Bij het verhuren van appartementen via gerenommeerde makelaars, zijn huurders van mening dat ze gegarandeerd hulp krijgen bij conflicten met huiseigenaren. En ze zijn ernstig teleurgesteld: agenten weigeren deel te nemen aan binnenlandse confrontaties. Soms blijkt dat de beloften van makelaars om een ââandere woning te kiezen, als je het niet eens bent met de eigenaren van het appartement, geen prijs waard zijn â zoals het geval is bij de lezers van âGeldâ die berichten achterlieten op onze website. In feite zijn alleen de woorden die in het contract worden gespeld waardevol. En niet bij het makelaarskantoor, maar bij de verhuurder zelf.
Pas op, slechte meesteres
Je kunt geen hond houden, dan roken en dan meisjes besturen â de reeks claims die de eigenaar van het appartement opeens tegen de huurder kan hebben, is opvallend in de breedte. âDe huurmarkt voor residentieel onroerend goed is de meest controversiĂ«le servicemarktâ, zegt Veronika Pankova, hoofd van het ComitĂ© voor de bescherming van consumentenrechten van onroerendgoeddiensten onder de Moscow Association of Realtors (IDA), categorisch. âOnlangs hadden we zoân geval: een jonge man huurde een kamer in een âkopeck-stukâ van een oude vrouw, maar kon daar maar een maand wonen. Oma vroeg haar om haar te masseren en daarna boodschappen te doen, maar de meisjes mochten hem niet uit jaloezie.â Vaak vallen appartementeigenaren huurders lastig met de afspraken die mondeling zijn gemaakt bij het ondertekenen van het huurcontract. Gezinnen met kinderen geven veel redenen om kwaadwillende eigenaren te zeuren: ze zeggen dat je dochter een gezicht op het behang heeft geschilderd â renoveer het hele appartement. Of, integendeel, het ontwerp van de tijden van volwassen stagnatie is de gastvrouw zo dierbaar dat ze botweg weigert het armoedige behang te veranderen. De reden voor het conflict tussen de lezer van âGeldâ Elena Mikheeva, die een bericht achterliet op onze website, en de eigenaar van de vierkante meters die ze huurde, waren meubels: het was de huurder verboden om zijn eigen te importeren en te bestellen om in de lokale ruĂŻnes te wonen. Het komt tenslotte voor dat alles in orde is met uw kinderen, honden en ladekasten, maar de eigenaar zelf blijkt een ramp te zijn, die gelooft dat hij het recht heeft om met zijn sleutel twee keer per week het aan u verhuurde appartement te bezoeken. Om nog maar te zwijgen van frauduleuze regelingen, wanneer blijkt dat de eigenaar van wie u een appartement hebt gehuurd dat in feite niet is, en de aangekondigde echte eigenaar eist dringend zijn vierkante meters vrij te geven.
Een soortgelijk verhaal gebeurde met de klant van het bureau âDefectâ Maxim Komov. âMijn makelaar heeft een appartement opgehaald, en samen zijn we de eigenaar gaan ontmoeten. Hij liet een paspoort zien met een verblijfsvergunning en een document waarin hij als koper van dit appartement vermeld stond. De makelaar bekeek de documenten, want in mijn contract metâ Defact âstond dat hij Ze tekenden het contract, ik ontving de sleutels, de eigenaar kreeg twee maanden vooruitbetaald, de makelaar kreeg een opdracht van 100% van de maandelijkse huur â, zegt de heer Komov. Toen de ongelukkige huurder een dag later met spullen bij het gehuurde appartement aankwam, bleek dat er al mensen in woonden, die het via een andere makelaar van dezelfde persoon hadden gehuurd. Het bleek dat de eigenaar, net als de hem getoonde papieren, niet echt was: hij huurde zelf anderhalve maand geleden een appartement van de oorspronkelijke eigenaar en vervalste eigendomsdocumenten. Volgens de heer Komov gaf het bureau dat verantwoordelijk was voor de juridische zuiverheid van de transactie aanvankelijk zijn schuld toe en beloofde het de kosten te vergoeden (in totaal bedroegen ze 90 duizend roebel), maar had het geen haast om het geld terug te geven. En op een gegeven moment kreeg de klant te horen dat âhet bedrijf gesloten wasâ..
