Hoe u uw aandeel in een appartement zonder conflicten winstgevend kunt verkopen

In ons land is het gemeenschappelijk aandeelhouderschap in woningen een gangbare en zeer wijdverbreide praktijk. Sinds de privatisering zijn de meeste vastgoedobjecten juist via aandelen in particulier bezit gekomen.

Tegenwoordig wordt onroerend goed ook vaak gekocht voor fractioneel eigendom. Ten slotte is het onmogelijk om het ontstaan ​​van gedeeld eigendom te vermijden bij de verdeling van gezamenlijk onroerend goed tussen voormalige echtgenoten, het kan ontstaan ​​tijdens schenking, erfenis van woningen, enz. Het is wettelijk correct om dergelijke mede-eigenaren van woningen mede-eigenaren te noemen.

Zolang de relatie tussen mede-eigenaars niet wordt vertroebeld door conflicten, maakt geen van hen zich zorgen over hun eigendomsstatus. Maar zodra de mede-eigenaars het wederzijds begrip verliezen, ontstaat onvermijdelijk het probleem van het verdelen van dit specifieke eigendom. En de oplossingen voor dit probleem zijn verre van eenvoudig.

Een typisch voorbeeld: een echtgenoot bezit een appartement in gelijke delen. Na het overlijden van de echtgenoot wordt zijn aandeel (de helft van het appartement) verdeeld tussen de weduwe en de zoon van de overledene. Dan heeft de vrouw driekwart van het huis en de zoon een kwart. Als de tweede zijn aandeel wil nemen, is de eenvoudigste optie om het appartement te verkopen en de opbrengst evenredig met de aandelen te verdelen. De weduwe kan zich echter tegen een dergelijke beslissing verzetten, en dit is waar een buitengewoon conflictsituatie ontstaat. Het kind van de overledene kan gewoon afstand doen van de wettelijke erfenis, maar hij kan ook zijn eigendomsrecht verdedigen. Van zijn kant zal het legaal zijn om naar een appartement te verhuizen, zijn aandeel over te dragen aan trustbeheer of het te verkopen. En in dit geval zijn er veel meer onaangename scenario’s mogelijk voor de weduwe, tot aan de behoefte aan minimale kosten om haar deel van de woning te verkopen en te verlaten.

Een aandeel correct verkopen

Als de mede-eigenaar van het appartement voornemens is het appartement te verkopen, moet hij volgens de wet de andere mede-eigenaren hiervan op de hoogte stellen en hen uitnodigen om een ​​aankoop te doen. Meestal wordt een dergelijke melding schriftelijk gedaan, met vermelding van de exacte prijs. In het geval van een schriftelijke weigering van de rest van de eigenaren of als het voorgestelde aandeel in de volgende maand niet wordt afgelost, heeft de mede-eigenaar het volledige recht om zijn aandeel aan een koper te verkopen..

Let op: de verkoopprijs moet volledig overeenstemmen met de prijs waartegen de verkoper zijn aandeel schriftelijk aan andere mede-eigenaars aanbood. Anders kunnen de mede-eigenaren van het appartement voor de rechtbank de annulering van de transactie eisen.

Drie keer onder de markt

Vastgoedspecialisten benadrukken dat fractioneel eigendom van een woning helemaal niet het eigendom is van een specifieke kamer in een appartement. Een mede-eigenaar heeft bijvoorbeeld misschien niet eens het recht om in dit appartement te wonen, en daarom is de prijs van zijn gedeelde eigendom helemaal niet gelijk aan de marktwaarde van het onroerend goed per oppervlakte. Volgens sommige experts is een vierkante meter van het aandeel van een woning meestal zo’n 15-40% goedkoper dan een vierkante meter in een appartement of huis met één eigenaar. Andere experts spreken het cijfer van 20-30% van de kosten van gewoon onroerend goed uit als de prijs van een aandeel in een appartement. Bovendien bevestigt de praktijk eerder de nieuwste gegevens, als we kijken naar de kosten van volledige appartementen en deze delen op zijn minst naar het voorbeeld van Russische megasteden. Aandelen in kleine appartementen (probleemaandelen) verliezen het meest in prijs, waarbij het gelijktijdig wonen van alle mede-eigenaars fysiek onmogelijk is.

Laten we ons dus de situatie herinneren met de vrouw en zoon van de overledene, die ongelijke aandelen hebben in het geërfde appartement. De zoon heeft het recht zijn kwart van het huis te verkopen voor slechts een achtste van de marktwaarde, want niemand koopt voor een hoge prijs. Tegelijkertijd kan de weduwe dezelfde prijs betalen voor het achtste deel van het appartement en in feite het object twee keer zo duur kopen, omdat ze daarna de enige en volledige eigenaar wordt van het hele appartement.

Hoe u uw aandeel in een appartement zonder conflicten winstgevend kunt verkopen

Sommige mede-eigenaren van woningen, die er volledig beslag op hebben gelegd, zijn zelfs nog radicaler. Immers, zonder hun toestemming kunnen de resterende aandelen niet gerealiseerd worden, waardoor het mogelijk is om, zonder afkoop van andermans aandelen, straffeloos over het gehele appartement of huis te beschikken..

