Gedeeld en mede-eigendom van onroerend goed – problemen en oplossingen

Eigen huisvesting is de droom en het doel van het leven voor veel Russen, maar zelfs degenen die al onroerend goed bezitten, kunnen zelden vol vertrouwen zeggen: “Dit appartement is gewoon van mij.”.

Vaak zijn woningvastgoedobjecten gezamenlijk eigendom of onderverdeeld in bepaalde aandelen, dat wil zeggen dat ze eigendom zijn van meerdere eigenaren tegelijk, die alle problemen die zich voordoen samen moeten oplossen, bijvoorbeeld afspreken of ze nu reparaties moeten uitvoeren of, als het goed is, energierekeningen moeten betalen, enzovoort. En bij het verkopen of kopen van dergelijke appartementen of huizen, doen zich tegelijkertijd een aantal problemen en nuances voor, die zorgvuldige aandacht en kennis van de huidige wetgeving vereisen..

Wat is het verschil tussen mede-eigendom en gedeeld eigendom van een woning? Hoe kan zo’n gemeenschappelijk bezit worden verkocht of geruild? Wat mede-eigenaren moeten weten om niet in een moeilijke situatie terecht te komen en niet in een langdurig proces te worden betrokken?

Gezamenlijk eigendom van onroerend goed

Kenmerken van gezamenlijk en gedeeld eigendom van onroerend goed worden geregeld door delen van artikel 244 van het burgerlijk wetboek van Rusland. Mede-eigendom van residentieel vastgoed is volgens de bepalingen mogelijk voor verschillende woningtypen, in het bijzonder:

  • privéwoning of een deel ervan;
  • appartement of deel van een appartement;
  • een aparte ruimte.

Mede-eigendom van onroerend goed kan het gevolg zijn van:

  • het krijgen van een appartement of huis als erfenis, als volgens de wet of de voorwaarden van het testament meerdere erfgenamen het onroerend goed tegelijk kunnen claimen;
  • gezamenlijke aankoop of ruil van woonruimte;
  • privatisering van onroerend goed;
  • een deel van een appartement of huis aan een burger toekennen volgens een rechterlijke beslissing.

Als een staatsappartement bijvoorbeeld werd geprivatiseerd door een van de echtgenoten, wordt de huisvesting gezamenlijk eigendom op basis van de bepalingen van de Russische familiewetboek, die tijdens het huwelijk verworven eigendommen erkennen als gemeenschappelijk bezit van de echtgenoten..

Gedeeld en mede-eigendom van onroerend goed - problemen en oplossingen Vasily Maximov. Familie sectie. 1876

Het belangrijkste verschil tussen mede-eigendom en gedeeld eigendom is dat in dit geval niet wordt gespecificeerd welk deel van de woonruimte de eigenaar bezit. Dus als we het hebben over echtgenoten, dan wordt de woning geacht onder dezelfde voorwaarden van hen te zijn, dat wil zeggen dat in het geval van een echtscheiding het vermogen eenvoudig in tweeën wordt gedeeld. Als er drie of meer erfgenamen zijn, wordt er automatisch van uitgegaan dat ze gelijke delen bezitten – een derde, een vierde, enzovoort..

Fractioneel eigendom van onroerend goed

Bij fractioneel eigendom van een woning worden de delen van de eigenaren nauwkeurig bepaald. Dus tijdens de privatisering, op verzoek van de deelnemers, kunnen hun aandelen onmiddellijk worden aangegeven, meestal gelijk, volgens het aantal burgers dat is geregistreerd in een bepaalde woonwijk en die geen weigering hebben geschreven om burgers te privatiseren.

Een dergelijke verdeling moet worden vastgelegd in het certificaat van eigendomsregistratie van het onroerendgoedobject. Als in dit document staat dat de mede-eigenaren de helft, een derde, enzovoort, een deel van het appartement bezitten, wordt dat eigendom gedeeld. Als de grootte van het deel van elke eigenaar niet is gespecificeerd, is dat eigendom gezamenlijk.

Een belangrijke nuance – gezamenlijk eigendom kan worden gedeeld als de mede-eigenaars willen verduidelijken welke aandelen elk van hen bezitten en de nodige documenten willen opstellen.

