Minderjarigen – Kinderrechten bij de verkoop en ruil van appartementen

De verkoop of ruil van een appartement, evenals andere vastgoedtransacties in het algemeen, is een van de onderwerpen die de meeste vragen oproepen. Bovendien kunnen zowel de verkopers zelf als natuurlijk de kopers zich zorgen maken over de correcte uitvoering van alle documenten die de transactie vergezellen. En hoe hoger het transactiebedrag, hoe meer de partijen bang zijn om slachtoffer te worden van fraudeurs of simpelweg geconfronteerd worden met de noodzaak om de papieren correct opnieuw uit te geven, aanvullende certificaten en vergunningen te verzamelen..

In dit artikel zullen we niet in detail ingaan op elke fase van het sluiten van een transactie voor de verkoop en aankoop van onroerend goed, maar zullen we slechts één belangrijk punt behandelen: de rechten van kinderen die in deze woonruimte geregistreerd zijn of die een aandeel hebben in een appartement of huis..

Het onderwerp van de deelname van minderjarigen aan verschillende vastgoedtransacties in ons land werd begin jaren 90 acuut en heeft sindsdien zijn relevantie niet verloren, wat niet verwonderlijk is – volgens statistieken is in bijna 60% van de transacties op de vastgoedmarkt een van de deelnemers een kind – ofwel kant van de koper of verkoper.

“Horrorverhaal” voor de koper

Een luide en al afgezaagde zin – “Kinderen zijn ons alles!” – bij het registreren van de aankoop of ruil van een appartement krijgt het een bijzondere betekenis en betekenis. Minderjarigen zijn de meest onbeschermde categorie, daarom zijn de staatsautoriteiten juist met het oog op de eerbiediging van hun rechten bijzonder waakzaam. Merk op dat de Russische wetgeving buitengewoon streng is voor de bescherming van de rechten van minderjarigen. Hun belangen en rechten zijn praktisch verheven tot de mate van absolute prioriteit en worden geregeld door tal van wetgevingshandelingen: de gezinswet van de Russische Federatie, het burgerlijk wetboek, de wet op de privatisering van de woningvoorraad, de grondwet, de woningwet en andere documenten.

Dezelfde situatie heeft zich echter ontwikkeld in het naburige Oekraïne – daar worden de rechten van kinderen beschermd door de Family Code, wetten “On the Basics of Social Protection of Homeless Citizens and Street Children” en “On Child Protection”, die strikt het verkoopproces en andere transacties met onroerend goed reguleren, waarop minderjarigen.

Volgens de wet heeft een kind, op voet van gelijkheid met volwassenen, alle rechten, zowel huisvesting als eigendom – hij kan onroerend goed of een deel daarvan erven of schenken, deelnemen aan de privatisering van huisvesting, enzovoort. Tegelijkertijd, in overeenstemming met de Russische wetgeving, kunnen zelfs ouders, evenals andere wettelijke vertegenwoordigers van een minderjarig kind – voogden of adoptieouders, niet over zijn eigendom beschikken zonder voorafgaande toestemming van de officiële voogdij- en voogdijautoriteiten..

In het licht van deze houding van de wetgeving met betrekking tot de bescherming van de rechten van kinderen, zijn potentiële kopers van onroerend goed waar minderjarigen zijn ingeschreven het meest bang voor het volgende moment: als de rechtbank oordeelt dat als gevolg van de transactie de rechten van jonge bewoners die officieel op de verkochte of geruilde ruimte zijn geregistreerd, zijn geschonden , kan hij de transactie ongeldig verklaren.

Kuzma Petrov-Vodkin. In de kinderkamer. 1925

Bovendien betreft deze regel niet alleen die appartementen waar minderjarigen eigenaar zijn, maar ook die vastgoedobjecten waar de kinderen gewoon geregistreerd staan. Het belangrijkste punt is dat bij het aangaan van transacties met onroerende goederen waarin de kinderen zijn ingeschreven de toestemming van de voogdij- en voogdijautoriteit niet vereist is onder de huidige wetgeving..