Wanneer mede-eigenaars de kwestie van het verdelen van hun aandelen niet zonder conflict kunnen oplossen, moeten sommigen jarenlang leven in de belegering van andere mede-eigenaars die het appartement niet mogen betreden. Deze tactiek is effectief, maar niet als de eigenaar van een kleiner aandeel serieus wordt genomen om zijn recht om mede-eigenaar te zijn, te verdedigen. Er zijn verschillende juridische mogelijkheden om het probleem op te lossen:

  • schikking via de rechtbank;
  • ongeautoriseerd inchecken;
  • uw aandeel verkopen aan een externe koper;
  • verkoop van uw deel aan een mede-eigenaar die de woning bewoonde.

Er is ook een vijfde optie – om de toewijzing van uw aandeel in de vorm van een woonperceel te eisen. Maar dit is eerder een theoretische manier om het probleem op te lossen, omdat het in gewone stadsappartementen bijna onrealistisch is om dit pijnloos te implementeren voor alle mede-eigenaren..

Inchecken op gerechtelijk bevel

Advocaten zijn van mening dat mede-eigenaren van woningen idealiter vrijwillig de voorwaarden moeten vaststellen voor het gebruik van een gedeeld appartement. Maar een constructieve dialoog lukt niet altijd, en hier moet je naar de rechter. In dit geval is de beslissing van de rechtbank in belangrijke mate afhankelijk van de aan- / afwezigheid van elk van de mede-eigenaars van ander onroerend goed, personen ten laste, de financiële situatie van de partijen bij het geschil, enz. In een eenkamerappartement zal het verblijfsrecht voor een grote eigenaar met een kleiner aandeel vrijwel zeker worden gevestigd, als hij geen andere huisvesting heeft. en de eigenaar van een groter aandeel zal vanuit het betwiste appartement worden “gevraagd” vanwege het bezit van ander residentieel vastgoed. Het is niet ongebruikelijk dat de rechtbank de agressor uit het appartement zet en groen licht geeft aan de mede-eigenaar met de geschonden rechten. Maar in situaties met appartementen met meerdere kamers, staat de rechtbank alle eigenaren toe om verschillende kamers te gebruiken, rekening houdend met de grootte van de eigendomsaandelen en de kamers zelf.

Hoe u uw aandeel in een appartement zonder conflicten winstgevend kunt verkopen

De duur van een dergelijk geschil is gewoonlijk zes maanden tot een jaar. En zelfs na voltooiing van het proces komt rust meestal niet in de relatie van mede-eigenaren. Justitie kan immers een persoonlijk conflict niet uit de wereld helpen en mede-eigenaren kunnen regelmatig de sloten op de voordeur vervangen. Noch deurwaarders, noch de politie kunnen in dergelijke situaties helpen. De enige uitweg is om opnieuw naar de rechtbank te gaan.

Ongeautoriseerd inchecken

Nogmaals, in theorie is het mogelijk om het probleem op te lossen zonder een beroep te doen op een rechtszaak. Wanneer een persoon niet in zijn eigen huis wordt toegelaten, heeft hij het volste recht om het alleen binnen te gaan en hiervoor zelfs geweld te gebruiken (alleen om de deur te breken, maar niet om de muren van het huis te bestrijden of te vernietigen). Artikel 12 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie regelt deze situatie: het gedrag van de onderdrukte mede-eigenaar zal door de wet worden geïnterpreteerd als zelfverdediging van rechten. Advocaten raden ten zeerste aan om bewijs te leveren dat er niet-succesvolle pogingen zijn gedaan om het probleem vreedzaam op te lossen voordat ze proberen de deur open te breken. Dit zal bijvoorbeeld een kopie zijn van een telegram dat door het postkantoor is gewaarmerkt met het verzoek aan de overtreder om toegang te verlenen tot zijn woning en hem de sleutels te geven of een voorlopige verklaring aan de politie tegen de usurpator. Dergelijke maatregelen zullen rechtshandhavingsclaims tegen de mede-eigenaar die in het huis heeft ingebroken, voorkomen. Maar u moet begrijpen dat het persoonlijke conflict van de mede-eigenaren daarna alleen maar zal toenemen.

Verkoop delen

Een belangrijk punt: een appartement met meerdere eigenaren kan volgens de wet in gemeenschappelijk gedeeld eigendom zijn of in mede-eigendom zonder aandelen te definiëren, in overeenstemming met artikel 224 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie. En in het tweede geval heeft geen van de mede-eigenaren het recht om zijn deel te verkopen, omdat het wettelijk en in feite gewoonweg niet bestaat. Maar tegelijkertijd kan dergelijke huisvesting, met instemming van mede-eigenaren of in de rechtbank, opnieuw worden uitgegeven in gedeeld eigendom.

