Hypotheekovereenkomst

Het woord “hypotheek” heeft Griekse wortels en werd in de 6e eeuw gebruikt. BC. De Atheense hervormer Solon in 594 voor Christus voerde zijn beroemde hervormingen door, als gevolg waarvan de vrijheid van wil werd ingevoerd en landschulden werden kwijtgescholden.

Daarvoor was de onderpand van dergelijke verplichtingen in Athene de persoonlijkheid van de schuldenaar zelf, die, als het onmogelijk was de schuld te betalen, in slavernij zou kunnen vallen. Archon Solon stelde een methode voor voor een zeer geleidelijke omzetting van persoonlijke verantwoordelijkheid in eigendom. Op de grens van het perceel van de schuldenaar werd een post geplaatst met het opschrift dat dit onroerend goed dient als zekerheid voor vorderingen voor een bepaald bedrag, de namen van de schuldenaar en de schuldeiser werden aangegeven, het tijdstip waarop de schuld moest worden terugbetaald. Het was deze pijler die de “hypotheek” (standaard) werd genoemd. Zo’n pilaar werd op een stuk land opgericht als teken van het verbod van de lener om alles eruit te halen wat werd gebracht, gebracht en gebracht. Vervolgens begon dit woord te worden gebruikt om te verwijzen naar een hypotheek van onroerend goed tegen een lening. Later begonnen ze voor dit doel speciale boeken te gebruiken, hypotheek genaamd.

In het licht van de goedkeuring door de regering van de Russische Federatie van het concept voor de ontwikkeling van het systeem van hypotheekleningen op huisvesting in de Russische Federatie * 1 en de toegenomen belangstelling van burgers en rechtspersonen voor hypotheekleningen, wordt het probleem van de juistheid van het opstellen, uitvoeren en staatsregistratie van hypotheekovereenkomsten urgent..

In overeenstemming met paragraaf 1 van art. 1 van de federale wet van 16 juli 1998 N 102-FZ “On Mortgage (Pledge of Real Estate)” * 2 (hierna – de wet op hypotheken) krachtens een overeenkomst inzake het verpanden van onroerende goederen (overeenkomst inzake hypotheek); één partij is de pandhouder die een schuldeiser is van de verplichting gedekt door een hypotheek heeft het recht op voldoening van zijn geldvorderingen op de schuldenaar uit hoofde van deze verplichting uit de waarde van het gehypothekeerde onroerend goed van de andere partij – de hypotheekgever, voornamelijk aan andere schuldeisers van de hypotheekgever, met de uitzonderingen bepaald door de federale wetgeving.

Op grond van art. 8 van de Hypotheekwet, wordt een hypotheekovereenkomst gesloten in overeenstemming met de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie * 3 betreffende het sluiten van overeenkomsten, evenals de bepalingen van de Hypotheekwet.

1. TOTSTANDKOMING VAN DE HYPOTHEEKOVEREENKOMST

In overeenstemming met paragraaf 1 van art. 432 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, wordt een overeenkomst als gesloten beschouwd als tussen de partijen, in de vorm die in de juiste gevallen vereist is, overeenstemming wordt bereikt over alle essentiële voorwaarden van de overeenkomst. Essentieel zijn de voorwaarden betreffende het onderwerp van het contract, de voorwaarden die in de wet of andere rechtshandelingen worden genoemd als essentieel of noodzakelijk voor dit soort contracten, evenals al die voorwaarden waarover, op verzoek van een van de partijen, overeenstemming moet worden bereikt..

De essentiële voorwaarden van de hypotheekovereenkomst worden door de wetgever bepaald in paragraaf 1 van art. 9 van de hypotheekwet. In de hypotheekovereenkomst moet met name het onderwerp van de hypotheek, de beoordeling, de aard, het bedrag en de termijn voor de nakoming van de door de hypotheek gedekte verplichting worden vermeld. Gelijkaardige bepalingen zijn opgenomen in art. 339 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, gewijd aan de pandovereenkomst.

