Onroerend goed in de voorsteden in de regio Moskou – trends en vooruitzichten

Op basis van de resultaten van het eerste kwartaal van dit jaar werd duidelijk dat business class-objecten terugkeren naar de onroerendgoedmarkt in de voorsteden nabij Moskou.

Lev Aronov. Kust. De gebouwen. Trompet. 1956

Zoals sommige experts suggereren, kan dit segment tegen het einde van het jaar dominant worden. In dit prijssegment kwam in de eerste drie maanden van 2011 60% van het totale aantal nieuwe nederzettingen op de markt. Business class werd ook de leider in prijsgroei – in de verslagperiode steeg dit segment in prijs met 6%, ondanks het feit dat elite-woningen in de voorsteden stabiel blijven in termen van prijzen en de economy class zelfs een beetje in prijs verloor.

Contractafwikkeling en afwikkelingen met meerdere formaten keren snel terug op de markt

Volgens het analytische centrum van JSC OPIN zal in 2011, als gevolg van de verzadiging van de voorstedelijke vastgoedmarkt met grondpercelen zonder contract (UBP) en de overgang van sommige ontwikkelaars naar duurdere marktsegmenten die een goed doordacht concurrentieel concept en voldoende financiële investeringen in de beginfase van de bouw vereisen, de markt verschijnen niet meer dan 50 nieuwe objecten. Hiervan zal volgens analisten ongeveer 80% vallen op percelen met een contract (USP).

Tegelijkertijd moet worden opgemerkt dat percelen zonder contract hun positie verliezen – de vraag en het aanbod van deze objecten nemen af. UBP behoudt echter nog steeds het leiderschap in de totale aanbodstructuur, ze bezetten 73% en in de structuur van voltooide transacties waren ze goed voor 82%. Alleen is het waarschijnlijk dat dit niet lang zal duren – de tendens van afnemende belangstelling voor dergelijke sites is duidelijk.

Een andere nogal merkwaardige trend in de eerste drie maanden van dit jaar is de toename van het aandeel van voorstedelijke nederzettingen waarin verschillende soorten onroerend goed worden gepresenteerd (herenhuizen, cottages, USP, UBP, evenals appartementsgebouwen) in verschillende verhoudingen en combinaties..

Merk op dat het aandeel van UBP in het eerste kwartaal van dit jaar 73% was, het aandeel dorpen met meerdere formaten – 13%, cottages en USP – 11%, en herenhuizen waren goed voor slechts 3% van het totale aantal objecten dat op de markt wordt aangeboden.

Er moet ook worden opgemerkt dat het aandeel van herenhuizen de afgelopen 3 jaar aanzienlijk is afgenomen, zoals experts zeggen, de meeste van dergelijke projecten tijdens de crisis werden opnieuw ontworpen voor de bouw van nederzettingen met meerdere formaten.

Business class zal de leider zijn in de structuur van nieuwe nederzettingen in 2011

Als we kijken naar alle nieuwe projecten die in het 1e kwartaal van 2011 op de markt zijn gekomen, dan behoort 60% tot de business class. Deze projecten onderscheiden zich in de regel door een goede locatie, interessante architectonische en planningsoplossingen, evenals een ontwikkelde infrastructuur binnen de cottage-gemeenschap of in de directe omgeving ervan. Merk op dat als het aantal huishoudens in een dorp niet meer dan vijftig bedraagt, zo’n dorp meestal een aparte uitgang naar het grote water heeft en voldoet aan alle eisen voor business class woningen. Sommige experts verwijzen dergelijke objecten naar de zogenaamde premiumklasse..

Vinogradov Sergey Arsenievich. Op het landgoed. 1090

Het aandeel van andere marktsegmenten (elite en economisch) onder de nieuwe vastgoedprojecten in de voorsteden in de regio Moskou in het eerste kwartaal van 2011 bedroeg elk 20%.

Onder de nieuwe projecten die in deze periode op de markt kwamen, waren de volgende nederzettingen: Snezhnaya Dolina Romashkino (Simferopolskoe Shosse), Pavlovy Lakes en Ecopark Ushakovo (Novorizhskoe Shosse) en Medvedevo (Kievskoe Shosse).

Als we echter kijken naar de objecten die al op de markt bestaan, dan staan ​​in hun structuur de aanbiedingen van de economy class nog steeds voorop, hun aandeel vertegenwoordigde 76%, terwijl de business class – 17%, en de elite suburbane woningen – slechts 7%.

Dorpen die zich binnen 55 km van de hoofdstad bevinden, worden meestal het hele jaar door gebruikt voor permanente bewoning.

In de eerste drie maanden van 2011 waren de nederzettingen qua afstand tot de ringweg van Moskou zeer gelijkmatig verdeeld. Deze omstandigheid werd beïnvloed door het feit dat het proces van bouwen steeds verder van de hoofdgebieden actiever op gang kwam. Zo bedroeg het aandeel van objecten op een afstand van meer dan 55 km van de ringweg van Moskou 54% in de verslagperiode en 46% – voor nederzettingen binnen 55 km van de ringweg van Moskou. Conventioneel is het mogelijk om gebieden ver van de ringweg van Moskou te classificeren als nederzettingen die worden gebruikt voor seizoensgebonden leven. Dezelfde dorpen die zich binnen 55 km van de hoofdstad bevinden, worden in de regel het hele jaar door gebruikt voor permanente bewoning.

We merken ook op dat er de afgelopen maanden een duidelijke tendens is merkbaar – het aanbod in de richting van de Novorizhskoe-snelweg neemt snel af en op Dmitrovka en Rublevka blijft het groeien.

Op dit moment worden er op de snelweg Novorizhskoe ongeveer 140 cottage-nederzettingen van alle formaten en klassen aangeboden.

