Hypotheek … Een woord dat zo stevig in ons dagelijks leven is verankerd dat het wordt gezien als iets heel vertrouwds, vertrouwd, natuurlijk en dubbelzinnige meningen en kritiek veroorzaakt, maar tegelijkertijd is het een integraal onderdeel geworden van het leven van veel Russen, zelfs meer Europeanen en de overgrote meerderheid Amerikanen.
Solon stelde echter voor om de waardevolle roerende en onroerende goederen van de burger als zodanig pand te gebruiken. En om de transactie op het perceel van de lener te certificeren, werd een speciale post geïnstalleerd waarop de namen van de uitlener en de lener werden vermeld, het bedrag van de schuld en de voorwaarde – het is verboden om onroerend goed van deze site te nemen en te verkopen totdat de schuld is terugbetaald. Dat zijn in principe de hoofdlijnen van een moderne leningsovereenkomst die toen al verschenen.
Zo’n ‘sprekende’ pijler werd ‘hypotheek’ genoemd – ‘hypotheka’, wat in het Russisch ‘ondersteuning, ondersteuning’ betekent.
Natuurlijk weigerden ze in de toekomst pilaren te gebruiken, in plaats daarvan verschenen er speciale boeken, ‘hypotheek’ genaamd, maar het principe van leningen gedekt door onroerend goed (en niet alleen) schoot wortel en kreeg al een nieuwe ontwikkeling tijdens het Romeinse rijk..
Trouwens, in de republieken van het oude Griekenland was het systeem van hypotheekleningen vrij open, en elke geldschieter kon zich op elk moment vertrouwd maken met de staat van het stuk grond of het gebouw dat hem als onderpand werd aangeboden. De lener daarentegen kon er zeker van zijn dat de leenvoorwaarden definitief waren en in geval van intimidatie en nieuwe eisen van de geldschieter, zou hij een klacht kunnen indienen bij de autoriteiten. De voorwaarden voor hypotheken in het oude Griekenland waren echter vrij strikt – de geldschieter had het volste recht om het als onderpand ontvangen onroerend goed te verkopen als hem een hogere prijs werd aangeboden, dus dit systeem was grotendeels gebaseerd op persoonlijke relaties en vertrouwen tussen de partijen. Dergelijke krediettransacties werden ‘fiduciaties’ genoemd.
In het Romeinse rijk werden al in de 1e eeuw na Christus de eerste hypotheekinstellingen geopend en tijdens het bewind van keizer Anthony Pius, in de 2e eeuw na Christus, werd een systeem van wetgevingshandelingen ontwikkeld die de activiteiten van dergelijke kredietinstellingen regelden..
Het is interessant dat de eerste staatsprogramma’s, volgens welke leningen aan bijzonder behoeftige delen van de bevolking – wezen en weduwen, tegen preferentiële tarieven werden verstrekt, in het oude Rome verschenen onder keizer Trajanus. Op dat moment was het preferentiële tarief 5% per jaar.
Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajanus. 1840
Tegelijkertijd onderging een leningtransactie met een pandrecht in de vorm van onroerend goed wijzigingen – de geldschieter had nu het recht om het pand dat in pand gegeven werd, alleen te verkopen als de lener zijn verplichtingen om het onderpand tijdig te betalen niet nakwam. Deze deal heette “pygnus” – een informele belofte.
Gelijktijdig met de ontwikkeling van hypotheken verschenen de eerste oplichters – sommige eigenaren van onroerend goed hebben meerdere keren een hypotheek op hun eigendom gegeven en zo een bedrag ontvangen dat veel hoger was dan de werkelijke waarde van een huis of grond.
Na de val van het Romeinse rijk wachtten hypotheken een periode van enige vergetelheid, tot de opkomst van voldoende ontwikkelde staten van middeleeuws Europa. Transacties waarbij de lening werd gedekt door het onroerend goed en vooral het waardevolle bezit van de lener, zijn echter door de eeuwen heen zonder enige tussenkomst van overheidsinstanties uitgevoerd..
Hypotheek in de middeleeuwen
Een nieuwe ronde van hypotheekontwikkeling begon in de middeleeuwen, toen het slavenstelsel zijn posities begon op te geven en het beschikbaar stellen van grond voor pacht meer verspreid werd. Aanvankelijk was het meest voorkomende onderwerp van belofte arbeidsmiddelen en vervolgens onroerend goed.
