Hoe eigendom te registreren

Uit de verhalen die de kopers van appartementen in nieuwe gebouwen in Moskou overkomen, kun je een leerzaam handboek samenstellen. Een van de meest memorabele hoofdstukken zou gewijd moeten zijn aan het probleem van de registratie van eigendom van gekochte woningen. Dit probleem is grotendeels te wijten aan de werking van het bureaucratische mechanisme van de hoofdstad. Maar er zijn veel andere factoren die het tijdsbestek voor het verkrijgen van titeldocumenten aanzienlijk verlengen, waarvan de afwezigheid de vrijheid van kopers aanzienlijk beperkt..

Afstand in jaren

Wat is het real-time frame voor het verkrijgen van eigendomsrechten? Welke mogelijkheden heeft de koper om over de woning te beschikken in de periode tussen de levering van het object en de ontvangst van deze documenten? Is het bijvoorbeeld mogelijk om een ​​appartement te verkopen, te schenken, te erven, op te splitsen of te verpanden tegen een lening? Is het juist om met reparaties in een appartement te beginnen? Hoeveel kost het ontwerp zelf? Hier zijn de vragen om uit te zoeken.

Viktor Kozlov, commercieel directeur van het bedrijf Augur Estate, vertelt over de stappen in de procedure voor het registreren van eigendomsrechten: “De registratie van eigendomsrechten van kopers van appartementen in nieuwbouwwoningen wordt voorafgegaan door de staatsregistratie van stadsrechten op onroerend goed en de registratie van de rechten van investeerders op onroerend goed.” Besluiten en decreten met betrekking tot de verkorting van de tijd die nodig is voor de registratie van het stadseigendom van woonruimten zijn meer dan eens genomen. Bij decreet van de regering van Moskou in 2004 werd één gespecialiseerd ontvangstkantoor van de Instelling van Justitie opgericht voor de registratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee door de staat. De bestaande problemen zijn echter nog niet opgelost.

“Na de ondertekening van het scheidingsprotocol met de stad, begint de volgende fase – registratie van de rechten van investeerders op onroerend goed in het Moscow State Committee for Registration of Rights to Real Estate and Transactions with It, – vervolgt Viktor Kozlov. – De voorwaarden van goedkeuring zijn in dit geval gereguleerd, maar samen met Daarom veranderen de vereisten voor de registratie van documenten vaak.Ontwikkelingsbedrijven worden gedwongen meerdere keren documenten in overeenstemming met de gewijzigde vereisten mee te nemen. De periode van 30 dagen die is toegewezen voor de registratie van de rechten van investeerders op onroerend goed strekt zich uit over maanden. De laatste fase van het proces – – registratie van eigendomsrechten van een natuurlijke persoon of rechtspersoon in overeenstemming met de wet “Op staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee”; dit duurt nog een maand. anderhalf jaar, in speciale gevallen – maximaal drie x jaar vanaf de datum van oplevering van het huis aan de staatscommissie “.

Het hoofd van de juridische afdeling van het MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya benadrukt dat metingen door de BTI veel tijd kosten: documenten voor de aanvaarding en overdracht van appartementen en een pakket documenten wordt voorbereid om het investeringsproject te voltooien. Pas daarna wordt het wettelijke adres van het huis geopend in de federale registratiedienst. “.

Documenten die eigendomsrechten vastleggen, zullen dus (hooguit) een jaar tot drie jaar moeten wachten. De meeste vastgoeddeskundigen zijn het met deze conclusie eens..

Ontwikkelaars wassen hun handen

Wie is de schuldige achter de vele vertragingen bij de eigendomsregistratie van de reeds aangekochte woningen? Wat ervoor zorgt dat het stadsbestuur het proces van het registreren van de rechten van investeerders zo erg vertraagt ​​en de acceptatiecertificaten niet lang ondertekent?

Het antwoord is eigenlijk duidelijk. “De gemeentelijke autoriteiten wachten tot de ontwikkelaar alle verplichtingen uit het investeringscontract volledig nakomt”, legt Vyacheslav Timerbulatov, vice-president van de Konti-bedrijvengroep uit. “In wezen hebben we het over landschapsarchitectuur, de ontwikkeling van de sociale infrastructuur van het district, de eigendomsoverdracht van de prefectuur. huisvesting voor de wachtlijst, enz. Het is dus in feite niet de registratie van eigendomsrechten die wordt vertraagd, maar de ondertekening van de wet inzake de uitvoering van het investeringscontract, die wordt gesloten tussen de investeerder en de stad. Het proces van overeenstemming en het doorlopen van alle autoriteiten kost objectief gezien tijd “.

