Onroerend goed in Moskou – 2012 – een samenvatting van de resultaten van het jaar

Het samenvatten van de resultaten van het jaar is al een echte, je zou kunnen zeggen onwankelbare traditie, en niet alleen in ons land. Het is aan de vooravond van het nieuwe jaar dat de berichten “dit jaar werd gebouwd, voltooid, gedolven, verkocht, ontvangen …” beginnen te verschijnen. Maar wat kan ik zeggen, wij allemaal, op de een of andere manier, afscheid nemen van het uitgaande jaar, beginnen samen te vatten – wat we hebben kunnen doen, wat er is gebeurd en wat er volgend jaar moet gebeuren.

De vastgoedmarkt is natuurlijk geen uitzondering op deze traditie. Na het einde van zo’n belangrijke periode, kunt u het bouwvolume dit jaar en vorig jaar vergelijken, de prijzen voor residentieel en commercieel onroerend goed en proberen de vooruitzichten te beoordelen. Dus, wat interessant en belangrijk gebeurde er in 2012 op de onroerendgoedmarkt in Moskou, die ons verlaat? Wat zijn de prognoses van experts voor het komende jaar?

Prijsdynamiek

Hoewel er in Moskou in 2012 geen scherpe pieken waren in de vastgoedprijzen, vertonen de prijzen nog steeds een sterke opwaartse trend. Het meest levendige voorbeeld – als aan het begin van het jaar de gemiddelde kosten van onroerend goed in de hoofdstad waren vastgesteld op 162 duizend roebel per vierkante meter, dan steeg dit cijfer eind december tot 186 duizend roebel per “vierkant”. Het verschil is meer dan 20 duizend roebel en is behoorlijk significant. In dollars uitgedrukt is het verschil tussen de gemiddelde prijs voor vierkante meters in Moskou aan het begin en het einde van het jaar zelfs nog duidelijker: $ 5,29 duizend in januari en $ 6,07 duizend in december. Dus de mijlpaal van zesduizend, de ‘gemiddelde’ vierkante meter aan woningen in de hoofdstad dit jaar, overwon niettemin.

In termen van districten van Moskou ziet de situatie er als volgt uit: Arbat bekleedt stevig de positie van de leider, maar de kandidaten voor de tweede en derde plaats wisselden gedurende het jaar bijna elke maand. Begin december 2012 bereikten de kosten van een vierkante meter op de Arbat 9.382 duizend dollar. Slechts 11 maanden geleden vroegen ze gemiddeld 9.033 duizend dollar voor één “vierkant” van een appartement in het centrum van de hoofdstad, dus de prijs steeg met 1,1%.

In 2012 stonden Kitai-Gorod, Khamovniki, Ostozhenka, Yakimanka en Tverskaya in de top vijf van leiders, die om de beurt op de tweede en derde plaats stonden in de ranglijst van de duurste districten van Moskou..

En als in januari van dit jaar de gemiddelde kosten van een vierkante meter in geen van deze districten $ 9 duizend bereikten, dan bedroeg de prijs van een vierkante meter in het Tverskoy District in december meer dan $ 9,09 duizend, en op Ostozhenka kwam het dicht bij dit cijfer en bedroeg 8,97 duizend dollar.

De beoordelingsgegevens geven dus aan dat de prijs voor vierkante meters in Moskou langzaam en gestaag groeit. Bovendien stegen de kosten van de meest goedkope aanbiedingen van “economy class” en “elite” – de duurste vierkante meters het meest..

Zo stegen de kosten van elite residentieel onroerend goed in de hoofdstad dit jaar met 3,7% en bedroegen gemiddeld $ 16,4 duizend, volgens onderzoeksgegevens van ContactRealEstate. In totaal werden in 2012 meer dan 800 transacties afgesloten op de elite-vastgoedmarkt (resultaten van 2011 – 657 aan- en verkooptransacties).

Het is interessant dat als vorig jaar meer dan 60% van de kopers van elite-woningen in het centrum van Moskou ambtenaren waren, dit jaar het aantal ambtenaren onder dergelijke kopers sterk daalde tot 5%, zei Anastasia Mogilatova, CEO van Welhome. Deskundigen merken echter op dat dit niet betekent dat het inkomen van ambtenaren daalt, hoogstwaarschijnlijk hebben ze, in het licht van de versterking van de strijd tegen corruptie, eenvoudigweg besloten om hun overnames betrouwbaarder te verbergen. Dit wordt bevestigd door het feit dat onder de kopers van “elite” in 2012 bijna 10% niet-werkende gepensioneerden zijn. De grootste vraag was naar elite-onroerend goed in de districten Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy en Presnensky van de hoofdstad.

