Hoe je wordt gegooid bij het kopen van nieuwe gebouwen

Momenteel worden in Moskou ongeveer 300 nieuwe woongebouwen gebouwd. Bijna al deze constructie wordt uitgevoerd met geld dat is ingezameld van burgers: in de overgrote meerderheid van de gevallen worden appartementen al verkocht in het stadium van de funderingsput.

Om een ​​appartement in een nieuw gebouw te kopen, verkopen veel gezinnen hun oude huisvesting, sluiten ze leningen af ​​bij banken en passen ze hun levensplannen aan afhankelijk van de datum van voltooiing van de constructie die in het contract wordt vermeld. Maar, zoals de praktijk laat zien, nadat ze de volledige kosten van toekomstige huisvesting van particuliere investeerders hebben ontvangen, verliezen de meeste ontwikkelaars hun interesse in hen en lossen ze, gebruikmakend van volledige straffeloosheid, uitsluitend hun eigen problemen op..

De redactionele mail heeft een aanzienlijk aantal brieven en oproepen verzameld over “bevroren” bouwprojecten, over volledig betaalde en zelfs volledig gebouwde huizen, die niet zijn toegestaan ​​voor burgers die appartementen hebben gekocht – de krant praat periodiek over dergelijke gevallen en is van plan dit in de toekomst te doen. De generalisatie van dit materiaal is echter ook van belang – het algemene beeld van “kidalov” en de classificatie van de belangrijkste schema’s op de markt van nieuwe gebouwen.

De combinatie van het principe van kapitaalparticipatie in de bouw en langetermijnbouw levert bouwbedrijven veel voordelen op. Je kunt geld lange tijd aan de kant “draaien”, en dan bijvoorbeeld ook extra betalingen eisen voor reeds betaalde appartementen, met het argument dat het afgelopen jaar “bouwmaterialen in prijs zijn gestegen”. Zo heeft de vertraging in de bouw onder het mom van allerlei “goede redenen” vandaag een enorm karakter gekregen..

Langdurige bouwbedrijven zijn vaak totaal niet geïnteresseerd in het afronden van de bouw. Hun activiteit is nogal piramidaal..

Daarom stopt agressieve reclame voor woningen niet, in schijnbaar al uitverkochte nieuwe gebouwen. De berekening is eenvoudig: een aandeelhouder die zijn geduld heeft verloren, eist om het geld aan hem terug te geven, en de ontwikkelaar geeft eerlijk het aandeel terug aan zijn ‘mede-investeerder’ dat de afgelopen jaren is afgeschreven, nadat hij eerder zijn appartement aan nieuwe mensen had verkocht – natuurlijk tegen een nieuwe prijs. Het komt voor dat managers die opzettelijk met klanten werken, hen ertoe aanzetten het contract te beëindigen, wat de geruchten ondersteunt over de onstabiele situatie van hun thuisbedrijf. Tegelijkertijd wordt het geld niet alleen tegen de nominale waarde teruggegeven aan de aandeelhouder, maar ook met betaling in termijnen, wat niet bij wet verboden is. Het komt voor dat een bedrijf dat officieel instemt met het teruggeven van een aandeel, het niet meteen betaalt, en niemand weet zeker of het überhaupt zal betalen – veel van dergelijke verhalen bevinden zich nu nog maar in de “wacht” -fase.

Een piramide is echter van korte duur. En daarom wordt zo’n bedrijf vóór de ineenstorting meestal gereorganiseerd. “Mede-investeerders” worden geïnformeerd dat in verband met de splitsing van het bedrijf alle garanties onder de afgesloten overeenkomsten worden overgedragen aan de nieuwe firma “Horns and Hooves” en wordt gevraagd om het feit van “niet-beëindiging van de overeenkomst” te bevestigen. Ze mogen natuurlijk niet de scheidingsbalans van de ontwikkelaar controleren. (Wanneer een bedrijf wordt gesplitst, worden de balansen van nieuwe bedrijven goedgekeurd door de belastingdienst. Tegelijkertijd mag volgens de wet slechts één van hen niet failliet gaan – meer schulden dan activa bevatten – terwijl andere wel eens “dummies” kunnen zijn). Nadat de winst naar een andere plaats is verschoven, worden alle onrendabele activa in de nieuw gevormde “Horns and Hooves” gestort – zodat zelfs nadat ze de rechtbank hebben bereikt en hun geld hebben aangeklaagd, particuliere investeerders het niet kunnen krijgen: de gearresteerde rekeningen van het bedrijf zijn leeg.

