Sloopprogramma voor gebouwen met vijf verdiepingen

Het programma van de regering van Moskou voor de sloop van gebouwen met vijf verdiepingen kan met een aantal problemen worden geconfronteerd. In het kader van het wederopbouwprogramma van het fonds met vijf verdiepingen, berekend tot 2010, zijn de autoriteiten in Moskou van plan ongeveer 6 miljoen vierkante meter te slopen. m van vervallen woningen. Ondanks de interesse van een aantal grote ontwikkelaars in grootschalige investeringscontracten, besteden ontwikkelaars echter steeds meer aandacht aan de ligging van kavels voor latere ontwikkeling en de klasse van woningen die worden gebouwd. Volgens deskundigen kunnen er problemen optreden bij de uitvoering van het programma in een aantal faciliteiten, met name in de “niet-prestigieuze” oostelijke en zuidoostelijke districten..

Vijf verdiepingen tellend verhaal

Het begin van de massale wederopbouw van de vijf verdiepingen tellende woningvoorraad met panelen in Moskou werd in 1995 teruggeschroefd door een overeenkomstig besluit van de regering van Moskou. Het decreet van de regering van Moskou van 20 januari 1998 “Over de voortgang van de wederopbouw van de vijf verdiepingen tellende en vervallen woningvoorraad van de stad tot 2000” werd echter het fundamentele document dat de strategie en tactiek van het werk aan de wederopbouw van gebouwen met vijf verdiepingen bepaalde. Als gevolg hiervan werd al in 1998 335,7 duizend vierkante meter gesloopt. m van vijf verdiepingen tellende paneelhuizen en 933,5 duizend vierkante meter werden in gebruik genomen. m nieuwe woonruimte.

In 1998 zijn meer dan 6 duizend gezinnen uit de gesloopte panden verhuisd. Tegelijkertijd steeg het aandeel van de stad onder investeringscontracten in de periode 1997-1998 van 29% naar 32%.

Sindsdien heeft de regering van Moskou, als onderdeel van het programma, een aantal orders aangenomen om het wederopbouwvolume te vergroten, en in de zomer van vorig jaar verscheen een programma voor de wederopbouw van het fonds met vijf verdiepingen tot 2010. Volgens het bedrijf Novaya Ploschad is van 2000 tot 2010 de sloop gepland van een woningvoorraad van vijf verdiepingen met panelen van 6 miljoen vierkante meter. m.

Volgens Erast Zhiryakov, het hoofd van bouwprojecten van MIAN-Development CJSC, zal het panel “Chroesjtsjovs”, waarvan de levensduur van 25 jaar al lang verstreken is, worden afgebroken..

Bovendien werden vanwege de gedwongen hervestiging ook de “jongere” gebouwen van vijf verdiepingen gesloopt. Zo’n situatie ontwikkelde zich bijvoorbeeld op de bouwplaatsen van de Derde Transportring en in gebieden waar de strategische opgaven van de stad werden opgelost. “De gebouwen die de ontwikkeling van de stad belemmeren, worden gesloopt”, zegt Zhiryakov.

Volgens Dmitry Popov, hoofd van de analytische afdeling van Novaya Ploschad, ontwikkelt het programma zich momenteel het actiefst in gebieden waar de ontwikkelaar, in plaats van gebouwen met vijf verdiepingen, de mogelijkheid heeft om elite-woningen en business class-huizen te bouwen. “Het helderste voorbeeld is” Kvartal on Leninsky “, dat al vele jaren wordt verkocht door het bedrijf” Kvartal “.

Maar in afgelegen woonwijken, vooral in de minst prestigieuze districten in het zuidoosten en oosten, waar de winstgevendheid van de wederopbouw veel lager is, zijn problemen met de implementatie van de sloop van gebouwen met vijf verdiepingen zeer waarschijnlijk “, – voorspelt Dmitry Popov.

De grillen van ontwikkelaars

Voor ontwikkelaars kan deelname aan wederopbouwprojecten economisch onrendabel zijn vanwege de kosten voor het ontwikkelen van nieuwe gebieden, het aanleggen van wegen en nieuwe communicatie. “Elk specifiek voorbeeld moet afzonderlijk worden bekeken, maar vanuit commercieel oogpunt leveren investeringscontracten voor de wederopbouw van een fonds met vijf verdiepingen nog steeds geen superwinsten op voor de ontwikkelaar, maar is het eerder een kans voor een klein bedrijf om de markt te betreden en zijn naam te” verlichten “”, zegt Penny, het hoofd van de afdeling luxe onroerend goed. Lane Realty Alexander Ziminsky.

Desalniettemin worden de meeste projecten voor de wederopbouw van het vijf verdiepingen tellende fonds uitgevoerd door grote ontwikkelaars: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 en SU-155, met deelname van bedrijven zoals MFS-6 en MSM-5, die geen eigen paneelproductiefaciliteiten hebben. Hervestiging en sloop worden uitgevoerd door “Kvartal”, “Don-Stroy”, “Krost” en anderen..

“Renovatieprojecten trekken vooral serieuze investeerders aan met eigen bouwmiddelen. Zulke volumes zijn alleen mogelijk voor vrij grote bedrijven, aangezien we het over aanzienlijke kapitaalinvesteringen hebben. Het gaat immers niet alleen om de bouw van een huis, maar om een ​​project met sloop, bouw, organisatie van herhuisvesting van bewoners.” – zegt Erast Zhiryakov. “Voor een ontwikkelaar is de uitvoering van dergelijke projecten een kans om” voor het budget te werken “, dat wil zeggen voor” kort “geld dat altijd op tijd komt. Bovendien zijn dit extra volumes die niemand nu weigert”, beaamt de plaatsvervangend algemeen directeur van de bedrijvengroep. SU-155, directeur van de bouwafdeling Valery Grachev.

Volgens hem zijn er echter vaak gevallen waarin investeringscontracten voor ontwikkelaars gewoonweg onrendabel worden, “de locatie van objecten is bijvoorbeeld onaantrekkelijk voor toekomstige huurders of vereist dure installatie van complexe engineering.”.

Belangrijkste motieven

Over het algemeen is voor de ontwikkelaar de belangrijkste bepalende factor bij het berekenen van de kosten en winstgevendheid van het project het volume: met de toename van de bezette gebieden neemt ook de algehele winstgevendheid van het project toe. Om deze reden worden ontwikkelaars aangetrokken tot grootschalige projecten met de wederopbouw van blokken van tientallen huizen. “Dit wordt ook verklaard door het feit dat de kosten van bezwaringen voor de wederopbouw van een fonds met vijf verdiepingen in de regel 50-60% van de totale investering bedragen, dus de winst van het bedrijf groeit evenredig met de toename van het volume van de wederopbouw”, voegt Dmitry Popov toe..

Daarom is de markt tegenwoordig het meest geïnteresseerd in investeringscontracten voor locaties in het Central Administrative District (CAD) en in gebieden waar de mogelijkheid bestaat om high-rise business class gebouwen te bouwen. Het voordeel van de ontwikkelaar in de gebiedsverhouding hangt af van de mogelijkheden van de vrijgekomen site: van 1: 3 voor woonwijken, waar geen beperkingen gelden voor het aantal verdiepingen, tot 1: 1 of minder voor het centrale administratieve district, met de daaropvolgende bouw van elite-woningen. Bovendien is er bij ontwikkelaars veel vraag naar investeringscontracten met een minimumaandeel in de stad, waarvan de volumes in elk van de projecten worden bepaald door regelgevende documenten. “In sommige gevallen wees de stad bijvoorbeeld 25 m van de totale oppervlakte van haar aandeel toe aan de investeerder voor elke hervestigde inwoner. In andere gevallen dekte de uitvoering van de hervestiging door de ontwikkelaar het aandeel van de stad..

Maar er zijn ook gevallen bekend waarin de stad na hervestiging schuld bleef aan de ontwikkelaar, waardoor deze bouwruimte kreeg in andere gebieden ”, zegt Erast Zhiryakov. Uit de praktijk blijkt echter dat het aandeel van de stad varieert van 30% voor slaapvoorstedelijke gebieden tot 50%. in de CAD met de daaropvolgende bouw van luxe woningen.

Hervestigingsprobleem

Gewoonlijk wordt de hervestiging van huurders uitgevoerd door een “golf” -methode: eerst wordt een “start” -huis gebouwd op een vrij terrein, waar het eerste gebouw van vijf verdiepingen wordt hervestigd, vervolgens wordt het hervestigde gebouw afgebroken en wordt op zijn plaats een tweede huis gebouwd. Als er meer gebouwen van vijf verdiepingen worden gesloopt, kan het ook een startpunt worden, maar als de wederopbouw zich in de laatste fase bevindt, kan het al een bedrijfspand zijn. “Voordat huurders worden hervestigd in een ‘startend’ huis in hetzelfde gebied, wordt in de regel geprobeerd te verhuizen naar afgelegen gebieden – nu wordt Kozhukhovo actief voor dergelijke doeleinden gebruikt. Als gevolg hiervan, hoe meer bewoners het mogelijk is om verder weg te zetten, hoe effectiever het project zal zijn, hoe zal een groter aantal nieuwe delen van het hervestigde gebied commercieel worden “, – merkt Dmitry Popov op.

Het probleem van hervestiging heeft echter altijd een individuele oplossing. Als we het hebben over projecten waaraan de stad deelneemt, is het veel gemakkelijker om inwoners te hervestigen, aangezien de administratieve middelen de ontwikkelaar in staat stellen dit probleem zo efficiënt mogelijk op te lossen. In gevallen waarin hervestiging echter uitsluitend door de ontwikkelaar wordt uitgevoerd, moeten schikkingskwesties niet alleen met de bewoners, maar ook met de stad worden opgelost. “Gewoonlijk worden contracten gesloten met staatseenheidsbedrijven (bijvoorbeeld” Mospereselenie “), dat wil zeggen dat de stad betrokken is bij de hervestiging.

Zo’n oplossing is effectief mits de huurders worden hervestigd. De situatie met huiseigenaren is veel gecompliceerder, aangezien administratieve methoden niet op hen van toepassing zijn “, zegt Erast Zhiryakov..

Volgens het hoofd van de juridische sector van MIAN Real Estate Agency Khaya Pleshitskaya hebben bewoners van huizen die bedoeld zijn voor sloop de mogelijkheid om geen appartement te ontvangen, maar een geldelijke compensatie. “Deze praktijk is niet erg populair, maar in overeenstemming met artikel 32 van de huisvestingscode worden de aflossingsprijs van een woning, de voorwaarden en andere voorwaarden voor aflossing bepaald door een overeenkomst met de eigenaar van de woning. Dat wil zeggen, theoretisch kan het bedrag in de overeenkomst zelfs hoger zijn dan de marktprijs van het appartement. en alle aanvullende vergoedingen beoordeeld. Als er geen overeenstemming wordt bereikt, wordt de kwestie in de rechtbank behandeld.

Maar rekening houdend met de mogelijke duur van het proces, is het proces niet winstgevend voor de ontwikkelaar, daarom zijn de partijen het in de meeste gevallen eenvoudig onderling eens, ‘vat Pleshitskaya samen.