Bovendien is het aandeel van een appartement of huis meestal een zeer abstracte waarde, het is slechts een bepaald percentage of een fractie van de totale woonoppervlakte, en geen specifieke vierkante meters woonoppervlak. Dus in het geval van een geschil tussen de mede-eigenaren, kan er bijvoorbeeld niet over deze of gene kamer worden gesproken – “Ik ben eigenaar van de woonkamer en jij bent eigenaar van de slaapkamer.” Om eigenaar te worden van specifieke vierkante meters, moet u naar de rechtbank stappen of met de rest van de eigenaren overeenkomen over de procedure voor het gebruik van een appartement of huis.

Het is de moeite waard eraan te denken dat de keuken, gang, bad en badkamer sowieso als gemeenschappelijk eigendom worden beschouwd; mede-eigenaren kunnen dit pand op gelijkwaardige basis gebruiken en deze kamers kunnen niet worden verdeeld. De rechtbank kan in een bepaalde verhouding alleen vierkante meters toewijzen aan aparte woonkamers. Als, om woningen in afzonderlijke delen te verdelen, herontwikkeling nodig is en tegelijkertijd de situatie van andere eigenaren kan verslechteren, bijvoorbeeld door de nieuwe muur, zal hun deel van de woning kleiner worden, kan de rechtbank zelfs de toewijzing van een bepaalde kamer als een aandeel verbieden.

Betaling van rekeningen van nutsbedrijven, belastingen en leningen in het geval van gezamenlijk en gedeeld eigendom van een appartement of huis

In het geval van gezamenlijk eigendom van onroerend goed, wanneer de aandelen van de eigenaren niet zijn bepaald, schrijven huisvesting en gemeenschapsbedrijven één betaling uit voor een appartement of huis. Hoe de mede-eigenaren de rekeningen voor elektriciteit, water en gas betalen, is aan hen.

Als de woning in gedeeld eigendom is, mogen alle mede-eigenaren in de betalingsopdracht worden vermeld, kunnen er ook meerdere betalingsdocumenten worden afgegeven – voor elke eigenaar van een aandeel in het appartement. Als er slechts één betaling wordt gedaan, kunnen de mede-eigenaars het totale aan huisvestings- en gemeentelijke dienstenbedrijven verschuldigde bedrag voor de geleverde nutsvoorzieningen verdelen volgens hun aandeel, dat wil zeggen in drie, vier of meer delen..

Tegelijkertijd, als een van de eigenaren weigert te betalen voor nutsvoorzieningen, zal de rest er nog steeds voor moeten betalen, aangezien de verantwoordelijkheid op de schouders van alle mede-eigenaars valt, en als het waterbedrijf besluit het water af te sluiten wegens niet-betaling of het riool af te sluiten, zullen alle bewoners van het appartement, zonder uitzondering – nutsvoorzieningen lijden de netwerken zijn één, gemeenschappelijk, zoals een badkamer met een badkamer.

Gedeeld en mede-eigendom van onroerend goed - problemen en oplossingen Anna Shchegoleva. Buren. 2010

Een hypothecaire lening voor een appartement bij mede-eigendom wordt ook door alle eigenaren samen betaald. Spreek af dat elk van hen alleen hun deel zal betalen, ze zullen onder elkaar moeten zijn, de bank is vaak niet geïnteresseerd in dergelijke details, en als bijvoorbeeld de echtgenoten, die onder gelijke voorwaarden gezamenlijk vermogen hebben, stoppen met het betalen van de lening, heeft de financiële instelling het recht om het gehele appartement te verkopen.

Maar in het geval van fractioneel eigendom betaalt elke eigenaar alleen een lening voor zijn deel van de woning. In dit geval, als de lener een kwaadwillende wanbetaler blijkt te zijn, krijgt de bank het recht om alleen een boete op te leggen aan zijn aandeel, zonder dat dit gevolgen heeft voor het eigendom van andere eigenaren die regelmatig betalingen hebben verricht. Een bankinstelling kan een aandeel in een appartement van een wanbetaler verkopen onder de voorwaarden van vrije verkoop, maar moet eerst aanbieden om dit deel van de woning aan andere eigenaren te kopen in overeenstemming met het huidige voorkeursrecht, dat we hieronder zullen bespreken.