Natuurlijk zijn niet alle langlopende bouwprojecten piramides. En hun ontwikkelaars geloven echt in hun eerlijkheid en gebrek aan verlangen om de rechten van mede-investeerders te schenden. Tijdens de bouw kan er gewoon van alles gebeuren. Daarom worden de voorwaarden en prijzen in de regel van tijd tot tijd gespecificeerd in “aanvullende overeenkomsten”, de weigering om te ondertekenen wat (let op!) Neerkomt op beëindiging van het contract. En er kunnen nogal wat van dergelijke aanvullende overeenkomsten zijn (in tegenstelling tot het hoofdcontract) voor vele bouwjaren.

Een andere regeling om winst te maken met burgers van kopers houdt verband met de verandering van de ontwikkelaar tijdens de bouw van het huis. Een ontwikkelaar die contracten heeft gesloten, kan bijvoorbeeld een complot worden onthouden voor schulden, echte of vermeende schendingen. Hij kan zijn rechten ook aan iemand anders overdragen (in de praktijk kunnen dezelfde natuurlijke personen achter verschillende rechtspersonen staan). Maar het nieuwe bedrijf dat het object op deze manier heeft ontvangen, wil natuurlijk geen ‘liefdadigheidswerk doen’ en vereist serieuze aanvullende betalingen van de aandeelhouders, of toch – beëindiging van het contract, wat heel gunstig voor het is.

Particuliere investeerders kunnen veel schokken verwachten, zelfs als het huis klaar is.

Ze kunnen bijvoorbeeld worden gevraagd om extra te betalen. Bovendien hebben we het niet over een extra betaling van 5-10% (dit is al een onderdeel van de orde van zaken geworden) – de kosten van een appartement op het laatste moment kunnen verdubbelen. Tegelijkertijd verstrekken bedrijven geen documenten die de omvang en wettigheid van deze extra betalingen bevestigen. Ze hebben een effectiever middel: chantage. Aandeelhouders worden bedreigd met beëindiging van contracten of overleggen niet bij de registratieautoriteiten van de documenten die nodig zijn voor de registratie van appartementen in eigendom. In dergelijke gevallen is het erg moeilijk om een ​​aanklacht in te dienen. Feit is dat tot voor kort alle co-investeringsovereenkomsten uitsluitend ten gunste van de ontwikkelaar werden opgesteld. In feite was het onmogelijk om een ​​dergelijke overeenkomst niet te ondertekenen, om te eisen dat er enkele punten erin zouden worden gewijzigd. Het gesprek was in dergelijke gevallen kort: “Ik vind het niet leuk – we dwingen je niet! Er is een rij van degenen die erbij willen zijn”.

Een andere vrij veel voorkomende truc is dat tegen de tijd dat het huis wordt opgeleverd, de klant “blijkt” insolvent te zijn en de aannemer niet kan betalen. En in dit geval staan ​​dezelfde mensen vaak achter verschillende juridische entiteiten. In de loop van het arbitragehof geeft de klant zijn schuld toe en betaalt hij met het huis, dat op dat moment al in beslag is genomen. De aannemer verkoopt de appartementen voor de tweede keer en geeft in het beste geval hun oorspronkelijke aandelen terug aan de eerste kopers..

Een andere ziekte van ontwikkelaars is verbazingwekkende vergeetachtigheid. Sommigen van hen herinneren zich het ‘stadsaandeel’ in een nieuw gebouwd huis pas nadat dit aandeel al van hen is gekocht door particuliere investeerders.