Sviblovo, Shchukino en Pokrovskoye-Streshnevo werden in december 2012 erkend als de goedkoopste gebieden van Moskou, de prijs van een vierkante meter werd hier vastgesteld op 5,1 duizend dollar. Ter vergelijking: in januari van het uitgaande jaar was Strogino het goedkoopste gebied van de hoofdstad – 4,9 duizend dollar per “vierkant”. In de loop van het jaar zijn de kosten per vierkante meter in dit gebied echter gestegen tot 5,3 duizend dollar, waardoor Strogino sterk steeg in de ranglijst van districten in Moskou.

De meest interessante nieuwe gebouwen – 2012

In totaal zijn er in het lopende jaar meer dan 1,1 miljoen vierkante meter woningen gebouwd in de hoofdstad. Dit is bijna 20% minder dan in 2011.

In de beoordeling van de meest goedkope nieuwe gebouwen in de hoofdstad in het afgelopen jaar waren ZhKK “Vanil”, gelegen in het zuidelijke administratieve district, in Moskvorechye-Saburovo, “Tsaritsyno” – Biryulyovo Vostochnoye, RC “Woonhuis MPI” – Babushkinsky District, “Groene kust” – Chertanovo Central , evenals “Zagorie” – ook Biryulyovo Vostochnoye.

Het wooncomplex “Tsaritsyno” werd ook het grootste nieuwe gebouw in Moskou, de gemiddelde kosten van appartementen hier werden vastgesteld op 98 duizend roebel (ongeveer 3,2 duizend dollar) per “vierkant”.

We hebben al geschreven over de meest opmerkelijke en interessante nieuwe gebouwen in de hoofdstad, dus ik wil alleen opmerken dat in 2012 71 woongebouwen in “Oud” Moskou in gebruik zijn genomen. De gemiddelde prijs van een vierkante meter in Moskou nieuwe gebouwen voor het jaar steeg met 9% en werd vastgesteld op 171 duizend roebel (ongeveer 5,6 duizend dollar). De gemiddelde prijs die enigszins te duur was in vergelijking met de meest betaalbare aanbiedingen, werd gevormd door de hoge prijzen voor nieuwe gebouwen in Ostozhenka en Khamovniki. Hier, voor een vierkante meter, vragen ze vaak minstens 20 duizend dollar, en in sommige elite clubachtige huizen – meer dan 30-40 duizend dollar.

Hypotheek

Het uitgaande jaar wordt afgesloten met een tastbare toename van het aantal verstrekte hypotheekleningen, dat in vergelijking met 2011 met 30% is gestegen. Hypotheken voor 2012 zijn echter duurder geworden. Als banken in het voorgaande jaar gemiddeld hypotheekleningen verstrekten tegen 12,5-13% per jaar, dan is dit cijfer in 2012 gestegen naar 13,5-14%.

En aan het einde van het jaar hebben veel bankinstellingen, met name Sberbank, al aangekondigd dat de rente volgend jaar weer zal stijgen en volgens experts 15% per jaar kan bereiken..

Banken waren eerder bereid om hypotheekleningen te verstrekken voor kant-en-klare appartementen op de secundaire markt, het is moeilijker om een ​​hypotheek te krijgen voor woningen in een onvoltooid wooncomplex. En de tarieven zijn in dit geval 1-3% hoger en de vereisten voor leners zijn strenger. Onder de vele aanbiedingen vindt u echter zeer winstgevende. Als de bank actief samenwerkt met de ontwikkelaar, zoals in het geval van het wooncomplex “Gorki-8”, kan de hypotheekrente worden verlaagd tot 9-10% per jaar. Dergelijke aanbiedingen zijn natuurlijk zeldzaam, de keuze van objecten is in dit geval beperkt, maar de tarieven zijn veel aantrekkelijker dan het gemiddelde op de hypotheekmarkt.

“Nieuw” Moskou

De belangrijkste gebeurtenis van het afgelopen jaar was natuurlijk de annexatie van de gebieden van het zogenaamde “nieuwe” Moskou bij de hoofdstad. Er verschenen twee nieuwe districten in de stad – Novomoskovsky en Troitsky, en er ontstonden brede perspectieven voor de ontwikkeling van vrij grote territoria voor ontwikkelaars.

