Het tarief van de centrale bank verhogen: wat gebeurt er met de hypotheek

De ineenstorting van de roebel en een sterke stijging van de discontovoet van de Centrale Bank zorgden voor paniek onder Russen die al een hypotheek hebben afgesloten of dit in de nabije toekomst gaan doen. Laten we eens kijken hoe de stijging van het rentetarief van de Centrale Bank hen zal beïnvloeden, hoe we met de bank overeenstemming kunnen bereiken over preferentiële voorwaarden en wat ze in de toekomst van hypotheekleners kunnen verwachten..

Wat leners kunnen verwachten. Zal de hypotheekrente veranderen

Door het herfinancieringspercentage te verhogen tot 17%, zullen commerciële banken tegen dit tarief geld lenen van de Centrale Bank. Als je naar de dynamiek van het afgelopen jaar kijkt, kun je zien dat zelfs met een constante stijging van het herfinancieringspercentage de rentetarieven op de roebelhypotheek niet veel zijn veranderd:

  • Maart 2014: rente van de centrale bank – 7,0%, hypotheek – 12%;
  • April 2014: rente van de centrale bank – 7,5%, hypotheek – 12,3%;
  • Juli 2014: rente van de centrale bank – 8,0%, hypotheek – 12,2%;
  • September 2014: discontovoet – 9,5%, hypotheek – 12,5%.

Maar de huidige sterke stijging zal de situatie radicaal veranderen. Banken kunnen niet zonder winstoogmerk opereren. Daarom zullen ze gedwongen worden leningen uit te geven tegen rentetarieven die hoger zijn dan de rentevoet van de Centrale Bank. Verwacht wordt dat de Russen bij het huidige herfinancieringspercentage voor hypotheekleningen maar liefst 18-20% per jaar zullen betalen. En dit is volgens de meest optimistische voorspellingen. Kleine banken zullen ongetwijfeld hypotheken aanbieden aan kredietnemers tegen nog hogere rentetarieven.

Sociale hypotheken zouden veel minder in prijs moeten stijgen. Volgens Andrey Shelkovy, directeur van het financieringsagentschap voor woningbouw, wordt de sociale hypotheekrente in 2015 berekend op basis van de consumenteninflatie-index, waaraan 3,8% procent wordt toegevoegd. Volgend jaar voorspelt het ministerie van Economische Ontwikkeling de inflatie-index van de consumenten in de regio van 7,5%. Dienovereenkomstig zou het percentage leningen voor de aankoop van woningen in het kader van staatsprogramma’s iets meer dan 11% moeten bedragen.

Maar al deze veranderingen mogen pas na het nieuwe jaar worden verwacht. Op dit moment hebben een aantal commerciële banken de uitvoering van hypotheekprogramma’s opgeschort en geven ze tot dusver niet eens vooraf goedgekeurde leningen uit. Financiële instellingen willen nog even afwachten waar de huidige situatie met de roebel toe leidt, welke stappen de overheid gaat ondernemen en welke rente optimaal zal zijn in de veranderde economische omstandigheden.

Vertraging bij hypotheekbetalingen. Hoe te zijn

Gedurende de eerste 20-25 dagen na de betalingsachterstand is het mogelijk dat de bank geen aandacht besteedt aan de betalingsachterstand. De medewerkers weten heel goed dat absoluut iedereen tijdelijke financiële problemen kan hebben. Maar als de klant niet verder betaalt, proberen de specialisten van de kredietafdeling contact met hem op te nemen, berichten over te late betalingen te sturen en proberen op alle mogelijke manieren de kredietnemer aan zijn verplichtingen te herinneren.

Als hypotheekbetalingen niet binnen drie maanden worden uitgevoerd of als de betalingsvoorwaarden binnen 12 maanden meer dan drie keer zijn overtreden en de vertraging meer dan 5% van het hypotheekbedrag bedraagt, hebben de advocaten van de bank het recht om naar de rechter te stappen om de schuld te innen. En natuurlijk zal de rechterlijke beslissing in hun voordeel zijn; het is onwaarschijnlijk dat een cliënt die zich schuilhoudt voor een financiële instelling erop kan rekenen dat de rechtbank aan zijn zijde zal staan..