Het blijkt echter niet alleen om objectieve redenen te gaan. Dit is wat de advocaat van het bedrijf “Inkom-real estate” Angelica Zharkova vertelde: “De ontwikkelaar, die een investeringscontract afsluit en vervolgens vergunningen verkrijgt voor de bouw van een residentieel onroerend goed, verwerft een aantal verplichtingen tegenover de stad in de vorm van het creëren van infrastructuur op de bouwplaats, evenals voor het gebruik van stedelijke communicatie – betaling van compensatie aan de stad.Na de voltooiing van de bouw van een nieuw gebouw, wanneer de appartementen allemaal zijn verkocht aan aandeelhouders en de ontwikkelaar winst heeft gemaakt, is hij niet langer geïnteresseerd in het nakomen van zijn verplichtingen jegens de stad. Maar het stadsbestuur wacht in dit geval tot de ontwikkelaar zijn verplichtingen nakomt volgens de investering Dit kan jaren duren, dus het document – de handeling betreffende de uitvoering van het investeringscontract, dat als essentieel wordt beschouwd, wordt niet door hen ondertekend. Dit document is namelijk de basis voor het openen van een adres voor een nieuw gecreëerd object en voor de registratie van eigendom “.

De relatie tussen de stad en de investeerder is een apart, zeer pijnlijk en groot onderwerp. De lasten die gemeenten tegenwoordig aan bouwers opleggen, zijn natuurlijk erg hoog. In sommige wijken bedraagt ​​het zogenaamde aandeel van de stad 40% van de investeringskosten van het project. In een dergelijke situatie proberen vastgoedontwikkelaars met de haak of door de boef om zich te ontdoen van de gehate en, naar hun mening, onredelijk zware lasten. De impasse kan jaren duren, en totdat het touwtrekken voorbij is, zal de koper wachten.

De meeste ontwikkelaars zijn het echter absoluut niet eens met dergelijke conclusies. Vyacheslav Timerbulatov legt uit: “Het is objectief gezien onrendabel voor een bonafide ontwikkelaar om het proces van registratie van eigendomsrechten te vertragen, omdat het bedrijf in dat geval zware boetes kan krijgen.” “Het is onrendabel voor ontwikkelaars om de registratie van eigendomsrechten op een appartement uit te stellen, aangezien ze talloze kosten met zich meebrengen”, zegt Sergei Lyadov, perssecretaris van het investerings- en bouwbedrijf City-XXI eeuw. Over wat voor soort kosten hebben we het? Dit zijn allereerst exploitatiekosten en nutsvoorzieningen voor het onderhoud van het complex na oplevering van de staatscommissie. In feite valt de last van dergelijke betalingen volgens de voorwaarden van het contract meestal op de schouders van kopers, maar de laatsten, zoals dezelfde bouwers beweren, weigeren vaak te betalen voor onroerend goed dat hen nog niet legaal toebehoort. Dus, wat zal opwegen tegen – het vermogen om concessies te krijgen van de stad of besparingen op energierekeningen? De vraag is waarschijnlijk retorisch.

Aannemers

Naast de moeilijkheden die gepaard gaan met de uitvoering van investeringsverplichtingen, is er op dit moment nog een uiterst moeilijk probleem. Dit is de aansluiting van het huis op nutsvoorzieningen. “In de laatste fase van de projectimplementatie is dit probleem het meest pijnlijk”, zegt Sergey Lyadov. “Als het probleem niet van tevoren grondig is uitgewerkt, kan de vertraging bij de registratie van rechten in sommige gevallen meerdere jaren oplopen.”.

De traagheid van de BTI-medewerkers is een andere reden voor de vertraging in de verwerking. De situatie is echter niet beperkt tot de beschreven moeilijkheden. Zoals u weet zijn naast het ontwikkelaarsbedrijf vaak meerdere investeerders betrokken bij de uitvoering van een project. Deze laatste trekken mede-investeerders aan, en in de toekomst trekken ze allemaal individuen aan – aandeelhouders voor de bouw. Er doen zich problemen voor, aangezien de documenten met betrekking tot de voltooiing van de bouw van een huis moeten worden ondertekend door alle investeerders die partij zijn bij het investeringscontract. Maar dit kan niet gebeuren voordat alle berekeningen zijn gemaakt tussen de investeerders en de ontwikkelaar, bedrijven en schuldeisers..