Als de partijen bij de transactie het niet eens zijn over een van de genoemde voorwaarden of ontbreekt in de hypotheekovereenkomst, wordt deze als niet gesloten beschouwd. Opgemerkt moet worden dat de erkenning van het contract als niet gesloten bij afwezigheid van essentiële voorwaarden of als gevolg van het niet eens worden van de partijen over deze voorwaarden, de gevolgen inhoudt van de ongeldigheid van de transactie zoals vastgelegd in art. 167 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie.

Overweeg de essentiële voorwaarden van de hypotheekovereenkomst waarin de toepasselijke wetgeving voorziet.

1.1. Onderwerp van de hypotheekovereenkomst

De wet op hypotheken in paragraaf 2 van art. 9 bepaalt dat het onderwerp van de hypotheek in het contract wordt bepaald door de naam, locatie en een beschrijving die voldoende is om dit onderwerp te identificeren.

Onder de hypotheekovereenkomst, onroerende goederen vermeld in artikel 1 van art. 130 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, waarvan de rechten zijn geregistreerd op de manier die is vastgelegd voor staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee, waaronder:

1) kavels, met uitzondering van kavels gespecificeerd in art. 63 van de Hypotheekwet;
2) ondernemingen, evenals gebouwen, constructies en andere onroerende goederen die worden gebruikt bij ondernemersactiviteiten;
3) woongebouwen, appartementen en delen van woongebouwen en appartementen, bestaande uit een of meer geïsoleerde kamers;
4) zomerhuisjes, tuinhuizen, garages en andere gebouwen voor gebruik door de consument;
5) lucht- en zeeschepen, binnenschepen en ruimtevoorwerpen.

Opgemerkt moet worden dat de Hypotheekwet (artikel 63) geen hypotheken toestaat op grondstukken die in staats- of gemeentelijk eigendom zijn..

Bovendien is het niet toegestaan ​​om een ​​deel van een perceel grond te hypotheek, waarvan de oppervlakte kleiner is dan de minimumomvang die is vastgesteld door regelgevende besluiten van de samenstellende entiteiten van de Russische Federatie en regelgevende maatregelen van lokale organen voor zelfbestuur voor land voor verschillende doeleinden en toegestaan ​​gebruik. In de regio Moskou is de minimale grootte van percelen die worden verstrekt aan burgers die eigendom zijn van een boeren (boerderij) economie bijvoorbeeld 2,0 hectare, voor tuinieren – 0,06 hectare, voor vrachtwagenlandbouw – 0,04 hectare en voor de bouw van zomerhuisjes – 0 , 06 ha * 4.

Op grond van art. 69 van de Hypotheekwet is de hypotheek van een gebouw of bouwwerk alleen toegestaan ​​met gelijktijdige hypotheek onder hetzelfde contract van een perceel grond waarop dit gebouw of bouwwerk is gelegen, of een deel van dit perceel dat functioneel het verpande voorwerp verschaft, of het recht om dit perceel of het overeenkomstige deel dat eigendom is van de pandgever, te leasen. De bepalingen van dit artikel moeten ook worden nageleefd in het geval van een hypotheek van onroerend goed in aanbouw dat wordt gebouwd op een perceel grond in overeenstemming met de vereisten van de wetgeving van de Russische Federatie.

Een deel van het onroerend goed, waarvan de verdeling in natura onmogelijk is zonder het doel ervan te veranderen (ondeelbaar ding), kan geen zelfstandig hypotheekobject zijn. Deze bepaling van de Wet op Hypotheken wordt in detail uitgelegd in clausule 2 van de Informatiebrief van het presidium van het Hoogste Arbitragehof van de Russische Federatie van 28 januari 2005 N 90 “Herziening van de praktijk van behandeling door arbitragehoven van geschillen met betrekking tot de hypotheekovereenkomst” (hierna – Informatiebrief N 90) * 5 … Het onderwerp van een hypotheek kan een aparte kamer zijn, de rechten waarop, als zelfstandig object van onroerende goederen, op de voorgeschreven manier zijn geregistreerd, en niet deel uitmaken van de oppervlakte van een dergelijke kamer..

Bovendien worden de regels voor de hypotheek van onroerend goed dienovereenkomstig toegepast op het verpanden van de rechten van de huurder onder de huurovereenkomst voor dat onroerend goed (huurrecht), aangezien anders niet is vastgelegd door de federale wetgeving en niet in tegenspraak is met de essentie van de huurrelatie..