Verkoop van gemeenschappelijk en gedeeld onroerend goed: aankoop, verkoop, ruil, registratie

Laten we meteen duidelijk maken dat mede-eigenaars niet vrij kunnen beschikken over hun aandeel in het gezamenlijk eigendom van het vastgoedobject. Als twee erfgenamen bijvoorbeeld één appartement hebben gekregen en de aandelen van elk van hen niet precies zijn bepaald, dat wil zeggen dat de erfenis gezamenlijk eigendom werd, worden ze eenvoudigweg gedwongen met elkaar te onderhandelen. Het is onmogelijk om uw deel van het onroerend goed te verkopen zonder de toestemming van de andere erfgenaam, het blijft ofwel via de rechtbank om uw aandeel vast te stellen en zo het mede-eigendom om te zetten in een gedeeld eigendom, of om met de tweede erfgenaam te onderhandelen over de verkoop- of ruilvoorwaarden..

Ook kunt u in een appartement dat een gemeenschappelijk bezit is, niet iemand inschrijven zonder toestemming van de tweede eigenaar, het zal ook niet werken om dergelijke woningen te verkopen of te ruilen zonder schriftelijke toestemming van de andere mede-eigenaren. Dat wil zeggen, we kunnen zeggen dat een gezamenlijk appartement heel gewoon is en dat alle eigenaren alleen samen over het lot zullen moeten beslissen. Of wijs uit de totale woonruimte specifieke aandelen toe die zelfstandig kunnen worden verkocht.

U kunt uw aandeel in een appartement of huis vrijwel vrij verkopen – ruilen voor een andere woning, iemand van uw kant inschrijven, verhuren, gebruiken als onderpand, verkopen, nalaten als nalatenschap of schenken. Het is de moeite waard om te verduidelijken dat mede-eigenaren van aandelen in onroerend goed de grootte van hun aandelen in onderling overleg kunnen wijzigen.

Vrijwel de enige beperking op de vrije beschikking over de aandelen is het voorkeursrecht op koop. De essentie ervan ligt in het feit dat de eigenaar van een van de aandelen, alvorens zijn deel van de woning te koop aan te bieden, de eigenaren van de andere aandelen op de hoogte moet stellen van zijn plannen. En nadat ze hebben besloten om een ​​tweede deel van de woning te kopen voor de aangegeven prijs of om hun recht op een eerste prioriteitskoop op te geven, kan de eigenaar zijn aandeel aanbieden aan derden.

Het algoritme van acties bij het verkopen van een aandeel in een huis of appartement ziet er dus als volgt uit:

  1. Een aandeelhouder die heeft besloten zijn deel van het onroerend goed te verkopen, brengt de andere mede-eigenaars hiervan schriftelijk op de hoogte. Een dergelijke kennisgeving moet in de vorm van een brief worden verzonden, ook als de eigenaren van andere aandelen in de volgende kamer wonen. De brief bevat niet alleen informatie over de verkoop van het aandeel, maar geeft ook de waarde aan zodat de mede-eigenaars kunnen beslissen of deze optie bij hen past of niet. Het is beter en veiliger om zo’n brief als een aangetekende brief met ontvangstbewijs te sturen, in welk geval de mede-eigenaars die de verkoop van een van de aandelen verhinderen, niet kunnen verklaren dat ze de brieven niet hebben ontvangen en niet op de hoogte zijn van de verkoop van een deel van de woning..
  2. De eigenaar wacht precies een maand vanaf het moment dat de eigenaren van de andere aandelen een schriftelijke kennisgeving ontvangen. Daarna krijgt hij het recht om vrijelijk over zijn deel van het onroerend goed te beschikken, zelfs als er geen actie van de kant van andere eigenaren – instemming met aankoop of een schriftelijke verklaring van afstand van het voorkeursrecht – volgt. Er wordt van uitgegaan dat, zonder de eigenaar van het te koop aangeboden aandeel schriftelijk op de hoogte te brengen van zijn toestemming om het tegen de aangegeven prijs te kopen, hij automatisch afstand heeft gedaan van zijn recht op eerste aankoop. Een belangrijke nuance – de eigenaar is verplicht zijn aandeel aan derden te verkopen tegen de prijs die werd aangegeven in de schriftelijke kennisgeving aan de rest van de eigenaren. Anders kunnen de eigenaren van andere aandelen de transactie aanvechten in de overtuiging dat ze zijn misleid en geen volledige en nauwkeurige informatie hebben verstrekt..
  3. Als er voor de geboden prijs voor het aandeel in het appartement geen kopers zijn gevonden en de eigenaar heeft besloten de kosten te verlagen, is hij opnieuw verplicht om eerst de eigenaren van andere aandelen op de hoogte te stellen. Misschien zullen ze deze keer besluiten hun recht op preventieve aankoop uit te oefenen. Dat wil zeggen, er wordt opnieuw een brief gestuurd en er wordt een maand gewacht, die aan de mede-eigenaren wordt gegeven om een ​​beslissing te nemen..

