Kantoorvastgoedmarkt – resultaten van het 1e kwartaal van 2011

Samenvattend de resultaten van het eerste kwartaal van 2011 op het gebied van kantorenvastgoed in de hoofdstad, dient te worden opgemerkt dat de belangrijkste trends in dit marktsegment in de verslagperiode naar de mening van de meeste experts een natuurlijke terugkeer van potentiële huurders op de markt zijn, evenals een aanhoudende toename van het tekort aan kwaliteitsaanbod..

Jacob Lawrence. Politici. 1946

De vraag naar kantoren in Moskou groeide in de loop van het jaar met meer dan een derde

Vergeleken met dezelfde periode in 2010 is de vraag naar kantoren in de hoofdstad met gemiddeld 30-40% gestegen, wat ongetwijfeld het gevolg is van de algemene groei van de economische activiteit in het land en een verbetering van het ondernemingsklimaat in vergelijking met voorgaande jaren..

Er was een toename van de verhuuractiviteit van kantoren bij buitenlandse bedrijven en grote bancaire operatoren. Opvallend is dat potentiële huurders op dit moment al bereid zijn om aanbiedingen van kantoorruimte zonder afwerking in overweging te nemen. In vergelijking met vorig jaar zeggen de grootstedelijke agentschappen dat het aantal gehuurde kantoorruimte casco is&kern (kale muren en plafond) verhoogd met meer dan 30%.

Volgens Maxim Zhulikov, hoofdspecialist van de kantoorvastgoedafdeling van het Penny Lane Realty-agentschap, is in de eerste drie maanden van dit jaar de vraag naar de aankoop van een kant-en-klaar verhuurbedrijf bij de huurder merkbaar toegenomen. Ook merkt hij op dat er onder potentiële kopers voornamelijk binnenlandse particuliere investeerders zijn. Buitenlandse investeerders hebben, zelfs als ze bereid zijn om objecten te verwerven, vaak simpelweg geen tijd om op tijd te reageren op een zeer snel veranderende marktsituatie.

De gevolgen van het verbod van de Moskou-autoriteiten op de bouw van kantoorgebouwen binnen de Derde Transportring worden steeds meer voelbaar..

Overigens was er in de periode van januari tot maart 2011 een vrij grote en stabiele vraag naar de aankoop van klasse A- en B-kantoren. Grote bedrijven toonden in de regel interesse in dergelijke objecten om hun structuren hier te vestigen. Zo was er in februari informatie dat Raifaisen Bank en Rostelecom een ​​zakencentrum wilden kopen. Een ander sprekend voorbeeld zijn de onderhandelingen tussen vertegenwoordigers van Alfa-Bank en AFI-Development over de aankoop van het zakencentrum Aquamarine..

Een andere trend in het eerste kwartaal van dit jaar is dat de gevolgen van het verbod van de Moskou-autoriteiten op de bouw van kantoorgebouwen binnen de derde transportring steeds meer voelbaar zijn. Kapitaalontwikkelaars, op zoek naar nieuwbouwlocaties, beginnen actieve belangstelling te tonen voor de voormalige industriële zones in het stadscentrum.

Wassily Kandinsky. Moskou 1.1916

Door herontwikkeling kunnen bouwbedrijven deze objecten vervolgens rendabel verkopen. Zo blijft Sminex dit marktsegment actief ontwikkelen. Zeer binnenkort zullen volledig vernieuwde delen van de voormalige Salut-fabriek de kapitaalmarkt betreden. Onlangs verscheen ook informatie over de overname door hetzelfde bouwbedrijf van de voormalige industriële zone, gelegen aan Prospect Mira, 102.

We merken ook op dat de grootste vraag in het eerste kwartaal van 2011 werd waargenomen naar kantoorruimte in zakencentra in het centrale administratieve district van Moskou. De toename van de vraag naar kantoren van klasse A en B + wordt bevestigd door het feit dat, volgens de resultaten van de eerste drie maanden van dit jaar, de bezettingsgraad van bedrijvencentra in categorie A van 90% naar 95%, in categorie B + – van 80% naar 90% … Als voorbeeld van veelgevraagde zakencentra kan men noemen: BC “Orlikov”, BC “Noah’s Ark”, BC “Usadba”, BC “Alexander House”.

Het kantooraanbod is nog niet teruggekeerd naar het niveau van voor de crisis

In het eerste kwartaal van dit jaar zijn er verschillende nieuwe voorstellen op de markt gekomen in het kantoorvastgoedsegment. Allereerst was de toename van de aangeboden ruimte het gevolg van de voorzieningen die in 2010 zijn gebouwd. Zo is het volume van nieuw aanbod van kantoorpanden in de eerste drie maanden van 2011 met meer dan 200 duizend vierkante meter gestegen..

Als we het aanbod echter vergelijken met het niveau van vóór de crisis, moeten we de extreem lage activiteit van Moskou-ontwikkelaars opmerken. In principe zullen dit jaar werkzaamheden worden uitgevoerd om de bouwwerkzaamheden af ​​te ronden bij de faciliteiten die in 2008-2010 zijn gestart. Moderne grootstedelijke ontwikkelaars zijn zeer serieus over het inschatten van de vooruitzichten en potentiële risico’s van nieuwe projecten, vooral in het segment van commercieel vastgoed. Zo werden enkele zakencentra in aanbouw, die zich nog in de beginfase van de bouw bevonden, herontwikkeld en werden op hun plaats appartementen gebouwd. De totale oppervlakte aan projecten die door herontwikkeling nu residentieel vastgoed worden, bedraagt ​​dus ongeveer 1 miljoen vierkante meter. m.

