Volgens sociologische onderzoeken heeft meer dan 70% van de Russische bevolking behoefte aan betere woonomstandigheden. Het huisvestingsvraagstuk is relevant voor het hele land, maar in dit artikel proberen we ons te concentreren op de huizenmarkt van de hoofdstad.
Over het algemeen begon de markt voor nieuwe gebouwen in de hoofdstad na de crisis te herleven, nieuwe projecten verschijnen, de meeste bevroren bouwprojecten zijn hervat. Kreeg een nieuwe impuls voor ontwikkeling en hypotheek.
De toestand van de primaire woningmarkt
Zoals u weet, hebben veel ontwikkelaars tijdens de crisis besloten hun constructie te bevriezen. Geleidelijk begint de markt voor nieuwe gebouwen in de hoofdstad te herleven. Al in 2010 was er een tendens tot heropleving van dit segment van de onroerendgoedmarkt, de heropleving is vooral merkbaar in de bouw van woningen van economy class, waar in de periode na de crisis veel vraag naar is. Nu is het vertrouwen van potentiële kopers in dit marktsegment aanzienlijk gegroeid. De inkomens van huishoudens zijn gestabiliseerd, er is een daadwerkelijke vraag naar woningen verschenen, er zijn nieuwe projecten op de markt gekomen, de bouw is ook geïntensiveerd bij veel faciliteiten die tijdens de crisis waren opgeschort..
Eind 2010 bedroeg het aandeel van voltooide woningen in het totale aanbod van appartementen in de buurt van Moskou 50% – dit zijn objecten die al in gebruik zijn genomen of zich in de laatste fase van de bouw bevinden (respectievelijk 19% en 31%). Het aandeel projecten in de beginfase van de bouw is 44%. De overige 6% zijn bevroren bouwplaatsen of objecten met een trage constructie.
Voor potentiële kopers is de doorslaggevende factor nu de optimale verhouding tussen prijs en kwaliteit..
Volgens de experts van het MIEL Analytical Consulting Center kwamen in januari 2011 voor het eerst 40 huizen op de kapitaalmarkt, oftewel 7,4% van het totale aantal voorgestelde nieuwe gebouwen. De meeste zijn huizen uit de middenklasse, maar ook nieuwe gebouwen in de vroege stadia van bouwwerkzaamheden. Het verschijnen op de primaire markt van nieuwe en relatief goedkope aanbiedingen leidde over het algemeen tot prijsdalingen. De prijsdaling is echter niet significant: 3,2% in roebels en 0,1% in dollars.
Voor potentiële kopers is de doorslaggevende factor nu de optimale verhouding tussen prijs en kwaliteit. Daarom kiezen mensen voor nieuwe economy class-gebouwen. Daarnaast is de mening dat economy class-woningen gebouwen van zeer lage kwaliteit zijn absoluut niet waar. De combinatie van middelgeprijsde maar hoogwaardige materialen met de nieuwste ontwikkelingen in de bouwsector maakt het mogelijk om betrouwbare en betaalbare woningen te bouwen.
De vastgoedprijzen, vooral in Moskou, waren en blijven echter vrij hoog. Volgens de resultaten van januari van dit jaar werden de meeste voorstellen (46%) genoteerd in het prijssegment van 100 duizend tot 150 duizend roebel per vierkante meter. M. Voor appartementen in de prijsklasse van 150 duizend tot 200 duizend roebel per m2. m. vertegenwoordigde 37% van het totale aanbod, in het bereik van 200 duizend tot 250 duizend roebel – slechts 10%. Het minimumaanbod bleek te zijn voor appartementen met een prijs tot 100 duizend roebel per m2. – 7%.
De gemiddelde prijs voor woningen in economy class bedroeg in januari 60,2 duizend roebel per vierkante meter. m, middenklasse – 59,2 duizend roebel per m2. m, business class – 101 duizend roebel per m2. m.
Wat de vraag betreft: volgens de resultaten van januari 2011 waren 1- en 2-kamerappartementen traditioneel het meest in trek, met respectievelijk 48% en 37%. Driekamerappartementen spraken de wens uit om 14% van alle kopers te kopen, appartementen met meerdere kamers – slechts 1%.
Nieuwe gebouwen worden uit de ringweg van Moskou geperst
Opgemerkt moet worden dat er recentelijk een tendens is geweest om nieuwe gebouwen buiten de ringweg van Moskou te verplaatsen. Het punt is dat er al heel lang een tekort is aan bouwplaatsen in de hoofdstad, en die er zijn, zijn vrij duur, wat ongetwijfeld van invloed is op de kosten per vierkante meter. Het blijkt dus dat het bouwen van paneelhuizen in Moskou nu niet erg winstgevend is.
Als gevolg hiervan is de hoofdactiviteit van ontwikkelaars nu geconcentreerd in de regio Moskou, die aanzienlijk leidend is op het gebied van nieuwbouwwoningen. Per maand komen er 5 tot 12 nieuwe objecten op de markt van nieuwe gebouwen in de regio Moskou.