Als het echter vooral degenen zijn die hun toevlucht nemen tot de diensten van enkele tussenpersonen of pseudo-bureaus die oplichters tegenkomen, dan zijn de klanten van vastgoedbedrijven met grote namen niet beschermd tegen de tirannie van appartementseigenaren. Vandaag gaf u de makelaar een aanzienlijk bedrag â een maandelijks bedrag voor een gehuurd appartement (de kosten voor het huren van een gemiddelde âodnushkaâ in Moskou bedragen al $ 1.000), morgen maakte u ruzie met de eigenaar (die trouwens onmiddellijk, volgens de gangbare praktijk, een betaling voor twee maanden ontving ), ga naar het bureau â en krijg vrijwel zeker een afslag van de poort. Als u niet waakzaam bent geweest bij het opstellen van contracten, is de onwil van agenten om uw problemen op te lossen waarschijnlijk volledig legaal, waarschuwt Veronika Pankova van IDA.
Details uitwerken
De verplichtingen van makelaars worden bepaald door het contract voor de dienstverlening. Elk bureau heeft zijn eigen, maar u kunt een gemeenschappelijk kenmerk zien dat erg onaangenaam is voor klanten: het komt uiterst zelden voor dat een standaardcontract een clausule bevat over de deelname van makelaars in de toekomst (degene die de volgende dag begint nadat de partijen elkaar de hand hebben geschud in een geselecteerd appartement) het lot van hun klanten. âDe makelaar is je precies zoveel verschuldigd als was beloofd in het contract. Veel makelaars willen geen arbiter zijn in het geval van een conflict tussen de eigenaar van het pand en de huurderâ, zegt Veronika Pankova. âDeze positie is deels terecht, want dat kan niemand in de toekomst garanderen. er is volledige verstandhouding tussen huurder en verhuurder â.
Gewoonlijk is de reeks diensten die in het contract met het bureau zijn voorgeschreven minimaal: het zoeken naar een appartement op basis van de parameters die door de klant zijn gespecificeerd en het organiseren van de bezichtiging ervan. âHet aantal opties voor real-life appartementen dat we kunnen bieden, overtreft aanzienlijk het aantal aanbiedingen dat mensen kunnen vinden door advertenties op palen en in kranten te lezenâ, zegt Maria Zhukova, eerste adjunct-directeur van Miel-Arenda. Het blijkt, volgens de logica van makelaars, dat hun klanten voornamelijk geld betalen voor toegang tot agentschappen en de mogelijkheid om tijd te besparen die zou moeten worden besteed aan onafhankelijke oproepen naar verhuurders. Gezond verstand suggereert echter dat als er vandaag een appartement voor je wordt gevonden en morgen blijkt dat je er niet uit eigen vrije wil in kunt leven, het hetzelfde is alsof er niets voor je is uitgekozen. Daarom nemen makelaars in de regel, naast de agentuurovereenkomst met hun klant, nog een verplichting op zich: ze helpen bij het opstellen van een huurovereenkomst die de relatie tussen de appartementseigenaar en zijn huurder regelt. Juist deze arbeidsovereenkomst blijkt een struikelblok te zijn als het gaat om conflictsituaties..