Tegelijkertijd erkent het Decreet van het Grondwettelijk Hof van Rusland van 8 juni 2010 nr. 13-P “In het geval van controle van de grondwettigheid van artikel 292, lid 4 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie”, dat als de voorwaarden van de transactie de huisvestingsrechten van een kind onder ouderlijke zorg schenden, dit is opgenomen in directe tegenspraak met de grondwet van de Russische Federatie. Een dergelijke tegenstrijdigheid – als het kind dakloos is of huisvesting heeft gekregen die niet voldoet aan sanitaire of andere normen – kan de reden worden voor de ongeldigverklaring van de transactie.

Om een ​​dergelijke onaangename situatie in alle opzichten te vermijden, is het alleen mogelijk door de voorafgaande schriftelijke toestemming van de voogdij- en voogdijautoriteiten in hun woonplaats te verkrijgen voor het ontslaan van een minderjarige, evenals de verkoop of ruil van huisvesting. De verkoper, dat wil zeggen de eigenaar van het huis of appartement op dit moment, zal dit probleem behandelen tijdens het opstellen van documenten voor implementatie. En de koper moet onthouden dat het bij het bestuderen van de documenten voor het appartement dat hij leuk vindt, het de moeite waard is om meteen duidelijk te maken of minderjarigen in deze woonruimte zijn geregistreerd, wie precies de eigenaar is van elk deel van de woning, en ook toestemming nodig heeft van de raad van toezicht. Anders wordt de transactie bij gebrek aan dit document te riskant.

“Hoofdpijn” voor de verkoper

Stel dat u geen koper bent die alleen de beschikbaarheid van alle benodigde papieren hoeft na te kijken, namelijk een verkoper die een appartement wil verkopen dat van u persoonlijk of van uw gezin is..

Welke stappen moet u nemen om winstgevend en bij voorkeur snel aan geld te komen? U zult zeggen – om het appartement te evalueren, dat wil zeggen om de markt voor dergelijke onroerendgoedobjecten te volgen, certificaten te verzamelen van de BTI, het paspoortkantoor, het beheermaatschappij, energierekeningen te betalen, enzovoort. Als een deel van het appartement echter aan het kind toebehoort door erfenis, schenking of deelname aan privatisering, moet de eerste stap naar de verkoop van het appartement een bezoek aan de voogdij- en borgstellingsautoriteiten zijn..

De verkoper zal de ambtenaren moeten overtuigen dat de verkoop van het appartement de belangen van het kind niet schaadt, dat wil zeggen dat hij niet op straat blijft, maar in ruil daarvoor een gelijkwaardige woonruimte krijgt. Daarnaast zullen ouders (voogden, adoptieouders) moeten aantonen dat na verkoop van deze woning de waarde van het onroerend goed van een minderjarige die een aandeel heeft in een appartement of woning niet zal dalen..

Boris Kustodiev. De kinderen van de kunstenaar. 1913

In dit verband kunnen er bijvoorbeeld problemen ontstaan ​​bij de verkoop van een appartement in Moskou voor de daaropvolgende aankoop van een landhuis in de buitenwijken of in een andere regio. De kosten van een gewoon appartement in het centrum van de hoofdstad zijn niet evenredig met de onroerendgoedprijzen in steden in de buurt van Moskou, en nog meer in andere regio’s. Dus zelfs als u door de verkoop van een klein tweekamerappartement een ruime woning kunt kopen waar het kind een eigen kamer krijgt, is het mogelijk dat de voogdij- en borgstellingsautoriteiten geen vergunning afgeven omdat de prijs van nieuw onroerend goed veel lager is. In dit geval kunnen ouders proberen andere argumenten te geven: de ecologische situatie in het centrum van de metropool, de nabijheid van familieleden, een geschikt klimaat, verbeterde levensomstandigheden, de aanwezigheid van een beter betaalde baan voor ouders, een school en een kleuterschool op een nieuwe plek, een groot gebied met nieuw onroerend goed, enzovoort. Overheidsinstanties geloven echter zelden hun woord, en het beste argument zou zijn om een ​​lopende rekening te openen op naam van een minderjarige, waarop een deel van de kosten van het verkochte appartement zal worden gestort vanwege het kind, als een van de partijen bij de transactie. Een dergelijk argument kan ambtenaren beter overtuigen dan alle ongegronde verzekeringen.

