Kenmerken en vooruitzichten van de moderne markt van multifunctionele complexen in Moskou

Sinds kort vind je tussen de vastgoedobjecten van de hoofdstad steeds vaker multifunctionele complexen (MFC). Ontwikkelaars besteden steeds meer aandacht aan deze sector. Er zijn echter niet zo veel succesvolle voorbeelden van IFC in de hoofdstad. Laten we eens kijken naar de specifieke kenmerken van de markt van multifunctionele complexen in de hoofdstad.

Kenmerken van de MFC-markt in Moskou

Als we bedenken wat een multifunctioneel complex is, dan moet gezegd worden dat in de klassieke vorm een ​​multifunctioneel complex minimaal 3 functies moet vervullen, die onafhankelijk van elkaar inkomsten zullen genereren.

Edgar Degas. Katoenen kantoor. 1873

Een MFC kan elementen bevatten van kantoren, winkels, woningen, hotels en sport- en entertainmentvastgoed. Gewoonlijk behoort bij de huidige MFC’s het grootste deel tot commercieel vastgoed: ongeveer 15-20% van de totale oppervlakte wordt ingenomen door winkelpanden, 50% – door kantoren, de rest – door residentieel vastgoed. Handelsruimtes bevinden zich in de regel op de onderste verdiepingen, kantoren bevinden zich erboven, de bovenste verdiepingen zijn bedoeld voor woningen.

De ontwikkeling van de bouw van dergelijke complexen in Moskou gaat gepaard met een tekort en hoge grondprijzen. Hierdoor proberen ontwikkelaars, die multifunctionele hoogbouw bouwen, de maximale winst uit de beschikbare kavel te persen..

Opgemerkt moet worden dat tijdens de crisis de implementatie van de meeste IFC’s in de hoofdstad werd opgeschort. Deze omstandigheid was voornamelijk te wijten aan het feit dat ze complexe structurele en architectonische oplossingen vereisen. IFC’s zijn vrij dure projecten die in de regel niet met succes kunnen worden geïmplementeerd in economy class. Dergelijke complexen worden het best toegeschreven aan de businessclass, die tijdens het hoogtepunt van de crisis het minst in trek was..

Zoals sommige experts opmerken, gaat het herstel van de woningmarkt nu sneller door omdat residentieel vastgoed tijdens de crisis veel minder is gezonken dan commercieel vastgoed. Maar in het segment kantoren- en winkelvastgoed herstelt de vraag nu veel langzamer. Dezelfde tendens kwam uiteraard tot uiting in de structuur van multifunctionele complexen. Nu neemt het woongedeelte, vertegenwoordigd door appartementen, een steeds groter aandeel in de structuur van de MFC in.

Ook is op dit moment een voldoende aantal parkeerplaatsen verplicht voor het multifunctionele complex van de moderne hoofdstad. Dit vergroot de aantrekkelijkheid van de MFC als commercieel vastgoed.

IFC-voordelen

De belangrijkste voordelen van multifunctionele complexen zijn onder meer de mogelijkheid om mogelijke financiële risico’s te diversifiëren, evenals het meest efficiënte gebruik van het gehele gebied van de faciliteit..

Viktor Vasnetsov. Kamers van tsaar Berendey. 1885

Volgens experts maakt het project, dat wordt gerealiseerd voor verschillende categorieën consumenten, het mogelijk om de risico’s van een afname van de vraag in bepaalde segmenten van vastgoed bij te sturen. Bovendien, zoals hierboven opgemerkt, stelt de constructie van dergelijke complexen ontwikkelaars in staat om landbronnen te besparen en energiekosten te verlagen..

Het belangrijkste doel van de bouw van multifunctionele complexen is echter het maken van winst. Met het juiste ontwerp, gebouwd op een effectief concept, geeft de combinatie van verschillende functies in één voorziening een uitstekend effect, waardoor er meer inkomsten uit de exploitatie van het complex kunnen worden gehaald. De winsten voor ontwikkelaars uit een grootschalig multifunctioneel complex zijn veel hoger dan uit een bescheiden clubhuis.

Veel zakenmensen houden alles wat ze nodig hebben zo dicht mogelijk bij de hand..

Bovendien zijn de tastbare voordelen van het multifunctionele complex niet alleen voelbaar bij bouwbedrijven, maar ook bij de bewoners van dergelijke complexen. Appartementen in het woongedeelte van de MFC worden meestal gekocht door mensen die in de kantorencentra van het complex werken, zij zijn tevens de belangrijkste opdrachtgever van de hier aanwezige infrastructurele voorzieningen..

Dat is de reden waarom dergelijke complexen erg handig zijn voor grote moderne megalopolissen, waardoor mensen aanzienlijk tijd kunnen besparen die wordt besteed aan het verplaatsen van de stad. Het moderne leven met zijn dynamiek stelt hoge eisen aan de tijd, die steeds meer aan waarde wint. Veel zakenmensen houden alles wat ze nodig hebben zo dicht mogelijk bij de hand. Vandaar de conclusie dat vanuit het oogpunt van tijdoptimalisatie multifunctionele complexen ideaal zijn, aangezien u hier tegelijkertijd kunt werken, wonen en uw vrije tijd kunt besteden..

Nadelen van IFC

Hoe handig zo’n complex ook is om in te leven, als je een gezinspersoon bent, heb je hier misschien niet veel zeer belangrijke infrastructuurelementen. Hier vindt u in de regel niet de klassieke omgeving, uitgerust met een speeltuin, een binnenplaats en een parkeerplaats voor gasten. Bovendien is het onwaarschijnlijk dat er een kleuterschool, school of kliniek in de buurt is..

De nadelen van de meeste MFC’s zijn ook de afwezigheid van natuurlijke objecten in de buurt (een plein, een park, zelfs alleen maar bomen zijn hier zeldzaam). De meeste van deze complexen bevinden zich in de nabijheid van grote snelwegen.

Een ander nadeel van MFC’s als woonvoorziening is dat, mits er een groot aandeel utiliteitsbouw in het complex aanwezig is, het functioneren van het gehele gebouw als geheel alleen aan hen in grotere mate ondergeschikt zal zijn. Daarom is het gebruik van het grondgebied onderworpen aan een speciaal regime, evenals het verbruik van water, elektriciteit en warmte..

Abel Grimmer. De toren van Babel. 1604

Een ander probleem voor ontwikkelaars in Moskou is de selectie van een geschikt gekwalificeerd beheermaatschappij, die effectief zal werken met vastgoedobjecten van verschillende segmenten, die verschillen in hun functies. Helaas hebben de meeste binnenlandse beheermaatschappijen een smalle specialisatie, in de regel werken ze meer in de sector van commercieel onroerend goed. Er zijn praktisch geen beheermaatschappijen die effectief gelijktijdig kunnen werken met zowel commercieel als residentieel vastgoed op de kapitaalmarkt.

De meest veelbelovende en succesvolle complexen in Moskou

Volgens analisten in de vastgoedmarkt is op dit moment de meest succesvolle combinatie van commerciële vastgoedsegmenten die worden opgenomen in multifunctionele complexen een combinatie van de twee meest populaire formaten: kantoorruimte en appartementen..

Als we kijken naar de lijst van de grootste en meest veelbelovende multifunctionele complexen in de hoofdstad, die appartementen te koop of te huur aanbieden, dan is een combinatie: klasse A kantoren en appartementen zijn aanwezig in bijna elk groot multifunctioneel complex, en samen zijn ze goed voor 60% tot 85% het hele bouwgebied.

Deze dynamiek kan gemakkelijk worden verklaard. Het feit is dat de vraag naar huur en aankoop van appartementen in het zakencentrum van Moskou voornamelijk wordt bepaald door topmanagers en vertegenwoordigers van grote bedrijven. De vraag ernaar groeit gestaag, omdat dit een erg handig woonformaat is voor zakenmensen..

