Investeringen in onroerend goed in het buitenland. Waar en wat voor soort onroerend goed is nu winstgevender om te kopen in Europa

Onlangs zijn onder Russen investeringen in buitenlands onroerend goed, ook in Europa, steeds populairder geworden. Bovendien investeren onze landgenoten in woningen en hotels, kantoren en winkels.

Vincent van Gogh, Caféterras bij nacht, 1888

Momenteel de goedkoopste woningen in Bulgarije en Estland

Na analyse van de situatie op de Europese residentiële vastgoedmarkt, kunnen we zeggen dat de meest betaalbare woningen nu kunnen worden gekocht in Estland en Bulgarije.

Volgens de toonaangevende Russische makelaars die aanbieden om onroerend goed in Europa te kopen. In Bulgarije kan het goedkoopste huisje worden gekocht voor 100 – 150 duizend roebel. Voor dit bedrag kunt u een huis kopen met een oppervlakte van 60 tot 150 m2 M. In Estland, een appartement van maximaal 50 m². kan worden gekocht voor 100 duizend roebel.

De tweede plaats wordt ingenomen door Litouwen en Tsjechië, hier kan residentieel onroerend goed worden gekocht voor een prijs van 200 duizend roebel. Dus, in een Tsjechische stad genaamd Teplice, een tweekamerappartement in een paneelhuis met een oppervlakte van 53 m². kan worden gekocht voor 207 duizend roebel.

Duitsland staat op de derde plaats wat betreft betaalbaarheid van woningen. De minimale kosten van een appartement zijn ongeveer 280 duizend roebel. Zo kunt u in Saksen een klein appartement tot 38 m2 kopen. voor 276 duizend roebel.

Italië, Finland en Montenegro volgen. Een appartement in het resortgebied van Scalea wordt verkocht voor 592 duizend roebel. In Finland, in de regio Punkaharju, wordt een huis uit 1950 verkocht voor 750 duizend roebel. En in de Chan-regio in Montenegro kan een huis worden gekocht voor 769 duizend roebel.

Investeerders uit Rusland en de GOS-landen zullen dit jaar, volgens prognoses van experts, hotels in Europa kopen voor 500 miljoen euro.

Volgens experts van het internationale makelaarskantoor Gordon Rock bedroeg de totale investering in hotelvastgoed in Europa eind vorig jaar 4,5 miljard euro. Het aandeel van Russische investeerders was ongeveer 8%. Volgens de prognoses van analisten zal het aantal transacties met Europees hotelvastgoed in 2011 met minstens 20% groeien en het aandeel van investeerders uit de GOS-landen, waaronder Rusland, kan oplopen tot 10%. Als we het investeringsbedrag berekenen, blijkt dat in 2011 burgers van Rusland en andere GOS-landen hotels in Europa zullen kopen ter waarde van meer dan een half miljard euro..

In de afgelopen 2 jaar zijn investeerders uit Rusland en de GOS-landen uitgegroeid tot een van de belangrijkste spelers op de hotelvastgoedmarkt in Europa. Russische investeerders behoren tot de top vijf van grote investeerders die hotels in Europa kopen.

Christian Jereczek, Straatscène

De keuze van het land waarin door Russische investeerders onroerend goed wordt gekocht, hangt voornamelijk af van het geschatte investeringsbudget:

• met een budget tot 2 miljoen euro tonen investeerders interesse in mini-hotels (tot 25 kamers) in Bulgarije, Montenegro, Tsjechië, Duitsland en Turkije;
• met een budget van 2 tot 7 miljoen euro kopen investeerders mini-hotels en hotels (tot 50 kamers) in Tsjechië, Duitsland, Oostenrijk, Spanje;
• met een budget van meer dan 7 miljoen euro kopen ze hotels (meer dan 50 kamers) in Frankrijk, Oostenrijk, Duitsland en Engeland.

In de totale vraag van investeerders uit Rusland en de GOS-landen is het aandeel van de vraag naar hotels met een waarde tot 2 miljoen euro 60%, voor hotels met een waarde tot 7 miljoen euro – 25%, en voor hotels die duurder zijn dan 7 miljoen euro – 15%.