“Als gevolg hiervan lijden aandeelhouders”, zegt Anzhelika Zharkova. “Ik zal u een voorbeeld geven. Huizen aan Proletarsky Avenue, bezittingen 51a en 51b werden in april 2005 aanvaard door de staatscommissie; de ​​huizen werden in gebruik genomen en bevolkt. onroerend goed, aangezien er veel investeerders zijn en de schikkingen tussen hen niet volledig zijn gemaakt. moet worden gezegd dat schikkingen tussen investeerders en mede-investeerders niet altijd op vrijwillige basis worden opgelost, soms – en meer recentelijk – geschillen tussen hen, die alleen worden opgelost Dienovereenkomstig kan er geen sprake zijn van documenten over de uitvoering van het investeringscontract. En de aandeelhouder wacht tot al deze geschillen zijn opgelost. Dit gebeurde in het Nikulino-2 microdistrict, toen de partijen bij het investeringscontract niet konden achterhalen wie aan wie verschuldigd is, en een van hen spande een rechtszaak aan, maar de aandeelhouders wachtten niet, ze gingen zelf naar de rechtbank met claims voor de erkenning van eigendom van de appartementen en in de rechtbank bereikten ze erkenning van hun eigendom “.

Veel advocaten zijn ervan overtuigd dat in situaties waarin de registratie van eigendomsrechten wordt vertraagd, de rechter de meest effectieve manier is om hun rechten te beschermen. Soortgelijke precedenten bestaan ​​tegenwoordig..

Voors en tegens van ophangen

Terwijl de bovenstaande acties worden uitgevoerd, bevindt de koper van het nieuwe gebouw zich voortdurend in het ongewisse. Zijn positie is het meest nadelig en rechteloos, het is de positie van een persoon die gegijzeld is door de confrontatie tussen ambtenaren en bouwers, bouwers en energie-ingenieurs, investeerders en mede-investeerders. Een koper die feitelijke, maar niet legale rechten heeft op het verworven eigendom, heeft echter ook enkele opties..

“Met toestemming van de ontwikkelaar kan de koper beginnen met het uitvoeren van reparaties in het appartement voordat de eigendomsrechten worden geregistreerd, aangezien bedrijven meestal bereid zijn kopers te ontmoeten”, zegt Sergey Lyadov. Maar in dit geval heeft de toekomstige eigenaar van het appartement aanzienlijke beperkingen. Het kan bijvoorbeeld de ontwerpkenmerken van het appartement en de gevel van het gebouw niet beïnvloeden, want dan hebben we het over herontwikkeling, wat in principe verboden is tot de eigendomsregistratie.
De koper heeft ook het recht om een ​​appartement na te laten dat nog niet legaal is uitgevoerd, aangezien een dergelijke actie is voorzien door het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie (volgens de wet is het mogelijk om niet alleen het eigendom na te laten dat de erflater heeft op het moment van het opmaken van het testament, maar ook dat wat in zijn toekomst zal verschijnen). Khaya Pleshitskaya legt uit: “Het is mogelijk om te erven, zelfs als er geen testament is. In dit geval ontvangt de erfgenaam een ​​verklaring van het erfrecht en dient hij een aanvraag in bij de organisatie die de registratie uitvoert, of bij de organisatie waarmee een overeenkomst voor het appartement is gesloten, zodat het appartement al is geregistreerd voor hem “.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen een testament en een schenking, wat in dit geval niet mogelijk is. In principe kan de koper het appartement verkopen vóór de registratie van eigendomsrechten, maar in dit geval wordt het schema van overdracht van claimrechten gebruikt, wat natuurlijk alleen gerechtvaardigd is in geval van overmacht.

De mogelijkheden van de verkrijger van een wettelijk ongeregistreerde nieuwbouw zijn in feite beperkt tot herstel, erfenis en overdracht van claimrechten. Alle andere stappen bij het in bezit nemen van de woning zijn uitgesloten. De koper kan zich dus niet inschrijven in zo’n appartement, omdat de basis voor inschrijving op de woonplaats (inschrijving) een eigendomsbewijs is. “Als de echtgenoten scheiden vóór de eigendomsregistratie, is het onmogelijk om het appartement zelf te verdelen, aangezien het nog niet aan de echtgenoten toebehoort”, zegt Khaya Pleshitskaya. “Dienovereenkomstig wordt het geld dat voor de aankoop van het appartement wordt betaald, verdeeld.” Het appartement kan niet worden verpand tegen een lening, aangezien er geen eigendom als zodanig is.