Een andere beperking is van toepassing bij het verhuren van een aandeel in een appartement. In dit geval moet de eigenaar die zijn kamer aan de huurders wil verhuren de schriftelijke toestemming van de andere eigenaren verkrijgen. Ze kunnen in vrije vorm worden geschreven, het belangrijkste is om de betekenis van een dergelijke toestemming te behouden – “Ik vind het niet erg om woningen te verhuren.” Een soortgelijke aanduiding met de handtekeningen van alle mede-eigenaars kan ook op een huurovereenkomst worden gezet in de vorm van een merkteken op de overeenkomst van deze overeenkomst met andere eigenaren van aandelen in een appartement of huis.

Voordat de eigenaar echter vrijelijk over zijn aandeel kan beschikken, moet hij naar de rechter stappen om het te specificeren. Zonder een dergelijke “toewijzing van een aandeel in natura”, dat wil zeggen een documentaire instructie, is de verkoop van een virtueel “een derde deel” in een tweekamerappartement zeer problematisch. Er kunnen natuurlijk kopers zijn voor dergelijke aanbiedingen, maar de prijs van een aandeel dat niet in natura wordt toegewezen, zal verschillende keren lager zijn dan de marktwaarde van vierkante meters, aangezien de koper zich meestal goed bewust is van wat voor soort “gevechten” hij zal tegenkomen met andere mede-eigenaars..

Het is mogelijk om een ​​bepaald aandeel in een appartement toe te wijzen zonder tussenkomst van de rechter als de mede-eigenaars vrijwillig overeenkomsten sluiten over de daadwerkelijke toewijzing van een aandeel. Overigens neemt de rechtbank meestal een beslissing over het gezamenlijk gebruik van een appartement, met name gemeenschappelijke ruimtes – een gang, een badkamer, enzovoort, en bepaalt de procedure voor een dergelijk gebruik. Als de mede-eigenaren het niet vreedzaam met elkaar eens kunnen worden, kan de rechtbank zelfs voor elke eigenaar van een apart aandeel het tijdstip bepalen waarop de badkamer en keuken worden gebruikt..

Gedeeld en mede-eigendom van onroerend goed - problemen en oplossingen Vasily Maximov. Allemaal in het verleden. 1889

In het geval van toewijzing van een aandeel in natura in een privéwoning of cottage, kan het probleem gemakkelijker worden opgelost: er wordt een aparte uitgang geregeld en één huis verandert in een doublet of een herenhuis, dat wil zeggen twee huizen met hun eigen uitgangen en aangrenzende territoria, met een gemeenschappelijke zijmuur. In dit geval zijn er ook enkele beperkingen – wanneer het huis is verdeeld, mag er geen onherstelbare schade aan worden toegebracht en moet alle gebouwen woonachtig blijven, dat wil zeggen dat de eigenaar van het aandeel geen winkel in zijn deel van het huisje kan openen als hij zijn acties niet heeft gecoördineerd met de rest van de eigenaren.

Zoals u kunt zien, biedt fractioneel eigendom veel ruimere rechten dan gezamenlijk eigendom. Het is op elk moment mogelijk om een ​​gedeeld appartement over te dragen naar de categorie fractioneel eigendom, maar zelfs dan verandert het virtuele aandeel niet altijd in echte vierkante meters die alleen van de eigenaar zijn. En om een ​​aandeel in een appartement of huis te kopen, kun je alleen maar gaan beseffen hoe moeilijk het zal zijn om je keuken en badkamer met volkomen vreemden te delen. Natuurlijk gaan sommige kopers voor een dergelijke aankoop om alle aandelen in een bepaald appartement of huis terug te kopen, maar het is ook niet in alle gevallen mogelijk om met alle mede-eigenaars af te spreken, omdat het meestal niet realistisch is om voor de opbrengst van de verkoop van een aandeel natuurlijk een volwaardige woning te kopen als dat niet zo is. aandeel van een appartement in het centrum van Moskou.

Beoordeel artikel
( Nog geen beoordelingen )
Delen met vrienden
Aanbevelingen en advies op elk gebied van het leven
Voeg een reactie toe

Door op de knop "Reactie verzenden" te klikken, ga ik akkoord met de verwerking van persoonlijke gegevens en accepteer ik het privacybeleid