De huurovereenkomst kunt u ook opmaken met de verhuurder, die u zonder hulp van makelaars heeft gevonden. De hulp van een professionele advocaat bij het opstellen van een dergelijk document kost u ongeveer drieduizend roebel, zegt Bogdan Leskiv, advocaat van het bedrijf âRechtsbeschermingâ. Makelaars vragen dit geld niet van de opdrachtgever: alles is inbegrepen in de commissie. Daarom is het mogelijk dat dergelijke contracten voor consumenteneigenschappen soms lijken op gratis kaas in het muizenvalcomplex. Een makelaar zorgt er meestal alleen voor dat de belangrijkste punten in de modelhuurovereenkomst worden vermeld: de looptijd van het contract, de gegevens van de eigendomsakte van de woning, de betalingsprocedure, de maandelijkse huurprijs, de voorwaarden voor de verhoging ervan tijdens de looptijd van het contract. Maar hoe zit het met meisjes, roken, huisdieren en de mogelijkheid om je eigen meubels te importeren? In standaard inhuurovereenkomsten staat hier met geen woord over. âIk zag contracten op een of twee vellen. Wat kan daar worden geschreven?â Mevrouw Pankova is verontwaardigd. âEen normaal contract is minstens vier paginaâs. Hoe meer details, hoe beterâ.
âOm mogelijke conflicten met de eigenaar te voorkomen, moet u tijdens de eerste ontmoeting met hem de voorwaarden bespreken die voor u essentieel zijn en eisen dat deze worden opgenomen in de huurovereenkomstâ, adviseert Maria Zhukova van Miel-Arenda. Alle nuances zijn waarschijnlijk niet te voorzien. Onder de belangrijkste experts worden de volgende onderscheiden: het aantal personen dat gerechtigd is om met u samen te wonen, de procedure voor het bezoeken van het appartement door de eigenaar, het huisvesten van dieren, het uitvoeren van reparaties en het vergoeden van de kosten ervoor, het verwijderen en binnenbrengen van meubels, roken binnenshuis, het betalen van rekeningen, aansprakelijkheid voor schade en nadelen van het onroerend goed, het aantal gasten dat overdag en âs nachts in het appartement kan zijn. Zodat de eigenaar u niet beschuldigt van schade aan zijn meubels, is het raadzaam om een ââinventaris van het onroerend goed bij het contract te voegen, waarin alle geconstateerde schade moet worden geregistreerd.
Bijzondere aandacht moet ook worden besteed aan het document dat de eigendom aantoont. Als het aangeeft dat de drager slechts een deel van het appartement bezit, is het nodig om toestemming te verkrijgen (handtekening in de huurovereenkomst of notariĂ«le toestemming) van de overige eigenaren, evenals alle personen ouder dan 14 jaar die in het appartement zijn geregistreerd. Anders kan er op een dag een van hen voor de deur verschijnen, verklaren dat hij nergens kan wonen en legaal in het appartement verblijven. De arbeidsovereenkomst tussen twee personen is legitiem zonder notarisverklaring, zeggen advocaten: er zijn voldoende paspoortgegevens en handtekeningen van de partijen in het document. Als de eigenaar de huurder ervan beschuldigt het contract te hebben geschonden, zal het niet lukken om de huurder zonder slag of stoot uit te zetten. âAlle geschillen onder het contract kunnen alleen voor de rechtbank worden beslecht, en het duurt gemiddeld negen maandenâ, zegt Dmitry Nikolaev, advocaat van de Moskouse Orde van Advocaten Yurprofi. Volgens de advocaat is de kans groot dat de eigenaar van het appartement in de rechtbank naar de waarheid zal moeten zoeken: de politieagent zal de huurder niet uitzetten met een huurcontract in de hand. âDe districtspolitieagent zal, tenzij hij een familielid is van de eigenaar van het appartement, zich niet eens willen verdiepen in deze problemenâ, meent de advocaat. âDeurwaarders zijn betrokken bij uitzettingen.â.