Als voorbeeld van de meest populaire MFC’s op dit moment kunnen we het “City of Capitals” -complex noemen, dat bestaat uit twee hoge gebouwen “Moskou” en “St. Petersburg”. De totale oppervlakte van het complex is ongeveer 289 duizend vierkante meter. Drie soorten onroerend goed worden hier bijna in gelijke delen gepresenteerd: kantoren, appartementen en een winkel- en entertainmentcomponent. Op dit moment zijn er in dit complex appartementen te koop die volledig woonklaar zijn, waarvan de prijs van 10 duizend tot 25 duizend dollar per m2 is. De kosten van kantoorruimte in de MFC “City of Capitals” liggen in het bereik van 8 duizend tot 18 duizend dollar per vierkante M, huur zal 850-950 dollar per vierkante M. kosten. in jaar.

Het multifunctionele complex, gelegen aan Tsvetnoy Boulevard en genaamd de “Legends of Tsvetnoy”, presenteert ook klasse A kantoorpanden en appartementen. De totale oppervlakte van het multifunctionele complex bedraagt ​​112 duizend m2. m. Kantoren beslaan zes verdiepingen en maar liefst acht bovenste verdiepingen zijn bestemd voor appartementen. Winkelpanden bevinden zich op de eerste verdieping van het pand. De huurprijs voor kantoorruimte is hier $ 900-1000 per m2 per jaar, de kosten van te koop staande appartementen variëren van 8,7 duizend tot 17,5 duizend dollar per m2..

Multifunctioneel complex “Theloft”, met een oppervlakte van 20 duizend vierkante meter. m biedt haar klanten ook appartementen en kantoorruimte aan. Bijna 70% van de totale oppervlakte van het gebouw is bestemd voor appartementen. De kosten van zowel kantoren als appartementen in dit complex voor gemengd gebruik zijn praktisch hetzelfde en variëren van 4 duizend tot 5,7 duizend dollar per vierkante M..

Wat de toekomst in petto heeft voor de IFC-markt

Wat betreft de verdere vooruitzichten voor de ontwikkeling van het formaat van multifunctionele complexen op het grondgebied van Moskou, dan is dit volgens de meeste experts alleen mogelijk door de implementatie van uitgebreide programma’s voor de ontwikkeling van industriële zones en de wederopbouw van vervallen woningen in het stadscentrum. De reden hiervoor is simpel: het gebrek aan vrij land in de hoofdstad.

De reorganisatie van industriële gebieden is echter een nogal gecompliceerd en bureaucratisch proces. Als gevolg hiervan worden ontwikkelaars geconfronteerd met een aantal obstakels.

Een ander veelbelovend gebied voor de ontwikkeling van de IFC in Moskou is de ontwikkeling en uitvoering van grootschalige projecten buiten de Tuinring, inclusief sociale infrastructuurvoorzieningen. De combinatie van zakencentra, hotelcomplexen, speeltuinen, parken en andere infrastructuurelementen zal de populariteit van de IFC als residentieel vastgoed vergroten. Tegelijkertijd moet tijdens de aanleg van de infrastructuur rekening worden gehouden met de klasse van zowel het complex zelf als het grondgebied waarop het zal worden gebouwd. Omdat het onwaarschijnlijk is dat klasse A-kantoren in trek zijn bij huurders in de regio. Tegelijkertijd zullen hoogwaardige en relatief goedkope panden de aandacht trekken van veel MKB-eigenaren..

Over het algemeen is het segment van multifunctionele complexen een vrij veelbelovende richting op de vastgoedmarkt van de hoofdstad. Dergelijke complexen zijn de toekomst. Alleen de aanpak van de bouw van het multifunctionele complex moet correct zijn, zowel de winstgevendheid als de vraag naar het complex zal afhangen van de bedachtzaamheid van het project.