Commerciële hypotheek in Rusland

Commerciële hypotheek – een hulpmiddel voor het kopen van onroerend goed voor bedrijven

Bedrijfshypotheek is een lening die door banken wordt verstrekt voor de aankoop van niet-residentiële panden: winkelruimte, magazijnen, kantoren en andere..

Net als woningen worden zakelijke hypotheken verstrekt tegen de zekerheid van het verworven onroerend goed. Het specifieke van deze markt is echter dat dit type lening vrij korte looptijden en relatief hoge rentetarieven heeft. De termijn voor het verstrekken van een hypotheeklening voor de aankoop van commercieel onroerend goed kan in de regel maximaal 10-12 jaar zijn, maar meestal geven banken geld uit voor 5-7 jaar. Ook zal een potentiële lener een eerste betaling moeten doen van 30 tot 40% van de totale waarde van het onroerend goed.

Natuurlijk controleert de bank haar klanten zorgvuldig, de minimumvereisten voor het verkrijgen van een commerciële hypotheek zijn een winstgevend saldo en een periode van werken in de markt vanaf 1 jaar.

De voordelen van deze wijze van zakelijk verwerven van commercieel onroerend goed zijn dat het object direct wordt gebruikt voor winst (verhuur van panden, gebruik voor detailhandel, dienstverlening etc.), waardoor het onroerend goed zichzelf terugbetaalt..

Juridische aspecten van commerciële hypotheek

Momenteel voorziet de federale wetgeving niet in registratie van eigendom van commercieel onroerend goed dat is bezwaard met een hypotheek. Daarom wordt de hypotheekovereenkomst in dit geval gesloten op basis van de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie over het sluiten van overeenkomsten, rekening houdend met de bepalingen van de federale wet “Op hypotheken (onroerendgoedpanden)” van 16.07.1998 nr. 102-FZ. Merk op dat het recht om niet voor bewoning bestemde panden als onderpand te gebruiken pas in 2009 door deze wet is vastgelegd..

Volgens de vereisten van Art. 9 van de federale wet nr. 102 in de hypotheekovereenkomst moet het onderwerp van de hypotheek, de geschatte waarde, de essentie, de duur en het bedrag van de nakoming van de verplichting aangeven, die wordt gedekt door de hypotheek.

Er is hier ook een heel belangrijk punt. De huidige wetgeving staat hypotheek op onroerend goed niet toe tot het moment van aankoop. Daarom moet het onroerend goed eerst worden aangekocht (koop- en verkoopovereenkomst opstellen), waarna het als onderpand kan worden gebruikt voor het verkrijgen van een lening bij de bank.

De moderne zakelijke hypotheekmarkt in Rusland

Veel experts zijn van mening dat de commerciële hypotheekverstrekking in ons land nog steeds een gijzelaar is van de herverzekering van banken: zelfs de daling van de rentetarieven na de crisis is nog geen stimulans geworden om het volume van de verstrekte leningen te vergroten.

Over het algemeen bestaat de markt nog steeds uit dezelfde hoofdspelers: Sberbank, VTB 24 en RosEvroBank. Desalniettemin is het kredietbeleid na de crisis veranderd: de eisen van banken aan kredietnemers zijn ernstig aangescherpt. Wat uiteraard niet bijdraagt ​​aan de groei van het aantal verstrekte leningen met zakelijk vastgoed.

Dave Knerler. Bank. 2002

Ondanks alles beginnen de zakelijke hypotheken in Rusland geleidelijk te herstellen. De tarieven liggen nu op het niveau van 12-16%, de tarieven dalen omdat niemand zomaar een lening aangaat tegen een hoger percentage. De aanbetaling is 20-40%. De meest gunstige voorwaarden in Sberbank rente 8-16% per jaar, afbetaling 20%, maximale looptijd 10 jaar. En VTB 24 heeft de strengste voorwaarden – 18-26% en 50% aanbetaling.

De rentetarieven bij de meeste banken zijn het afgelopen jaar bijna 2 keer gedaald en hebben bijna het niveau van voor de crisis bereikt. Maar nog steeds schrikken strengere eisen en een moeizame registratieprocedure potentiële klanten af..

