Hoe u een appartement kunt ruilen

De ruil van een appartement is een van de meest complexe onroerendgoedtransacties, omdat het in feite elementen bevat van een zeer tijdrovende transactie van het kopen en verkopen van een appartement. Om deze transactie goed voor te bereiden, is het handig om u eerst vertrouwd te maken met de inhoud van de artikelen over de aan- en verkoop van appartementen, die u op deze site vindt..

Bij het ruilen handelt iemand die zijn huis wil ruilen voor een ander, gelijkwaardig, beter of zuiniger huis, onvermijdelijk zowel als een “soort verkoper” als in de rol van “soort koper”. Hij wordt gedwongen zijn appartement klaar te maken voor uitwisseling door het een presentatie te geven. Hij moet veel documenten op zijn eigendom verzamelen en herstellen. En tegelijkertijd moet hij het appartement van zijn tegenpartij dat hem ter ruil wordt aangeboden controleren, zowel op reinheid in de letterlijke zin van het woord als op reinheid in de juridische zin ervan..

Uiteraard kan hij een onroerendgoedbedrijf inhuren, dat alle zaken met betrekking tot het controleren van de documentatie van het appartement, die beschikbaar is voor zijn tegenpartij, zal regelen. Het vastgoedbedrijf zal de authenticiteit van de titeldocumenten controleren, bepalen of de ter ruil aangeboden woonruimte enige bezwaren heeft en of deze optie vol onaangename verrassingen is, zoals een ongeschoren marginaal die uit gevangenissen kwam en ‘zijn eigen hoekje’ claimt..

Maar laten we makelaars lui achterlaten.

Hier zullen we het hebben over hoe u zelf een appartement kunt ruilen. We zullen u de “spelregels” onthullen en u instrueren hoe u deze moet volgen om de gewenste woonruimte te krijgen als resultaat van de transactie, en bovendien om met plezier te kunnen berekenen hoeveel u hebt bespaard op onroerendgoeddiensten en waarvoor u met dit geld kunt kopen inrichting van een nieuw appartement.

Wat heb je

Denk allereerst na over wat u zelf in ruil aanbiedt. Is uw woning geprivatiseerd of is het gemeentelijk eigendom? Als dat het geval is, zorg er dan voor dat u het privatiseert. Feit is dat het veel moeilijker, en soms zelfs onmogelijk, is om een ​​woonruimte die eigendom is van een sociale huurovereenkomst te ruilen en dat de prijs op de vastgoedmarkt bij aan- en verkooptransacties beduidend lager is. Dienovereenkomstig, met dezelfde kwaliteitskenmerken van appartementen, zal een niet-geprivatiseerd appartement waarschijnlijk worden geruild tegen een toeslag.

Maar zelfs bij het ruilen van een geprivatiseerd appartement, zijn er veel nuances waarmee rekening moet worden gehouden. De situatie van de ruil van een geprivatiseerd appartement voor een geprivatiseerd appartement is als het ware een spiegelbeeld. Omdat waar we het nu over gaan hebben evenzeer geldt voor uw appartement als voor het appartement van de persoon met wie u van plan bent uit te wisselen.

Ruil van geprivatiseerde appartementen

Als u niet alleen woont, of als de woning van andere mensen in het appartement is geregistreerd, dan moet u een schriftelijke toestemming van al deze mensen bij het algemene pakket documenten voegen dat nodig is voor het registreren van de transactie. Dit document moet worden opgesteld en ondertekend in aanwezigheid van een notaris, die hun handtekeningen zal certificeren.

Toestemming voor de ruil moet worden verkregen van alle personen die op deze woonruimte staan ​​ingeschreven, het maakt helemaal niet uit of zij uw familie zijn of niet. Ook moet toestemming worden verkregen van personen die niet in dit appartement wonen, maar volgens de wet heb ik er rechten op. Dit is in het bijzonder een gescheiden echtgenoot, een andere mede-eigenaar die in dringende militaire dienst of op een lange zakenreis is.

Een vergunning voor uitwisseling moet worden verkregen van de voogdij- en voogdijautoriteiten als het verblijf van arbeidsongeschikte of gedeeltelijk bekwame personen, evenals minderjarigen, in het appartement is geregistreerd. Tegelijkertijd hebben de voogdij- en curatele-autoriteiten het recht om een ​​dergelijke vergunning niet af te geven als na de ruil van het appartement de leefomstandigheden van minderjarigen en andere personen onder voogdij verslechteren..

Documenten

En nu zullen we een lijst maken van de documenten die moeten worden verstrekt voor de ruil van een geprivatiseerd appartement, en ook, als uw tegenpartij ook een geprivatiseerd appartement heeft, moet u deze van hem eisen.

We vestigen nogmaals uw aandacht op het feit dat de ruil van geprivatiseerde appartementen spiegelacties van de partijen impliceert. Natuurlijk kunnen er enkele nuances en details zijn, maar het algemene principe blijft ongewijzigd.

