Hoe een appartement te verkopen

Laten we zeggen dat er in uw leven een situatie is waarin u een appartement nodig heeft waarvan u minder bezit dan het geld dat u verwacht te ontvangen als gevolg van de verkoop.

Welnu, er is bijvoorbeeld een erfenis geopend in de vorm van een woning, of het is raadzaam om de eerder verworven woningen om te zetten in bankbiljetten als een veelbelovende investering. Misschien heeft u een appartement dat u verkoopt en waarmee u een eerste betaling kunt doen voor een ruimere en comfortabelere woning, gekocht met een hypotheek. En dit alles berust op de een of andere manier op de eerste en belangrijkste actie – de verkoop van een appartement.

Zelf een appartement verkopen

Het eenvoudigste is natuurlijk om contact op te nemen met een gespecialiseerd bedrijf, dat tegen een bepaalde vergoeding en op basis van de door u afgegeven volmacht alle nodige handelingen zal verrichten en u de sleutels zal overhandigen van de kluis waar het geld is. Deze service is echter erg duur. De betaling zal ongeveer 2 – 4% van het bedrag van de aan- en verkooptransactie bedragen, terwijl in ieder geval, zelfs als het appartement vrij goedkoop is, de vergoedingen van advocaten en makelaars niet onder het niveau van anderhalf tot tweeduizend dollar zullen vallen. Voor grote steden, zoals Moskou of Sint-Petersburg, kan deze vergoeding enkele duizenden dollars bedragen. Bovendien, zoals u weet, waar het naar goed geld ruikt, zijn er altijd verschillende duistere persoonlijkheden die u eenvoudigweg, excuseer me dat ik vulgair ben, kunnen gooien. Helaas, dit zijn de realiteit van ons leven. Daarom streven sommige energieke en praktische mensen ernaar om zelf een aan- en verkoop van een appartement voor te bereiden en uit te voeren..

Dus, hoe je een appartement op de juiste manier verkoopt, onafhankelijk handelt?

Beoordeling van de kosten van het appartement

Bepaal allereerst voor welk bedrag u bereid bent afstand te doen van uw eigendom. Je hebt duidelijk al een soort geld. Maar wees toch realistisch. Nadat u de prijs sterk heeft overschat, loopt u het risico deze woning nooit te verkopen.

Er zijn verschillende manieren om een ​​witter of minder objectief beeld te krijgen van de werkelijke marktprijs van het appartement dat wordt verkocht..

Allereerst kunt u zich wenden tot een professionele taxateur die een speciale opleiding heeft genoten, die de beoordelingsmethodiek kent en een passende vergunning heeft. In de regel variëren de kosten van de diensten van deze specialist van één tot drieduizend roebel. U ontvangt van hem een ​​officieel document, dat echter geen garantie biedt dat de potentiële koper akkoord gaat met de daar aangegeven prijs. Bovendien kan hij ook zijn eigen taxateur meenemen, die een vergunning heeft en zijn eigen subjectieve kijk op uw appartement heeft. Het is zeer waarschijnlijk dat de resultaten van het werk van deze twee specialisten niet zullen samenvallen, en het geld dat u uitgeeft, zal worden verspild. Bovendien reageren sommige potentiële kopers sterk negatief op taxatiedocumenten en zien ze daarin een smerig trucje of een drukmiddel. Als u daarom een ​​beroep heeft gedaan op de diensten van een taxateur om te begrijpen waarop u kunt rekenen, houd dan rekening met het naar u genoemde bedrag, maar gebruik het ontvangen document niet als argument in uw voordeel..

Voor hulp bij het beoordelen van uw appartement kunt u contact opnemen met een particuliere makelaar of een vastgoedbedrijf. Het kost ongeveer hetzelfde.