In de hypotheekovereenkomst moet u een omschrijving geven van het onderwerp van de hypotheek. In het bijzonder specificeert de overeenkomst het type onroerend goed dat in het kader van de hypotheekovereenkomst wordt verpand (gebouw, constructie, perceel, enz.). Bij het beschrijven van onroerend goed moet u specificeren:

– de naam van het onderwerp van de hypotheek, die wordt vermeld in het certificaat van staatsregistratie van het onroerend goed;
– gebied van het onroerend goed;
– het adres waar de woning zich bevindt;
– voorwaardelijk of kadastraal nummer van het onroerend goed.

Paragraaf 3, tweede lid, art. 9 van de hypotheekwet bepaalt ook dat als het voorwerp van de hypotheek een erfpachtrecht is dat aan de hypotheekgever toebehoort, het gehuurde in de hypotheekovereenkomst op dezelfde manier moet worden gedefinieerd alsof het zelf het voorwerp van de hypotheek was, en de leasetermijn moet worden aangegeven..

Bij het verhypothekeren van een perceel grond zijn de bepalingen van artikel 1 van art. 18 van de federale wet van 21 juli 1997 N 122-FZ “On staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee” * 6 (hierna – de wet op registratie), die bepaalt dat documenten waaruit de aanwezigheid, het voorkomen, de beëindiging, de overdracht moeten de beperking (bezwaring) van rechten op onroerend goed en rechten die zijn ingediend voor staatsregistratie voldoen aan de vereisten die zijn vastgesteld door de wetgeving van de Russische Federatie en de informatie weerspiegelen die nodig is voor de staatsregistratie van rechten op onroerend goed in het Unified State Register of Rights (hierna – USRR). Bovendien, in overeenstemming met paragraaf 2 van art. 8 van de landcode van de Russische Federatie in contracten, waarvan het onderwerp land is, geeft de categorie land aan. Op grond van lid 2 van art. 7 van de landcode, worden kavels gebruikt in overeenstemming met het beoogde doel. Het wettelijke regime van gronden wordt bepaald op basis van het behoren tot een bepaalde categorie en het toegestane gebruik in overeenstemming met de zonering van territoria, waarvan de algemene principes en procedures zijn vastgelegd door federale wetten en de vereisten van speciale federale wetten.

Daarom moet bij het verhypothekeren van landpercelen in het contract de categorie van land en het soort toegestaan ​​gebruik van het perceel worden vermeld..

De hypotheekovereenkomst moet ook het recht (onroerend goed, huur, enz.) Aangeven, op grond waarvan het onroerend goed dat het onderwerp is van de hypotheek toebehoort aan de hypotheekgever, en de naam van de instantie die de staatsregistratie uitvoert van rechten op onroerend goed en transacties daarmee (hierna: de Autoriteit, het uitvoeren van staatsregistratie van rechten), die dit recht van de pandgever heeft geregistreerd.

1.2. Beoordeling van het onderwerp van de hypotheek

In overeenstemming met paragraaf 3 van art. 9 van de Hypotheekwet, wordt de beoordeling van het onderwerp van de hypotheek bepaald in overeenstemming met de wetgeving van de Russische Federatie in overeenstemming met de pandgever met de pandhouder in overeenstemming met de vereisten van Art. 67 van de Hypotheekwet en wordt in de hypotheekovereenkomst in geld uitgedrukt.

Het principe van het beoordelen van het onderwerp van de verpanding met instemming van de partijen lijkt heel passend, omdat het alleen mogelijk is om in deze rechtsverhouding het maximale evenwicht tussen de belangen van de tegenpartijen te bereiken als de partijen instemmen met deze voorwaarde van het contract * 7.

Bij het hypotheken van staats- en gemeentelijk onroerend goed, wordt de beoordeling ervan uitgevoerd in overeenstemming met de vereisten die zijn vastgesteld door de federale wetgeving of op de manier die door deze wordt bepaald..

Bij een pandrecht op onvolledige bouw van onroerende zaken die in staats- of gemeentelijk eigendom zijn, wordt de marktwaarde van dit onroerend goed beoordeeld.