Laszlo Moholy Nagy. Bouw. 1923

De vorming van deze trend werd allereerst beïnvloed door de annulering van de bouw van enkele grote bekende projecten, evenals de uitvoering van de herziening van de goedkeuringen en vergunningen die eerder werden afgegeven door de vorige grootstedelijke administratie. Op dit moment is officieel bekend over de annulering van de bouw van commercieel onroerend goed, waarvan de totale oppervlakte bijna 900 duizend vierkante meter is. m.

Als we kijken naar het aanbod van kantoren op de secundaire markt, dan merken veel experts een terugkeer op naar het model van “virtuele” verkoop dat kenmerkend is voor de periode vóór de crisis. Verkopers bieden hun activa alleen te koop aan om erachter te komen hoeveel hun eigendommen in waarde zijn gestegen. Er moet ook worden opgemerkt dat de prijzen van aanbiedingen ten opzichte van vorig jaar met meer dan 30% zijn gestegen, maar alle transacties met commercieel onroerend goed worden nu in het kader van de markt uitgevoerd. In het algemeen is het aantal daadwerkelijk te koop aangeboden kantoorobjecten sterk afgenomen ten opzichte van 2008-2010..

Een van de meest interessante en veelbelovende nieuwe projecten die begin 2011 op de markt is gekomen, is het zakencentrum Barclay Plaza. Dit is een modern zakencomplex van klasse B +. De totale oppervlakte van de faciliteit is ongeveer 47 duizend vierkante meter. Het heeft een goed ontwikkelde infrastructuur (receptie, restaurant, aparte eetzaal voor medewerkers, winkelgalerij, fitnesscentrum en zwembad), evenals gemakkelijke toegang tot alle belangrijke transportlijnen van de stad.

De prijzen voor aan- en verhuur van kantoren zijn licht gestegen

Vergeleken met dezelfde periode in 2010 zijn de huur- en verkoopprijzen voor kantoorvastgoed in Moskou met 15-20% gestegen, afhankelijk van de locatie en klasse van het object. Als we de prijsstijging voor kantoorvastgoed in de periode januari tot en met maart 2011 nemen, dan was dat ongeveer 2-3%, afhankelijk van de objecten.

De prijsstijging vond plaats om verschillende redenen. Enerzijds werden de prijzen beïnvloed door prognoses van een aanzienlijke vermindering van de bouw van nieuw commercieel vastgoed en een zeer traag tempo van de lancering van eerder aangekondigde panden op de markt. Anderzijds een afname van het aandeel leegstaande hoogwaardige kantoorruimte met volledige afwerking.

Een merkbare prijsstijging werd mede mogelijk gemaakt door de groei van de koopkracht van particuliere investeerders..

De gemiddelde huurtarieven voor kantoren van klasse A in het eerste kwartaal varieerden van $ 700 tot $ 1100 per vierkante meter, voor kantoren van klasse B + en B – van $ 300 tot $ 950 per vierkante meter. Er moet ook worden opgemerkt dat het prijsniveau voor winkelruimte in het centrum van Moskou natuurlijk iets hoger ligt en varieert van $ 1000 tot $ 4000 per vierkante meter. Volgens de resultaten van het eerste kwartaal van 2011 waren de duurste straten in Moskou: Tverskaya, Pyatnitskaya, Stoleshnikov-lane, Petrovskie-lijnen, Kamergersky-lane, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky Proezd.

Als we de algemene resultaten van het 1e kwartaal van 2011 samenvatten, kan worden gesteld dat in de nabije toekomst de commerciële vastgoedmarkt, inclusief de kantorenmarkt in Moskou, een nieuwe stijging van de huurprijzen en prijzen zal verwachten. Daarnaast kan worden aangenomen dat de groei van de vraagactiviteit in deze sector zal doorzetten. Tegelijkertijd blijven de meest populaire en veelbelovende kantoren waarschijnlijk klasse A en B +. Men kan ook zeggen dat de duidelijke tendens van een toename van het tekort aan dergelijke kantoorruimte op de markt die in het eerste kwartaal is ontstaan, zal aanhouden tot het einde van dit jaar. Een jaar geleden waren er in de categorie kantoren in de zakencentra klasse A en B + tot 10 passende aanbiedingen vrij te vinden op de markt. Momenteel is het aantal aangeboden kantoren in dit segment afgenomen tot 1-2.

Ondanks de merkbaar toegenomen marktactiviteit in het eerste kwartaal van dit jaar zal de kantoorvastgoedmarkt in Moskou volgens experts hoogstwaarschijnlijk pas tegen 2012-2013 terugkeren naar de indicatoren van voor de crisis..

In het tweede kwartaal van dit jaar voorspellen veel experts een lichte stijging van de huurprijzen op het niveau van 2-3%, wat voornamelijk te wijten zal zijn aan de seizoensgebonden toename van de vraag en de wens van potentiële kopers en huurders om alle transacties af te ronden voor de start van de zomervakantie. Deskundigen voorspellen ook dat het kwalitatief hoogwaardige aanbod van kantoorruimte in 2011 in hoog tempo zal afnemen en dat de hoofdstad tegen het einde van het jaar te maken zal krijgen met een ernstig tekort aan faciliteiten in dit marktsegment..