Het is beter als er een specialist bij u thuis komt. Door het appartement met eigen ogen te zien, zal hij een nauwkeuriger inschatting kunnen maken van de woonruimte, vooral omdat hij niet alleen een idee krijgt van de technische staat, maar ook rekening houdt met het gemak van de ligging en de kwaliteit van het landschap rondom het huis, de voor- of nadelen van transportinfrastructuur, enz. Maar in dit geval moet men niet vergeten dat de mening van een specialist altijd zal zondigen met subjectiviteit. Voor u wordt dit informatie die als referentie wordt geaccepteerd, en dit betekent helemaal niet dat u het appartement voor deze prijs te koop moet aanbieden. Je bent helemaal niemand iets verschuldigd. Ga daarom uit van uw belangen, en als u de intentie heeft om de prijs te verhogen ten opzichte van degene die door de specialisten wordt genoemd en u bent niet beperkt in de tijd, doe het dan. En als het in uw belang is om het appartement zo snel mogelijk te verkopen, verlaag dan de lat ten opzichte van het door hen vastgestelde niveau..

De diensten van makelaars kunnen gratis worden gebruikt. Hiervoor is er bij veel vastgoedbedrijven een snel beoordelingssysteem. Om op deze manier informatie te verkrijgen, belt u het bedrijf en noemt u de parameters van het appartement dat te koop wordt aangeboden, de serie van het huis en het adres. Daarna zal de exploitant van het onroerendgoedbedrijf een verzoek indienen bij zijn database, die informatie bevat over vergelijkbare woongebouwen, en u een geschatte prijs geven.

Al het bovenstaande samenvattend, moet ik zeggen dat alle beoordelingsmethoden een bepaald foutenpercentage hebben, wat betekent dat u onafhankelijk de uiteindelijke beslissing over de prijs neemt, afhankelijk van uw specifieke situatie..

Schrik trouwens niet terug voor de informatie die in grote hoeveelheden in krantenadvertenties of op internet beschikbaar is. Daar vindt u prijsinformatie voor appartementen die vergelijkbaar zijn met de uwe..

Verkoopbelasting appartement

En nu heb je eindelijk de geschatte prijs bepaald. Nu moet ik voor mezelf een onaangename maar onvermijdelijke procedurele kwestie ophelderen met betrekking tot de verkoop van een appartement.

Het geld dat u ontvangt als gevolg van de verkoop van een appartement, wordt namelijk wettelijk gezien als uw inkomen, wat betekent dat u daarover inkomstenbelasting moet betalen. En als het appartement meerdere eigenaren heeft, bijvoorbeeld in het gedeelde eigendom van uw gezinsleden, dan wordt het bedrag aan inkomstenbelasting onder hen verdeeld in verhouding tot de grootte van hun aandeel.

Alles is echter niet zo eng, en er is één truc hier, namelijk, als u dit onroerend goed voor een periode van minder dan vijf jaar bezit, bent u niet verplicht belasting te betalen over een bedrag van maximaal een miljoen roebel. Bent u langer dan vijf jaar eigenaar van het appartement, dan wordt er helemaal geen belasting betaald. De Staat heeft dergelijke maatregelen genomen om speculatie met woningen tegen te gaan..

Documenten van titel

Nu gaan we naar een zeer belangrijk gedeelte, namelijk de eigendomsdocumenten van het appartement. Zonder hen is geen aan- en verkooptransactie mogelijk. En een potentiële koper zal zijn tijd niet verspillen aan loze praatjes, niet ondersteund door gedocumenteerd bewijs van uw recht om deze woning te verkopen, dat wil zeggen, bevestiging van uw eigendom.

Als u de eerste verkoper bent van een geprivatiseerd appartement, dan is het certificaat van eigendomsregistratie en de overeenkomst over de eigendomsoverdracht van dit appartement aan u, gesloten in het territoriale agentschap voor privatisering, de bevestiging van uw eigendom ervan..

In het geval dat het eigendom wordt gedeeld en een van de eigenaren is overleden, is het noodzakelijk om aan de hierboven genoemde documenten een certificaat toe te voegen van het recht om het aandeel van de overledene in de wond te erven, dat wordt afgegeven door een notaris in de woonplaats van de overledene, en dit certificaat moet worden geregistreerd bij de lokale overheid bij registratie van onroerend goed en transacties daarmee met de ontvangst van een geschikt ondersteunend document.