Soms vermelden de partijen in de overeenkomst verschillende schattingen van het onderwerp van de hypotheek: bijvoorbeeld de kosten zoals geschat door de BTI, de kosten zoals vastgesteld door de raad van bestuur van de pandgever en de kosten zoals ingeschat door de partijen. In dit opzicht was er ooit een gewoonte om het contract als niet gesloten te erkennen omdat de beoordeling van het onderwerp van de hypotheek niet was vastgesteld. Naar onze mening is deze praktijk niet helemaal correct – het is noodzakelijk om alleen rekening te houden met de beoordeling met instemming van de partijen, de rest van de informatie wordt ter referentie vermeld. Nu verandert de praktijk van het erkennen van dergelijke contracten als niet-afgesloten, maar niettemin is het beter om slechts één beoordeling in het contract op te nemen – met instemming van de partijen * 8.

Het is mogelijk om het niet eens te zijn met de auteur van dit standpunt, aangezien de partijen het recht hebben om meerdere beoordelingen aan te geven, maar onder voorbehoud van de beschikbaarheid van een beoordeling die de partijen zijn overeengekomen. Zo geven partijen bij het verpanden van grondkavels vaak de normwaarde van de kavel, de marktwaarde zoals getaxeerd door een onafhankelijke taxateur, de boekwaarde en tenslotte aan bij welk bedrag partijen het onderwerp van de hypotheek hebben beoordeeld. Het belangrijkste punt in dit geval is de zin in de overeenkomst: “De partijen evalueren het onderwerp van de hypotheek.” Dit standpunt wordt ook bevestigd door Informatiebrief nr. 90. In het bijzonder stelt clausule 19 ervan dat indien de partijen in de hypotheekovereenkomst verschillende beoordelingen van het voorwerp van de hypotheek vermelden, een dergelijke overeenkomst niet als niet-gesloten kan worden beschouwd, indien kan worden vastgesteld welke van de beoordelingen dat is , die partijen zijn overeengekomen als een essentiële voorwaarde van de hypotheekovereenkomst.

1.3. Inhoud, omvang en uitvoeringstermijn van de door de hypotheek gedekte verplichting

Volgens paragraaf 4 van art. 9 van de Hypotheekwet moet de door de hypotheek gedekte verplichting in de hypotheekovereenkomst worden genoemd met vermelding van het bedrag, de grondslag voor het ontstaan ​​ervan en de uitvoeringstermijn. In gevallen waarin deze verplichting op een overeenkomst is gebaseerd, moeten de partijen bij deze overeenkomst, de datum en plaats van het sluiten ervan worden vermeld. Als het bedrag van de door de hypotheek gedekte verplichting in de toekomst moet worden bepaald, moeten de procedure en andere noodzakelijke voorwaarden voor de bepaling ervan in de hypotheekovereenkomst worden vermeld..

Zo specificeert de hypotheekovereenkomst alle essentiële voorwaarden van de hoofdverplichting, ter ondersteuning waarvan de hypotheek wordt verstrekt.

Als de door de hypotheek gedekte verplichting onderhevig is aan uitvoering in delen, moet de hypotheekovereenkomst de voorwaarden (frequentie) van de overeenkomstige betalingen en hun bedragen of voorwaarden vermelden op basis waarvan deze bedragen kunnen worden bepaald..

Op grond van paragraaf 6 van art. 9 van de Hypotheekwet indien de rechten van de hypotheekhouder zijn gecertificeerd door een hypotheek, wordt dit aangegeven in de hypotheekovereenkomst, behalve voor gevallen van hypotheekverstrekking in het geval van een hypotheek op grond van de wet.

Hypotheekkwesties zijn eerder in detail besproken * 9.

2. STAATSREGISTRATIE VAN DE HYPOTHEEKOVEREENKOMST

Volgens paragraaf 1 van art. 10 van de Hypotheekwet, wordt een hypotheekovereenkomst schriftelijk gesloten en is deze onderworpen aan staatsregistratie. Een overeenkomst die een van de gegevens vermeld in het eerste hoofdstuk van dit artikel mist, of in strijd is met de regels voor het aangaan en verstrekken van een hypotheek, voorzien in lid 4 van art. 13 van de hypotheekwet, is niet onderworpen aan staatsregistratie als hypotheekovereenkomst.

