Vooruitzichten voor woninghypotheken voor 2011

De algemene heropleving van de macro-economische situatie in Rusland in 2010 heeft geleid tot de stabilisering van de huizenprijzen en de heropleving van hypotheken als belangrijkste component van de kredietverlening bij het kopen van onroerend goed.

Als de situatie met hypotheken in 2008 en 2009 kort beschreven zou kunnen worden met een gevleugeld filmcitaat: “De patiĆ«nt is eerder dood dan levend …”, dan bracht 2010 hoop op de “reanimatie” van de hypotheek, en in een vrij snel tempo, en met een goed vooruitzicht op volledig herstel.

Minder rente en andere verrassingen

De daling van de rente op nieuw verstrekte hypotheekleningen is de belangrijkste gebeurtenis geworden voor het aantrekken van nieuwe kredietnemers. Volgens een onderzoek uitgevoerd door LEVADA Centre (november 2010) was het meest bepalende kenmerk bij het openen van een hypotheek voor 35% van de respondenten juist de lage rente. De tweede en derde plaats werden ingenomen door de looptijd van de lening (31%) en de hoogte van de eerste schijf (29,5%).

De eerste organisatie die in februari 2010 aankondigde over een verlaging van de hypotheekrentetarieven, was het Agentschap voor Woninghypotheekleningen (AHML), dat aankondigde dat het aanbod van leningproducten met 9% per jaar zou verschijnen (Novostroyka, enz.).

In april kondigde zo’n iconisch zwaargewicht van het Russische financiĆ«le systeem als Sberbank een renteverlaging aan. Op de door Sberbank verstrekte leningprogramma’s, “Mortgage Standard” en “Mortgage +”, werden de tarieven driemaal per jaar verlaagd. Volgens N. Karaseva, hoofd van de afdeling retailkredieten bij Sberbank, “is het minimumtarief voor roebelleningen aan het einde van het jaar 9,5%.” Toegegeven, een dergelijk minimum is alleen beschikbaar voor leningen voor een periode van niet meer dan 10 jaar en alleen voor zakelijke klanten van Sberbank, maar ook voor andere klanten die niet in deze categorie zijn opgenomen, is de rente op hypotheekleningen van Sberbank aanzienlijk gedaald vanaf 2009.

De rentedaling had vooral invloed op de hypotheekleningen in roebel.

CommerciĆ«le banken moesten ook besluiten om de rente op hypotheekleningen te verlagen. Zo verlaagde Raiffeisenbank de rente in 2010 bijvoorbeeld driemaal. “Onze bank geeft rente op hypotheken voor de aankoop van onroerend goed op de secundaire huizenmarkt, beginnend vanaf 11,75%”, zegt Andrey Stepanenko, hoofd van de afdeling voor dienstverlening aan particulieren bij ZAO Raiffeisenbank.

Berekend door Kreditmart in november 2010, bedroeg de minimale volledig Russische rente op hypotheken (voor de secundaire vastgoedmarkt) 11,86% voor roebelleningen en 9,6% voor dollarleningen. De dynamiek van de gemiddelde marktrente op hypotheekroebelproducten, volgens “Kreditmart”, is voor november 2010 – oktober 2010 – oktober 2009 een welsprekende keten van respectievelijk 15,19 – 15,71 – 18,68%.

Volgens de meeste experts had de renteverlaging vooral betrekking op hypotheekleningen in roebel. De algemeen directeur van IPOTEK.RU D. Ovsyannikov noemt de jaarlijkse renteverlaging met bijna een percentage – van 14,6 naar 13,7%. Volgens het hoofd van Rusipoteka A. Ippolitov is de daling zelfs nog groter: 12,7%. Rekening houdend met het feit dat het minimumniveau voor hypotheekleningen in de moderne geschiedenis van Rusland in maart 2008 werd geregistreerd op het niveau van 12,4%, kunnen we de vergelijkbaarheid van de rentetarieven op hypotheekleningen eind 2010 met hun niveau van voor de crisis aangeven. Als men in 2011 een verdere daling van het niveau van de hypotheekrentetarieven (in de gemiddelde interbancaire vorm) mag verwachten, is dat onbeduidend.