Het is interessant dat, bijvoorbeeld, in Duitsland hypotheken als zodanig verschenen in de 14e eeuw, maar de eerste staatsinstellingen die officieel leningen verstrekten die gedekt waren door onroerend goed, werden pas in de 18e eeuw geopend. Dat wil zeggen, in eerste instantie sloten gewone burgers kredietovereenkomsten over veiligheid zonder enige coördinatie met overheidsinstanties. Later nam de rol van de autoriteiten bij het reguleren van het kredietsysteem aanzienlijk toe, hypotheken verschenen, beperkt in de tijd, de overeenkomstige voorwaarden begonnen in hypotheekboeken te worden ingevoerd, evenals leningen, verdeeld naar mate van belangrijkheid, vanwege de vereisten van de wetgeving.
In Frankrijk raakten hypotheekleningen iets later wijdverspreid – pas in de 16e eeuw, en toen was het nog steeds niet openbaar, niet gereguleerd door de staat en vooral gebaseerd op vertrouwensrelaties tussen de partijen.
In Rusland dateert de eerste vermelding van het verstrekken van een lening op zekerheid uit de 13e eeuw, de staat regelde op dat moment ook de voorwaarden van transacties niet.
Het is vanwege het gebrek aan inmenging in de kredietrelaties van de autoriteiten en het ontbreken van relevante wetten, al in de 16e eeuw, de eerste vermeldingen van fraude verschenen – zoals in de oudheid, sommige landeigenaren meerdere keren hypotheekleningen op percelen.
Ilya Repin. Binnenvaartschepen op de Wolga. 1870-1873
In de aankondigingen en documenten van die tijd vindt u verwijzingen naar de overdracht van in pand gegeven goederen aan “andere handen”, over de verpanding van een perceel “reeds eerder in pand gegeven”, waarin wordt gesproken over de wijdverbreide distributie van hypotheekleningen en de opkomst van verschillende opties voor transacties.
Recente geschiedenis – de gouden eeuw van hypotheken
De stijging van de populariteit van hypotheekleningen en de ontwikkeling van het staatsregulatiesysteem begon in de tweede helft van de 18e eeuw. De eerste staatsbank, die leningen verstrekte aan landeigenaren in ruil voor de zekerheid van landpercelen, opende in 1770 in Silezië, na drie jaar opereren, toen het systeem zijn efficiëntie en winstgevendheid bewees, werden soortgelijke instellingen geopend in Pruisen.
In Oostenrijk werd in 1811 de eerste bank geopend die gespecialiseerd was in het verstrekken van door onroerend goed gedekte leningen, in Frankrijk in 1852. Overigens is de eerste Franse hypotheekbank – “Credit foncier de France” tot op de dag van vandaag succesvol actief.
In Rusland werden tijdens het bewind van Elizabeth Petrovna in 1754 de eerste nobele banken geopend die leningen verstrekten voor de beveiliging van landgoederen en herenhuizen. Ze noemden alleen de hogere lagen van de samenleving – exclusief de aristocratie. Een paar jaar later werden de eerste hypotheekbanken voor de koopliedenklasse geopend in het Commerce Collegium en in de haven van Sint-Petersburg, en in 1786 verenigde de keizerin bij haar besluit al deze instellingen tot één enkele staatsleningenbank..
Alexander Grigorievich Varnik. Graaf Mikhail Mikhailovich Speransky. 1824
Al aan het begin van de 19e eeuw ontwikkelde Mikhail Speransky, een beroemd staatsman uit het tijdperk van Alexander de Eerste, een gedetailleerde pandwet, waarvan de belangrijkste bepalingen waren opgenomen in het Wetboek van burgerlijk recht.
In 1870 waren er al elf banken actief in het Russische rijk, met vestigingen in het hele land. Het waren hypotheekstaatsbanken die na de afschaffing van de lijfeigenschap leningen verstrekten aan boeren om land te kopen van landeigenaren, dus de rol van dergelijke instellingen in de geschiedenis van ons land kan niet worden onderschat..
