Hoe u een hypotheekprogramma kiest

Momenteel zijn er enkele tientallen kredietinstellingen in Moskou die hypotheekleningen verstrekken (er zijn er meer dan 180 in Rusland). Hoe kies je een bank die optimale leenvoorwaarden biedt voor huisaankopen? Laten we beginnen met wat beschikbaar is voor de consument, zelfs voordat ze contact opnemen met de bank, omdat de meeste banken geen geld sparen om reclame te maken voor hun hypotheekprogramma’s.

Om de analyse te vergemakkelijken, kunnen hypotheekprogramma’s worden onderverdeeld in de volgende hoofdcomponenten: doelmarkt, valuta van de lening, aanbetaling, jaarlijkse rente, omvang van de lening, looptijd van de lening, behandelingsduur van de aanvraag, bedrag van de extra kosten voor het verkrijgen van een lening.

Doelmarkt

De overgrote meerderheid van de banken die hypotheekleningen uitgeven, is alleen actief op de secundaire appartementsmarkt (naar schatting wordt ongeveer 70% van de hypotheekprogramma’s verstrekt aan klanten die een kant-en-klare woning kopen). Onder de actieve spelers die programma’s aanbieden voor kopers van nieuwe gebouwen zijn Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank en enkele anderen. Er moet echter worden opgemerkt dat Sberbank volgens deskundigen tot 90% van de leningen op de primaire markt vertegenwoordigt. Tegelijkertijd komen niet alle huizen in aanmerking voor krediet op de primaire markt, maar alleen nieuwe gebouwen die zijn goedgekeurd door de crediteurenbank. In feite zijn dit gebouwen die al zijn gebouwd en overgedragen aan de staatscommissie. Als het huis nog niet klaar is, behoudt de bank zich het recht voor om de projectontwikkelaar te controleren en zonder opgaaf van redenen een lening te weigeren. De impopulariteit van de aankoop van appartementen in nieuwbouw bij hypotheekverstrekkers is voornamelijk te wijten aan factoren als de verlengde bouwtijd en het ontbreken van een pandrecht tot het moment dat het appartement wordt geregistreerd.

Lening valuta

De meeste banken bieden hypotheekleningen aan in Amerikaanse dollars (meer dan 70% van de programma’s). Sommige banken (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank, etc.) bieden leningen aan in dollars en roebels. Banken Societe Generale Vostok, MDM Bank, Gazprombank en enkele anderen voegen euro’s toe aan roebels en dollars. Het Moscow Mortgage Agency en het Agency for Housing Mortgage Lending (AHML) werken alleen met roebelleningen.

Een eerste vergoeding

Kortom, de praktijk is van de klassieker, die over de hele wereld wordt geaccepteerd, een eerste betaling van 30% van de kosten van huisvesting. Sommige banken (DeltaCredit, City Mortgage Bank, MDM-Bank, Soyuz, etc.) hebben hypotheekprogramma’s met een aanbetaling van 20%. Soms zijn er aanbiedingen met een aanbetaling van 10% of zelfs 0% (bijvoorbeeld van FORA-bank), maar dergelijke aanbiedingen gaan in de regel gepaard met hogere rentetarieven (en zijn gedurende de eerste 18 maanden meestal hoger dan in daaropvolgende looptijd). De praktijk leert dat het buitengewoon moeilijk is om een ​​lening te krijgen van meer dan 75-80% van de huisvestingskosten, en op de primaire markt is de aanbetaling meestal ongeveer 40% van de huisvestingskosten..

Jaarlijks rentepercentage

Momenteel bedraagt ​​de gemiddelde basisrente 11% in vreemde valuta en 15% in roebels, wat twee tot drie keer hoger is dan vergelijkbare rentetarieven in economisch ontwikkelde landen. Op dit moment is de renteverlaging in ons land vertraagd en volgens de prognoses van de Vereniging van Russische Banken zal het tegen 2008 8-8,5% bedragen, wat ook te veel is voor een beschaafde markt..
De minimale valutakoersen kunnen nu worden opgevraagd bij VIP-bank en Pervoe OVK bank. (Rosbank) – 10%, maar ze behoren niet tot de leiders van de betreffende markt. Dergelijke grote hypotheekspelers als Vneshtorgbank, City Mortgage Bank, Raiffeisenbank, DeltaCredit en International Moscow Bank hanteren rentetarieven van 10,5% voor de meeste verstrekte leningen. De maximale valutakoersen (18%) kunnen nu worden genoteerd bij Lokobank, FORA-bank en de European Trust Bank.
Banken DeltaCredit, Raiffeisenbank en Gazprombank gebruiken ook de zogenaamde variabele rentetarieven LIBOR, die kunnen veranderen afhankelijk van schommelingen in de financiële indicatoren van de wereldmarkt. Om deze reden heeft het sluiten van een overeenkomst tegen een dergelijk tarief de risico’s voor de consument vergroot, aangezien deze gedurende een lange periode van kredietverlening zowel opwaarts als neerwaarts kunnen veranderen in de rentetarieven..

Leenbedrag

De omvang van de verstrekte hypotheekleningen is zeer divers. Minimale leningen kunnen $ 2 duizend zijn (DeltaCredit Bank), maximaal – $ 400 duizend (City Mortgage Bank en International Moscow Bank) en zelfs $ 500 duizend (National Mortgage Company en First OVK). Gemiddeld worden leningen uitgegeven voor een bedrag van $ 10 duizend tot $ 200-300 duizend.

Krediettermijn

De looptijd van hypotheekleningen kan variëren van zes maanden tot 27 jaar. De maximale looptijd is vrij zeldzaam (dergelijke programma’s zijn verkrijgbaar bij FORA-Bank, de European Trust Bank en AHML) en wordt alleen toegepast voor leningen in roebel. Over het algemeen is de houding ten opzichte van dergelijke langlopende leningen in ons land negatief, zowel bij banken als bij consumenten, die moreel niet zo lang bereid zijn de kredietlast te dragen. Kortom, de looptijd is van 10 tot 15 jaar. In de regel hangt de looptijd van de lening af van de leeftijd van de lener, aangezien de lening moet worden terugbetaald voordat de pensioengerechtigde leeftijd wordt bereikt.

Overwegingstijd voor toepassing

Kortom, de beoordelingsperiode van de aanvraag is 14 dagen. Kredietcommissies werken het snelst in Absolutbank (vanaf 1 dag), MDM-Bank (3-5 dagen), Union (5 dagen) en European Trust Bank (tot 7 dagen); de langzaamste – op de bank First O.V.K. (2-3 weken) en de International Industrial Bank (1 maand).

Bijkomende kosten voor het verkrijgen van een lening

Meestal zijn er extra kosten voor het verkrijgen van een geleend bedrag tot 1,5% van het geleende volume, maar voor sommigen kan dit een hoger bedrag zijn. Bijkomende kosten zijn onder meer: ​​verwerkingskosten voor aanvragen (1–2,6 duizend RUB), opnamekosten voor contant geld, eenmalige bankcommissie, kosten voor leenservices, kosten voor celhuur, kosten voor het openen van een rekening, enz..
Bovendien moet de lener onthouden dat om een ​​hypotheeklening te verkrijgen en te behouden, het noodzakelijk is om jaarlijkse rekeningen te betalen voor de verzekering van uw leven en eigendommen, eenmalige betalingen te doen voor de taxatie van het gekochte appartement en registratierechten te betalen voor de aan- en verkoop van het onroerend goed. Bovendien bieden banken in de regel aan om voor dezelfde verzekering te betalen, niet waar het de kredietnemer uitkomt, maar alleen in die bedrijven waarmee de bank samenwerkt.