Hoe u het risico verkleint bij deelname aan gedeelde constructie

Om te beginnen is het de moeite waard om te verduidelijken: wie zijn zij, de bedrogen aandeelhouders van Rusland? Een aandeelhouder is een persoon die heeft deelgenomen aan gedeeld bouwen door een gezamenlijke participatieovereenkomst te sluiten met een bouworganisatie (ontwikkelaar).

Jheronimus Bosch. De goochelaar. 1500’s

Dienovereenkomstig voltooide een “bedrogen aandeelhouder” – een deelnemer in de gedeelde bouw van een woongebouw waarvoor de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakwam – de bouw van het onroerend goed niet binnen de afgesproken termijn, leverde geen aandeel voor eigendomsregistratie en speelde vaak simpelweg vals. Als gevolg hiervan zit een aandeelhouder die zijn eigen geld in de bouw heeft geïnvesteerd en hoopte op een bepaalde datum huisvesting te krijgen, zonder geld en woonruimte..

Overigens verduidelijkte de regering van Moskou, die de problematische bouwprojecten begon aan te pakken, dat alleen burgers die één appartement voor eigen gebruik hebben gekocht, kunnen worden beschouwd als “bedrogen aandeelhouders”. Dat wil zeggen, andere investeerders die geld wilden verdienen aan de verdere doorverkoop van appartementen, kunnen zichzelf niet classificeren als ‘misleide’ bouwdeelnemers, hoewel hun verliezen zelfs nog groter kunnen zijn..

Bedrogen aandeelhouders begonnen in de periode van 2003 tot 2005 als een massaverschijnsel in Rusland op te duiken.

De regering kon deze kwestie niet negeren, met name in Moskou werd de voltooiing van ‘probleem’-objecten toevertrouwd aan het grootste bouwbedrijf van de hoofdstad, en al in 2009 verklaarde Yuri Luzhkov, die toen burgemeester van Moskou was, opgewekt dat het probleem van bedrogen aandeelhouders volledig was opgelost ( tenminste in de hoofdstad).

Een dergelijk optimisme bleek voorbarig te zijn – de crisis van 2008 droeg bij tot de opkomst van nieuwe bevroren en verlaten bouwprojecten, en het aantal misleide deelnemers aan gedeelde bouwprojecten blijft tot op de dag van vandaag groeien..

Volgens officiële gegevens van het ministerie van Regionale Ontwikkeling waren er in de Russische Federatie aan het einde van het eerste kwartaal van 2011 meer dan 74 duizend oplichters in onroerend goed..

In Rusland worden volgens het ministerie momenteel meer dan 900 gedeelde bouwprojecten als ‘problematisch’ beschouwd, dat wil zeggen dat deze faciliteiten de deadlines voor de ingebruikname van het huis al hebben geschonden, de bouw is bevroren en aandeelhouders kunnen hun eigen appartementen niet krijgen of op zijn minst de investering terugbetalen..

Nu we het toch hebben over de wereldwijde aard van het probleem, is het de moeite waard om te verduidelijken dat slechts 16 van de 83 regio’s van de Russische Federatie niet werden opgenomen in de trieste lijst van regio’s die te maken hadden met het probleem van bedrogen aandeelhouders. De eerste plaats in deze rating wordt ingenomen door de Samara-regio, waar het ministerie van Regionale Ontwikkeling 7,2 duizend aandeelhouders telde die hun huisvesting niet ontvingen, op de tweede plaats Moskou – 6,8 duizend bedrogen aandeelhouders, in Tatarstan zijn er ongeveer 6,6 duizend mensen die worden geconfronteerd met het probleem om leefruimte, in de regio Novosibirsk – ongeveer 4,7 duizend bedrogen investeerders in onroerend goed, in het resort Krasnodar Territory – 4,6 duizend, en in Sint-Petersburg – meer dan drieduizend bedrogen deelnemers aan gedeelde constructie.