Een belangrijk punt – in het licht van de bovenstaande vereisten kan het lijken dat ouders nieuwe woningen moeten kopen, en niet slechter dan de oude, zelfs vóór de verkoop van het appartement. In de praktijk is zo’n gang van zaken vaak simpelweg onrealistisch: met de opbrengst van de verkoop wordt meestal een nieuw huis of appartement gekocht. Daarom vereisen voogdijautoriteiten meestal de gelijktijdige verwerving van nieuwe woningen met hetzelfde of een groter gebied..

Als het kind niet de eigenaar van het huis was, maar gewoon werd geregistreerd in het gebied dat wordt verkocht en onderhevig is aan uitwisseling, dan zullen de voogdijautoriteiten hem onmiddellijk verplichten zich te registreren in een nieuwe woonruimte, die ofwel is verworven of al eigendom is van een van de ouders (voogden, adoptieouders). In dit geval schrijft het paspoortkantoor de minderjarige niet zomaar het appartement uit zonder toestemming van de voogdij- en borgstellingsautoriteiten..

Nog een paar nuances

Een belangrijk punt betreft de privatisering van woningen waarbij het kind is geregistreerd – ouders kunnen geen weigering schrijven om deel te nemen aan privatisering voor een minderjarige, dus het overeenkomstige aandeel in een appartement of huis moet in ieder geval eigendom worden van een kind dat geregistreerd staat in de geprivatiseerde woonwijk.

De voogdijautoriteiten vereisen gewoonlijk dat beide ouders verschijnen voor toestemming om “huis met een kind” te ontslaan of te verkopen. Als een van hen in het buitenland of in een andere regio is gevestigd, is het nodig om zijn schriftelijke toestemming te geven voor het uitvoeren van een onroerendgoedtransactie, gecertificeerd door een notaris of bij het consulaat. Hetzelfde geldt voor een ouder die vanwege een ernstige ziekte niet persoonlijk naar de voogdijautoriteit kan komen. Als de verblijfplaats van de “verloren” ouder niet bekend is op het moment dat u toestemming krijgt, moet u een gezochte lijst aangeven en wachten tot het “verlies” is gevonden. De toestemming van de tweede ouder is niet alleen vereist in geval van ontneming van zijn ouderlijke rechten, erkenning door de rechtbank als vermist, overlijden of als de vader alleen is opgenomen op basis van de woorden van de moeder.

Als een van de ouders opzettelijk de uitnodiging negeert om bij de voogdijautoriteiten te verschijnen om toestemming te krijgen om het appartement te verkopen en het kind te ontslaan, geld nodig heeft voor zijn handtekening, kan de tweede de kwaadaardige bedoelingen van zijn daden bewijzen door getuigen te leveren en vertegenwoordigers van de raad van toezicht eerlijk te informeren over alle omstandigheden van zijn gezinsleven. De beslissing in dit geval zal individueel worden genomen – als de voogdijautoriteiten erkennen dat de transactie in het belang van het kind is en als gevolg daarvan zijn levensomstandigheden zullen verbeteren of de waarde van het onroerend goed zal worden verhoogd, dan kan de vergunning worden afgegeven zonder de toestemming van de tweede ouder, die om persoonlijke redenen belemmert.

Nikolay Bogdanov-Belsky. Kinderen voor het raam

Het verkrijgen van toestemming van de voogdijautoriteiten voor de verkoop of ruil van huisvesting, waarvan het aandeel aan het kind toebehoort, is noodzakelijk, zelfs als de minderjarige op dit moment niet in dit appartement woont, maar in een ander gebied en zelfs in een andere regio of staat is ingeschreven.

Registratie van een kind onder de 10 jaar is alleen mogelijk op de plaats van registratie van een van de ouders, dus het zal niet werken om de baby bij vrienden en kennissen te registreren om toestemming te krijgen om hem uit het appartement dat wordt verkocht te verwijderen..

Als de financiële mogelijkheden van de ouders het hen mogelijk maken om eerst nieuwe woningen te kopen en vervolgens het oude appartement te verkopen, is het handiger om het onroerend goed onmiddellijk alleen voor zichzelf te registreren en daarna het overeenkomstige deel aan de minderjarige toe te wijzen. Anders doet zich een situatie voor waarin het kind twee aandelen in verschillende appartementen bezit en het moeilijk zal zijn om toestemming te krijgen van de voogdijautoriteiten om een ​​minderjarige een van hen te ontnemen – er zal niets in ruil zijn.