De eigenaar van het appartement kan echter het leven van de huurder verpesten zonder de drempels van de rechtbank te raken: hij zal de huurder gewoon gaan terroriseren met telefoontjes en bezoeken. In dit geval kan uw vlucht van een ontoereikende eigenaar als uw nederlaag worden beschouwd: âAls u besluit zelf te verhuizen, wordt aangenomen dat u de arbeidsovereenkomst op eigen initiatief hebt beĂ«indigdâ, waarschuwt Dmitry Nikolaev. âDe documenten die door het bureau worden aangeboden, geven dat meestal aan in In dit geval wordt de huurder zelfs niet verondersteld het bedrag van de aanbetaling terug te betalen (dezelfde tweede maandelijkse vergoeding die onmiddellijk bij het sluiten van het contract wordt betaald: in geval van een normale ontwikkeling van de evenementen, gaat het om de betaling van de laatste maand van uw verblijf op de gehuurde ruimte..
Maar de aanvallen van de gekke gastvrouw afweren zonder een jaar de gehuurde vesting te verlaten is ook geen prettige optie. Het zou ideaal zijn als de dienst voor de selectie van een appartement niet formeel was, maar daadwerkelijk werd verleend. Dat wil zeggen, op een eenvoudige manier, zodat u in alle rust kunt leven in het appartement dat de makelaars hebben gevonden. Volgens Veronika Pankova is de uitweg uit de situatie door gebruik te maken van de diensten van makelaars, die garanderen dat als het je niet lukt om een ââconflict met de verhuurder te vermijden, je voor een andere optie wordt gekozen voor het geld dat je een keer hebt betaald..
Reclame zwendel
Sommige makelaars hebben het over een garantie voor hun diensten. Toegegeven, volgens mevrouw Pankova kunnen dergelijke makelaars in Moskou nog steeds op Ă©Ă©n hand worden geteld. Volgens haar zijn dit in feite middelgrote bureaus die geĂŻnteresseerd zijn in het vormgeven van hun reputatie. Maar hoe zit het met degenen die al lang een gevestigde reputatie op de markt hebben? De correspondent van âDenegâ onder het mom van een potentiĂ«le klant belde de agentschappen van de zogenaamde âBig Fourâ, die het leeuwendeel van alle transacties voor zijn rekening neemt: BEST, INCOM, MIAN en Miel. Er was maar Ă©Ă©n vraag: garandeer je de selectie van een andere woning voor de reeds betaalde commissie als de eigenaar van het eerste appartement mij begint te overleven? Bij de laatste drie agentschappen beloofden ze een dergelijke garantie te geven, en de voorwaarden werden hetzelfde genoemd: als de klant binnen drie maanden na het sluiten van de huurovereenkomst gedwongen wordt het appartement buiten zijn schuld te verlaten, dan is hij gratis op zoek naar nieuwe woonruimte.
âAls de âeigenaarâ een oplichter blijkt te zijn en een medewerker van ons bedrijf dit feit niet heeft opgemerkt bij het sluiten van een huurovereenkomst, selecteren we kosteloos een nieuw appartement voor de klant en geven we hem het volledige commissiebedrag terugâ, voegt Maria Zhukova van Miel-Arenda toe..
Als we het niet over fraude hebben, dan is de makelaar natuurlijk winstgevender om het conflict tussen de partijen op te lossen dan om opnieuw te rommelen met de selectie van woningen. Volgens mevrouw Zhukova slagen agenten er vaak in om problemen op te lossen: âEr zijn argumenten voor elke situatie.â âDe eigenaar kan bijna altijd worden geĂŻntimideerd door de politie of de belastingdienst â niemand betaalt belastingâ, op voorwaarde van anonimiteit deelde een makelaar van een klein vastgoedbedrijf zijn ervaring met âDengiâ.
Het is opmerkelijk dat de specialist van het bedrijf âBEST-Real Estateâ, die de oproep van de correspondent van âMoneyâ beantwoordde, zeer verrast was over de kwestie van garantieverplichtingen, zei dat ze niets van die aard hadden en bovendien zijn dergelijke beloften van concurrenten slechts een reclamestunt.