Het geciteerde artikel heeft wijzigingen ondergaan in verband met de goedkeuring van federale wet nr. 216-FZ van 30 december 2004, die de verplichte notarisering van een hypotheekovereenkomst heeft afgeschaft. Dit feit verminderde de kosten van de partijen bij het contract en verkortte de voorwaarden voor het sluiten ervan..

Het vereiste van notarisering van hypotheekovereenkomsten werd als ongerechtvaardigd erkend, aangezien de instelling van notarisatie feitelijk de functies van staatsregistratie dupliceerde. Het opleggen van de instantie die de rechten van de staat registreert, de verplichting om de wettigheid van de transactie onderhevig aan registratie te verifiëren (clausule 1 van artikel 13 van de registratiewet) viel samen met dezelfde functie die bij de notaris ligt (artikel 1 van de grondbeginselen van de wetgeving van de Russische Federatie inzake notarissen van 11 februari 1993 N 4462-1 * 10).

Naast materiële kosten hebben deelnemers aan hypotheekleningen aanzienlijke tijdskosten gemaakt bij het doorlopen van twee procedures tegelijk (notarisering en staatsregistratie). Deze omstandigheid verhoogde de kosten van hypotheekleningen, verminderde de beschikbaarheid ervan voor de bevolking en remde als gevolg daarvan de ontwikkeling van de hypotheekmarkt..

Aan de andere kant stelt deze roman aanvullende eisen aan de partijen bij het sluiten van een contract. Ze moeten een hypotheekovereenkomst goed opstellen, zodat er geen vragen zijn van de instantie die de staatsregistratie van rechten uitvoert. In de aanwezigheid van een ontwikkeld systeem van hypotheekleningen, bij het verstrekken van een lening aan burgers en het sluiten van hypotheekovereenkomsten, valt de functie van het controleren van de rechtsbevoegdheid van de kredietnemer en het ontbreken van een wilskracht van zijn kant op krediet- en andere organisaties, aangezien het in hun belang is om de goede uitvoering van contractuele relaties te verzekeren * 11.

Partijen kunnen echter onafhankelijk en vrijwillig op grond van cl. 2 blz. 2 art. 163 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie om een ​​besluit te nemen over de notarisatie van de door hen gesloten hypotheekovereenkomst. In dit geval is het notaristarief: 200 roebel. – als het onderwerp van de hypotheekovereenkomst een woonruimte is, en 0,3% van het bedrag van de hypotheekovereenkomst, maar niet meer dan 3000 roebel. – als het onderwerp van de hypotheek overig onroerend goed zal zijn, met uitzondering van schepen en vliegtuigen, alsmede binnenschepen.

Bovendien, volgens paragraaf 1 van art. 20 van de Hypotheekwet wordt de staatsregistratie van een hypotheek die voortvloeit uit een hypotheekovereenkomst uitgevoerd op basis van een gezamenlijke aanvraag van de pandgever en de pandhouder. Staatsregistratie van een hypotheek die voortvloeit uit een notariële hypotheekovereenkomst wordt uitgevoerd op basis van een aanvraag van de pandgever of pandhouder.

Het niet naleven van de regels voor de staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst leidt tot ongeldigheid. Een dergelijke overeenkomst wordt als nietig beschouwd (paragraaf 3, clausule 1 van artikel 10 van de Hypotheekwet).

De hypotheekovereenkomst wordt als afgesloten beschouwd en treedt in werking vanaf het moment van de staatsregistratie.

Wanneer een hypotheekovereenkomst is opgenomen in een lening of andere overeenkomst waarin een verplichting is gedekt door een hypotheek, moeten de vorm en de staatsregistratie van deze overeenkomst voldoen aan de eisen die zijn gesteld aan de hypotheekovereenkomst..

Indien in de hypotheekovereenkomst is aangegeven dat de rechten van de pandhouder door de hypotheek worden gecertificeerd, wordt bij een dergelijke overeenkomst de hypotheek overlegd aan de instantie die de staatsregistratie van rechten uitvoert. Indien het aangaan van de betreffende overeenkomst het ontstaan ​​van een hypotheek op grond van de wet inhoudt, wordt bij het aangaan van een hypotheek de bijbehorende overeenkomst en hypotheek aangeboden.

