Geld verdienen met doorverkoop van onroerend goed: de geheimen van succesvol flippen

Flipping – een huis kopen om het snel door te verkopen, een extreem populaire manier om geld te verdienen in het Westen. In Rusland is deze methode om inkomsten te genereren nog niet populair. In dit artikel zullen we tips geven die lezers kunnen helpen met succes geld te verdienen met flippen..

Het maken van een duidelijk plan van aanpak is de eerste stap van elke flipper

Goed gepland – half gedaan. Dit aforisme geldt vooral voor mensen die flippen. Zonder een duidelijk, gepland actieplan is het bijna onmogelijk om geld te verdienen aan de snelle wederverkoop van appartementen. Het is noodzakelijk om de volgorde van acties duidelijk te begrijpen.

1. Analyse van de situatie op de vastgoedmarkt

Een beginnende flipper moet de huidige situatie op de onroerendgoedmarkt zorgvuldig bestuderen en begrijpen: de gemiddelde marktwaarde van verschillende soorten woningen, de prognose voor veranderingen in hun prijzen in de toekomst, het niveau van de vraag naar deze objecten en soortgelijke kwesties. Hierdoor kunt u het juiste onroerend goed kiezen om te kopen en de kans op een snelle en winstgevende verkoop vergroten..

2. Een duidelijk plan om fondsen te besteden

Het is ook belangrijk om duidelijk te plannen hoeveel geld zal worden uitgegeven aan de volledige wederverkoopoperatie, rekening houdend met de prijs van het onroerend goed, de kosten van verbeteringen die erin zijn uitgevoerd, advertenties voor potentiële kopers, juridische ondersteuning, betalen van belastingen.

Aangezien de transactie zo snel mogelijk moet worden uitgevoerd, moet u niet betrokken raken bij een hypotheek of een lening aanvragen om de ontbrekende middelen te krijgen, omdat al het papierwerk veel tijd zal kosten en de rente op de lening een aanzienlijk deel van de winst kan opeten..

Houd bij het budgetteren van uw financiële transactie een klein bedrag opzij voor onvoorziene gebeurtenissen. In de meest ideale zin gaat er immers altijd iets mis. Het zal zeer teleurstellend zijn als door iets kleins, zoals een onverwachte stijging van de prijzen van bouwmaterialen, uw zorgvuldig geplande deal in gevaar komt..

3. Opties voor compensatie voor mogelijke verliezen

Een ander belangrijk aspect waar vooraf over nagedacht moet worden, is het berekenen van opties voor compensatie van verliezen in het geval het onroerend goed lange tijd niet verkocht kan worden. U kunt de mogelijke inkomsten uit de verhuur van onroerend goed dat u voor verhuur gaat kopen berekenen.

4. Analyse van de wetgeving betreffende de uitvoering van transacties voor de aan- en verkoop van onroerend goed

Het is belangrijk om de wetgeving over de uitvoering van dergelijke transacties te analyseren. Het is belangrijk om duidelijk te begrijpen welke documenten nodig zijn van de koper en de verkoper bij het sluiten van een contract voor de verkoop van woningen, waar je naartoe kunt gaan om het eigendom te registreren en vele andere punten. Zo verspil je geen tijd met het kopen of verkopen van een object..

Hoe u het juiste artikel kiest om te kopen

Er zijn verschillende soorten onroerend goed waar flippers aan kunnen verdienen.

1. Ondergewaardeerde woningen

Appartementen of huizen, waar binnenkort belangrijke infrastructurele voorzieningen komen, zullen na voltooiing zeker in waarde stijgen. Dit kunnen metrostations, hypermarkten of grote kantoorcentra zijn..

In Rusland werd op grote schaal gespeculeerd met appartementen in nieuwe gebouwen in Sochi. Ondernemende zakenmensen, die er vooraf appartementen in kochten en deze voor de crisis verkochten, verdienden in slechts een paar maanden tijd veel geld.

Een vergelijkbare situatie zou zich volgens de prognoses van experts aan de vooravond van de FIFA Wereldbeker 2018 moeten voordoen. De stijging van de huizenprijzen in de steden waar de kampioenschapswedstrijden worden gehouden, zou een paar maanden voor de start van het WK moeten beginnen.

2. Onderpand

Banken houden veilingen voor de verkoop van eigendommen van debiteuren. In de regel beginnen de kosten van zo’n kavel bij 80% en kunnen ze dalen tot 40% van de marktwaarde van het onroerend goed. Informatie over veilingen wordt vaak op de websites van banken geplaatst. Het is waar dat de flipper ze constant in de gaten moet houden om de nodige informatie te verkrijgen, terwijl de meest waardevolle objecten door geïnteresseerde personen worden gekocht, niet op openbare veilingen, maar privé, maar toch slagen sommige Russen erin om fatsoenlijke huisvesting op de veilingen goedkoop te krijgen.

3. Gedwongen dringende verkoop van woningen

Het komt voor dat de eigenaren van een appartement of huis hebben besloten om naar een andere stad of een ander land te verhuizen, of dat ze door onverwachte onvoorziene omstandigheden dringend veel geld nodig hebben. In dit geval zullen ze niet lang onderhandelen en zal hun huis waarschijnlijk worden gekocht voor een prijs die onder de marktwaarde ligt. Dergelijke opties zijn niet gebruikelijk, maar de gemaakte winst compenseert ruimschoots alle moeilijkheden om ze te vinden.

4. Appartementen zonder renovatie

De gemakkelijkste optie voor een flipper is om een ​​appartement te kopen zonder afwerking of in een “gedode” staat. Volgens sommige rapporten verhogen goede reparaties de huisvestingskosten met 5-10%. En na hoogwaardige afwerking van elite-onroerend goed, kan de winst 20-25% van het in het appartement geïnvesteerde bedrag zijn.

Welk type onroerend goed Flipper ook kiest, hij moet niet vergeten dat de gemakkelijkste manier is om betaalbare woningen te verkopen die een gezin met een gemiddeld inkomen kan betalen. Natuurlijk kunt u bij de doorverkoop van een elite-huis of -appartement veel hogere winst behalen, maar het vinden van kopers voor een dergelijk object is veel moeilijker..

Het hebben van een team van professionals is de sleutel tot succes bij het omdraaien

De wederverkoop van appartementen is onderverdeeld in vele fasen en elk vereist speciale kennis, daarom is het voor mensen die willen flippen erg belangrijk om een ​​team van professionals te selecteren, waar iedereen verantwoordelijk is voor zijn deel van het werk..

Het kan niet zonder:

• een ervaren makelaar met een goede kennis van de marktomstandigheden, die een geschikte woning kan selecteren en er vervolgens kopers voor kan vinden;
• mensen die huisrenovaties gaan uitvoeren of in ieder geval (als de flipper zelf reparaties doet) een goede ontwerper die een ontwerpproject gaat maken;
• een competente advocaat die de juridische ondersteuning van transacties kan overnemen.

Competente reparatie met een minimum aan kosten is de sleutel tot succes

Om het interieur van een appartement indruk te maken op kopers, is het niet nodig om tienduizenden dollars te investeren in renovaties. Duur betekent immers niet stijlvol. Het is veel belangrijker om een ​​goed huisvestingsproject te maken.

Dankzij hem kun je meubels rationeel rangschikken en de verlichting veranderen, wat zal helpen om de ruimte visueel te vergroten. En correct geselecteerde kleurencombinaties van muren, kussens, tapijten, gordijnen, meubelstoffering en verschillende accessoires, zoals schilderijen aan de muren of beeldjes op de planken, kunnen individualiteit toevoegen aan het interieur van een appartement en het onherkenbaar veranderen..

De kunst om snel een huis te verkopen

Er zijn verschillende opties voor de snelle verkoop van onroerend goed, die al vele jaren met succes door alle makelaars worden gebruikt..

Optie 1. Impromptu-veiling

Meerdere potentiële kopers die interesse hebben getoond in de woning worden uitgenodigd om de woning tegelijkertijd te bezichtigen. Dit wekt bij hen de illusie dat er veel vraag naar het appartement is en dat het nodig is om het snel “voor u uit te zetten”, totdat het object door concurrenten wordt “weggenomen”. Sommige ondernemende makelaars nodigen nepkopers uit voor een vergadering, die met hun verhoogde interesse echte klanten uitlokken tot spontane aankopen.

Optie 2. Telefonische veiling

De verkoper belt om de beurt verschillende potentiële kopers die hebben ingestemd met de aankoop. Nadat de eerste koper akkoord is gegaan met het kopen van woningen tegen een vooraf bepaalde prijs, belt hij het nummer van een ander, zegt dat de voorwaarden iets zijn veranderd en belt hij een iets groter bedrag. Als de tweede klant akkoord gaat, wordt het nummer van de derde gebeld en wordt een nog groter bedrag gebeld. U kunt dus de maximale verkoopprijs voor een appartement krijgen zonder veel tijd te besteden aan onderhandelen met klanten..

Optie 3. Verkoop aan een makelaarskantoor

Als u lange tijd geen koper voor huisvesting kunt vinden, kunt u proberen het appartement aan een makelaar te verkopen. Deze optie is relevant wanneer de koper lange tijd niet bij de faciliteit is of de flipper om de een of andere reden snel het project moet verlaten. Een belangrijk nadeel van deze regeling is de verkoopprijs. Het bureau is geïnteresseerd in een appartement als het een kans ziet om geld te verdienen aan de wederverkoop ervan. En hiervoor moet de prijs lager zijn dan de marktprijs. Bij een groeiende huizenmarkt zou het verschil 70-80% moeten zijn, bij een dalende markt – 50-60%.

Belastingkwestie

De belangrijkste reden waarom flippen in Rusland niet wijdverspreid is, zijn de eigenaardigheden van de belastingwetgeving. De koper van de woning is belastingvrij, maar de verkoper is verplicht 13% van de verkoopwaarde te betalen. Laten we zeggen dat een flipper een appartement kocht voor 4 miljoen roebel, er verbeteringen in aanbracht voor 500 duizend roebel en het vervolgens voor 6 miljoen roebel verkocht. In dit geval is het bedrag aan omzetbelasting dat hij moet betalen 780.000 roebel, wat een aanzienlijk deel van de winst opeet. Maar er zijn een aantal manieren om fiscale risico’s te minimaliseren..

Methode 1

Als het verkoopbedrag van de woning minder dan drie miljoen roebel is, is de omzetbelasting dezelfde 13%, maar de verkoper heeft recht op een belastingaftrek van de staat voor een bedrag van 260 duizend roebel, en de koper – 130 duizend roebel. Het is noodzakelijk dat de aan- en verkoop binnen één kalenderjaar (aangiftetijdvak) hebben plaatsgevonden, anders hebben de partijen bij de overeenkomst geen recht op belastingaftrek.

Methode 2

In sommige gevallen, wanneer de werkelijke waarde van het onroerend goed de wettelijke limiet overschrijdt, komen de koper en de verkoper overeen dat de overeenkomst een bedrag van minder dan drie miljoen aangeeft, en de rest van het geld zal contant worden overgemaakt. Hoewel deze regeling illegaal is, zijn degenen die op deze manier geld willen besparen, dat nog steeds.

Methode 3

Volgens het belastingwetboek van de Russische Federatie is hij, als de verkoper van onroerend goed het bezit gedurende meer dan drie jaar vanaf de datum van het contract, helemaal niet verplicht om omzetbelasting te betalen.