Het geval van de lezer van âGeldâ Elena Mikheeva bevestigt helaas deze stelling. Volgens haar werd haar tijdens de onderhandelingen in het bedrijf âINCOM-real estateâ beloofd gratis nieuwe woningen op te halen in geval van een conflict met de eigenaar van het appartement gedurende de eerste drie maanden van haar verblijf. Maar hoewel de ruzie bijna de dag na aankomst plaatsvond, zei de agent dat hij zijn werk al had gedaan. Naar aanleiding van mondelinge klachten, zo beweert onze lezer, adviseerde het hoofd van de bedrijfsafdeling haar beleefd om naar de rechtbank te stappen. Op verzoek van de âDenegâ -correspondent controleerde Elena Mikheeva of er in haar overeenkomst met het bureau een garantieclausule zat die het mogelijk zou maken om op het succes van een dergelijk proces te hopen: het bleek dat daar niets van dien aard was vastgelegd. De agent gaf haar beloften van garantie alleen in woorden, dus claims tegen hem kunnen alleen op het gebied van moraliteit zijn, maar niet op het gebied van de wet.
âElke maand behandelen we op een commissievergadering claims tegen verschillende instantiesâ, merkt Veronika Pankova van IDA op. âIn de meeste gevallen hebben klachten specifiek betrekking op garantieverplichtingen.â De conclusie is niet moeilijk: wat de agent je ook belooft, je moet hem vragen om het op papier te laten zien.
Tegelijkertijd, volgens mevrouw Pankova, als we het hebben over makelaars die al lang op de markt werken, worden in de helft van de gevallen conflicten binnen de bedrijven opgelost. Het belangrijkste is om het topmanagement bij uw probleem te betrekken. De eenvoudigste manier om dit te doen, is door een aangetekende brief te sturen met kennisgeving gericht aan de manager. Ook Veronika Pankova adviseert om agentschappen te beĂŻnvloeden met behulp van publieke organisaties, waartoe haar afdeling behoort. âSoms stemmen de hoofden van bedrijven ermee in om alleen te helpen als ik met hen begin namens de commissieâ, merkt ze op, en maakt meteen een voorbehoud, âhoewel we klachten accepteren tegen alle bedrijven die in Moskou actief zijn, hebben we alleen controle over de activiteiten van degenen die in het Russische Gilde van Makelaars of de Moskouse Vereniging van Makelaars (ongeveer 200 agentschappen) â. Volgens mevrouw Pankova komen de partijen in een kwart van de gevallen tot een minnelijke schikking. De rest van de gevallen wordt gelijkelijk opgelost in het voordeel van een van hen. âAls onze beslissing de partijen niet uitkomt, gaan ze naar de rechtbank. Maar dit is slechts ongeveer 5% van de gevallenâ, zei de vertegenwoordiger van de IDA.
Weinigen komen echt voor de rechter, beaamt advocaat Dmitry Nikolaev. âDe gemiddelde tijd voor een civiele zaak bij de rechtbank is negen maanden. De handhavingsprocedures zijn zelfs nog trager. De bestede tijd, het geld en de zenuwen zullen niet lonenâ, legt hij uit. Makelaars begrijpen dat niet al hun klanten toegewijde mensenrechtenverdedigers of procederende partijen zijn, en bieden hen daarom zo gemakkelijk aan om voor de rechtbank te ontmoeten. Het is dus beter om het hier niet toe te brengen, en geen moeite te sparen om in de overeenkomst met het bureau alle garantieverplichtingen van de laatste en in de overeenkomst met de verhuurder â het maximale aantal nuances met betrekking tot uw levensstijl over te dragen. Aangezien de minimumprijs van de uitgifte al $ 3 duizend nadert, ziet de verveling er niet langer klein uit.
Beste lezer, ik heb een vraag namens u. Hoe kunnen we op de juiste manier een huurovereenkomst opstellen?