Meer lezen  Een herenhuis kiezen: waar u op moet letten

De volledige opzegging of gedeeltelijke verlaging van bankkosten bij het aanvragen van een hypotheek is ook in 2010 positief nieuws voor nieuwe leners. In april annuleerde Sberbank een dergelijke indirecte betaling op haar hypotheekleningen. Sommige commerciƫle banken (bijvoorbeeld Flexinvest) volgden zijn voorbeeld. De financiƫle bankinstellingen die de provisie verlaagden in plaats van deze volledig te annuleren, stopten met het aanrekenen van boetes voor vervroegde aflossing van leningen (dezelfde Raiffeisenbank, enz.)

Hypotheek in 2011

Volgens het Department of Quality and Strategic Marketing van de Societe Generale Bank is in 2010 de gemiddelde looptijd voor het verstrekken van leningen voor de aankoop van woningen in Rusland gemiddeld bijna 2 keer langer dan in 2009 (22,5 jaar in plaats van 13). Er zijn geheel nieuwe leenproducten verschenen met een geldigheidsduur van 30 en zelfs 50 jaar. Het aanbod aan hypotheekleningen is sterk uitgebreid. Zoals de directeur-generaal van de NBIK (“Independent Bureau of Mortgage Lending”) E.Taubkina getuigt, zijn er naast de mogelijkheid om een ā€‹ā€‹hypotheek af te sluiten in drie soorten valuta’s (roebels, dollars, euro’s), echte programma’s voor jonge gezinnen, betrouwbare leners en vaste klanten – waaronder commerciele banken. E. Taubkina spreekt ook over de opkomst van hypotheekprogramma’s in 2010, volgens welke de verantwoordelijke lener 75 jaar kan zijn op het moment dat de lening volledig wordt afgesloten. Anderhalf jaar geleden was dit gewoon ondenkbaar..

Bankiers geven groen licht …

Het afgelopen 2010 werd gekenmerkt door een aanzienlijke afname van de vereisten voor kredietnemers van bankstructuren. De categorie potentiĆ«le hypotheekklanten omvatte zowel burgers met weinig werkervaring (bij veel banken is een jaar werk bij de laatste baan voldoende) als ondernemers (zelfs individuele ondernemers). Het aantal bankweigeringen is afgenomen, de bureaucratische vereisten voor registratie van inkomensdocumenten zijn versoepeld. Het hoofd van de afdeling secundaire huisvesting van het agentschap “Kutuzovsky Prospect” A. Devyatykh kondigt de terugkeer aan op de markt van kredietproducten met het minimumpakket aan documenten, waarvan de beoordeling in een versnelde modus wordt uitgevoerd. N. Konyakhina, regionaal directeur van DeltaCredit voor het Centraal Federaal District, merkt de grote zorg en professionaliteit van bankmedewerkers op bij het overwegen van kredietzaken. “De kredietanalyse is strenger en gedetailleerder geworden. Vertragingen op eerdere leningen – vooral kwaadwillende – zijn waarschijnlijk de reden voor weigering ”, zegt N. Konyakhina.

De degelijkheid van de aanbetaling bevestigt de vaardigheid van de lener in het plannen van uitgaven en het beheren van zijn eigen budget….

Een nieuw fenomeen voor hypotheekleningen na de crisis was de aandacht van bankiers voor het aantal afhankelijke personen in de familie van de verantwoordelijke kredietnemer (tot 2008 werd er praktisch geen rekening mee gehouden). Zoals D. Ovsyannikov (algemeen directeur van IPOTEKA.RU) uitlegt, verlaagt hij voor elk niet-werkend gezinslid het maandelijkse gegarandeerde geleende bedrag met 5-10 duizend roebel. Rekening houdend met de duur van de hypotheek, kan het totale geleende bedrag zeer aanzienlijk afnemen – van een half miljoen tot een miljoen roebel of zelfs meer, en deze cijfers zijn slechts voor Ć©Ć©n persoon afhankelijk.