U moet uw recht op een appartement in een woningcorporatie bevestigen met een verklaring dat u het aandeel dat u in het bestuur van de coöperatie krijgt volledig heeft betaald, evenals een bewijs van registratie van eigendom.

Als u eigenaar bent van een appartement, een deel van een appartement of een kamer die u hebt gekocht op basis van een koop- en verkoopovereenkomst, dan wordt de koop- en verkoopovereenkomst zelf, geregistreerd bij de lokale overheid voor registratie van onroerend goed en transacties daarmee, en een opleveringsakte, de bevestiging van uw eigendom van dit onroerend goed. acceptatie van deze woning.

Als u een appartement, een deel van een appartement of een kamer heeft verworven als gevolg van een ruil, dan bevestigt u uw eigendom van deze ruilovereenkomst, tevens geregistreerd bij de gemeente voor registratie van onroerend goed en transacties daarmee en een bewijs van registratie van eigendom.

Soortgelijke documenten bevestigen de eigendomsrechten op een appartement, een deel van een appartement of een kamer in het geval dat dergelijk onroerend goed als schenking of erfenis wordt verworven. Tegelijkertijd wordt natuurlijk het feit van schenking bevestigd door een naar behoren geregistreerde schenkingsovereenkomst en het feit dat onroerend goed als erfenis bij wet of bij testament wordt ontvangen – door een notariële verklaring van het recht op erfenis geregistreerd bij de lokale overheid voor registratie van onroerend goed en transacties ermee.

Als een appartement door u op de primaire markt is gekocht van een rechtspersoon die het op zijn beurt als compensatie heeft ontvangen (dit is een gangbare praktijk wanneer meerdere organisaties deelnemen aan de bouw en vervolgens met elkaar afrekenen met appartementen, in verhouding tot hun kosten), dan wordt uw recht op huisvesting bevestigd er komt een akkoord over de overdracht van rechten (of overdracht van rechten) van eigendom van deze woning. Deze overeenkomst moet worden ondertekend door u, een vertegenwoordiger van de verkoper (rechtspersoon) en geregistreerd bij de lokale overheid voor registratie van onroerend goed en transacties daarmee. Bovendien moet u, net als in alle andere gevallen, een eigendomsbewijs hebben voor deze woning..

Soms krijgen mensen een appartement op basis van een gerechtelijk bevel. In dat geval moet u, naast het eigendomsbewijs ervan, een kopie van een dergelijke beslissing krijgen van de rechtbank die een dergelijke beslissing heeft genomen..

Aanvullende documenten voor het appartement

Nu u de titeldocumenten heeft geselecteerd, kunt u beginnen met het verzamelen van andere benodigde documentatie. En je hebt de volgende documenten nodig:

1. Technisch paspoort van het appartement afgegeven door de BTI. (Houd er rekening mee dat de vervaldatum beperkt is tot het einde van het huidige jaar).
2. In het paspoortkantoor ontvang je een verklaring dat je staat ingeschreven in de woonplaats. Het kan snel worden verkregen, hoewel het slechts tien dagen duurt..
3. Bij de lokale overheid voor registratie van onroerend goed en transacties ermee, moet u een certificaat krijgen waarin uw eigendom van dit onroerend goed wordt bevestigd, met informatie dat dit onroerend goed niet is gehypothekeerd, niet is verkocht, er geen beslag op is gelegd, het is geen pandrecht en het is niet onderworpen aan enige andere lasten. Ook de levensduur van zo’n certificaat is kort. Allemaal hetzelfde 10 dagen. Daarom is het raadzaam om dergelijke “korte termijn” documenten te ontvangen wanneer de voorwaarden van de aan- en verkooptransactie al met de potentiële koper zijn overeengekomen en de tijd dagen telt. Anders loop je meerdere keren over hetzelfde document heen.
4. Ontvang in de PRUE, DEZ of een andere soortgelijke instantie een certificaat van het ontbreken van betalingsachterstanden voor nutsvoorzieningen.
5. Bij het belastingkantoor van de woonplaats moet u een verklaring afgeven waarin staat dat u geen schulden voor onroerende voorheffing heeft.
6. Als een van de eigenaren van het appartement een kind is, dan heeft u toestemming nodig van uw gemeentebestuur om het appartement te verkopen. Tegelijkertijd moet u bewijzen dat als gevolg van de verkoop van deze woning en de aanschaf van een nieuwe de levensomstandigheden van de minderjarige niet zullen verslechteren.
7. U moet een soortgelijke toestemming krijgen van de voogdijautoriteiten. Hierbij wordt niet alleen rekening gehouden met de belangen van minderjarige burgers, maar ook van personen die als incompetent worden erkend..
8. U heeft een notariële toestemming van uw echtgenoot nodig om een ​​appartement te verkopen als het in het huwelijk is gekocht of uw gemeenschappelijk bezit is en de verkoop door u persoonlijk is gedaan. Bij deze documenten wordt een huwelijksakte of een echtscheidingsakte gevoegd als de eigenaar de achternaam heeft gewijzigd.
9. Als u na ontvangst van het certificaat van eigendom van het appartement dat u gaat verkopen, uw paspoort heeft gewijzigd, dan heeft u een certificaat van wijziging van uw paspoort nodig. Het feit is dat uw oude paspoortgegevens nog steeds op alle accounts zullen verschijnen, en dit zal verwarring veroorzaken bij het uitvoeren van een transactie. Een dergelijk attest wordt u afgegeven op het paspoortkantoor van de woonplaats.

Contract van verkoop van een appartement

Een koop- en verkoopovereenkomst voor appartementen wordt gesloten en ondertekend door de partijen, in de regel in aanwezigheid van een notaris, die de authenticiteit van de handtekeningen van de partijen bevestigt. Verder wordt het ondertekende en notariële contract geregistreerd bij de lokale overheid voor de registratie van onroerend goed en transacties ermee..

De koper wordt volgens de wet eigenaar van de woning vanaf het moment van inschrijving van de koop- en verkoopovereenkomst en zijn eigendom. Daarna maken de partijen de definitieve afwikkeling in contanten.

Schikking onder een koop- en verkoopovereenkomst voor appartementen

Opgemerkt moet worden dat de koper in de regel zelfs vóór het sluiten van het contract een bepaald bedrag aan de verkoper overmaakt als garantie voor de ernst van zijn bedoelingen, in het door de partijen overeengekomen bedrag. Uiteraard schrijft de koper een ontvangstbewijs bij ontvangst van dit geld. En hier moet u rekening houden met enkele puur terminologische nuances, die de situatie echter aanzienlijk kunnen veranderen in het geval van een ongunstige ontwikkeling van gebeurtenissen..

Het feit is dat de termen “aanbetaling” of “voorschot” kunnen worden gebruikt in de bon. Voor velen lijken ze synoniem te zijn. Maar dit is niet het geval. In overeenstemming met het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie heeft het verstrekken van een voorschot aan de verkoper door een potentiële koper geen juridische gevolgen. Zo kan de verkoper, die de koper de hand schudt, veel werk verzetten en andere potentiële kopers weigeren, verwijzend naar de reeds bestaande overeenkomst, en de potentiële koper zal op het laatste moment van gedachten veranderen en de deal zal mislukken. In dit geval is de verkoper die het voorschot heeft ontvangen, verplicht het geld terug te geven aan een potentiële en inconsistente koper..

De aanbetaling is een andere zaak. Als de deal mislukt, en je hebt al veel werk verzet, blijft het bedrag van de aanbetaling als boete bij je.

Voor de productie van contante afrekeningen wordt in de regel een gehuurde kluis gebruikt. Deze methode garandeert evenzeer het belang van zowel de verkoper als de koper.