En vaker herinneren ze het zich helemaal niet – de ontwikkelaar sluit tenslotte een overeenkomst met de stad en appartementen worden verkocht via investeringsmaatschappijen en vastgoedbedrijven, die de stad formeel niets verschuldigd zijn. Ze schamen zich helemaal niet voor het ontbreken van documenten die de verkoop van deze woning toelaten. Als gevolg hiervan ‘bevriest’ de situatie: de lokale autoriteiten, die hun deel niet hebben ontvangen, blokkeren de schikking en stellen het huis niet in gebruik, de rechtbanken behandelen langzaamaan tegenvorderingen en de burgers die de bouw uit eigen zak hebben betaald, verkeren al jaren in een staat van ernstige stress..

Een andere optie voor vruchtbare samenwerking tussen ontwikkelaars en lokale autoriteiten kan de opkomst zijn van een heel microdistrict, dat bijvoorbeeld niet is voorzien van technische infrastructuur..

Tegen de tijd dat een dergelijk object in gebruik wordt genomen, wordt het “plotseling” duidelijk dat de beschikbare stadscapaciteit niet voldoende is om het op communicatie aan te sluiten. En voor de bouw van nieuwe ketelhuizen, waterinlaten, cv-stations en communicatie is meer geld nodig dan aan huisvesting en sociale en culturele voorzieningen is uitgegeven, en geen van beide partijen gaat hierin investeren. De ontwikkelaar knikt naar de lokale autoriteiten, de autoriteiten naar de ontwikkelaar en tussen hen in een menigte demonstranten die eerlijk voor nieuwe appartementen hebben betaald, precies zoveel als ze eisten.

Maar zelfs nadat hij naar een nieuw appartement is verhuisd en het als eigendom heeft geregistreerd, moet een particuliere investeerder niet volledig ontspannen.

Verkoop van appartementen, makelaars houden strikt hun belangrijkste geheim: stedenbouwkundige plannen voor het ontwikkelingsgebied. En het gebeurt vaak dat van de koper die heeft betaald voor de “gunstige ecologie” en “pittoreske uitzichten” wordt verwacht dat hij onder zijn ramen een snelweg of een ander complex met meerdere verdiepingen aanlegt. Hierdoor maakt het zicht op de groene verte plaats voor het zicht op de bouwplaats, die dag en nacht werkt, en vervolgens naar het zicht op de muur van het nieuwe huis.

In de regel proberen burgers, bedrogen in hun beste verwachtingen, een beroep te doen op de autoriteiten. Maar noch in Moskou, noch in de regio is er één geval bekend waarin overheidsinstanties zouden reageren op wanhopige verzoeken om hulp..

Meestal wordt een dergelijke passiviteit verklaard door het feit dat stadsstructuren geen partij zijn bij de overeenkomsten van aandeelhouders met ontwikkelaars en daarom niet verplicht zijn (en zelfs geen recht hebben) om tussenbeide te komen in economische geschillen die in de rechtbank moeten worden opgelost. Toegegeven, wanneer dit te wijten is aan hun eigen voordeel of er persoonlijke accounts zijn bij de ontwikkelaar, grijpen lokale autoriteiten meer dan actief in, terwijl ze belangen beschermen die direct tegengesteld zijn aan de belangen van de burgers..

Helaas zal niets burgers kunnen helpen die gegijzeld zijn geworden door gedeelde bouw, en de nieuwe federale wet “Over gedeelde participatie in woningbouw”.

Gericht op de bescherming van particuliere investeerders, stelt de wet een universele contractvorm vast, vaste voorwaarden en prijzen voor de bouw, verbiedt het misbruik van fondsen, maar deze wet is niet van toepassing op juridische relaties die ontstonden vóór de inwerkingtreding ervan (vóór 1 april 2005). Bovendien is de wet alleen van toepassing op die objecten waarvoor de bouwvergunning is verkregen na 1 april 2005. En veel bedrijven hebben al aangekondigd dat deze wet hen op geen enkele manier zal beïnvloeden, aangezien ze veel projecten hebben waarvoor de bouwvergunning eerder is ontvangen..

Dus degenen die van plan zijn hun zuurverdiende geld te investeren in de constructie, die eerder op 1 april begon, zullen volgens de oude regels moeten spelen. Met alle omstandigheden van dien.