Classificatie van onroerend goed: van “economie” naar “elite”

Bij het lezen van verschillende advertenties voor de aan- of verkoop van appartementen en huizen, nieuws over de bouw van nieuwe wooncomplexen en cottage-nederzettingen, kom je constant eigenschappen van onroerend goed tegen als “economy class”, “premium class”, “deluxe”, “elite” en enzovoort.

Een persoon die niet op de hoogte is van alle diversiteit van de residentiële vastgoedmarkt, is vaak vrij moeilijk om alle verschillen en kenmerken van elke categorie appartementen te begrijpen. In feite is het duidelijk dat “economie” de meest goedkope, gewone huisvesting “geen claims” is, en de categorie “elite” impliceert dat het appartement een aantal extra voordelen heeft. Maar wat is het verschil tussen ‘premium class’ en ‘business class’ en hoe je zo’n kenmerk als ‘een cottage village biedt huizen aan die zich in het segment tussen’ business ‘en’ elite ‘bevinden – het is al moeilijk te begrijpen.

Het is vermeldenswaard dat, hoewel er een algemeen aanvaarde classificatie van residentieel vastgoed is, er geen consensus is onder experts, en dat veel ontwikkelaars categorieën toewijzen aan hun nieuwe wooncomplexen en zich alleen volledig laten leiden door hun wens om tegen een hogere prijs te verkopen. In dit opzicht heeft de Russische onroerendgoedmarkt, zoals altijd, ernstige verschillen met de markt van westerse landen, waar alle vereisten voor elite-huizen duidelijk zijn omschreven en waaraan zonder uitzondering door alle ontwikkelaars wordt voldaan..

Economie les

Dus de meest goedkope, gewone appartementen, die volgens makelaars ongeveer 68% van de totale residentiële vastgoedmarkt in Moskou beslaan. Vaak wordt het concept van “economy class” verward met een categorie als “sociale huisvesting”. Dit is niet helemaal waar. Onroerend goed “economy class” wordt vrij verkocht op de markt en iedereen kan het kopen, je hebt maar een bepaald bedrag nodig. Maar sociale huisvesting wordt door de staat uitgegeven aan bevoorrechte categorieën burgers, overheidswerknemers, waardevolle werknemers die betere huisvestingsomstandigheden nodig hebben, migranten uit vervallen en vervallen huizen, brandwonden enzovoort..

Het is duidelijk dat sociale huisvesting ook qua kenmerken tot de categorie van “economy class” zal behoren – onze staat is helemaal niet verplicht om gratis, comfortabele huisvesting te bieden, en het kan het zich niet veroorloven om budgettaire middelen aan dergelijke luxe te verspillen. Maar het is onmogelijk om sociale huisvesting in een aparte categorie te onderscheiden – dit zijn gewone “economische” appartementen die eigendom zijn van de staat en onder bepaalde voorwaarden aan begunstigden worden toegewezen..

Als we de belangrijkste kenmerken van “economy class” -woningen benadrukken, blijkt dat er maar heel weinig vereisten zijn voor dergelijke appartementen:

• plafondhoogte – van 2,5 tot 2,7 meter;
• er zijn altijd meer dan 100 appartementen in een wooncomplex van deze klasse, meestal is het meerdere verdiepingen – ongeveer 20 verdiepingen, en er kunnen maximaal 11-12 appartementen op één trap worden geplaatst;
• gelegen in een typisch, niet erg aantrekkelijk qua locatie, woonwijk, meestal ergens aan de rand, en in het geval van kapitaalvastgoed – zelfs dichter bij de regio Moskou;
• huisvesting “economy class” wordt vaak opgebouwd uit panelen, maar recentelijk zijn ontwikkelaars niettemin begonnen te kiezen voor monolithische frame- of monolithische blokconstructie, zodat tegenwoordig “huishoudsters” kunnen worden geplaatst in gebouwen die zijn gebouwd met behulp van een verscheidenheid aan technologieën;
• slechts één klein open balkon;
• typische lay-out – appartementen op elke trap zijn vergelijkbaar met hun buren boven en onder, we hebben het niet over individuele projecten;
• een gewone, vaak luidruchtige en langzame lift, die ook kan worden toegeschreven aan “economy class”;
• in dergelijke wooncomplexen zijn de eerste twee verdiepingen vaak gereserveerd voor commercieel vastgoed; hier kunnen kantoren en lawaaierige uitgaanscentra worden gevestigd. Enerzijds is een goed ontwikkelde infrastructuur goed, anderzijds kan men alleen maar dromen van rust en stilte;
• de aanwezigheid van een parkeerplaats in een wooncomplex van “economy class” is helemaal niet nodig, maar de laatste tijd trekken ontwikkelaars steeds meer kopers aan met een parkeerplaats die is uitgerust op het aangrenzende grondgebied – er zijn hier meestal minder parkeerplaatsen dan appartementen in het huis;
• er is in dergelijke huizen meestal geen vuilstortkoker. Dit kenmerk is op dit moment echter al niet indicatief – de opstelling van vuilstortkokers werd ook verlaten in andere, meer prestigieuze gebouwen, omdat dit als onesthetisch wordt beschouwd en de algemene sfeer van een schone ingang schendt, die schittert met nieuwe decoratie;
• de minimale woonoppervlakte is 20 vierkante meter per persoon, dat wil zeggen dat eenkamerappartementen een zeer kleine oppervlakte kunnen hebben en studio-appartementen vertegenwoordigen, waarbij de keuken wordt gecombineerd met een eenpersoonskamer.

