Gedurende zijn bestaan als stad heeft Sotsji vooral belangstelling gewekt als een uitstekende vakantiebestemming aan de warme kust van de Zwarte Zee. De status van stad werd pas in 1917 aan Sotsji toegekend, hoewel het eerste resort – “Kaukasische Rivièra” – al in 1909 werd geopend en de eerste vermeldingen van nederzettingen in dit gebied dateren uit de pre-antieke tijden..
Alexander Otroshko. Sotsji landschap. 2011
De massale wederopbouw van de stad begon in 1934, het was toen dat de kenmerken van de toekomstige grote metropool naar voren kwamen – de centrale Kurortny Avenue, oorspronkelijk de Riviera-Matsesta-snelweg genoemd, werd aangelegd. In 1961 omvatte de zogenaamde Greater Sochi al de belangrijkste regio’s – Central, Lazarevsky, Khostinsky en Adlersky. Deze gebieden van Sochi zijn nu het centrum van de onroerendgoedmarkt van de badplaats, het is in het Adler-district en de nederzetting Krasnaya Polyana en Imeretinskaya Bay waar grootschalige bouw van faciliteiten voor de Olympische Spelen van 2014 gaande is.
De periode van de meest actieve ontwikkeling van de onroerendgoedmarkt in Sochi en de groei van de kosten per vierkante meter woonoppervlak werd waargenomen van 2003 tot 2007. Het was toen dat de bouw van elite residentieel onroerend goed begon in de districten Central en Khosta van de stad, en het skigebied Krasnaya Polyana begon de aandacht van investeerders te trekken. De financiële crisis van 2008 had een aanzienlijke impact op de vastgoedmarkt in Sochi en leidde ertoe dat de bouw van veel woningen bevroren was en dat de kosten van afgewerkte woningen op de primaire markt met gemiddeld 30% daalden. De secundaire vastgoedmarkt in Sochi reageerde niet zo scherp op de financiële crisis, aangezien er in dit marktsegment geen enorme afname van de vraag was en de prijs per vierkante meter in een gewoon “Chroesjtsjov” -huis met slechts 10-15% daalde.
De waarde van onroerend goed in Sochi is echter al in 2010 gestabiliseerd en heeft nu bijna het niveau van 2007 bereikt. Huisvesting van de economy class op de primaire markt wordt gemiddeld aangeboden voor een prijs van 40-70 duizend roebel, een business-class appartement kan worden gekocht voor een prijs van 80-110 duizend roebel per vierkante meter, en de prijs van elite-appartementen bereikt 110-120 duizend roebel per vierkante meter.
Impact van de status van de hoofdstad van de toekomstige Olympische Spelen op de vastgoedmarkt
Onmiddellijk na de aankondiging van de overwinning van Sochi in de wedstrijd voor het recht om de Olympische Winterspelen van 2014 te organiseren, begon de stad een scherpe stijging van de vastgoedprijzen. Interessant is dat meer dan 50% van al het residentieel onroerend goed werd gekocht (deze trend zet zich tot op de dag van vandaag voort) door investeerders die geld willen verdienen aan de stijging van de huisvestingskosten aan de vooravond van de Olympische Spelen. Alleen al in de eerste helft van 2007 stegen de kosten van 1 vierkante meter woonruimte in Sochi met 60% en bereikten ze 3-4 duizend dollar, elite-woningen stegen in prijs tot 5500 duizend dollar per vierkante meter.
Een dergelijke hausse duurde echter niet al te lang, en al in 2008, zelfs vóór het begin van de wereldwijde financiële crisis, daalde de vraag naar woongebouwen en appartementen in Sochi enigszins, wat leidde tot een aanzienlijke prijsdaling..
Momenteel zijn er geen scherpe sprongen in de waarde van de residentiële vastgoedmarkt in de zuidelijke hoofdstad van Rusland, maar analisten voorspellen een prijsstijging aan de vooravond van 2014, wanneer het grootste deel van de Olympische faciliteiten in Sochi zal zijn voltooid en de stad een nieuwe look en meer ontwikkelde infrastructuur zal krijgen..
