Herziening van de commerciële onroerendgoedmarkt in Moskou voor januari-februari 2011

De recente groei van de economie van het land en het herstel van de crisis hebben gunstige voorwaarden geschapen voor het herstel van de binnenlandse bedrijvigheid. Als gevolg hiervan groeit de vraag naar commercieel onroerend goed in Moskou. Door de afname van nieuwbouw van kantoor- en winkelruimte tijdens de crisis is er echter een aanzienlijk tekort aan ruimte. Als gevolg hiervan is er in sommige segmenten sprake van een stijging van prijzen en huurprijzen.

Bespreken

• Algemene dynamiek van de commerciële vastgoedmarkt in Moskou
• In januari werd in Moskou 110 duizend vierkante meter gebouwd. m. van nieuwe kantoorgebouwen
• Het huren van kantoren in Moskou zal in prijs blijven stijgen
• Wat staat de commerciële vastgoedmarkt in 2011 te wachten

Igor Razzhivin. Theaterpassage in de avond. 2010

Algemene dynamiek van de commerciële vastgoedmarkt in Moskou

Volgens analisten van het adviesbureau RRG hebben zich in januari 2011 geen grote veranderingen voorgedaan in de aan- en verkoopmarkt voor commercieel onroerend goed van de hoofdstad. Een aantal langetermijntrends die in de tweede helft van 2010 naar voren kwamen, werden echter bevestigd. Tot de belangrijkste trends behoren de grote vraag naar winkelruimte in het centrum van Moskou, stijgende prijzen in het kantoorsegment en een afname van de leegstand in klasse A- en B + -kantoren..

Het maximale aandeel in de aanbodstructuur in januari kwam nog voor rekening van kantoorpanden (48% van alle bedrijfsruimten). 2de plaats – productie- en opslagfaciliteiten – 27%, ga dan – winkelruimte – 16% en gratis huisvesting – negen%.

In januari werden in totaal 1.099 eigendommen ter waarde van $ 8.848 miljard te koop aangeboden op de commerciële onroerendgoedmarkt van de hoofdstad, waarvan de totale oppervlakte – 2106 duizend m2 m.

Experts constateerden in januari een aanzienlijke afname van het aanbod van commercieel vastgoed. Vergeleken met december is het aanbod in kwantitatieve termen met 16% afgenomen, en in termen van totale oppervlakte – met 15%. Deze daling is te wijten aan het grote aantal vakanties, en de eigenaren hebben nog maar 2 laatste weken van de maand om hun eigendommen te adverteren. Als we het vergelijken met dezelfde periode in 2010, dan kunnen we stellen dat het aanbod nagenoeg op hetzelfde niveau is gebleven..

De gewogen gemiddelde prijs in vergelijking met december 2010 is in januari met 3% gestegen en bedroeg $ 4202 per m2. deze veranderingen houden echter hoogstwaarschijnlijk verband met de daling van de Amerikaanse dollar met dezelfde 3%.

In januari 2011 is het totale aanbod aan winkelruimte in het centrum van de hoofdstad met 15% afgenomen, wat evenredig is met de totale “vakantiedaling” van het aangeboden commercieel vastgoed. Buiten de Tuinring was de afname van het aanbod met het aantal woningen in januari 13%.

De prijsdynamiek op de lange termijn voor het retailsegment van de markt blijft vrij stabiel.

Kantoorruimte is in januari ten opzichte van december 2010 in het centrum met 4% gestegen, terwijl buiten de Tuinring de prijs met 2% toenam. Merk op dat dit marktsegment zich veel later van de crisis begon te herstellen dan de handelscrisis. Op dit moment is er echter een duidelijke trend, gekenmerkt door een geleidelijke stijging van de prijzen voor kantoorruimte in de hoofdstad. Het aantal aanbiedingen van kantoren in aantal in januari daalde met 18% en in totale oppervlakte – met 16%.

Productie- en opslagfaciliteiten Is het enige type commercieel vastgoed op de markt dat nog steeds stagneert. Het aanbod van deze objecten is in januari 2011 met 26% afgenomen in kwantiteit en in oppervlakte – met 14%. In totaal werden 84 objecten op de kapitaalmarkt aangeboden, met een totale oppervlakte van 855 duizend vierkante meter. m. de prijs van industriële opslagfaciliteiten daalde ook, de daling was 4%.

