Een appartement voor een kantoor of hoe u onroerend goed overdraagt ​​aan een niet-residentieel fonds

Er zijn vaak gevallen waarin de winst uit het verhuren van residentieel vastgoed veel hoger kan zijn als u uw appartement ombouwt tot een kantoor- of winkelruimte. In oktober 2014 bedroegen de gemiddelde kosten voor het huren van een tweekamerappartement in Moskou bijvoorbeeld 54.183 roebel. En de gemiddelde kosten voor het huren van een vierkante meter kantoorruimte in dezelfde stad bedragen 22.428 roebel. Als we dit tarief dus vermenigvuldigen met de gemiddelde oppervlakte van een tweekamerappartement (55-60 meter), krijgen we een ongelooflijk cijfer – meer dan een miljoen roebel!

Natuurlijk zijn al deze berekeningen bij benadering, maar de aanzienlijke winst die kan worden behaald met de overdracht van uw onroerend goed van residentieel naar niet-residentieel staat buiten kijf..

Onder welke voorwaarden is het rendabel om een ​​appartement om te bouwen tot kantoor of winkel

Niet elk appartement kan bij huurders populair zijn als kantoor of winkel. Er zijn een aantal voorwaarden:

• tekort aan kleine commerciële ruimte in de stad;
• nabijheid van de metro of ander vervoersknooppunt;
• de mogelijkheid om een ​​aparte ingang tot het pand te creëren: het moet dus alleen op de eerste of tweede verdieping worden geplaatst (in het laatste geval is het noodzakelijk dat alleen niet-residentieel onroerend goed zich onder het appartement bevindt);
• het gebouw waarin het appartement zich bevindt behoort niet tot sociale huurwoningen: een dergelijk verbod is vastgelegd in artikel 22 van de RF LC.

Procedure en vereiste documenten

Alle documenten die nodig zijn om een ​​appartement over te dragen aan een niet-residentieel fonds, is verplicht om de eigenaar in te dienen bij de Interdepartementale Commissie voor de Besteding van het Huisvestingsfonds. Het is deze instelling die toestemming geeft voor vertaling.

De lijst met de meeste vereiste documenten wordt opgesteld door artikel 23 van de huisvestingscode:

• verklaringen van de eigenaar van de woning over de overdracht van zijn pand aan een utiliteitsfonds;
• eigendomsdocumenten van huisvesting (originelen of notariële kopieën);
• plan en technisch paspoort voor onroerend goed;
• plattegrond van de woning waarin het appartement zich bevindt.
• project voor herontwikkeling van gebouwen: dit document moet worden goedgekeurd door een groot aantal bevoegde instanties (APU, “GorGaz”, “GorEnergoSbyt” en vele anderen). Een volledige lijst van instellingen is te vinden op de website van elk bedrijf dat diensten levert voor de overdracht van onroerend goed naar een niet-residentieel fonds.

Uit de normen van de huisvestingscode en andere wetgevingshandelingen van de Russische Federatie volgt ook dat de eigenaren, om het pand over te dragen, bovendien de volgende documenten moeten overleggen:

• een certificaat van het Unified State Register, dat de afwezigheid van schulden en de afwezigheid van geregistreerde personen op de woonruimte zal aangeven;
• melding van het stadsdeelkantoor over het ontbreken van een woning op de lijsten voor wederopbouw, groot onderhoud, sloop of erkenning als noodsituatie.

Als alle ingediende documenten voldoen aan de Interdepartementale Commissie Stadsgebruik Woningvoorraad, ontvangt de aanvrager een uittreksel uit haar protocol over de overdracht van het pand aan het utiliteitsfonds.

Vervolgens wordt direct gewerkt aan de wederopbouw van onroerend goed, worden alle noodzakelijke akten ondertekend, worden wijzigingen in de inventaris en technische documentatie ingevoerd en wordt een nieuw eigendomscertificaat van de niet-residentiële gebouwen verkregen.

“Valkuilen” van de procedure voor het overhevelen van woningen naar een utiliteitsfonds

De grootste moeilijkheid bij het ombouwen van een appartement tot kantoor of winkel is het verkrijgen van toestemming voor de wederopbouw van de huurders van de woning of de vermogenshouder (VvE of wooncoöperatie). Hoewel een dergelijke eis niet is opgenomen in de Wooncode, kan het in veel steden zijn dat gemeentelijke regelgeving een dergelijke toestemming vereist..

Om alle buren te overtuigen om de verbouwing van een appartement tot kantoor of winkel goed te keuren, moet de eigenaar meestal veel tijd, moeite en soms geld spenderen. En het is geen feit dat zijn inspanningen met succes zullen worden bekroond. Immers, als het pand is gepland, bijvoorbeeld onder een café, dat beladen is met constant lawaai en mensenmassa’s die door het huis rennen, zal dit zeker verontwaardiging veroorzaken bij de bewoners.

Het vergt ook veel tijd om documenten te verzamelen en alle nodige goedkeuringen te verkrijgen voor de overdracht van gebouwen van de bevoegde instanties. Deze procedure kan vele maanden of zelfs jaren duren. En daarom durven veel eigenaren van appartementen op de eerste verdiepingen deze niet over te dragen naar een utiliteitsfonds..

Hoeveel kost een overboeking naar een niet-residentieel fonds

Alle kosten om vastgoed over te dragen aan een utiliteitsfonds zijn grofweg in drie delen te verdelen:

1. Ontwerpwerk is het minst dure onderdeel van vertalen. De kosten van diensten van een ontwerporganisatie bedragen in de regel niet meer dan 10.000 roebel .
2. Juridische ondersteuning – het verkrijgen van alle benodigde documenten, vergunningen en goedkeuringen, inclusief toestemming voor overdracht van de bewoners van het huis. De kosten van dergelijke diensten in Moskou beginnen vanaf 80.000 duizend roebel, en zijn gemiddeld enkele honderdduizenden roebel.
3. De bouw van een aparte ingang en herontwikkeling van het pand is het duurste onderdeel. De kosten hiervoor beginnen vanaf tweehonderdduizend roebel en kunnen oplopen tot een miljoen roebel.

Ondanks de forse kosten om een ​​appartement over te dragen aan een utiliteitsfonds, blijft de eigenaar na succesvolle afronding van deze procedure niet achter. De kosten van dergelijk onroerend goed na documentaire registratie stijgen met gemiddeld 40%, dus u kunt geen tijd verspillen aan het zoeken naar huurders, maar het gewoon verkopen, waardoor u een stevige winst ontvangt.