2.1. De procedure voor staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst

Zoals eerder vermeld, geschiedt de staatsregistratie van een in eenvoudige schriftelijke vorm gesloten hypotheekovereenkomst op basis van een gezamenlijke aanvraag van de pandgever en de pandhouder. Indien de hypotheekovereenkomst in notariële vorm wordt aangegaan, dan is voor de uitvoering van de rijksregistratie een aanvraag van de pandgever of pandhouder voldoende.

Welke documenten zijn vereist voor de staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst?

Volgens paragraaf 1 van art. 20 van de hypotheekwet voor de staatregistratie van een hypotheek die voortvloeit uit een hypotheekovereenkomst, moet worden ingediend:

– hypotheekovereenkomst en de kopie ervan;
– documenten die in de hypotheekovereenkomst als bijlagen zijn vermeld;
– document waarin de betaling van de staatsvergoeding wordt bevestigd;
– andere documenten die vereist zijn voor staatsregistratie van een hypotheek in overeenstemming met de wetgeving van de Russische Federatie inzake staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee.

Indiening voor staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst

Opgemerkt moet worden dat de bepaling van de Hypotheekwet betreffende het aantal exemplaren van de hypotheekovereenkomst dat moet worden ingediend voor staatsregistratie in strijd is met paragraaf 5 van Art. 18 van de registratiewet. In het bijzonder bepaalt de gespecificeerde norm van de registratiewet dat de documenten die nodig zijn voor de staatsregistratie van rechten, waarin de inhoud van transacties in eenvoudige schriftelijke vorm wordt uitgedrukt en die de basis vormen voor de staatsregistratie van de aanwezigheid, het voorkomen, de beëindiging, de overdracht, de beperking (bezwaring) van rechten, niet worden ingediend in minder dan twee originele exemplaren, waarvan er één, na staatsregistratie van rechten, moet worden teruggegeven aan de auteursrechthebbende, de tweede in het geval van titeldocumenten.

In de praktijk wordt deze tegenstelling als volgt opgelost. In het geval dat de hypotheekovereenkomst in notariële vorm wordt gesloten, is de bepaling van de hypotheekwet van toepassing, d.w.z. het origineel van de hypotheekovereenkomst en de notariële kopie, die wordt geplaatst in het geval van titeldocumenten, worden ingediend voor staatsregistratie. In het geval dat de overeenkomst in eenvoudige schriftelijke vorm wordt opgesteld, is de bepaling van de registratiewet van toepassing, d.w.z. ten minste twee originele exemplaren van de hypotheekovereenkomst worden ter registratie bij de staat ingediend, waarvan één exemplaar in het geval van titeldocumenten.

In een hypotheekovereenkomst, opgesteld in een eenvoudige schriftelijke vorm, lijkt het gepast om het aantal exemplaren aan te geven waarin deze is gesloten, terwijl het noodzakelijk is aan te geven dat er één exemplaar is opgemaakt voor de instantie die de staatsregistratie van rechten uitvoert.

Dit advies is ook van toepassing op een notariële hypotheekovereenkomst, maar dan worden tenminste twee originele exemplaren van de overeenkomst ter inschrijving aangeboden, waarvan één voor de instantie die de staatsregistratie van rechten doet, of in de overeenkomst (in notariële vorm) wordt aangegeven dat de instantie die de staatsregistratie van rechten uitvoert een kopie van het contract wordt overlegd.

Indiening voor staatsregistratie van documenten die in de hypotheekovereenkomst als bijlagen zijn gespecificeerd

In dit geval hebben we het over de documenten die staan ​​vermeld in de hypotheekovereenkomst, als bijlage bij de overeenkomst. In de praktijk kunnen dit verschillende documenten zijn: van een kadastraal plan van een perceel tot een rapport over de beoordeling van een vastgoedobject.

Bij het indienen van documenten voor staatsregistratie, moet u zich laten leiden door par. 4 blz. 5 art. 18 van de registratiewet, die bepaalt dat andere documenten die nodig zijn voor de registratie van rechten door de staat (behalve handelingen van staatsautoriteiten en handelingen van lokale zelfbestuursorganen, evenals handelingen van rechtbanken die rechten op onroerend goed vaststellen) worden ingediend in ten minste twee exemplaren, een van welke – het origineel na staatsregistratie van rechten moet worden teruggegeven aan de auteursrechthebbende.