Wat betreft februari 2011, vanaf de 20e van de huidige maand, is het aanbod van objecten op de markt voor commercieel onroerend goed in Moskou in vergelijking met dezelfde periode vorige maand kwantitatief met 14,3% gestegen, en is het totale oppervlak van de op de markt gebrachte objecten met 5 afgenomen, 2%. In totaal werden 865 commercieel vastgoedobjecten met een totale oppervlakte van 1404 duizend vierkante meter te koop aangeboden. ter waarde van $ 6 miljard.

Alena Dergileva. Nieuw leven van Old Arbat. 2007

De gewogen gemiddelde prijs in februari daalde met 2,7% en bedroeg $ 4089 per m2. m. In de structuur van de commerciële vastgoedmarkt in de hoofdstad in termen van totale oppervlakte, wordt de leidende plaats nog steeds ingenomen door kantoorpanden, waarvan het marktaandeel 59,2% bedroeg. De tweede plaats wordt ingenomen door productie- en opslagfaciliteiten, hun aandeel – 21,8%, aandeel winkelruimte – 12,2%.

In termen van totale kosten loopt kantoorruimte ook voorop in de structuur van de Moskou-markt (hun aandeel – 66,4%). Komt dan de winkelruimte? 18,1%, en het aandeel bedrijfsruimten en magazijnen was? 8,3%.

In januari werd in Moskou 110 duizend vierkante meter gebouwd. m. van nieuwe kantoorgebouwen

Volgens het internationale adviesbureau Cushman & Wakefield, in Moskou in januari 2011, werd bijna 110 duizend vierkante meter in gebruik genomen. m. nieuwe klasse A en B kantoorruimte.

Tegelijkertijd werd slechts één kantoorgebouw van klasse “A” (“Prisma Business Center”) gebouwd met een oppervlakte van 10.000 vierkante meter M. Het totale volume aan aangeboden kantoorvastgoed van hoge kwaliteit in de hoofdstad bedraagt ​​momenteel dus 11,8 miljoen vierkante meter. m. Volgens de prognoses van de analisten van het bedrijf, ondanks de relatief hoge cijfers in januari, is het onwaarschijnlijk dat tegen het einde van 2011 het totale volume aan nieuwbouw de 600 duizend vierkante meter zal overschrijden..

Bedenk dat in 2010 in de Russische hoofdstad bijna 700 duizend vierkante meter werd gebouwd en in gebruik genomen. m. kantoorgebouwen van klasse “A” en “B”. Dat is 60% minder dan in 2009. Hierdoor is er een duidelijke trend in de afname van het volume van de kantoorvastgoedbouw. Er zijn maar weinig nieuwe projecten. De bouw van veel faciliteiten die momenteel in gebruik worden genomen, is al voor de crisis begonnen. En de behoefte aan hoogwaardige kantoorruimte neemt alleen maar toe.

Vladimir Kachanov. Regen op Petrovka. 1981

Volgens analisten van Paul’s Yard in Moskou zijn op dit moment de meest gevraagde kantoorpanden met A-klasse afwerking in het stadscentrum en traditioneel populaire wijken. – Zuidwest en West.

Het huren van kantoren in Moskou zal in prijs blijven stijgen

Volgens de voorspellingen van Alexey Bogdanov, directeur van de afdeling kantoorvastgoed en partner van S.A. Ricci / King Sturge, zullen de huurprijzen voor kantoren in Moskou van klasse A en B + elk kwartaal met ongeveer 4% stijgen. De analist zei ook dat als gevolg van de aanzienlijk toegenomen vraag naar hoogwaardige kantoorruimte, de huurprijzen in klasse B ook zullen stijgen, volgens zijn voorspellingen zal de groei gemiddeld 2% per kwartaal bedragen..

Volgens S.A. Ricci / King Sturge zijn de huurprijzen voor kantoorruimte in de Russische hoofdstad sinds begin 2011 al met bijna 15% gestegen. De sterkste stijging van de huurprijzen wordt waargenomen bij kantoren gelegen in de zones Tuin en Boulevardring. De gemiddelde huurtarieven zijn hier voor klasse A kantoren – $ 700 per jaar per m2. m, klasse “B +” – $ 600 per jaar per m2. m. en op het gebied van klasse “B-” – $ 420 per jaar per m2. m.