Volgens het bedrijf “Azbuka Housing” zijn de gemiddelde kosten per vierkante meter in “New” Moskou in 2012 met 6,3% gestegen en bedragen momenteel 83 duizend roebel (ongeveer 2,7 duizend dollar). Het tempo van de prijsstijgingen bleek aan het begin van het jaar minder te zijn dan voorspeld door makelaars, wat een sterke toename van de vraag naar appartementen in de nieuw gecreëerde administratieve districten voorspelde..

Als in het historische deel van de stad hoe dichter het nieuwe gebouw bij de ringweg van Moskou ligt, hoe goedkoper de prijs per vierkante meter, dan is de situatie in ‘Nieuw’ Moskou het tegenovergestelde – ze bevinden zich aan ’tegenoverliggende zijden van de barricades’ en de waarde van onroerend goed neemt hier sterk toe naarmate het de ringweg van Moskou nadert.

Deskundigen noemen het wooncomplex “Moskou A101”, waar een eenkamerappartement kan worden gekocht voor drie miljoen roebel, het wooncomplex “New Vatutinki” en het wooncomplex “Prestige” als de meest betaalbare nieuwe gebouwen van “Nieuw” Moskou. Wooncomplex “Vatutinki” wordt ook wel het meest ambitieuze project in de nieuw geannexeerde gebieden genoemd – hier worden meer dan 1,6 duizend appartementen onder de aandacht van kopers gebracht. “Vatutinki” is een heel microdistrict op slechts 14 kilometer van de ringweg van Moskou, met twee scholen en drie kleuterscholen.

De gemiddelde kosten van een vierkante meter op de secundaire markt van “Nieuw” Moskou bedragen vandaag 96 duizend roebel, wat gemiddeld 17,4% meer is dan in de regio Moskou, volgens een studie van het bedrijf “Peresvet-Invest”. Dus de toetreding tot de hoofdstad op de onroerendgoedmarkt van deze gebieden had natuurlijk.

conclusies

Dus 2012 voor onroerend goed in Moskou bleek over het algemeen vrij stabiel en kalm te zijn, zonder schommelingen en scherpe prijsstijgingen. De vraag is toegenomen, het aantal aanbiedingen van zowel de primaire als de secundaire markt is toegenomen, de kosten van alle categorieën residentieel vastgoed zijn licht gestegen. Gemiddeld steeg de prijs voor Moskou vierkante meters met 1,5-2% per maand. De meest opvallende prijsstijging werd opgetekend in oktober, maar in de zomer beleefde de markt zoals altijd een seizoensrust..

Van de meest interessante punten zou ik nogmaals een toename willen opmerken in de verkoop en aankoop van luxe appartementen, een toegenomen interesse in appartementen met meerdere kamers, evenals een tastbare toename van het volume van hypotheekleningen.

Kopers zijn volgens makelaars in toenemende mate geïnteresseerd in driekamerappartementen, die vorig jaar duidelijk verloren gingen aan compactere woonwijken qua aantal transacties. Maar de belangstelling voor studio-appartementen en kleine “odnushki” is daarentegen afgenomen.

Kopers kopen steeds vaker appartementen in monolithische of paneelgebouwen, en te dure ‘stalinka’s’ kunnen tegenwoordig buitenstaanders van de markt worden genoemd – de belangstelling voor hen is merkbaar afgenomen.

In 2012 hebben de autoriteiten het probleem met bedrogen aandeelhouders niet opgelost – de situatie op dit gebied ontwikkelt zich nog steeds niet op de beste manier voor mede-investeerders, en de huidige wetten kunnen hun belangen niet beschermen. Veel experts noemen het voorstel om verplichte verzekering van aandelenpremies op huisvesting in te voeren als een poging om “de begrotingskosten op de schouders van verzekeringsmaatschappijen te leggen” en voorspellen dat de nieuwe wet zal leiden tot een stijging van de kosten van appartementen in nieuwe gebouwen..

Voorspellingen voor de toekomst

Deskundigen beloven unaniem dat er volgend jaar geen scherpe veranderingen zullen zijn in de situatie op de vastgoedmarkt van de hoofdstad.

Ondanks recente klachten van de president, die opmerkte dat hypotheekleningen voor de meeste Russen niet beschikbaar zijn, zullen de hypotheekrentes blijven stijgen, zei Andrei Vladykin, hoofd van de afdeling hypotheken en leningen bij NDV Real Estate. Er zijn geen voorwaarden voor een verlaging van de hypotheekrentes, dus je mag geen betere aanbiedingen van banken verwachten.