Bovendien worden kopieën van handelingen van staatsautoriteiten en handelingen van lokale zelfbestuursorganen, evenals handelingen van rechtbanken die rechten op onroerend goed vaststellen, ingediend voor staatsregistratie van rechten in ten minste twee exemplaren, waarvan er één, na registratie van de rechten door de staat, moet worden teruggegeven aan de houder van het auteursrecht..

Indiening voor staatsregistratie van een document waarin de betaling van de staatsvergoeding wordt bevestigd

In overeenstemming met paragraaf 22 van art. 333.33 van het belastingwetboek van de Russische Federatie, wordt de staatsbelasting betaald in de volgende bedragen voor staatsregistratie:

1) een hypotheekovereenkomst, inclusief het maken van een inschrijving in het Unified State Register of Rights to Real Estate en transacties daarmee over een hypotheek als bezwaring van rechten op onroerend goed
individuen – 500 roebel; organisaties – 2.000 roebel;

2) overeenkomsten over wijziging of beëindiging van de hypotheekovereenkomst, inclusief de invoering van passende wijzigingen in de vermeldingen van het Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It:
individuen – 100 roebel;
organisaties – 300 roebel..

In het geval dat tussen een natuurlijke persoon en een rechtspersoon een hypotheekovereenkomst of een overeenkomst met inbegrip van een hypotheekovereenkomst die de nakoming van een verplichting waarborgt, met uitzondering van een overeenkomst die het ontstaan ​​van een hypotheek op grond van de wet met zich meebrengt, wordt de staatsbelasting voor rechtsvorderingen in rekening gebracht ten belope van het voor individuen.

Rekening houdend met de bepalingen van paragraaf 4 van paragraaf 5 van art. 18 van de registratiewet, wordt een document over betaling van de staatsbijdrage ingediend in ten minste twee exemplaren, waarvan er één het origineel is nadat de staatsregistratie van rechten moet worden teruggegeven aan de houder van het auteursrecht.

Indiening voor staatsregistratie van documenten die vereist zijn voor staatsregistratie van een hypotheek in overeenstemming met de wetgeving van de Russische Federatie inzake staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee

Op grond van par. 3 p. 1 van art. 13 van de registratiewet tijdens de staatsregistratie van rechten, juridisch onderzoek van documenten en verificatie van de wettigheid van de transactie wordt uitgevoerd. Gezien het feit dat de registrerende autoriteit een juridisch onderzoek uitvoert naar de wettigheid van de transactie, is het noodzakelijk om documenten met betrekking tot deze transactie in te dienen voor staatsregistratie van de hypotheekovereenkomst.

Bijvoorbeeld, in overeenstemming met paragraaf 1 van art. 78 van de federale wet van 26 december 1995 N 208-FZ “On Joint Stock Companies” (hierna te noemen de Wet op Joint Stock Companies), is een belangrijke transactie een transactie (inclusief een lening, krediet, pandrecht, borgtocht) of verschillende onderling gerelateerde transacties die verband houden met de overname , vervreemding of de mogelijkheid van vervreemding door de vennootschap, direct of indirect, van eigendommen waarvan de waarde 25 of meer procent van de boekwaarde van de activa van de vennootschap bedraagt. Bovendien, op grond van paragraaf 1 van art. 79 van de wet op de vennootschappen op aandelen, moet een belangrijke transactie worden goedgekeurd door de raad van bestuur (raad van toezicht) van de vennootschap of de algemene vergadering van aandeelhouders. In dit verband is het voor staatsregistratie noodzakelijk om documenten in te dienen over de goedkeuring van een grote transactie of een document dat bevestigt dat de hypotheek geen grote transactie voor de pandgever is.

Als de pandgever een natuurlijke persoon is, moet de toestemming van de pandgever om een ​​hypotheekovereenkomst te sluiten of een document waarin wordt bevestigd dat de pandgever niet getrouwd is of niet was op het moment van het verwerven van eigendom (huurrechten), worden ingediend voor staatsregistratie. Deze eis volgt uit artikel 3 van art. 35 van de Family Code of the Russian Federation, die bepaalt dat een van de echtgenoten een transactie voor de vervreemding van onroerend goed en een transactie waarvoor registratie vereist is in overeenstemming met de wettelijk vastgestelde procedure, een notariële toestemming van de andere echtgenoot nodig heeft..

Bovendien is het tijdens de staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst noodzakelijk om bij de registrerende autoriteit het volgende in te dienen:

– samenstellende documenten van de partijen bij de transactie (voor rechtspersonen) (clausule 4 van artikel 16 van de Registratiewet);
– volmachten en andere documenten die de bevoegdheden bevestigen van vertegenwoordigers van de partijen bij de transactie die de hypotheekovereenkomst en de leningsovereenkomst hebben ondertekend;
– technisch paspoort voor het vastgoedobject (paragraaf 10, lid 1, artikel 17 van de Registratiewet);
– kadastraal plan van het perceel (paragraaf 10, clausule 1 van artikel 17 van de Registratiewet);
– andere documenten vereist voor staatsregistratie.

3. DE BELANGRIJKSTE REDENEN VOOR DE OPSCHORTING EN (OF) WEIGERING IN DE STAATSREGISTRATIE VAN DE HYPOTHEEKOVEREENKOMST

De belangrijkste reden die de staatsregistratie van de hypotheekovereenkomst verhindert, is het niet overleggen van alle benodigde documenten. Zo worden bijvoorbeeld niet alle volmachten die de bevoegdheden van vertegenwoordigers van de partijen bij de transactie bevestigen, altijd voor staatsregistratie ingediend..

In de praktijk komen er gevallen voor waarin bij een juridisch onderzoek van de ingediende documenten discrepanties in de omschrijving van het onderwerp van de hypotheek aan het licht komen. Het komt voor dat na de staatsregistratie van eigendom van een vastgoedobject er veranderingen zijn opgetreden in de omschrijving van het onderwerp van de hypotheek (bijvoorbeeld het inventarisnummer of adres van het vastgoedobject is gewijzigd). In dit geval is het nodig om wijzigingen aan te brengen in de USRR.

Het is niet ongebruikelijk dat tijdens de staatsregistratie van een hypotheekovereenkomst, waarvan het onderwerp het recht is om een ​​stuk land te leasen, een juridisch onderzoek een schending van artikel 1.1 van art. 62 van de Hypotheekwet. In het bijzonder, volgens deze paragraaf, als een perceel grond wordt overgedragen op grond van een huurovereenkomst aan een burger of een rechtspersoon, heeft de huurder van het perceel het recht om de pachtrechten van het perceel te verpanden binnen de looptijd van de huurovereenkomst van het perceel. In strijd met deze bepaling wordt het recht op lease overgegaan in een hypotheek voor een periode die langer is dan de leaseperiode. Dit betekent dat in dit geval de leningsovereenkomst is aangegaan voor een periode die langer is dan de leaseperiode..

Vaak worden hypotheekovereenkomsten ontvangen voor staatsregistratie die niet voldoen aan de eisen van de hypotheekwet. Tegelijkertijd wordt de staatsregistratie van deze contracten opgeschort in overeenstemming met de registratiewet. Vervolgens gaan de partijen bij de overeenkomst een aanvullende overeenkomst aan om de opmerkingen van de staatsambtenaar bij de hypotheekovereenkomst weg te nemen. Houd in dat geval rekening met de bepalingen van paragraaf 2 van art. 10 van de Hypotheekwet, kan een aanvullende overeenkomst bij een hypotheekovereenkomst niet als zodanig worden beschouwd, aangezien de rechten en plichten van de partijen bij de hypotheekovereenkomst voortvloeien uit het moment van registratie van deze overeenkomst door de staat. Bijgevolg ontstaat de juridische relatie van de partijen pas vanaf het moment van de staatsregistratie van de hypotheekovereenkomst en is het niet mogelijk om hierin wijzigingen aan te brengen. Het is dus onmogelijk om wijzigingen en aanvullingen aan te brengen in een hypotheekovereenkomst die niet is geregistreerd door een aanvullende overeenkomst af te sluiten.