In Rusland als geheel is de hypotheekquote “betaling / inkomen” gestegen in vergelijking met de indicator van vĆ³Ć³r de crisis en bedraagt ā€‹ā€‹deze 40%. “Er zijn natuurlijk dergelijke banken waar dit cijfer 70% bereikt, maar de meerderheid geeft de voorkeur aan reĆ«le cijfers van de bedragen die leners kunnen uitgeven om de lening terug te betalen”, zei D. Ovsyannikov..

Meer lezen  Overzicht van de onroerendgoedmarkt in AbchaziĆ« en beschikbaarheid voor Russische kopers

Aanbetaling op een hypotheek

Deze parameter van een hypotheeklening is in een apart hoofdstuk opgenomen vanwege de tegengestelde dynamiek in relatie tot andere kenmerken van woningkrediet. Als het in het algemeen mogelijk is om voor 2010 een onvoorwaardelijke versoepeling van de kredietvoorwaarden te stellen, dan is een hypotheek zonder aanbetaling niet meer eens een “reclamezang”, op welke rol was deze vĆ³Ć³r de crisis bij sommige banken voorbereid. Op de hypotheekmarkt is er in 2010 praktisch geen sprake van een dergelijk leningproduct. Dit is hoe het plaatsvervangend hoofd van de RosEvroBank-afdeling L. Pestretsova het uitlegt: “Hypotheken zonder aanbetaling zijn het minst aantrekkelijk voor banken, voornamelijk vanwege de onbetrouwbaarheid van deze categorie kredietnemers, zelfs tijdens periodes van macro-economische stabiliteit, om nog maar te zwijgen van crisisjaren”. Het behoud van een hypotheek zonder aanbetaling bij individuele banken kan momenteel als declaratief worden aangemerkt – de rente hierover begint bij 17% per jaar, daarnaast wordt alleen een bankprovisie van 7% of meer in rekening gebracht voor de uitgifte van een dergelijke lening.

Aanbetaling op een hypotheek

“Over het algemeen is het percentage van de eerste termijn veel realistischer geworden voor leners, aangezien het eind 2010 was gedaald tot 20-30% van het totale bedrag van de hypotheek, en zelfs tot 10% (speciale aanbieding van Sberbank)”, merkt E. Makhota, vice-president op. Promsvyazbank. De meeste experts zeggen dat een aanbetaling van ten minste 20% van de kosten van huisvesting optimaal is (bijvoorbeeld E. Taubkina, NBIK of B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Volgens de NBIK is de rente op de eerste schijf van 10% (in het gunstigste geval!) 13,85%. En bij de eerste schijf van 20% mag u rekenen op een tarief van maximaal 12% per jaar. Voor hypotheekrente is bijna twee punten een enorm verschil, zowel in het uiteindelijke bedrag van het teveel betaalde als in het bedrag van de maandelijkse betalingen.

Volgens A. Stepanenko (Raiffeisenbank) “bevestigt de degelijkheid van de eerste betaling de bekwaamheid van de lener om uitgaven te plannen en zijn eigen budget te beheren, wat op zijn beurt zijn kredietwaardigheid bevestigt”

Hypotheekvraag

In 2010 is de vraag naar hypotheekleningen meerdere keren toegenomen. Volgens de gegevens waarover de Bank Societe Generale Vostok beschikt, werden in december 2010 drie keer meer leningen verstrekt dan in januari. AHML biedt statistieken over de uitgifte van 187,3 duizend hypotheekleningen ter waarde van meer dan 234 miljard roebel in de eerste drie kwartalen van 2010, wat 2,6 keer meer is dan dezelfde tijdelijke indicator voor 2009.