Het meest resonerend waren de gevallen van bedrogen aandeelhouders in Moskou, die, die de aandacht van de autoriteiten op hun probleem wilden vestigen, herhaaldelijk bijeenkomsten, demonstraties en acties hielden voor het kantoor van de hoofdstad, protesten en zelfs in hongerstakingen gingen. Een van de meest beruchte gevallen van misleide deelnemers aan gedeelde bouw is de bouw van 11 microdistrict in Zuid-Tushino, het Moskou Windows-wooncomplex, het dorpshuis in Barcelona..

Mstislav Dobuzhinsky. Bijeenkomst voor het Paleis van de Kunsten. 1920

Het voorbeeld van het 11e microdistrict van Zuid-Tushino laat duidelijk zien dat zelfs objecten die zijn gebouwd onder toezicht van de autoriteiten van de hoofdstad op de lijst van “problematisch” kunnen staan. Dus begon de bouw van het 11e microdistrict, gelegen in Zuid-Tushino, in 2002, volgens het besluit van de regering van Moskou. Aanvankelijk was de datum van voltooiing van de bouw 2005. Vervolgens werd de deadline voor de levering van objecten (het was de bedoeling om negen gebouwen in het microdistrict te bouwen) uitgesteld tot 2007, en in 2009 verlengde de regering van de hoofdstad bij besluit de deadline voor oplevering tot 2012.

Momenteel worden 2 gebouwen voltooid en de bouw van nog 1 is voltooid, hoe het lot van de resterende 6 gebouwen zich zal ontwikkelen is niet duidelijk, aangezien er op het grondgebied van de bouwplaats nog steeds vervallen gebouwen zijn die moeten worden gesloopt, waarvan de bewoners niet eens zijn uitgezet.

De verantwoordelijkheid voor het verstoren van de bouwtermijnen werd toegewezen aan het management van Energostroykomplekt-M, in het bijzonder aan het hoofd van het bedrijf, Andrei Kruchinin, die in februari van dit jaar werd gearresteerd en momenteel wordt vastgehouden in een centrum voor voorlopige hechtenis. Medewerkers van het Department of Economic Crimes proberen erachter te komen waar de fondsen van de aandeelhouders zijn gebleven, er zijn ook talloze claims ingediend door aannemers, wier werk nooit door de ontwikkelaar is betaald.

Timofeev beloofde dat de regering van Moskou appartementen zal toewijzen aan alle aandeelhouders van het microdistrict Tushino ten koste van het budget.

Interessant is dat aanvankelijk de belangrijkste ontwikkelaar van het 11e microdistrict het bedrijf GlavMosStroy Holding Company was, en pas toen besloot de regering van Moskou om de bouwplaats over te dragen aan het bedrijf van Kruchinin, ondanks het feit dat op dat moment het toegestane kapitaal van het bedrijf slechts 9 duizend roebel was.

Momenteel proberen 1.940 mensen die bedrogen aandeelhouders zijn geworden van de bouw van het 11e microdistrict in het zuiden van Tushino een antwoord te krijgen van de regering van Moskou: of de bouw van de rest van de woongebouwen doorgaat en wanneer ze eindelijk hun vierkante meters zullen kunnen bemachtigen. Sergei Sobyanin heeft al een decreet ondertekend “Bij de beëindiging van de uitvoering van het investeringsproject voor de ontwikkeling van microdistrict 11 van het district Zuid-Tushino” werd het regeringsdecreet over de ontwikkeling van dit object ongeldig verklaard.

Talrijke acties, zoals het ophangen van een ‘bedrogen aandeelhouder’ voor het kantoor van de burgemeester van Moskou en bijeenkomsten van deelnemers aan gedeelde bouw, leidden ertoe dat Konstantin Timofeev, die de functie bekleedt van voorzitter van de commissie voor het verzekeren van de uitvoering van investeringsprojecten in de bouw en controle op het gebied van gedeeld bouwen, beloofde dat de regering van Moskou zal appartementen toewijzen aan alle bedrogen aandeelhouders van het microdistrict Tushino ten koste van het budget. Wanneer dit echter gebeurt, in welk gebied de aandeelhouders nieuwe appartementen kunnen krijgen, of deze zullen overeenkomen met de appartementen die aan de deelnemers aan de gedeelde constructie waren beloofd bij het ondertekenen van het contract met CJSC Energostroykomplekt-M, is nog onbekend..