Opgemerkt moet worden dat hotels in Karlovy Vary, Baden-Baden en Praag de laatste tijd het meest in trek zijn bij Russische investeerders. Het is de verhoogde interesse van Russische, Oekraïense en Kazachse investeerders die een aanzienlijke stijging van de hotelprijzen in deze steden hebben beïnvloed. De prijzen zijn de afgelopen 2 jaar dus gemiddeld 1,5 keer gestegen. Hierdoor is de terugverdientijd voor investeringen in de aankoop van hotelvastgoed in deze steden op dit moment toegenomen en kan deze oplopen tot 20 jaar. Dit is aanzienlijk meer dan het rendement op investering, bijvoorbeeld bij het kopen van hotels in Oostenrijk, Londen, Hamburg of München, die een terugverdientijd hebben van ongeveer 12 jaar.

Volgens Stanislav Singel, directeur van het bureau Gordon Rock, is er nu een aanzienlijke toename van de belangstelling van Russische investeerders om buitenlandse hotels met gegarandeerd inkomen te kopen. Hun eigenaardigheid is dat dergelijke hotels worden verkocht met een langetermijnbeheerovereenkomst, die in de regel wordt gesloten met een van de toonaangevende hotelketens in Europa. Het contract wordt meestal gesloten voor 15-20 jaar en het gegarandeerde inkomen is 6-8% per jaar en wordt door de beheermaatschappij aan de hoteleigenaar betaald.

Opgemerkt moet nog worden dat veel Europese banken graag lenen voor de aankoop van dergelijk hotelbezit. Leningen worden verstrekt voor een bedrag van maximaal 65% van de totale kosten van het object, terwijl het tarief vanaf 3,2% is. Het blijkt dat het rendement op investeringen in dergelijk onroerend goed 11-12% per jaar kan bereiken.

Kopen is niet genoeg. Hoeveel kost het om een ​​huis in het buitenland te hebben?

Veel beleggers die onroerend goed in het buitenland kopen, weten niet altijd hoeveel het hen kan kosten om een ​​huis in de Alpen of een penthouse in Londen te onderhouden. Bij het plannen van uitgaven moet u echter niet alleen rekening houden met de kosten van het object zelf, maar ook met belastingen, toeslagen, energierekeningen, verzekeringen en andere kosten.

Management bedrijf. Als u wilt dat uw landhuis schoon wordt gehouden, kunt u overwegen een beheermaatschappij in te huren. Het beheren van luxe onroerend goed in Europa kost u veel. In de regel moet u de beheermaatschappij betalen voor aanvullende diensten – de rekening kan bestaan ​​uit: zwembadschoonmaak, tuinonderhoud en meer. In Frankrijk, Spanje en Duitsland bijvoorbeeld kost de diensten van een bedrijf dat een villa met tuin en zwembad beheert, de eigenaar ongeveer 2 à 3 duizend euro per jaar. De verantwoordelijkheden van het bedrijf omvatten een bezoek aan het landhuis eenmaal per week, het werven en contracteren van al het benodigde personeel en het bijhouden van rekeningen. Wekelijkse schoonmaak kost bijvoorbeeld 60 euro, het onderhoud van het zwembad per maand kost 800 euro, wat je ongeveer moet uitgeven aan de diensten van een tuinman. Er loopt dus een heel behoorlijk bedrag op.

Vastgoed belasting. In de meeste Europese landen moeten eigenaren van onroerend goed jaarlijks onroerendgoedbelasting betalen. De belasting wordt berekend op basis van de geschatte waarde van het onroerend goed, die meestal veel lager is dan de marktwaarde, en varieert van 0,1 tot 3,5%.

Vincent van Gogh, Het Witte Huis bij nacht, 1890

Als we naar specifieke landen kijken, is het belastingtarief voor onroerend goed als volgt: in Spanje – 0,4% voor stedelijk onroerend goed en 0,3% voor landelijk; in Montenegro hangt het belastingtarief af van de oppervlakte van het belastbaar onroerend goed en varieert het van 0,08 tot 0,8%; in Duitsland wordt de belasting betaald tegen een gemiddeld tarief van 1,9%, terwijl onroerend goed met een waarde van minder dan 120 duizend euro voor particulieren en minder dan 20 duizend euro voor rechtspersonen niet wordt belast.

In Frankrijk zijn er bijvoorbeeld twee soorten onroerendgoedbelasting: taxe d’habitation (alleen een gebouw wordt geheven) en taxe fonciere (een huis met een perceel). De hoogte van de belasting is afhankelijk van de oppervlakte van het object. Dus voor een appartement met een totale oppervlakte van 90 m2. m zal ongeveer 400 euro per jaar moeten betalen voor een huis van 120 m2. m van 100 m2 m land – duizend euro.

In sommige Europese landen, bijvoorbeeld in Kroatië, wordt geen onroerendgoedbelasting betaald.

In Spanje zullen de eigenaren van huizen en appartementen, naast de onroerendgoedbelasting, vermogensbelasting moeten betalen, waarvan het tarief varieert van 0,2% (waarde onroerend goed tot 193 duizend euro) tot 2,5% (onroerend goed is duurder dan 12316 duizend euro).

Nutsrekeningen – ze zullen ook moeten worden betaald. Het bedrag van de energierekeningen is echter afhankelijk van het verbruik. Meters zijn in bijna alle huizen geïnstalleerd. We merken alleen op dat in de landen van West-Europa de betaling voor water, gas en elektriciteit hoger is dan in het zuiden..

Als we alle totale kosten voor het onderhoud van een huis of appartement in rekening brengen, dan is een van de duurste landen Frankrijk. Het onderhoud van de woningen kost hier ongeveer 2-3% van de totale waarde van het onroerend goed, inclusief lokale onroerendgoedbelasting, energierekeningen en verzekeringen. Als je het vergelijkt, zijn de kosten bijvoorbeeld in het VK ongeveer 1%. In Duitsland is huisonderhoud ook vrij duur vanwege de hoge energietarieven. Het onderhoud van woningen in Kroatië, Montenegro en Finland zal veel goedkoper zijn.

Opsommen

De Europese vastgoedmarkt is momenteel erg aantrekkelijk voor Russische investeerders. De prijzen voor appartementen en huizen zijn in veel Europese landen veel lager dan in Moskou. Daarom besteden veel potentiële investeerders aanzienlijke bedragen aan de aankoop van buitenlands onroerend goed. En volgens de voorspellingen van veel experts zullen investeringen blijven groeien en aan kracht winnen. De belangrijkste reden hiervoor is dat de vastgoedprijzen in Europa in de nabije toekomst niet mogen stijgen, en misschien zullen de prijzen in sommige regio’s zelfs dalen..

Isaac Levitan, in de buurt van Bordighera. Ten noorden van Italië, 1890

Het kopen van hotels in Europa, dat de laatste jaren een populair type investering is geworden onder onze landgenoten, zal ook alleen maar aan populariteit winnen. Dit geldt met name voor de aankoop van hotelvastgoed met een gegarandeerd inkomen. De aanwezigheid van een gegarandeerd inkomen maakt het immers zelfs voor een investeerder die geen ervaring heeft in de hotelbranche mogelijk om zonder risico te investeren in hotelvastgoed in Europa..

Als u echter van plan bent te investeren in de aankoop van onroerend goed in Europa, moet u daarvoor zeker letten op de kosten van het onderhoud van dit object. Aangezien het onderhoud van woningen in veel landen niet het goedkoopste genoegen is.

Over het algemeen kunnen we met een gerust hart zeggen dat als u een langetermijninvestering wilt doen, het momenteel een redelijk goede investering is om onroerend goed in Europa te kopen. In de nabije toekomst is het onwaarschijnlijk dat het mogelijk zal zijn om aanzienlijke inkomsten uit dergelijke investeringen te ontvangen, en in de toekomst is het zeer waarschijnlijk.