Nu heeft de meerderheid van de openlijk speculatieve investeerders de financiĆ«le markt verlaten voor hypotheekleningen – wederverkoop is de afgelopen jaren niet bijzonder winstgevend (en soms zelfs onrendabel) geweest. Volgens A. Devyatykh (“Kutuzovsky Prospect”) “wordt de vraag naar hypotheekproducten beperkt door de angst van leners in een herhaling van de crisis.” Volgens B. Rotenstein (100 Kreditov.ru), “zal de vraag naar hypotheekleningen van voor de crisis zeker niet haalbaar zijn in het komende jaar. Een stijging van de huizenprijzen wordt niet verwacht, en ondanks de daling zijn de leenrentes nog steeds aanzienlijk. “

Meer lezen  Hoe de herontwikkeling van een appartement volgens een schets en een project overeen te komen en te legaliseren

De meeste experts associĆ«ren de groei van de vraag naar krediet met het gunstige prijsklimaat op de volledig Russische vastgoedmarkt en de uitgestelde vraag sinds 2009. Volgens RossReestr vertoonde de hypotheekmarkt in 2010 voor het eerst in de afgelopen jaren geen seizoensfluctuaties (die zowel in de jaren vĆ³Ć³r de crisis als in 2008-2009 werden opgetekend). Volgens N. Konyakhina (DeltaCredit) is dit “een duidelijk teken van stagnatie als voorloper van stabiliteit.”.

Hypotheekvraag

Deze beoordeling wordt bevestigd door de populaire mening: de november-peiling van het LEVADA-centrum gaf een veelzeggende cijfer van 84,7% (!) Van de respondenten die hypotheken als een risicovolle onderneming beschouwen. Tot dusverre is zo’n percentage van onze medeburgers niet zeker van hun eigen financiĆ«le welzijn, of van de stabiliteit van de economie als geheel, er is iemand om te groeien in hypotheken – maar met de verplichte voorwaarde van een gunstige ontwikkeling van hun geboorteland …

Wat te verwachten van 2011

De meeste experts voorspellen een aanzienlijke toename van de vraag naar hypotheken in 2011. Promstroybank (volgens E. Makhota) is van plan om “het volume van de hypotheekleningen tegen eind 2012 terug te brengen tot het niveau van voor de crisis”. Rusipoteka Analytical Center geeft nog optimistischere cijfers van 600 miljard roebel in het totale volume aan nieuwe hypotheekleningen in Rusland in 2011, wat vergelijkbaar is met het welvarende 2007 (720 miljard roebel).

De meest gewilde klanten voor banken zijn kredietnemers die solide overnames plannen met een positief kredietverleden..

Deskundigen voorspellen dat de daling van de hypotheekrentetarieven langzaam en onbeduidend zal zijn. Volgens D. Ovsyannikov – “IPOTEK.RU” (waarmee de meerderheid van de experts het eens is) “zullen de gemiddelde hypotheekrentes tegen het einde van 2011 12,5% bedragen.” Een meer significante verlaging van de tarieven dan 1% per jaar, uitgedrukt door Rothenstein (100Creditov.ru), is alleen mogelijk als de inflatie wordt beteugeld en “verlaagt tot onder het huidige niveau van 8%, wat onwaarschijnlijk is.”.

We kunnen dus met een hoge mate van zekerheid het volgende aannemen:

  1. 2011 wordt het jaar van een ware heropleving van de hypotheekverstrekking in Rusland als geheel, het aanbod van hypotheekproducten en het aantal banken dat actief is in deze financiƫle sector zal aanzienlijk worden uitgebreid.
  2. Het verlagen van de rentetarieven en het vergroten van de loyaliteit van banken zullen leiden tot een aanzienlijke toename van het aantal kredietnemers. Hypotheekvoorwaarden voor een bepaalde burger hebben al bijna het niveau van vĆ³Ć³r de crisis bereikt, en het komende jaar zullen ze alleen maar beter worden.
  3. De interbancaire concurrentie om klanten aan te trekken komt allereerst tot uiting in een afname van de initiƫle hypotheekbetaling (op voorwaarde dat de vastgoedprijzen stabiel zijn)
  4. De meest gewilde klanten voor banken zijn kredietnemers die solide overnames plannen met een positieve kredietgeschiedenis, evenals deelnemers aan “salaris” -projecten..
  5. Alles wat in de paragrafen 1-4 wordt gezegd, is alleen mogelijk onder de voorwaarde van een stabiele ontwikkeling van de Russische economie en de afwezigheid van politieke en sociale onrust in ons land..
Beoordeel dit artikel
( Nog geen beoordelingen )
Commentaar toevoegen

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: