid van infrastructuur, dat wil zeggen dat een landhuis van “economy class” zich op vrij grote afstand van sociale voorzieningen kan bevinden, bijvoorbeeld een school en een kleuterschool, evenals winkels;
• en ten slotte mogen de kosten van zo’n chalet volgens RGR-experts niet hoger zijn dan 6 miljoen roebel.

Zoals u kunt zien, is een “economy class” -huis een relatief klein gebouw met een klein aangrenzend perceel, vaak ver van de bewoonde wereld. En de aangegeven maximale prijs van 6 miljoen roebel is te wijten aan de eigenaardigheden van de onroerendgoedmarkt in de buurt van Moskou – in andere regio’s kunt u voor dezelfde prijs een solide herenhuis kopen met centrale communicatie.

Comfort klasse

In tegenstelling tot de classificatie van stadsappartementen, waar slechts vier categorieën worden aangegeven – “economie”, “zakelijk”, “premium” en “luxe” – is er nog een klasse verschenen in de classificatie van woonobjecten in de voorsteden – “comfort”.

Dit zijn duurdere woningen, die nog steeds niet in aanmerking kunnen komen voor de status van prestigieuze voorstellen. De specialisten stelden de volgende eisen voor de huizen van de categorie “comfortklasse”:

• afgelegen ligging van de ringweg van Moskou – niet meer dan 50 kilometer, dat wil zeggen de zogenaamde “verre datsja’s”, die aan populariteit winnen onder kopers van onroerend goed in de buurt van Moskou, kunnen niet langer aanspraak maken op dit statuut;
• huisoppervlak – van 160 tot 300 vierkante meter, voor herenhuizen – van 100 tot 200 “vierkanten”;
• landoppervlak – van 10 tot 20 are;
• het gebied van het aangrenzende grondgebied is minimaal 1 hectare;
• de experts stellen een ietwat vage eis voor de architecturale projecten, volgens welke “comfortklasse” huizen worden gebouwd – “modern”. Wat wordt bedoeld met zo’n karakteristiek, typisch of individueel project, en hoe precies de “moderniteit” van een architectonische oplossing tot uiting moet komen, is niet duidelijk;
• technische communicatie kan zowel individueel als gecentraliseerd zijn;
• de meest gebruikte bouwmaterialen zijn baksteen, houten frame, monolietblok. Als er echter materialen kunnen worden gebruikt bij de bouw van “economy class” -huizen, worden in dit geval alleen hoogwaardige materialen bedoeld;
• er zijn geen speciale vereisten voor de ligging van het ‘comfort-class’-huis, maar het dorp moet een kinder- en sportterrein hebben, een winkel, een gastenparking, een apotheek, een café en een restaurant, wat de locatie van een woongebouw in nederzettingen zonder een voldoende ontwikkelde infrastructuur al uitsluit ;
• de kosten van een “comfortabel” landhuis mogen niet hoger zijn dan 13 miljoen roebel.

Over het algemeen is het geen probleem om dergelijke aanbiedingen – tegen een prijs van maximaal 13 miljoen roebel – in de regio Moskou te vinden, we kunnen zeggen dat dit een van de meest wijdverspreide en nogal gevraagde categorieën onroerend goed in de voorsteden is.

Business class

De naam van deze categorie onroerend goed in de voorsteden betekent helemaal niet dat dergelijke objecten alleen als woonplaats voor zakenmensen kunnen worden gebruikt. Een dergelijke naam duidt eerder op een hogere status van een woongebouw, een verhoogd comfortniveau en natuurlijk een vrij hoge prijs..

De experts van het Russian Guild of Realtors hebben de volgende vereisten naar voren gebracht voor onroerendgoedobjecten in de voorsteden die beweren een categorie “business class” te zijn:

• dergelijke objecten kunnen niet langer op het hele grondgebied van de regio Moskou worden geplaatst, maar alleen in richtingen die als het meest prestigieus en handig worden beschouwd in termen van beweging: in het noordwesten, noorden, zuidwesten en westen van de regio Moskou. De territoria van Nieuw-Moskou waren in deze lijst opgenomen, maar nu is het niet langer mogelijk om dergelijke huizen “voorstedelijk” te noemen, omdat ze de grenzen van de metropool zijn binnengegaan;
• de oppervlakte van het huis moet minimaal 250 vierkante meter zijn, voor herenhuizen – vanaf 200 “vierkanten”;
• de totale oppervlakte van het perceel is 15 tot 30 acres;
• aangrenzend grondgebied – ongeveer 3 hectare;
• afstand van de ringweg van Moskou – niet meer dan 50 kilometer;
• de eisen voor het architectonisch ontwerp zijn dezelfde als voor de categorie “comfortklasse”, dat wil zeggen “modern architectonisch ontwerp”;
• het meest gebruikt zijn bouwmaterialen zoals een monolietblok, baksteen, gelijmd gelamineerd hout, hoogwaardig houten frame;
• de communicatie is meestal gecentraliseerd, maar het gebruik van individuele technische netwerken is niet uitgesloten, met name de aanwezigheid van een put op de site en een autonoom rioleringssysteem;
• de nederzetting waarin de huizen van de “business class” zich bevinden, moet zijn bewoners een voldoende hoog niveau van comfort bieden, met name een gebied dat is veredeld met landschapsarchitectuur, een gastenparking, een kinder- en sportterrein, een kleuterschool, een supermarkt, een apotheek, een schoonheidssalon, een café of een restaurant , een medisch centrum, evenals een servicecentrum;
• de kosten van een “business class” landhuis liggen tussen de 13 en 23 miljoen roebel.

“Business class” kan de middencategorie worden genoemd, het betreft het kostenniveau, dat redelijk acceptabel is voor de regio Moskou, en de locatie en de gestelde eisen. De populariteit van deze voorstellen is echter al een orde van grootte lager dan die van “comfortklasse” -huizen.

Premium klasse

Het is met deze categorie dat echt elite onroerend goed in de voorsteden begint, dus de eisen voor dergelijke herenhuizen worden groter, evenals de prijs van voorstellen. De RGR-experts zijn van mening dat alleen die woongebouwen in de voorsteden die:

• bevinden zich op een afstand van niet meer dan 30 kilometer van de ringweg van Moskou. Als deze grens voor de “economy class” betekent dat ze de hoofdstad niet kunnen “benaderen” voor dit merk, of liever niet vanwege de hoge kosten van voorstellen uit de regio Moskou, dan is voor de categorie “premium” daarentegen de nabijheid van Old Moscow wordt een bewijs van het prestige van huisvesting;
• huisoppervlak – minimaal 350 “pleinen”, voor herenhuizen, als ze in principe aan deze categorie kunnen worden toegeschreven – minimaal 250 vierkante meter;
• de totale oppervlakte van de site is niet minder dan 15 hectare;
• land rond het huis – minimaal 3 hectare;
• alleen gecentraliseerde technische communicatie, er wordt aangenomen dat ze een hoger niveau van comfort bieden;
• “Premium huizen” kunnen alleen worden geplaatst in gebieden met een goede ecologie, aantrekkelijk in termen van recreatie en permanente bewoning. Zoals in het geval van “business class”, bedoelen de meeste experts het noordwesten, noorden, zuidwesten en westen van de regio Moskou;
• alleen individuele architecturale projecten;
• gebruikte bouwmaterialen: monolietsteen, gelijmde balken en bakstenen, modern en van hoge kwaliteit;
• het grondgebied van dergelijke elitedorpen moet een goed ontwikkelde infrastructuur hebben: verschillende speeltuinen, een sportcomplex, een schoonheidssalon, een supermarkt, een parkeerplaats voor gasten, een restaurant, consumentendiensten, een kleuterschool, een apotheek, een modern medisch centrum – dit alles staat ten dienste van de bewoners van eersteklas huizen … Bovendien is de aanwezigheid van landschapsontwerp vereist, het grondgebied is meestal gesloten en wordt de klok rond bewaakt. Opgemerkt moet worden dat juist de ‘nabijheid’ van dergelijke nederzettingen lange tijd het belangrijkste onderscheidende kenmerk is geworden van het elite onroerend goed in de voorsteden;
• de kosten van eersteklas huizen liggen tussen de 23 en 43 miljoen roebel.

Elite onroerend goed in de voorsteden is niet langer alleen huisjes op een houten frame, maar echte kastelen, herenhuizen en luxe villa’s. Door een huis te kopen met een oppervlakte van meer dan 350 “vierkanten” verklaart de nieuwe eigenaar zijn hoge sociale status en een relatief stabiel materiaal van welzijn, aangezien het onderhouden van een dergelijk huis ook erg duur is..

Deluxe

Exclusieve aanbiedingen, de meest prestigieuze, dure huizen “niet voor iedereen” – dit alles kan met vertrouwen worden gezegd over de categorie van onroerend goed in de voorsteden “deluxe”. Om in aanmerking te komen voor deze hoge status, moeten herenhuizen aan de volgende vereisten voldoen:

• als in het geval van eersteklas huizen de RGR-experts duidelijk aangeven – “ten minste 30 kilometer van de ringweg van Moskou”, dan zijn voor de categorie “de-lux” uitzonderingen mogelijk. Ja, meestal bevinden dergelijke elite-huizen zich in de buurt van Moskou, maar ze kunnen op een grotere afstand worden geplaatst als deze site uitzonderlijke voordelen heeft. Een huis omgeven door een dennenbos, in een ecologisch schoon gebied aan de oever van een stuwmeer, heeft bijvoorbeeld het volste recht om te worden geclassificeerd als een elitevoorstel. Deskundigen hebben de meest prestigieuze gebieden van de regio Moskou geïdentificeerd, waar luxe huizen het vaakst worden aangetroffen: Rublevo-Uspenskoe, Skolkovskoe, Kaluzhskoe, Novorizhskoe, Mozhaiskoe, Minskoe, Ilyinskoe and Kievskoe shosse;
• huisoppervlak – vanaf 400 vierkante meter behoren herenhuizen, zoals huizen met naaste buren en een relatief klein perceel, meestal niet tot deze categorie;
• totale oppervlakte van de site – van 30 hectare;
• aangrenzend grondgebied – meer dan 3 hectare;
• een exclusief individueel project van een architect;
• bouwmaterialen van de hoogste kwaliteit – monolietsteen en baksteen;
• alle technische communicatie is gecentraliseerd;
• op het grondgebied van het dorp moet er een verplicht wandelgebied zijn, ook wel ‘promenade’ genoemd, met landschapsontwerp, verlichtingssysteem, eventueel kunstmatige vijvers en fonteinen, een kleuterschool, verschillende sportterreinen en kinderspeeltuinen, winkels, een apotheek, een restaurant , een schoonheidssalon, een medisch centrum, maar ook unieke objecten voor andere dorpen zoals een helikopterplatform, een golfbaan en een jachtclub;
• de kosten van een luxe landhuis – vanaf $ 43 miljoen.

Nadat je alle vereisten hebt bestudeerd die worden gesteld aan de dorpen die luxe herenhuizen aanbieden, kun je ervoor zorgen dat dit een echt hemelse plek is, die bewoners alleen hoeven te verlaten als ze gaan werken..

Analisten van het Real Estate Market Indicators-centrum benadrukken nogmaals dat deze classificator alleen is samengesteld voor onroerend goed in de voorsteden in de regio Moskou, voor andere regio’s is het noodzakelijk om hun eigen classificaties op te stellen, die de kenmerken van de locatie en lokale prijzen weerspiegelen.

Als u alle bovenstaande categorieën vergelijkt, begrijpt u dat de belangrijkste onderscheidende kenmerken van huizen en cottages van de ene of de andere klasse de prijs, het woonoppervlak, de locatie ten opzichte van de grenzen van de metropool en de ontwikkelde infrastructuur van het dorp zijn, alle andere factoren kunnen secundair en niet zo belangrijk worden genoemd.

Een ander belangrijk detail is dat alle geschillen die ontstaan ​​rond de classificatie van vastgoedobjecten vaak worden veroorzaakt door de wens van de ontwikkelaar om de nieuwe cottage-gemeenschap als een meer prestigieuze categorie te classificeren. En als het niet onder de gespecificeerde vereisten valt, blijkt vaak dat het systeem geen rekening houdt met de individuele kenmerken van het project.

Je kunt er niet tegenin dat een landhuis een individuele woning is en het is vrij moeilijk om dergelijke projecten in een bepaald kader te ‘drijven’. Een uniform classificatiesysteem is echter nog steeds nodig, omdat het het mogelijk maakt om de kosten van een huisje nauwkeuriger te bepalen, bijvoorbeeld in het geval van het verkrijgen van een lening die is gedekt door onroerend goed.