Een renteverhoging tot 15% zal ongetwijfeld leiden tot een afname van de vraag naar onroerend goed – niet alle kopers zullen bereid zijn om tegen dergelijke voorwaarden een hypotheek te krijgen. Bovendien, als de hypotheekrente 19% bereikt (en er zijn zulke pessimistische voorspellingen), zullen de meeste potentiële kopers van onroerend goed de voorkeur geven aan leningen in vreemde valuta. De rentetarieven op hypotheekleningen in dollars zullen waarschijnlijk op het niveau van 9-10% per jaar blijven. De hypotheek in dollars wordt echter ten eerste verstrekt voor een periode van maximaal 15 jaar, en ten tweede – bijna altijd alleen voor secundaire woningen.

“Nieuw” Moskou zal actief worden ontwikkeld door ontwikkelaars. Volgens Sergei Sobyanin, de burgemeester van de hoofdstad, wordt een enorme ontwikkeling verwacht in gebieden in de onmiddellijke nabijheid van de ringweg van Moskou. Over het algemeen hebben de autoriteiten al vergunningen afgegeven voor de bouw van ten minste 30 miljoen vierkante meter woningen in “Nieuw” Moskou, zodat de districten Novomoskovsk en Troitsky zeker wachten op een bouwhausse. Zoals Sergei Sobyanin beloofde, zal er echter een zone met laagbouw rond Troitsk verschijnen, en gebieden die ver van de stad liggen, zullen natuurlijke zones, pleinen en parken worden..

Verwacht wordt dat in 2013 woningen in de hoofdstad in prijs zullen stijgen met hetzelfde inflatiepercentage, dat wil zeggen door maandelijks 0,5-1-2% toe te voegen, wat uiteindelijk zal leiden tot een prijsstijging van 7-10% per jaar.

In tegenstelling tot de voorspellingen van sommige analisten, brak in 2012 geen nieuwe financiële crisis uit, en in 2013 worden geen scherpe schokken verwacht. De vastgoedprijzen in dollars kunnen zelfs dalen, wat zal worden vergemakkelijkt door een afname van de vraag. In de nabije toekomst voorspellen experts een overaanbod op de markt ten opzichte van de vraag – er zijn geen voorwaarden voor een stijging van het gezinsinkomen, en in het licht van de stijging van de hypotheekrentes kan de overgrote meerderheid van de Russen nergens geld lenen om appartementen in de hoofdstad te kopen. Dus je moet niet veel activiteit van kopers verwachten, de zomer van 2013 kan een volledig “dood” seizoen worden, en tijdens periodes van wachten op veranderingen in de economie of na negatief nieuws uit de politieke arena, kan de vraag tot nul dalen “, voorspelt Oleg Repchenko, hoofd van het analytisch centrum” IRN.RU Indicatoren vastgoedmarkt “.

Andere innovaties die in 2013 een impact zullen hebben op de vastgoedmarkt, zijn onder meer de introductie van een belasting op luxe beloofd door Vladimir Poetin, inclusief op luxe appartementen. Het is nog niet bekend wat het tarief van deze belasting zal zijn, maar het lijkt erop dat de vraag naar dure appartementen in het centrum van de hoofdstad toch niet zal afnemen.

Bovendien zal de herwaardering van de kadastrale waarde van grond in Moskou ongetwijfeld leiden tot een waardestijging van onroerend goed – ontwikkelaars betalen nu gemiddeld 1,5 keer meer voor landpercelen..

De autoriteiten zullen doorgaan met het slopen van vervallen gebouwen van vijf verdiepingen: in 2012 werden slechts 30 van dergelijke huizen gesloopt en in de toekomst is het de bedoeling om ten minste 88 gebouwen met vijf verdiepingen in verschillende wijken van de hoofdstad te hervestigen en te slopen..

De prijs van onroerend goed in “Nieuw” Moskou zal blijven stijgen en de kloof met de rest van de regio Moskou zal steeds tastbaarder worden. Op de secundaire markt van nieuwe grootstedelijke gebieden zullen de kosten van een vierkante meter hoger zijn dan 100 duizend roebel, op de primaire markt zal het dicht bij dit punt komen.

En het kantoor van de burgemeester zal doorgaan met het repareren van uitgaande snelwegen en het aanleggen van nieuwe verkeersknooppunten, het actief bestrijden van verkeersopstoppingen en er zullen nieuwe metrostations openen in Moskou. Hoe dit de vastgoedmarkt van de hoofdstad zal beïnvloeden – het al zo afsluitende 2013 zal laten zien, waarvan we de resultaten ook over 12 maanden zullen samenvatten. Groeten van de vakantie!