Dus de documenten …

Allereerst is dit een aanvraag van de eigenaar bij de lokale overheid voor registratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee in de door deze overheid voorgestelde vorm. Er zijn ook de eigendomsdocumenten van het appartement, een uittreksel uit het huisboek, een attest van het ontbreken van betalingsachterstanden bij de betaling van huur- en energierekeningen, een attest van de belastingdienst over de afwezigheid van betalingsachterstanden op onroerende voorheffing, documenten worden ingediend vanuit de BTI, met name een technisch paspoort, een plattegrond en een toelichting.

Voordat u documenten indient, moet u een staatsvergoeding betalen voor het registreren van de transactie. U kunt de betalingsgegevens en het bedrag van de betaling het beste rechtstreeks bij het kantoor van de lokale overheid achterhalen wanneer u rechten op onroerend goed en transacties daarmee registreert. Voeg het originele ontvangstbewijs van betaling van de staatsbelasting toe aan de set documenten.

De registratieautoriteit registreert op basis van de ingediende documenten de ruilovereenkomst, die de partijen bij de appartementsruiltransactie ondertekenen in aanwezigheid van een notaris.

Een voorbeeld van een ruilovereenkomst is gemakkelijk te vinden op internet. Daarnaast bieden bijna alle notariskantoren een dienst aan voor het opstellen van zo’n overeenkomst..

Het ruilcontract moet de prijs van beide appartementen aangeven. Er is hier echter een subtiliteit..

Hoeveel is

En echt, hoeveel zijn de appartementen?

Het feit is dat wanneer mensen van appartement veranderen, ze lijken toe te geven dat deze appartementen van gelijke waarde zijn. Ze zijn zo voor hen, vanuit het oogpunt van de kwaliteit van de consument, anders zou de uitwisseling geen zin hebben.

De geruilde appartementen hebben echter zeer zelden dezelfde marktwaarde..

Een deskundige en gediplomeerd taxateur kan worden uitgenodigd om de marktwaarde van de appartementen te bepalen. Zo kunt u het verschil in de kosten van appartementen achterhalen en de extra betaling bepalen.

Maar meestal komen de uitwisselingsdeelnemers zelf de aanvullende betaling overeen, waarbij ze deze als “met het oog” definiëren. Dit is precies het geval wanneer “toestemming een product is met wederzijdse weerstand van de partijen”.

Niettemin worden in het contract de kosten van de appartementen als hetzelfde aangegeven. Dit is voor het gemak, zodat de partij die de bijbetaling ontvangt, over dit bedrag geen belasting hoeft te betalen. Het is een vrij normale en onschuldige truc wanneer een extra betaling wordt gedaan nadat de transactie van hand tot hand is gedaan, maar in de regel in aanwezigheid van een notaris.

In deze situatie kunt u echter per ongeluk overspelen. Het feit is dat de registrerende instantie bij het analyseren van de documenten tot de conclusie kan komen dat de marktwaarde van de geruilde appartementen aanzienlijk verschilt, en op basis hiervan de ruilovereenkomst als ongeldig kan erkennen.

Vanaf het moment dat het contract door de staat wordt geregistreerd, ontstaat het eigendom van de appartementen van beide partijen bij de transactie.

Alternatieve deal

Soms heeft een van de partijen bij een appartementenruiltransactie geen appartement om te ruilen op het moment dat de transactie wordt voorbereid.

Wat betekent het?

Dit betekent dat iemand erg geïnteresseerd is in het kopen van een appartement zoals dat van u. Hij is tevreden met het appartement zelf, en het gebied waar het zich bevindt, en de prijs. Maar hij heeft er niets voor terug te bieden. Dat wil zeggen, hij heeft geen gelijkwaardig appartement. Daarom verwerft hij op eigen kosten een appartement dat gelijk is aan het appartement dat u heeft. In dit geval worden de locatie en enkele andere voorwaarden met u afgesproken..

Deze operatie wordt een alternatieve handel of verborgen uitwisseling genoemd..

Toegegeven moet worden dat deze ruilmethode erg handig is, omdat het de tijd verkort die nodig is om de gewenste optie te selecteren, en optimale voorwaarden creëert voor het uitvoeren van meerfasige ruiltransacties.

Een alternatieve transactie wordt geformaliseerd door het sluiten van een verkoopcontract. Uiteraard wordt, net als een ruilovereenkomst, een koop- en verkoopovereenkomst geregistreerd bij de lokale overheid voor registratie van eigendomsrechten op onroerend goed en transacties daarmee..

Wees voorzichtig

Bekijk zowel bij het sluiten van een ruilovereenkomst als bij het sluiten van een koop- en verkoopovereenkomst zorgvuldig de documenten van het appartement en de documenten van de eigenaar. “Overmatige” nauwgezetheid en kieskeurigheid in dergelijke zaken kan geen kwaad. Als uw tegenpartij een gewetensvol persoon is, zal hij alles correct begrijpen, en uiteraard zal hij evenveel aandacht besteden aan de door u ingediende documenten..