Momenteel zijn er veel nieuwe economy class-huizen gebouwd en worden deze gebouwd in de volgende districten: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Binnen de ringweg van Moskou is de afgelopen 2 jaar gebouwd in de gebieden Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. Op dit moment worden er in de hoofdstad actief ongeveer 40 nieuwe economy- en comfortklasse-eigendommen gebouwd en verkocht. 83% van alle nieuwe economy class-gebouwen bevindt zich in het zuidelijke administratieve district. In het administratieve district Zuidwest – 7%, in CJSC – 6%., De minste van alle objecten in het administratieve district Zuidoost en het administratieve district Noordoost – slechts 2%. In de CAO, SZAO, VAO en CAO zijn er geen nieuwe gebouwen in de uitvoering.
Hypotheek wordt herboren
Bij het kopen van een nieuw appartement beslist een potentiële koper voor zichzelf twee hoofdvragen. Ten eerste moet hij geschikte huisvesting vinden, dus het ontwikkelaarsbedrijf dat deze huisvesting bouwt. Ten tweede, als de koper niet genoeg geld heeft om een huis te kopen, moet er naast het kiezen van het appartement zelf nog een probleem worden opgelost: geld vinden om het ontbrekende deel van de kosten te betalen. In dit geval is de oplossing een hypotheeklening.
Wat betreft de eerste vraag, het is niet moeilijk om een appartement te vinden, ontwikkelaars zijn actiever geworden en het aanbod van appartementen op de markt groeit alleen maar en zal volgens prognoses blijven groeien. Met betrekking tot hypotheken kunnen we ook zeggen dat, aangezien de effectieve vraag van de bevolking toeneemt, ook de hypotheekverstrekking aantrekt..
De meeste banken lenen alleen aan projecten in aanbouw als de doos van het huis al klaar is en alle benodigde communicatie is aangesloten.
Volgens het bureau “Miel” bieden momenteel 11 kapitaalbanken leningen aan voor huisvesting in nieuwe gebouwen. Een minimale aanbetaling van 10% is vereist door: Sberbank, Russian Mortgage Bank en Moscow Credit Bank. De minimale rentevoet in roebel wordt aangeboden door VTB 24 bank (de campagne “Met een nieuw huis”, die werd verlengd tot 26 februari 2011): vóór registratie van eigendomsrechten is het tarief 9,95-12,35%, na registratie van eigendomsrechten – 7,5- 9,85%. Het gemiddelde rentepercentage is 13-14% per jaar.
Op het eerste gezicht lijkt het erop dat de kredietvoorwaarden bijna vóór de crisis zijn. Alles is echter niet zo eenvoudig. De meeste banken lenen aan projecten in aanbouw, alleen als de doos van het huis al klaar is en alle benodigde communicatie is aangesloten, is het erg moeilijk om in de beginfase van de bouw een lening te krijgen om een huis te kopen. Sberbank en VTB-24 hebben meer gratis voorwaarden, maar deze banken bieden aan om een appartement te kopen uit hun lijst met geaccrediteerde nieuwe gebouwen. Hierdoor is de keuze van de lener zeer beperkt. VTB-24 heeft echter de langste hypotheekperiode – tot 50 jaar.
Op basis van de dynamiek van de primaire woningmarkt in Moskou kan worden aangenomen dat in 2011 de bouw van nieuwe gebouwen zal blijven groeien. Vraag, zoals u weet, geeft aanleiding tot aanbod, en de vraag groeit momenteel constant. Dezelfde vraag naar woningen leidt tot een toename van het aanbod van hypotheekleningen. Mensen zijn bereid teveel te betalen voor gekoesterde vierkante meters, en banken beginnen de bevolking na de crisis steeds meer te vertrouwen. De opkomende tendens om de belangrijkste bouwplaatsen buiten de ringweg van Moskou te verplaatsen, zal ook alleen maar toenemen, omdat woningen daar goedkoper zijn en er veel meer sites zijn dan in de hoofdstad. Bijgevolg kan Moskou in de nabije toekomst te maken krijgen met een tekort aan nieuwe woningen van economy class.
Kan iemand mij vertellen of de dalende prijzen op de primaire huizenmarkt in de hoofdstad vanaf februari 2011 nog steeds aanhouden?
Ja, de dalende prijzen op de primaire huizenmarkt in de hoofdstad houden nog steeds aan sinds februari 2011. Hoewel er in de afgelopen jaren enige schommelingen zijn geweest, is er over het algemeen nog steeds sprake van een neerwaartse trend in de huizenprijzen. Dit kan te wijten zijn aan factoren zoals overaanbod, strengere hypothecaire regels en economische onzekerheid. Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van de huidige trends en ontwikkelingen op de markt om een nauwkeurig beeld te krijgen van de prijsontwikkeling.
Ja, de prijzen op de huizenmarkt in Amsterdam blijven dalen sinds februari 2011. Hoewel er enige schommelingen zijn geweest, is er nog steeds sprake van een algemene neerwaartse trend. Dit kan te wijten zijn aan overaanbod, strengere hypthecaire regels en economische onzekerheid. Het is belangrijk om op de hoogte te blijven van de actuele trends om een goed beeld te krijgen van de prijsontwikkeling.