Het verkopen van uw inzet is de gemakkelijkste optie om te implementeren. Het is natuurlijk vereist om de mede-eigenaars schriftelijke aankondigingen van de verkoop te sturen, om nog een paar formaliteiten te vervullen, maar dit is in ieder geval gemakkelijker dan een gerechtelijke procedure te voeren of fysiek geweld te gebruiken bij pogingen om uw deel van de woning te gebruiken..

Als er mondeling overeenstemming is over de verkoop van het aandeel met de mede-eigenaars, is er geen melding vereist. De aan- en verkoopregistratie wordt standaard uitgevoerd. Een complicerende factor is de weigering van mede-eigenaars om hun eigen aandelen te kopen en deze aan derden te verkopen. Dan wordt de deal meestal vertraagd door verkoopaankondigingen te omzeilen. In elk geval is het nodig om telegrammen of aangetekende verkoopbrieven naar de eigenaren te sturen. Bij aanhoudend stilzwijgen van de aangemelde mede-eigenaars, waarna het aandeel niet aan hen wordt verkocht, zal de rechtbank vrijwel zeker de rechtmatigheid van de transactie erkennen.

Hoe u uw aandeel in een appartement zonder conflicten winstgevend kunt verkopen

Er is nog een radicale oplossing voor het probleem, waarvoor geen contact met mede-eigenaren vereist is. Feit is dat de toestemming van laatstgenoemde niet vereist is bij het schenken van een deel van de woningen. Als een geschenk een verkoop verhult, kan de transactie voor de rechtbank worden aangevochten, maar het is bijna onmogelijk om het feit van de verkoop te bewijzen.

Een andere manier om mede-eigenaren te omzeilen, is een belofte. De eigenaar van het aandeel stelt op conform art. 807 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie met een derde-koper, een leningsovereenkomst voor een bedrag gelijk aan de geplande kostprijs van het verkochte aandeel. De lening is gedekt door juist dit aandeel. Het pandrecht wordt geregistreerd bij Rosreestr, de eigenaar ontvangt geld van de geldschieter en vervolgens stellen de partijen een compensatieovereenkomst op: de gesluierde koper vergeeft de schuld en krijgt in ruil daarvoor het onderwerp van het pandrecht – in feite een aandeel in het appartement. Het nadeel van een dergelijke regeling zijn mogelijke problemen bij het registreren van een pandrecht in Rosreestr, daarom is het in dergelijke gevallen optimaal om een ​​beroep te doen op de diensten van professionele makelaars of advocaten. Er zijn makelaars in grote Russische steden die met dergelijke objecten werken.

Wie koopt er aandelen

Makelaars verdelen huizenkopers meestal in de volgende categorieën.

De eersten verwerven een aandeel voor hun eigen leven in het appartement, in de hoop te onderhandelen met de rest van de mede-eigenaren. Deze optie is natuurlijk erg riskant.?

Anderen kopen een deel van het onroerend goed om een ​​permanente registratie te krijgen. Hier kan het aandeel belachelijk klein zijn – zelfs een honderdste, omdat de toestemming van mede-eigenaren niet vereist is voor registratie op de woonplaats. U hoeft alleen maar documenten te tonen bij het paspoortkantoor die de eigendom van het aandeel bevestigen. Maar het zal niet werken om derden te registreren zonder de toestemming van de mede-eigenaren, merken experts op. Er wordt alleen een uitzondering gemaakt voor minderjarige kinderen die aan hun ouders zijn toegewezen.

Raiders die aandelen in een appartement kopen om hun eigen voorwaarden aan de eigenaars op te leggen, worden meestal overgehaald om hun aandeel te verkopen. Dit laatste type kopers is een groot probleem voor aandeelhouders die andere mede-eigenaren uit hun huizen hebben gegooid. Een professionele raider is in staat om ondraaglijke levensomstandigheden te bieden aan zijn buren. Zo heeft de eigenaar van het vierde deel van het appartement ’s nachts opzettelijk de onderste verdiepingen onder water gezet, waarvan de bewoners alle eigenaren van het appartement hebben aangeklaagd. Het blijkt dat het voor de eigenaar van de rest van het appartement winstgevender is om zijn deel aan de raider te verkopen dan om een ​​vergoeding te betalen aan de buren..

Hoe u uw aandeel in een appartement zonder conflicten winstgevend kunt verkopen

De lezers van dit artikel weten het dus nu: zelfs de meest agressieve mede-eigenaar van een appartement kan op een absoluut legale manier worden aangepakt. Het is echter ook duidelijk dat de beste manier van handelen niet is om het conflict te escaleren, maar om te proberen tot overeenstemming te komen met mede-eigenaren, de resterende aandelen uit te kopen of samen woningen te verkopen. Het resultaat is meer winst en minder tijd en zenuwen..

Beoordeel artikel
( Nog geen beoordelingen )
Delen met vrienden
Aanbevelingen en advies op elk gebied van het leven
Voeg een reactie toe

Door op de knop "Reactie verzenden" te klikken, ga ik akkoord met de verwerking van persoonlijke gegevens en accepteer ik het privacybeleid