Het belangrijkste voordeel van “economy class” appartementen is hun relatief lage prijs. Dit is de meest betaalbare categorie onroerend goed, ontworpen voor een gemiddeld inkomensniveau. Ondanks deze eenvoud en de afwezigheid van extra comfortabele omstandigheden, zijn in Moskou en andere steden van Rusland ‘economy class’-appartementen alleen beschikbaar voor gewone burgers op hypotheekbasis, omdat hun prijs nog steeds te hoog is.

Business class

Het is natuurlijk veel comfortabeler en heeft een aantal extra voordelen in vergelijking met het “economy class” onroerend goed.

Het is dus mogelijk dat niet alle nieuwe wooncomplexen tot deze categorie appartementen behoren, maar alleen die welke zijn gebouwd met monolithische frametechnologie of van silicaatstenen. Er kunnen veel appartementen in dergelijke gebouwen zijn – maximaal 150, maar er kunnen niet meer dan acht op één site staan.

Andere kenmerken van ‘business class’-gebouwen zijn onder meer:

• plafondhoogte – van 2,8 tot 3 meter;
• de minimale oppervlakte per inwoner is 40 vierkante meter, dus er kunnen eenvoudigweg geen kleine eenkamerappartementen van 30-35 vierkante meter zijn in dergelijke complexen;
• er moet een goed uitgeruste parkeerplaats zijn, waar elk appartement minstens één plaats voor een auto moet hebben;
• er kunnen twee balkons zijn, bijvoorbeeld een glazen loggia en een relatief klein open balkon;
• veel wooncomplexen van “business class” bieden hun bewoners en aanvullende diensten aan, bijvoorbeeld 24-uurs beveiliging en conciërgeservice. Dit heeft natuurlijk direct invloed op de hoogte van de maandhuur, maar wordt door bewoners gewaardeerd als indicator voor een hogere woonstatus en een garantie voor veiligheid..

Volgens statistieken behoort vandaag 25% van de wooncomplexen in Moskou tot de categorie “business class”, deze woning is in trek bij die kopers die op zoek zijn naar extra comfort, die het zich kunnen veroorloven om een ​​prijs te betalen die 10-20% hoger is dan de prijs van woningen in Lcd-categorie “economie”, maar niet “bereiken” het niveau van kopers van luxe onroerend goed.

Premium klasse

Er moet meteen worden opgemerkt dat het met de categorie “premium” is dat echt elite onroerend goed begint; over het algemeen omvat het segment “elite” slechts twee soorten woningen – “luxe” en “premium”..

Dergelijke objecten verschillen nog steeds van elkaar, zo heeft de “premium class” de volgende kenmerken:

• de technologie voor de constructie van gebouwen van dit type is strikt beperkt – alleen een monolithisch frame of keramisch metselwerk;
• er zijn geen 100 of meer appartementen in eersteklas huizen, meestal is hun aantal strikt beperkt – tot 30-40 woonwijken, terwijl er op één site niet meer dan vier kunnen zijn;
• plafondhoogte – van 3 tot 4 meter;
• de aanwezigheid van zowel een loggia als een balkon is vereist, daarnaast is er meestal ook een ruim terras;
• zonder mankeren heeft het premiumklasse wooncomplex een ondergrondse, warme parkeerplaats, die meestal twee parkeerplaatsen biedt voor elk afzonderlijk appartement;
• het grondgebied is geïsoleerd, gesloten, wordt 24 uur per dag beveiligd;
• een project voor de bouw van een “premium class” woning is altijd een individueel voorstel van een architectenbureau, rekening houdend met zowel de eigenaardigheden van de omgeving als de wensen van de klant;
• meestal vertegenwoordigt “premium class” woningbouw nieuwbouw of gebouwen die zijn ontstaan ​​in prestigieuze, centrale gebieden op het terrein van gesloopte, vervallen woningen;
• appartementen in wooncomplexen van deze categorie onderscheiden zich door een verbeterde lay-out, vaak krijgen kopers woningen aangeboden met een vrije lay-out, met de mogelijkheid om onafhankelijk te beslissen hoeveel woonkamers er in een appartement zullen zijn en hoe ze precies zullen worden geplaatst;
• een woongebouw van “premium class” is verplicht om zijn bewoners een verhoogd comfortniveau te bieden – stille liften, videocamera’s in gemeenschappelijke ruimtes, onberispelijke afwerking van trappenhuizen en gangen, conciërgediensten, enzovoort.