Verder kunnen deurwaarders, om het bedrag aan schuld, rente en boetes voor vertraging van een bankcliënt te verhalen, beslag leggen op de bankrekening van de schuldenaar, hypotheekvastgoed veilen en beslag leggen op zijn auto. Als de hypotheek niet alleen voor de lener wordt verstrekt, maar ook voor zijn familieleden, kan hun eigendom ook worden gearresteerd.

Er zijn zelfs gevallen bekend waarin incassobureaus, die schulden van banken opkopen, insolvente leners bedreigden met een strafzaak wegens fraude. Maar dergelijke bedreigingen zijn absoluut hopeloos. Artikel 159 van het Wetboek van Strafrecht van de Russische Federatie (fraude) kan alleen worden toegepast als de klant van de bank valse documenten heeft gebruikt bij het aanvragen van een hypotheek. Het is waar dat er in het Russische wetboek van strafrecht nog 177 artikelen zijn (ontduiking van terugbetaling van te betalen rekeningen), maar er zijn geen precedenten geweest toen leners werden berecht op grond van dit artikel..

Onderhandelen met de bank

Zoals al duidelijk is, is het voor een insolvente lener absoluut zinloos om zich voor de bank te verbergen. U kunt het beste proberen te onderhandelen met een financiële instelling om de voorwaarden van uw hypotheekovereenkomst te versoepelen. De bank is immers absoluut niet geïnteresseerd in probleemleners en komt zeker halverwege samen als de klant zich redelijk en adequaat gedraagt.

U moet een attest van de bank nemen over de hoogte van uw schuld. Dan schrijft u een aanvraag bij de financiële instelling met de redenen waarom het niet mogelijk is de hypotheek volledig af te lossen. De brief moet niet alleen de bank om preferentiële voorwaarden vragen, maar ook uw voorstellen aangeven om de situatie op te lossen.

De meest voorkomende opties om hypotheekvoorwaarden te versoepelen zijn herfinanciering en herstructurering in roebelvaluta.

Herfinanciering van een hypotheekovereenkomst

Bij herfinanciering wordt een nieuwe lening geopend voor de lener, op kosten waarvan de oude wordt terugbetaald. Een nieuwe lening wordt in de regel uitgegeven tegen hetzelfde rentetarief als voorheen, maar voor een langere periode, waardoor het bedrag aan maandelijkse betalingen wordt verlaagd. Dit is de meest acceptabele optie voor kredietnemers die een hypotheek in roebels hebben afgesloten.

Herstructurering van een hypotheek in roebelvaluta

In de context van de snel stijgende dollar is het voor Russen die hypotheken in vreemde valuta hebben afgesloten, het beste om financiële instellingen te vragen hun hypotheekleningen om te zetten in de nationale valuta. Dat wil zeggen, de voorwaarden van de overeenkomst blijven hetzelfde, maar hypotheekbetalingen worden in roebel betaald.

Verhoging van het tarief van de centrale bank. Wat gebeurt er met de hypotheek?

Vervolgens gaat de brief naar de bank (let wel op de juiste registratie) of per brief met kennisgeving naar de financiële instelling gestuurd.

Tijdens de behandeling van de aanvraag door de bank mogen de betalingen in geen geval worden stopgezet, anders kan de lener in geval van een gerechtelijke procedure worden erkend als een kwaadwillende wanbetaler. Als het niet mogelijk is om het volledige bedrag van de hypotheekbetalingen aan de bank over te maken, kunt u zich beperken tot slechts een deel ervan, maar dit regelmatig betalen binnen de voorwaarden die in het contract zijn vastgelegd..

Kan de bank de hypotheekrente verhogen?

