Valkuilen bij het huren van woningen met mogelijkheid tot achteraf kopen

Om onroerend goed te kopen, kiezen mensen meestal twee opties: een regulier verkoopcontract of een hypotheeklening. Volgens de statistieken worden overeenkomsten over ruil en aankoop van met hypotheek bezwaard onroerend goed veel minder vaak gesloten. Maar er is een ander type huisaankoop, dat in Rusland bijna nooit wordt aangetroffen, maar onder bepaalde voorwaarden zeer gunstig kan zijn voor beide partijen bij de transactie – lease met de mogelijkheid tot latere aankoop. Laten we dit soort transacties eens nader bekijken..

Wat zijn de voordelen van de partijen bij deze overeenkomst

Huurder:

1. De mogelijkheid krijgt om huisvesting te gebruiken vanaf het moment van het sluiten van de overeenkomst, ondanks het ontbreken van het volledige bedrag dat nodig is voor de aankoop ervan.
2. Elimineert de noodzaak om een ​​hypotheek te verstrekken om het ontbrekende bedrag te verkrijgen (allerlei certificaten verzamelen, rente en commissies betalen aan de bank, enz.).
3. Heeft het recht om in elke fase van het contract verdere terugkoop van het pand te weigeren.

Landheer:

1. Stelt de waarde van onroerend goed in boven het marktgemiddelde om de risico’s van een verkoop op afbetaling te verminderen.
2. De eigendomsoverdracht vindt pas plaats na ontvangst van het volledige bedrag dat in het contract is vastgelegd, wat ook zeer gunstig is voor de huiseigenaar.

Waar u op moet letten voordat u een contract afsluit

1. Aankoop van het gehuurde is een recht, geen verplichting van de huurder

Dit is de conclusie waar de rechter het vaakst naar toe komt bij het beoordelen van claims van verhuurders wiens onroerend goed nooit door huurders is uitgekocht..

2. Staatsregistratie van dergelijke transacties is alleen vereist na de eigendomsoverdracht van het onroerend goed aan de huurder

Dat wil zeggen, zodra het volledige bedrag van de aankoop van het onroerend goed, zoals vastgelegd in het contract, is betaald, wordt de huurder beschouwd als de eigenaar van het onroerend goed en is zijn contract met de verhuurder onderworpen aan staatsregistratie (zoals een regulier aankoop- en verkoopcontract voor onroerend goed).

3. Reguliere lease kan bij latere aankoop worden omgezet in lease

Dit is geregeld in artikel 624 van het Burgerlijk Wetboek. U hoeft alleen maar een passende aanvullende overeenkomst met de verhuurder af te sluiten. In dat geval wordt de reeds betaalde huur bijgeschreven op de afkoopsom.

Onder welke voorwaarden is het voor de koper rendabel om op deze manier woningen te kopen?

Gevallen van een dergelijke deal zijn uiterst zeldzaam, want om beide partijen ten goede te komen, is het noodzakelijk dat twee factoren samenvallen.

Vertrouwensrelatie tussen de partijen bij het contract

Hoewel dit type overeenkomst legaal is in Rusland, is er geen duidelijke regelgeving in de wetgeving. Daarom is het bij het kiezen van een dergelijke methode voor het verwerven van huisvesting noodzakelijk om de tekst van de overeenkomst uiterst serieus te benaderen en men kan niet zonder professionele advocaten te raadplegen..

De ideale optie is de aanwezigheid van familie of op zijn minst een vertrouwensrelatie tussen de huurder en de verhuurder, waardoor de mogelijkheid van geschillen tussen de partijen bij de overeenkomst tot een minimum wordt beperkt..

“Staande” onroerendgoedmarkt

Als de vastgoedmarkt blijft groeien, kan de waarde van huurpanden stijgen. In dit geval zal de oude prijs die in de overeenkomst is geschreven gewoon niet winstgevend zijn voor de verhuurder en kan hij proberen deze te beëindigen. De beslissing om zo’n deal te sluiten is daarom alleen rendabel als je er zeker van bent dat de prijzen op de huizenmarkt de komende jaren niet veel zullen schommelen..

Risico’s waarmee de huurder wordt geconfronteerd

Overlijden van de verhuurder

Vaak zijn er situaties waarin de eigenaar van een onroerend goed dat wordt gehuurd om te kopen overlijdt, en zijn erfgenamen andere plannen hebben voor het onroerend goed dat aan hen is nagelaten, en ze proberen de overeenkomst met de huurder op enigerlei wijze te beëindigen..

In dit geval staat de wet aan de kant van de laatste, aangezien volgens de wetgeving de eigendomsoverdracht van het gehuurde aan een andere persoon geen basis is voor het beëindigen van het contract.

De beslissing van de verhuurder om het appartement als onderpand te deponeren om de lening te beveiligen

In dit geval, als hij de lening niet terugbetaalt, blijft het appartement verpand door de bank en nadat alle overeengekomen betalingen zijn betaald, kan de huurder het eigendom van het gehuurde niet registreren..

De enige manier om uzelf tegen dergelijke situaties te beschermen, is door te proberen met de verhuurder te onderhandelen over inschrijving in het appartement van de huurder of, wat ideaal zou zijn, een minderjarig gezinslid. Het is onwaarschijnlijk dat de bank dergelijk onroerend goed als onderpand zal beschouwen.

Schommelingen in vastgoedprijzen

Om niet in een situatie te komen waarin, als gevolg van schommelingen op de onroerendgoedmarkt of hoge inflatie, het bedrag van de betalingen onder het contract onrendabel wordt voor een van de partijen, is het noodzakelijk om speciale aandacht te besteden aan de regulering van deze voorwaarde.

U kunt specificeren dat betalingen op maandelijkse basis moeten worden geïndexeerd door het inflatiepercentage of gekoppeld aan het gemiddelde marktprijsniveau voor vergelijkbare eigendommen..

Hoe u bij een volgende aankoop een huurovereenkomst goed afsluit

Overweeg de belangrijkste punten van de overeenkomst, die in elke leaseovereenkomst moeten worden beschreven met daaropvolgende aflossing.

Looptijd van het contract

De beste manier is om de overeenkomst voor onbepaalde tijd te maken.

Betaling

De maandelijkse betaling van de verhuurder moet uit twee componenten bestaan: de betaling van de huur en de betaling van het losgeld. Zoals hierboven reeds beschreven, kunt u de indexering van elk van de betalingen plannen afhankelijk van het niveau van inflatie en prijsschommelingen op de vastgoedmarkt.

Het is het beste om te voorzien in de mogelijkheid van vervroegde aflossing van onroerend goed. Ook is het niet overbodig om als voorwaarde te stellen dat de betalingen op de rekening van de verhuurder via een bankfiliaal moeten gebeuren, zodat beide partijen over hun bewijsstukken kunnen beschikken in geval van een mogelijk geschil..

Huurobject

Het is noodzakelijk om het adres, de oppervlakte en de indeling van het pand weer te geven. Het is raadzaam om technische documentatie en kopieën van titeldocumenten bij het contract te voegen.

Verplichtingen van huurder en verhuurder

Om geschillen en meningsverschillen in de toekomst te voorkomen, is het noodzakelijk om duidelijk aan te geven wie energierekeningen zal betalen, reparaties aan het pand zal uitvoeren, enz..

Aansprakelijkheid van partijen

Het belang van dit onderdeel in het contract behoeft niet eens een toelichting..