Voorzorgsmaatregelen

Hoe verklein je het risico bij deelname aan gedeeld bouwen? Ondanks het feit dat het kopen van appartementen in een gebouw dat nog niet is opgetrokken een behoorlijk winstgevende onderneming is, omdat de prijs van dergelijk onroerend goed veel lager is dan de reeds voltooide woningen, is het risico om een ​​van de bedrogen vastgoedinvesteerders te worden vrij hoog. De volgende voorzorgsmaatregelen kunnen de kans verkleinen dat de rangen van aandeelhouders worden aangevuld die de beloofde huisvesting niet hebben ontvangen:

Paul Gauguin. Vooravond. Luister niet naar de leugenaar. 1889

• zorgvuldige studie van de reputatie van de ontwikkelaar. Sommige punten kunnen alarmerend zijn in de fase van het bestuderen van de geschiedenis van het bedrijf, dat optreedt als de belangrijkste ontwikkelaar van het object – nieuw opgerichte bedrijven met te weinig geautoriseerd kapitaal, die eerder deelnamen aan de bouw, die werd bevroren – al deze organisaties vallen automatisch in de groep van ontwikkelaars die de grootste zorg baren. Veel advocaten adviseren om, alvorens een overeenkomst te sluiten met een ontwikkelaarsbedrijf, zich tot de Arbitragehof te wenden en na te gaan of de organisatie eerder aan een rechtszaak heeft deelgenomen. Dit kan op de website van het Scheidsgerecht. Het is niet erg als de ontwikkelaar, voor de start van de bouw van deze faciliteit, al heeft deelgenomen aan de bouw van woongebouwen die met succes en op tijd in gebruik zijn genomen;
• U dient zeker van de ontwikkelaar de overlegging van de volgende documenten te eisen: een vergunning voor de bouw van een appartementsgebouw, een projectverklaring, een huur- of onderhuurovereenkomst voor een perceel grond, of een attest van staatsregistratie van de eigendom van een ontwikkelaar tot een perceel waarop de bouw van een appartementsgebouw zal plaatsvinden. Al deze documenten moeten verplicht zijn, dus de afwezigheid van minstens één ervan is een reden om te weigeren deel te nemen aan gedeelde constructie;
• studie van het contract voor deelname aan gedeelde bouw. U mag niet akkoord gaan met het ondertekenen van een wisselovereenkomst of een voorlopige investeringsovereenkomst, aangezien in dit geval de ontwikkelaar het contract eenzijdig kan beëindigen en de aandeelhouder als compensatie alleen de kosten ontvangt van de effecten die hij naar verluidt heeft verworven. Het contract moet ook de volgende punten bevatten: de definitie van het specifieke object van gedeelde constructie dat moet worden overgedragen, de periode voor het overdragen van het object van gedeelde constructie door de ontwikkelaar, de prijs van het contract, de periode en procedure voor de betaling ervan, evenals de garantieperiode voor het gedeelde constructieobject.

Ook moet u bij het kiezen van een onroerendgoedobject waarin geld zal worden geïnvesteerd, op uw hoede zijn als de ontwikkelaar van dit appartementsgebouw al is veranderd, misschien zelfs meer dan eens, de kosten van het appartement zijn te laag in vergelijking met andere vergelijkbare objecten in het gebied, de initiële bouwperiode is verlengd , en de ontwikkelaar heeft minstens één keer valse informatie verstrekt. Dit alles suggereert dat de kans om een ​​”bedrogen aandeelhouder” te worden in dit object vele malen toeneemt.

Zoals de moderne Russische ervaring laat zien, is het onwaarschijnlijk dat het mogelijk zal zijn om een ​​100% garantie te krijgen dat de faciliteit precies op tijd in gebruik zal worden genomen zoals gespecificeerd in het contract, maar de hierboven genoemde voorzorgsmaatregelen kunnen zeker het risico om deelnemer te worden aan “probleem” gedeelde constructie aanzienlijk verminderen. Ook is het niet overbodig om hulp te zoeken bij een professionele advocaat die ruime ervaring heeft op dit gebied en gekwalificeerd advies kan geven..