Bij het verstrekken van een commerciële hypotheek kunnen Russische banken een onderpand eisen dat hoger is dan het bedrag dat door 2 en soms 3 keer als zekerheid voor de lening wordt verstrekt. Bovendien hebben kredietinstellingen volgens de voorwaarden van de overeenkomst volledige controle over de besteding van de door de kredietnemer ontvangen gelden. Tegelijkertijd willen binnenlandse banken klanten aantrekken met een budget voor de aankoop van onroerend goed van meer dan $ 10 miljoen, maar ze zijn zelf nog niet klaar om hun voorwaarden te verzachten..

Sinds begin 2011 is er echter een lichte stijging van de vraag van het MKB naar bedrijfshypotheken. Tegelijkertijd heeft ongeveer de helft van alle aanvragen betrekking op de wens om een ​​kantoor te kopen, 30% winkelruimte. Het punt is dat het voor Russische ondernemers praktisch onmogelijk is om met eigen middelen een woning te kopen. Bovendien is het voor sommige soorten activiteiten niet mogelijk om een ​​vergunning te krijgen als de onderneming niet over de gepaste gebouwen in eigendom beschikt. Bijgevolg is een hypotheek voor hen het enige beschikbare instrument om hun bedrijf voort te zetten, wat de noodzaak van verdere ontwikkeling van commerciële hypotheek bevestigt..

Wat de toekomst voor ons in petto heeft

Aangezien er een vraag is naar commercieel onroerend goed, inclusief de aankoop ervan onder een hypotheek, die geleidelijk zal groeien naarmate het bedrijf aan kracht wint na de crisis, wordt commerciële hypotheek een van de veelbelovende gebieden van de Russische hypotheekmarkt. Het is ook duidelijk dat de ontwikkeling van de economie van het land en de verbetering van het ondernemingsklimaat in het algemeen afhangen van de beschikbaarheid en massa van deze leningen..

Het is erg moeilijk om op dit moment voorspellingen te doen over de ontwikkeling van de zakelijke hypotheek..

Maar zelfs met zo’n duidelijke behoefte aan onroerend goed onder binnenlandse ondernemers, is de toekomst van commerciële hypotheek in Rusland duidelijk onzeker. Veel experts zijn het erover eens dat het op dit moment erg moeilijk is om voorspellingen te doen over de ontwikkeling van commerciële hypotheken. Met enige zekerheid kunnen we alleen maar zeggen dat de vraag naar dit product zal toenemen, maar hoe Russische kredietinstellingen zullen reageren, is volkomen onvoorspelbaar..

Binnenlandse bankiers nemen niet graag risico’s en zijn bang voor moeilijke transacties, banken proberen in de regel geen geld weg te gooien, maar wachten op solvabele klanten en bieden hen standaardvoorwaarden. In ons land zijn commerciële hypotheken nog steeds het lot van grote bedrijven die een zekere financiële stabiliteit en garanties hebben, kleinere ondernemingen worden vaak simpelweg genegeerd door banken. Als banken het bedrijfsleven niet meer vertrouwen, staat deze sector van de hypotheekverstrekking lang stil..

Westerse banken zijn actiever op dit gebied, zij hebben meer vertrouwen in het midden- en kleinbedrijf. Dit komt door het feit dat westerse bedrijven al hun inkomsten officieel aangeven, waardoor het voor kredietorganisaties veel gemakkelijker is om betrouwbare informatie te krijgen over de financiële situatie van een potentiële kredietnemer. In dit geval is transparantie van het zakendoen de sleutel tot succes, en dat moet ook in Rusland worden nagestreefd..

Ook moet worden opgemerkt dat de ontwikkeling van de commerciële hypotheekmarkt voor niet-residentiële panden wordt belemmerd door het feit dat kredietprogramma’s die door binnenlandse banken worden aangeboden, vaak van korte duur zijn. Dit komt voornamelijk door het gebrek aan financiële middelen op lange termijn van banken. Bijgevolg is het voor de ontwikkeling van de markt noodzakelijk dat banken actief geld op de kapitaalmarkt werven. Dit zal helpen om dit probleem geleidelijk op te lossen, het verkrijgen van een lening te vereenvoudigen en zal een stimulans worden voor deze sector van commerciële leningen..