Hoe u een appartement te koop aanbiedt

U moet niet denken dat de koper alleen naar u toe komt. Om uw woning op de woningmarkt te presenteren, moet u wat moeite doen.

Gebruik allereerst alle mogelijke en beschikbare manieren om het publiek te informeren dat u van plan bent het appartement te verkopen. Een advertentie moet worden ingediend bij de publicatie / publicaties die gespecialiseerd zijn in de publicatie van dit soort informatie. Er zijn er veel in elke stad.

Als u de mogelijkheid heeft, plaatst u uw aanbiedingen op internet. Er zijn veel sites die hun diensten gratis aanbieden als prikbord. Wees tegelijkertijd niet lui om uw bericht regelmatig bij te werken, anders zal het dankzij nieuwe publicaties geleidelijk naar het einde van de lijst schuiven..

Nou, en, vreemd genoeg, moet je niet terugdeinzen voor het banale plaatsen van advertenties op palen, hekken en bushaltes. Deze methode kan het meest effectief blijken te zijn, omdat degenen die een appartement willen kopen ook hun advertenties met telefoons op dezelfde ondergrond zullen posten. Dus je zult elkaar zien.

Hoe u het appartement correct laat zien

We gaan er natuurlijk van uit dat u door het verkopen van uw appartement niet van plan bent iemand te bedriegen. Maar het is helemaal niet nodig om tijdens de eerste onderhandelingen met een potentiële koper enkele van de nadelen van uw appartement naar voren te halen. Om zo te zeggen, met de “bruid”.

Als het uitzicht vanuit het raam bijvoorbeeld te wensen overlaat, moet de eerste kennismaking ’s avonds gepland worden, dan zal de koper niet meteen schrikken van deze externe entourage van jouw omgeving..

Voordat u verkoopt, moet u niet veel uitgeven aan de renovatie van appartementen. Hoe dan ook, de meeste normale mensen, die onroerend goed kopen, scheuren allereerst alles af wat er is en voeren naar hun smaak grote reparaties uit. Daarom is het raadzaam om kleine cosmetische reparaties uit te voeren. Lijm schoon licht behang, werk iets bij en werk iets bij. Als het mogelijk is om oude meubels weg te gooien of te verwijderen, doe het dan. De koper ziet lege, ruime en lichte ruimtes beter en plant mentaal waar en wat van zijn spullen hij kan plaatsen.

Natuurlijk geen vuilnis

Laat het te koop staande appartement een beetje naar verf en behanglijm ruiken. Dit maakt een onbewuste positieve indruk op de kopers, wat aangeeft dat hier vóór hen fatsoenlijke en schone mensen woonden..

U mag in geen geval de geur van huisdieren in het appartement achterlaten of, als het appartement is geërfd van oudere familieleden, de geur van ziekte en onverzorgde ouderdom. Het schrikt meteen weg.

Potentiële kopers, zelfs als ze met de auto zijn aangekomen, moeten onopvallend uitleggen dat je vanuit je appartement gemakkelijk en snel de metro te voet of met het openbaar vervoer kunt bereiken, en dat alles hier heel dichtbij is en dat er veel goede winkels, scholen, klinieken en kleuterscholen zijn.

Meer constructief positief

Het sanitair moet goed functioneren in het appartement. En dit betekent helemaal niet dat het moet worden gewijzigd voordat het wordt verkocht. Het is alleen dat er nergens iets mag druipen, lekken en een onaangename geur mag afgeven..

Als eerdere buren van boven op u “lekten”, verwijder dan alle sporen van dit lek, anders kan de koper denken dat een dergelijke ramp systematisch plaatsvindt. Verzegel en maak de vlekken waar mogelijk wit. Het is erg belangrijk!

Er mag geen gebroken glas in de ramen zitten. Hierdoor ontstaat een sterk negatieve indruk van het appartement als geheel..

Deze tips van professionele makelaars zijn echter vrij banaal van aard. U heeft ongetwijfeld genoeg vindingrijkheid en vindingrijkheid om het product met uw gezicht te laten zien. En dan is uw deal zeer winstgevend.