Om een ​​kind te registreren in een appartement waar een van de aandelen van zijn moeder of vader is, is de toestemming van de andere aandeelhouders niet vereist.

Een appartement of huis dat door erfenis of als gevolg van privatisering toebehoort aan wezen of kinderen die zonder ouderlijke zorg zijn achtergelaten en naar kostscholen en weeshuizen worden gestuurd voor volledige staatssteun, wordt toegewezen aan minderjarige eigenaren en de veiligheid ervan wordt bewaakt door de voogdij- en borgstellingsautoriteiten. Alle transacties met dergelijke huisvesting worden uitsluitend met hun toestemming uitgevoerd. De bijbehorende bestelling wordt ondertekend door de lokale autoriteiten en verzonden naar de VvE op de locatie van de woning, de beheermaatschappij, de BTI en de federale registratiedienst.

Documenten

Om toestemming te krijgen van de voogdij- en curateleinstantie voor de verkoop of ruil van woningen, waarvan het aandeel aan een minderjarige behoort, moeten de volgende documenten bij de commissie worden ingediend:

• een verklaring ondertekend door beide ouders;
• de toestemming van het kind (als hij al 14 jaar oud is);
• een uittreksel uit het huisboek en persoonlijk account – moeten originelen zijn;
• kopie geboorteakte van de minderjarige eigenaar. Het origineel van dit document moet ook worden aangetoond;
• documenten die de eigendom bevestigen van alle woonpanden die bij de transactie betrokken zijn. Ze kunnen een eigendomsakte van een woning zijn, een koop- of ruilcontract, een erfrechtverklaring, enzovoort;
• BTI-certificaten, waar de kosten van woonruimte worden aangegeven;
• kadastrale (grond) plattegrond van woningen;
• als een van de ouders niet persoonlijk aanwezig kan zijn, zijn documenten vereist die zijn toestemming bevestigen – een notariële vergunning of certificaten van zijn overlijden, aangifte van vermiste personen, enzovoort;
• een verklaring van de belastingdienst over het ontbreken van een achterstallige woonbelasting.

Vaak hebben de voogdijautoriteiten aanvullende documenten nodig, bijvoorbeeld een certificaat van de EIRT’s over betalingsachterstanden voor een appartement, een certificaat van de technische staat van de huisvesting en documenten voor het gekochte huis of appartement..

Alle bovenstaande documenten moeten correct worden uitgevoerd en zijn niet verlopen op de plaats van aanvraag.

De commissie van de voogdijautoriteiten beoordeelt elk geval op individuele basis en kan vaak concessies doen als zij van mening is dat de transactie in het belang van het kind is (in plaats van een stadsappartement wordt bijvoorbeeld een huis in een landelijke omgeving gekocht, aangezien het kind astma heeft en frisse lucht nodig heeft). Of juist om aanvullende eisen te stellen bij twijfel over de eerlijkheid en toereikendheid van de ouders.

Balthus. Kinderen. 1937

Zoals u kunt zien, bemoeilijken de aanwezigheid van een minderjarige eigenaar in een appartement of huis, evenals zijn registratie, het proces van het sluiten van aan- en verkooptransacties aanzienlijk. Aan de ene kant lijkt het misschien dat zulke strenge eisen niet nodig zijn – er zijn zoveel problemen vanwege één baby! Als u zich echter herinnert hoeveel behoorlijk verantwoordelijke ouders het slachtoffer zijn geworden van fraudeurs bij het afsluiten van onroerendgoedtransacties, hoeveel ouders eenvoudigweg probeerden hun financiële problemen op te lossen door een appartement te verkopen, zonder na te denken over wat het kind in de toekomst zou overhouden, als we het aantal disfunctionele gezinnen tellen waar een van de ouders lijdt aan verslaving en kan besluiten om huisvesting te verkopen om aan zijn behoeften te voldoen – de deelname van de voogdij- en borgstellingsautoriteiten lijkt helemaal geen onnodige maatregel om de rechten en belangen van kinderen te beschermen.