Tegenwoordig zijn wooncomplexen van “premiumklasse” slechts 5% van al het residentieel onroerend goed in de hoofdstad, een aanbod dat niet voor iedereen geschikt is, gekenmerkt door een vrij hoge prijs en een prestigieuze locatie.

Deluxe

De duurste appartementen zijn in alle opzichten de duurste, de meest prestigieuze, exclusieve en aantrekkelijke, maar ontoegankelijk voor de overgrote meerderheid van de Russen. Om in aanmerking te komen om te worden aangemerkt als elite onroerend goed van de DeLuxe-klasse, moet een wooncomplex de volgende kenmerken hebben:

• niet meer dan 30 appartementen in het gebouw, slechts één of twee appartementen op de site;
• wooncomplexen van de “luxe” klasse worden altijd gebouwd volgens individuele projecten, rekening houdend met de eigenaardigheden van het omringende landschap. Dit zijn vaak historische, zorgvuldig gereconstrueerde huizen in het centrum van een metropool;
• snel internet, kabel- en satelliet-tv, intercoms, de modernste voorzieningen, een uniform airconditioning- en ventilatiesysteem, autonome verwarming – dit alles is een onmisbaar kenmerk van een DeLuxe-klasse huis;
• appartementen in gebouwen van dit type hebben altijd een loggia, een balkon, een terras en vaak een wintertuin;
• de plafondhoogte is meer dan 3,1 meter;
• in de ondergrondse of gelegen in een apart bijgebouw zijn ten minste twee parkeerplaatsen, en soms meer, voorzien voor één appartement;
• de huisvestingsinfrastructuur kan een sauna, een zwembad, landschapsontwerp van het gebied, enzovoort omvatten;
• Het belangrijkste verschil met de categorie “premiumklasse” woningen is dat het personeel van het complex zich bezighoudt met het schoonmaken van de appartementen van de “luxe” klasse, uiteraard met toestemming van de eigenaren. Zo’n dienst moet automatisch worden opgenomen in de lijst met voordelen van het complex.

Volgens makelaars kan in Moskou slechts 2% van het residentieel onroerend goed worden geclassificeerd als DeLuxe, dit is de duurste woning, meestal – Clubhuizen gelegen in het historische centrum van de stad.

Tegenwoordig merken veel experts op dat nieuwe wooncomplexen, die door hun kenmerken kunnen worden geclassificeerd als elite-onroerend goed, dat wil zeggen de categorieën “premium” of “deluxe”, niet in prestigieuze gebieden, maar aan de rand worden gebouwd. Zo’n uitgesproken trend in de afgelopen jaren is te wijten aan het feit dat gebouwen in het centrum van een metropool niet altijd kunnen bogen op een gesloten aangrenzend gebied, geïsoleerd van andere gebouwen. En er zijn steeds minder vacatures in stadscentra, en om aan de vraag te voldoen, worden ontwikkelaars gedwongen nieuwe gebieden te verkennen..

De experts merken echter zelf op dat de ontwikkeling van het gebied met gebouwen van “business”, “premium” of DeLuxe klasse op zichzelf het gebied prestigieuzer kan maken, wat de status zal verhogen..

Nog een nuance – zoals we kunnen zien, zijn er onder de kenmerken van vastgoedcategorieën geen kenmerken als “hoogwaardige bouw- en afwerkingsmaterialen.” Volgens Vasily Sopromadze, president van Corporation C en een bekende ontwikkelaar in Sint-Petersburg, is zo’n eigenschap van huisvesting nu vanzelfsprekend geworden en is het claimen van een hogere status alleen op deze basis hetzelfde als zeggen: “wij bieden appartementen met alle voorzieningen “, Terwijl je in de eenentwintigste eeuw niemand verrast met een toilet in huis.