De kosten van onroerend goed in verschillende districten van Sochi
Traditioneel bevinden de duurste luxe appartementen van de toekomstige Olympische hoofdstad zich in het Central District, het historische centrum van de stad. Hier bevinden zich de belangrijkste administratieve gebouwen van Sochi, de duurste hotels en modieuze herenhuizen.
Nikolay Pavlov. De bergen. Sotsji. 1992
De tweede plaats in de kosten van huisvesting wordt ingenomen door de wijk Khostinsky, waar vooral appartementen in het gebied van het pension Svetlana en niet ver van het Arboretum-park worden gewaardeerd.
De waarde van onroerend goed in de regio Adler groeit in het snelste tempo, wat wordt geassocieerd met de ontwikkeling van het skigebied Krasnaya Polyana en de bouw van Olympische faciliteiten.
In het Lazarevsky-district van Sochi, overheerst de privésector, zijn de kosten per vierkante meter woonoppervlak hier over het algemeen veel lager dan in de andere drie districten van Groot-Sochi, aangezien dit gebied geen voldoende ontwikkelde infrastructuur heeft en gescheiden is van het centrum van Sochi door een kronkelige weg, die nogal moeilijk te bereiken is met de auto..
Woningen in kant-en-klare nieuwbouw blijven de grootste vraag.
Gemiddeld bedragen de kosten van 1 vierkante meter op de primaire markt in de districten Central en Adler 120-180 duizend roebel per vierkante meter elite-woningen en van 80 duizend roebel voor zakelijke woningen. Op de secundaire markt in deze gebieden kunt u een appartement kopen, waarbij u 50 tot 80 duizend roebel per vierkante meter betaalt. In het Lazarevsky-district zijn de kosten van huisvesting veel lager – van 30 tot 40 duizend roebel op de secundaire markt en van 60 duizend roebel op de voltooide primaire vastgoedmarkt.
De residentiële vastgoedmarkt in Sochi is ook onderhevig aan seizoensveranderingen – in de zomer stijgen de huizenprijzen traditioneel, terwijl er in de winter een afname van de vraag en een lichte waardedaling is. Huisvesting in kant-en-klare nieuwe gebouwen blijft het meest in trek, aangezien de meeste investeerders liever geen risico’s nemen door te investeren aan het begin van de bouw, evenals appartementen en privéwoningen op de secundaire markt, die in de zomer vaak door Russen worden gekocht als woonplaats.
Vooruitzichten voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Sochi na 2014
Als tot 2014 alle analisten een stabiele stijging van de kosten van 1 vierkante meter woonoppervlak in Sochi voorspellen, dan zijn de marktvooruitzichten na het einde van de Olympische Spelen vager. Het is waarschijnlijk dat de prijzen voor onroerend goed in Sochi licht zullen dalen, maar de meeste experts gaan ervan uit dat de kosten van huisvesting in Sochi in de voorzienbare toekomst, nadat ze vóór 2014 tot een maximum zijn gestegen, een van de hoogste in Rusland zullen blijven..
De klimatologische omstandigheden van Sochi maken het de ideale en meest populaire vakantieoordstad van het land, dus men kan nauwelijks verwachten dat de aantrekkelijkheid van vastgoedinvesteringen in Sochi sterk zal afnemen na het einde van de Olympische Spelen. Bovendien heeft de regering al een overeenkomst getekend om in 2014-2020 het beroemde Formule 1-racekampioenschap in de zuidelijke hoofdstad te organiseren, zodat Sochi niet alleen aantrekkelijk blijft voor vakantiegangers, maar ook voor fans van felle sportcompetities..
Kunnen de veranderingen in de residentiële vastgoedmarkt in Sochi aan de vooravond van de Olympische Spelen worden toegeschreven aan de verwachte toename van toeristen en de behoefte aan accommodatie?