Een belangrijk nadeel van de “overgangsperiode” – en hoge energierekeningen vanwege het feit dat stadssubsidies voor deze periode niet geldig zijn.

De koper betaalt alles?

Met de bestaande deadlines voor het registreren van eigendomsrechten, onderneemt een zeldzame koper van onroerend goed in nieuwe gebouwen geen stappen om hun rechten aan te gaan.

Het in bezit nemen van eigendommen kan worden versneld, zo niet legaal, dan wel in feite. En hier is hoe. “Nadat het huis is overgedragen aan de staatscommissie, moet het huis bij besluit van de prefect van het administratieve district worden overgedragen aan de balans van de uitvoerende organisatie. De koper van een appartement, die niet meerdere jaren wil wachten op het verkrijgen van eigendomsrechten, kan een overeenkomst aangaan met de organisatie die zijn huis exploiteert en overgaan tot reparatie en gedeeltelijke registratie van documenten voor goedkeuring. herontwikkeling, – adviseert Viktor Kozlov. – Maar in deze situatie moet in gedachten worden gehouden dat vanaf dat moment alle uitgaven voor het onderhoud van het object, voorheen toegewezen aan de algemene aannemer, en vanaf het moment van aanvaarding door de staat door de commissie – aan de investeerder, nu van de huurders zullen worden doorberekend, een overeenkomst gesloten met de uitvoerende organisatie “.

Een andere zeer moeilijke vraag betreft de kosten van diensten voor de wettelijke registratie van eigendom van een appartement. Iedereen die ooit eigendom van onroerend goed in Moskou heeft moeten registreren, weet welke kringen van hel toekomstige eigenaren zullen moeten doormaken. Het verzamelen van talrijke documenten, meerdaagse wachtrijen, weigeringen – al deze kosten worden verklaard door de medewerkers van het registratiecomité van Moskou door de onvoldoende uitwerking van de wettelijke basis en het feit dat de structuur op dit moment gewoon niet kan omgaan met de constant toenemende stroom van klanten van deze organisatie. Wat zijn de kosten van de koper in een dergelijke situatie? De meningen van experts over deze kwestie zijn erg dubbelzinnig..

Khaya Pleshitskaya is van mening dat de kosten voor de registratie van de transactie niet verplicht zijn: “Het geld voor registratie bij de aankoop van een appartement wordt niet altijd ingenomen. ), maar de documenten (contracten, aanvullende afspraken) moeten al gedaan zijn. Voor dit soort werk wordt geld in rekening gebracht “.

Vyacheslav Timerbulatov beschrijft de situatie enigszins anders: “ De kosten van de service voor de registratie van een appartement in eigendom worden meestal bepaald als een percentage van de kosten van een appartement voor het gemak van klanten en het bureau. Bovendien wordt bepaald rekening houdend met de locatie van het huis, het stadium van voorbereiding van documenten voor registratie en een aantal andere factoren. In ons bedrijf zijn de registratiekosten bijvoorbeeld inbegrepen in de aankoopprijs van een huis. Andere ontwikkelaars voor deze service nemen een bedrag van maximaal $ 1000, alleen voor juridische ondersteuning. Bij een makelaar bedragen de registratiekosten in de investeringsfase één tot 1,5% van de kosten van een appartement in Moskou, in de regio – ongeveer 2-2,5%. Sommige bedrijven die tussenpersonen zijn en appartementen hebben gekocht op basis van een agentuurovereenkomst van een investeerder, nemen tot 3% van het contractbedrag op. Bij dit bedrag moet u ook de kosten van staatsbelasting en betaling van verschillende certificaten optellen. die de klant gemiddeld $ 500 kosten “.

Momenteel kunt u veel advertenties vinden waarin vertegenwoordigers van verschillende bedrijven aanbieden om het eigendom van nieuwe gebouwen te registreren. In de regel bedragen de kosten van een dergelijke service ongeveer dezelfde $ 1000. Dergelijke aankondigingen zijn meer triest dan bemoedigend. Het blijkt immers dat bureaucratische vertragingen kunnen worden geëlimineerd, en wat een moeilijke en langdurige aangelegenheid leek, kan binnen een maand of twee worden bereikt. Als er een materieel belang is.