Om dit te begrijpen, moet de lener de hypotheekovereenkomst zorgvuldig opnieuw lezen. Het ergste is dat een financiële instelling de rente eenzijdig kan verhogen. In dit geval kan de lener alleen klagen over zijn eigen onoplettendheid, wanneer hij bij het sluiten van de overeenkomst geen aandacht aan dit item heeft besteed.

Ook kan in de voorwaarden van de overeenkomst worden gezegd dat een financiële instelling het recht heeft om het tarief alleen te verhogen als zich bepaalde voorwaarden voordoen. Bijvoorbeeld een verhoging van de disconteringsvoet van de Centrale Bank of de LIBOR-index. Het is noodzakelijk om te controleren of dergelijke omstandigheden echt zijn opgetreden en zo ja, dan is de verhoging van het tarief door de bank absoluut legaal.

Een andere veel voorkomende optie is wanneer in de hypotheekovereenkomst staat dat het tarief alleen kan worden verhoogd in onderling overleg tussen de partijen. In dat geval hoeft de lener alleen een brief aan de bank te schrijven waarin hij aangeeft dat hij niet heeft ingestemd met de tariefverhoging. Als de financiële instelling blijft bestaan, kun je veilig naar de rechter stappen. De lener heeft alle reden om het te winnen.

In theorie is het mogelijk dat een financiële instelling naar de rechtbank gaat met het verzoek om de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst te wijzigen op basis van artikel 451 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. Hierin staat dat het contract kan worden gewijzigd op gerechtelijk bevel in gevallen waarin de omstandigheden zo sterk zijn veranderd dat als de partijen bij het contract de gelegenheid hadden gehad om dit te voorzien, ze een overeenkomst zouden zijn aangegaan onder aanzienlijk andere voorwaarden. Het is waar dat hetzelfde artikel 451 zegt dat een wijziging van de voorwaarden van het contract door een rechterlijke beslissing in verband met aanzienlijk gewijzigde omstandigheden alleen in uitzonderlijke gevallen kan plaatsvinden. En in de Russische juridische praktijk is het aantal van dergelijke precedenten erg klein..

Maar zelfs als een dergelijke claim wordt ingediend door een financiële instelling, zal de bank eerst moeten bewijzen waarom ze de verandering in de omstandigheden niet kon voorzien, en de lener zal tegen de oude tarieven betalen totdat de rechtbank besluit ze te wijzigen..

Wat gaat de regering doen?

In de huidige verwarring met hypotheekrentes en de wisselkoers van de roebel, is één ding duidelijk: als de koers 20% of hoger is en de wisselkoers van de roebel op het huidige niveau blijft, zal het aantal mensen dat een hypotheek wil krijgen bij Russische banken (zelfs in roebels, althans in vreemde valuta) vertienvoudigen. Nu al voorspellen veel experts het overlijden van de Russische hypotheek, tegen het huidige tarief van de Centrale Bank.

Bouwbedrijven zullen niet minder worden getroffen. Volgens de minister van Bouw en Huisvesting en Gemeentelijke Diensten Mikhail Me wordt elk derde appartement in Rusland gekocht onder hypotheekprogramma’s. In de regel zijn dit woningen in nieuwe gebouwen, en na de massale weigering van Russen om hypotheken af ​​te sluiten, zullen veel ontwikkelaars eenvoudigweg niet het geld vinden om de reeds gestarte projecten te voltooien. Als het vroeger gewoon gevaarlijk was om een ​​appartement in de nul-fase te kopen, wordt het nu een echt ‘dodelijk getal’.

Het is duidelijk dat de regering enkele maatregelen moet nemen om de situatie te stabiliseren. Laten we eens kijken welke opties er zijn om uit de situatie te komen op basis van de laatste verklaringen van Russische functionarissen.

Op een traditionele persconferentie na de resultaten van het jaar zei Vladimir Poetin dat de Russische autoriteiten zich er terdege van bewust zijn dat de ontwikkeling van hypotheken tegen de huidige rente van de Centrale Bank erg moeilijk is en misschien zelfs onmogelijk. Daarom zal de overheid banken subsidies verstrekken om hypotheekprogramma’s te ondersteunen. Dat wil zeggen, banken zullen de tarieven niet verhogen en opgelopen verliezen zullen uit de begroting worden vergoed..