Het huurtarief voor kantoorgebouwen in de zone van de derde transportring, voor klasse “A” objecten is – $ 460 per jaar per m2. m, voor objecten van klasse “B +”, “B-” – respectievelijk $ 350 en $ 230 per jaar per m2. m. Binnen de ringweg van Moskou bedroegen de huurprijzen voor kantoren van de klassen “A”, “B +”, “B-” respectievelijk $ 400, $ 360 en $ 190 per jaar per vierkante meter. m.

Merk op dat de huidige huurprijzen voor kantoorruimte in Moskou al het niveau van voorjaar 2009 hebben bereikt, toen de prijzen nog ver verwijderd waren van de ineenstorting. En de algemene opwaartse trend in prijzen zet zich voort. Volgens Denis Kolokolnikov, algemeen directeur van het adviesbureau RRG, bereikte de kloof tussen de kosten van kantoorruimte in het centrum en aan de rand van Moskou niet alleen, maar overschreed deze ook de periode van voor de crisis, toen objecten in het centrum van de hoofdstad twee keer zo duur of meer waren. Volgens de deskundige is er nu een verschil van meer dan 135%. Tijdens de dieptepunten was het prijsverschil slechts 90%. Dit wordt bevestigd door de forse groei van de vraag naar kantoorruimte in het centrum vanwege het beperkte groeipotentieel van nieuwe ruimte..

Apollinair Vasnetsov. Oud Moskou. 17e eeuws stadsplein

In 2011 zal, volgens de prognoses van S.A. Ricci / King Sturge, het aantal verkoop- en leasetransacties toenemen en zal het aantal heronderhandelingstransacties over de lease-overeenkomst afnemen. Daarnaast zal het gemiddeld volume aan verhuurde kantoorruimte toenemen. De meest actieve deelnemers op de markt zijn bedrijven uit de bancaire, industriële en financiële sector. Het grote aantal lopende aan- en verkoop- en verhuurtransacties met deelname van grote industriële ondernemingen maakt het mogelijk de huidige trend voort te zetten.

Volgens experts overwegen grote Russische banken als Sberbank of Russia, Rosselkhozbank en Raiffeisen Bank in 2011 de mogelijkheid om nieuw kantoorvastgoed in de hoofdstad te verwerven / leasen. Ook sluiten sommige industriële bedrijven de mogelijkheid tot het huren of kopen van nieuwe kantoorruimte niet uit..

Wat staat de commerciële vastgoedmarkt in 2011 te wachten

In 2011 zetten de trends van vorig jaar zich voort. De crisis verliest geleidelijk terrein, waardoor de vraag op de commercieel vastgoedmarkt waarschijnlijk zal toenemen. Het is aannemelijk dat er een tekort aan leegstaande ruimte ontstaat en als gevolg daarvan zullen prijzen en huurprijzen in sommige marktsegmenten stijgen..

Huurprijzen voor hoogwaardige kantoorpanden kunnen gedurende het jaar met 10-15% stijgen. Tegelijkertijd is het onwaarschijnlijk dat de huur van winkelruimte in prijs zal stijgen. Dit komt door het grote aantal ingebruikname van nieuwe winkelcentra.

Over het algemeen zal het evenwicht tussen vraag en aanbod in acht worden genomen, zoals gezegd, de vraag zal toenemen, maar in 2011 zal deze niet terugkeren naar het niveau van voor de crisis..

Een klein deel van het nieuwe vastgoed van goede kwaliteit dat in alle marktsegmenten op de markt verschijnt, zal in de eerste plaats gewild zijn, deze gebieden zullen snel worden verworven en ingevuld door huurders.

Een gedwongen onderbreking van de bouw van een nieuw pand tijdens de crisis kan ertoe leiden dat de markt in sommige marktsegmenten te maken krijgt met een tekort aan pand.

In het algemeen kan worden opgemerkt dat de commerciële vastgoedmarkt van de hoofdstad in 2011 geleidelijk het niveau van prijzen en aanbod van voor de crisis in bijna alle segmenten zal blijven bereiken..

Ook de investeringsmarkt zal naar verwachting herstellen. Zowel vastgoedeigenaren als potentiële kopers zullen actiever worden en bereid tot compromissen. Als gevolg hiervan is een toename van investeringsprojecten in de commercieel vastgoedmarkt waarschijnlijk..