Ondanks het feit dat de snelweg Rublevo-Uspenskoe in de afgelopen 3 jaar zijn ontwikkelingspotentieel bijna volledig heeft gerealiseerd, beslaat deze richting, volgens de resultaten van het eerste kwartaal van 2011, 23% van de totale bevoorradingsstructuur in alle projecten van elite cottage-nederzettingen.

Wat de vraag in het eerste kwartaal van 2011 betreft, lopen economy class-eigendommen voorop

Volgens de resultaten van de eerste drie maanden van 2011 werd de grootste vraag (82% van alle afgesloten transacties) gebruikt door land zonder contract. Afgewerkte huisjes waren goed voor slechts 4% van de totale vraag, en andere soorten woningen – 14%.

De vraag naar cottage-nederzettingen van economy class is aanzienlijk gestegen, wat neerkomt op 78%, terwijl business class alleen in trek was bij 14% van de potentiële kopers, en slechts 8% van de vraag viel op elite-eigendommen..

Camille Pissarro. Rode daken. 1877

Als we kijken naar de structuur van de vraag voor het aankoopbudget, dan zijn er geen grote veranderingen. De meest populaire zijn objecten met een waarde tot 500 duizend dollar. De laatste tijd is er echter enige afvlakking opgetreden in de structuur van de vraag naar de kosten van onroerend goed in de voorsteden. De bepalende factor bij het kopen van een landhuis is nu niet zozeer het budget als wel de kwaliteit van het project.

Een andere opvallende trend in het eerste kwartaal van 2011 is de activering van kopers met een hoog budget. Het aandeel van de vraag naar elite-eigendommen met een waarde van meer dan $ 3 miljoen was 8%.

De vraag naar onroerend goed in de voorsteden nabij Moskou hangt steeds minder af van de richting. Dit wordt beïnvloed door het verschijnen op de markt van goede en kwalitatief hoogwaardige aanbiedingen op verschillende gebieden. De leider in termen van vraag in het eerste kwartaal is nog steeds de snelweg Novorizhskoe (20% van het totale aantal verzoeken). Bijna hetzelfde niveau van de vraag werd echter waargenomen in de richting van de snelweg Kievskoye (18%), de snelweg Kaluzhskoye (15%). Tegelijkertijd verliest Rublevka enigszins zijn populariteit bij potentiële kopers..

Hoeveel is een landhuis in de regio Moskou momenteel waard?

Merk op dat er sinds het midden van vorig jaar een gestage stijgende trend is in de prijzen voor hoogwaardig onroerend goed in de voorsteden nabij Moskou. De prijzen stijgen met ongeveer 3-7% per kwartaal, afhankelijk van het type woning. Moderne verkopers reageren snel genoeg op veranderingen in de vraag en maken prijsaanpassingen.

Volgens de resultaten van het 1e kwartaal van dit jaar werd de hoogste prijsstijging waargenomen in business-class schikkingen, die uitkwamen op 6%. In het elite-segment van onroerend goed in de voorsteden zijn de prijzen vrij stabiel – de prijsstijging werd genoteerd op het niveau van 0,5%. Dorpen uit de economy class zijn enigszins in prijs gedaald – minus 0,5%. De prijsdaling in dit segment is te wijten aan het feit dat er op dit moment de grootste concurrentie is – nieuwe projecten komen in de regel op de markt tegen de gemiddelde biedprijs, die iets onder de markt ligt. Deze trend zal zich waarschijnlijk tot het einde van dit jaar voortzetten..

In absolute termen zijn de gemiddelde kosten per m2. m van het eigenwoningbezit (huisje met grond) in het elite-segment van de markt is ongeveer 5 duizend dollar. In zakelijke nederzettingen ligt de gemiddelde prijs op het niveau van 3450 dollar per m2 van een huis, bij economy-class projecten 1450 dollar per m2. Tegelijkertijd zijn er objecten op de huizenmarkt in de voorsteden in de regio Moskou, waar een vierkante meter tot 12 duizend dollar kost. Dit komt meestal door de grote oppervlakte van het aangrenzende perceel.

Volgens sommige experts zullen de prijzen in het business class-segment met ongeveer 5-7% per kwartaal blijven stijgen. In andere segmenten zal voldoende stabiliteit worden waargenomen.

Opsommen

De situatie die zich in het eerste kwartaal van 2011 ontwikkelde op de onroerendgoedmarkt in de voorsteden nabij Moskou kan als positief worden gekarakteriseerd, met een duidelijke trend van ontwikkeling en heropleving van deze marktsector. Het is duidelijk dat de anticrisisoptie van bouw in de voorsteden – percelen zonder contract – merkbaar aan populariteit verliest in de context van het algemene herstel van de Russische economie en de groei van de effectieve vraag..

Positief is ook de trend van groei in de kwaliteit van de ontwikkeling van nieuwe projecten van cottage-nederzettingen in het licht van de toegenomen concurrentie om potentiële kopers. Als gevolg hiervan neemt de kwaliteit van het aanbod toe, wat ongetwijfeld alleen de kopers in de kaart speelt..

Kant-en-klare objecten met goede consumenteneigenschappen worden steeds populairder: infrastructuur, locatie, etc..

Verwacht wordt dat in het tweede kwartaal van 2011 de vraag naar afgewerkte suburbane woningen met ongeveer 20% meer zal groeien. Dit zal gebeuren vanwege de uitgestelde vraag die is ontstaan ​​tijdens de crisis en na de crisis..

Volgens de resultaten van het eerste kwartaal van 2011 kunnen we gerust stellen dat de onroerendgoedmarkt in de voorsteden de crisis heeft overwonnen en dat in deze sector in de toekomst zowel de vraag als het kwaliteitsaanbod zal toenemen..