Vóór de revolutie ontwikkelde de hypotheek in Rusland zich niet minder, en vaak in een sneller tempo dan in Europa. Maar na 1917 raakte een in ons land gedekte lening niet alleen in de vergetelheid, het werd ook officieel verboden. Dus in de jaren 90 moest Rusland zijn hypotheekleningensysteem opnieuw opbouwen..
Amerikaanse ervaring
De belangstelling voor het hypotheekstelsel van de Verenigde Staten van Amerika nam sterk toe na de financiële crisis van 2008, omdat, zoals u weet, de economische recessie die bijna de hele wereld overspoelde, precies begon met de hypotheekcrisis in de Verenigde Staten..
Ondertussen begon zich niet zo lang geleden een dergelijk grootschalig en invloedrijk systeem te vormen, vóór de Grote Depressie, de regering van de Verenigde Staten was niet erg geïnteresseerd in het systeem van onderpand als krediet, en hypotheken in Amerika werden voornamelijk uitgegeven door kleine particuliere banken, en het systeem zelf was niet erg effectief en ging vaak door crisisperioden heen..
In 1934 kwam de regering van Theodore Roosevelt eindelijk tot het inzicht hoe effectief hypotheekleningen kunnen worden gebruikt om de economie van het land nieuw leven in te blazen. De Federal Housing Administration werd opgericht, die de voorwaarden voor het verstrekken van leningen standaardiseerde, onder haar invloed begon zich een secundaire kredietmarkt te vormen. De hypotheekleningen zelf werden gecategoriseerd als beleggingen met een laag risico, wat bijdroeg aan een toename van hun populariteit bij verschillende segmenten van de bevolking..
John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903
In 1938 verscheen de Federal Mortgage Lending Association of “Fannie Mae”, met zijn deelname was het mogelijk om een uitleensysteem op te zetten waarin risico’s worden overgedragen van een geldschieter naar een belegger die aandelen en effecten koopt op onderpand..
In 1970 werd de Federal Mortgage Lending Commission, beter bekend als “Freddie Mac”, opgericht. Beide organisaties zijn particuliere instellingen; ook overheidsinstanties zoals het Department of Urban and Housing Development zijn betrokken bij de hypotheekverstrekking..
De enorme verspreiding van hypotheekleningen in de Verenigde Staten werd veroorzaakt door hun beschikbaarheid, maar uiteindelijk, toen de Federal Reserve gedwongen werd de tarieven te verhogen en de prijzen van hypotheken begonnen te stijgen, konden veel Amerikanen hun leningbetalingen niet op tijd betalen, wat uiteindelijk leidde tot de financiële crisis..
De moderne hypotheekmarkt
Tegenwoordig behoort Rusland tot de landen met een vrij zwak hypotheekstelsel. Ter vergelijking: slechts 10% van de Russen heeft bij bankinstellingen een aanvraag ingediend om een lening te krijgen die gedekt is door onroerend goed, in Europese landen bereikt dit cijfer 40-50%, en in de VS heeft meer dan 90% van de burgers ervaring met het verkrijgen van een hypotheeklening.
Wat betreft de gemiddelde hypotheekrente, in Japan kunt u een appartement of huis kopen tegen slechts 2% per jaar, in Duitsland en Frankrijk is de rente op leningen gedekt door onroerend goed 4-5%, in het thuisland van de hypotheek, in Griekenland de gemiddelde rente verrekend tegen 6% per jaar, en in de Verenigde Staten – 3,2-3,5%.
Wat de eerste betaling betreft, was de algemeen aanvaarde praktijk van de VS vóór de crisis om een hypotheek te verstrekken zonder een eerste betaling, in Japan en de EU-landen moet de kredietnemer meestal 10% van de waarde van het onroerend goed bij de eerste betaling betalen, Russische banken verstrekken voor een bedrag van 30% van de waarde van het bruikleenobject.
Zoals u kunt zien, zijn de Russische hypotheekrentes nog steeds meerdere keren hoger dan de rente op leningen in andere ontwikkelde landen, en de eerste betaling is vrij groot, het is deze situatie die de populariteit van hypotheekleningen onder de bevolking van ons land bepaalt..
Wat zijn enkele sleutelmomenten in de geschiedenis van de ontwikkeling van hypotheekleningen?