Het is waar dat de president niet heeft aangegeven hoe groot deze subsidies zullen zijn en welke soorten hypotheekprogramma’s staatssteun zullen genieten. Als de overheid maatregelen neemt, zal dat natuurlijk alleen met betrekking tot bepaalde categorieën kredietnemers zijn. Het is simpelweg onrealistisch om in de huidige crisissituatie en het geplande begrotingstekort voor de komende jaren alle hypotheekprogramma’s in Rusland te subsidiëren..

Wat betreft mensen die hypotheken in vreemde valuta betalen, hun situatie is nog betreurenswaardiger. Naast het risico van renteverhoging, zijn ze door de ingestorte roebelkoers al gedwongen om twee keer zoveel op hun leningen te betalen. Het aantal van dergelijke leners in Rusland varieert volgens verschillende schattingen van 25 tot 150 duizend. Ze hopen dat de autoriteiten hen zullen helpen volgens het Hongaarse scenario: dat wil zeggen, ze betalen de hypotheek tegen de huidige dollarkoers, maar met een aanzienlijke korting, en het verschil in de rente wordt uit de begroting aan banken betaald..

Tot dusverre hebben Russische functionarissen geen uitspraken gedaan over de mogelijkheid van een dergelijk scenario. Volgens de plaatsvervanger van de Doema, Anatoly Aksakov, wordt nu de mogelijkheid overwogen om het Agentschap voor de herstructurering van woninghypotheekleningen nieuw leven in te blazen, dat kredietnemers in de vorige crisis al had geholpen. Maar volgens hem kunnen alleen die leners in vreemde valuta die de banken niet konden afbetalen als gevolg van herfinanciering, gebruik maken van de diensten van deze organisatie..

Ook vroegen een aantal afgevaardigden van Fair Russia de voorzitter van de centrale bank Elvira Nabiullina om commerciële banken te verplichten om leningen in vreemde valuta van Russen te herstructureren en betalingen daarop om te zetten in roebels tegen de wisselkoers vanaf de datum van de contracten, maar niet later dan 1 januari 2014. Hoe de voorzitter van de Centrale Bank op dit verzoek zal reageren, is nog niet bekend.

Verhoging van het tarief van de centrale bank. Wat gebeurt er met de hypotheek?

Hoe zit het met hypotheekbetalingen? Is er enige hoop op het beste

De huidige verhoging van de disconteringsvoet werd ingevoerd om een ​​einde te maken aan speculatie op de valutamarkt, toen banken leningen van de Centrale Bank namen tegen lage rentetarieven en met dit geld speelde voor een daling van de valutamarkt, wat leidde tot een nog grotere val van de roebel. De meeste economen zijn het erover eens dat deze maatregel tijdelijk is en dat het onwaarschijnlijk is dat zo’n hoge discontovoet tot eind volgend jaar zal blijven bestaan. Hoge rentetarieven op leningen voor lange tijd zullen immers een extreem negatief effect hebben op alle bedrijfsprojecten die in Rusland worden uitgevoerd, en kunnen leiden tot productievermindering en een verslechtering van de economische situatie in het land..

Daarom is het voor mensen die tot voor kort van plan waren om een ​​hypotheek af te sluiten, beter geen genoegen te nemen met de huidige hoge tarieven, maar zes maanden te wachten – een jaar. Mogelijk stabiliseert de hypotheeksituatie in deze tijd..

Beoordeel artikel
( Nog geen beoordelingen )
Delen met vrienden
Aanbevelingen en advies op elk gebied van het leven
Voeg een reactie toe

Door op de knop "Reactie verzenden" te klikken, ga ik akkoord met de verwerking van persoonlijke gegevens en accepteer ik het privacybeleid