Neem bij twijfel contact op met professionele makelaars of advocaten die gespecialiseerd zijn in onroerendgoedtransacties. Bovendien is de notaris die uw handtekeningen onder de overeenkomst certificeert, verplicht om de documenten op basis waarvan deze transactie wordt gedaan, te controleren. Dit dient als een extra garantie voor de “zuiverheid” van de transactie.

Gemeentelijke woningbeurs

De deal over de ruil van gemeentelijke woningen verloopt op een iets andere manier.

Er moet meteen een voorbehoud worden gemaakt dat het praktisch onmogelijk is om geprivatiseerde woningen rechtstreeks in te ruilen voor gemeentelijke woningen. Ten eerste zal het gemeentelijk appartement geprivatiseerd moeten worden.

Maar het is mogelijk om een ​​gemeentelijk appartement in te ruilen voor een ander gemeentelijk appartement, maar alleen met toestemming van de verhuurders van deze woonpanden om de deal te sluiten. Tegelijkertijd zijn er veel redenen waarom de voltooiing van deze transactie onmogelijk wordt..

Een gemeentelijk appartement kan niet worden ingeruild voor een vergelijkbaar appartement als er een claim wordt ingediend tegen de huurder om de sociale huurovereenkomst van het appartement te beëindigen of te wijzigen.

Een dergelijke transactie is ook ongeldig in gevallen waarin een arrestatie is opgelegd aan het appartement, als het een pandrecht is, als het recht om het te gebruiken wordt betwist bij de rechtbank.

Een appartement dat behoort tot een bijzonder afdelingsfonds of een appartement is in een hostel kan niet worden geruild.

Kan niet deelnemen aan een ruiltransactie voor een pand dat onbewoonbaar is verklaard, of als het huis waarin het zich bevindt onderhevig is aan sloop, renovatie of bedoeld is voor andere doeleinden.

De registrerende autoriteit zal geen deal sluiten als de omstandigheden ervan een aanzienlijke verslechtering van de levensomstandigheden van een van de partijen impliceren, of als een van de partijen, na voltooiing ervan, de levensomstandigheden moet verbeteren.

En nogmaals over de documenten

Als er geen dergelijke belemmeringen zijn voor de ruil van twee gemeentelijke appartementen, moeten de volgende documenten worden ingediend bij de registrerende instantie:

• Een verklaring van de huurder van volkshuisvesting (de verantwoordelijke huurder), die moet worden ondertekend door alle gezinsleden die meerderjarig zijn, inclusief degenen die momenteel niet in dit appartement wonen, om hun instemming met de transactie te ondertekenen.
• Originelen en kopieën van de bestelling en het contract van sociale huur van het gemeentelijk appartement.
• Een uittreksel uit het huisboek met informatie over alle personen die momenteel in dit appartement wonen.
• Een certificaat van de ZhEK of gelijkwaardig, over het ontbreken van betalingsachterstanden voor huisvesting en gemeentelijke diensten.

Net als in het geval van de ruil van geprivatiseerde woningen, moet om de transactie te voltooien de toestemming van de voogdij- en voogdijautoriteiten worden verstrekt als arbeidsongeschikten, personen met beperkte rechtsbevoegdheid en minderjarigen in het geruilde gemeentelijke appartement wonen..

Bij een uitwisseling kunnen de levensomstandigheden van deze categorieën burgers niet worden verslechterd.

Wanneer alle bovenstaande documenten zijn verzameld, en onder de bovenstaande voorwaarden, ondertekenen de uitwisselende partijen (werkgevers) een ruilovereenkomst. Deze overeenkomst wordt door elk van de huurders voorgelegd aan hun verhuurder om goedkeuring voor de ruil te verkrijgen.

De verhuurder gaat akkoord of weigert schriftelijk akkoord te gaan met de aanvraag van de aanvrager. Volgens de wet heeft de verhuurder tien dagen de tijd om zo’n aanvraag in behandeling te nemen. Aarzel daarom niet en haast u de onhandige ambtenaren als de tijd voorbij de grenzen van het fatsoen begint te “rollen”..

Wanneer een dergelijke goedkeuring is verkregen, gaat elk van de personen die gemeentelijke appartementen ruilen een sociale huurovereenkomst aan met hun nieuwe verhuurder, waarna de ruil als voltooid wordt beschouwd..

Na de ruil moet de ruilovereenkomst worden geregistreerd bij de lokale overheid voor registratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee.

Op dit punt wordt de appartementsruilprocedure als voltooid beschouwd, en in het geval van geprivatiseerde appartementen worden de partijen de eigenaren van de nieuwe woningen en worden de personen die hun appartementen gebruiken onder de sociale huurovereenkomst huurders van nieuwe woningen..