Waarom een ​​sterke toename van het tempo van de nieuwbouw van woningen niet gunstig is voor Rusland

De bouwsector in Rusland heeft zich de afgelopen jaren actief ontwikkeld. Volgens de regering overtreft het groeitempo van de bouw het groeitempo van het bbp. Het is momenteel een van de meest dynamisch ontwikkelende takken van de Russische industrie..

Samen met andere segmenten verloopt ook de ontwikkeling van de woningvastgoedmarkt in vrij hoog tempo. Het land bouwt actief aan nieuwe woningen. Volgens experts hebben de ontwikkelaars vorig jaar bijna het niveau van voor de crisis bereikt.

Het lijkt erop dat dit goed is: meer aanbod betekent meer betaalbare woningen voor de bevolking. Dit is echter waar het grote probleem ligt..

Helaas houdt de vraag geen gelijke tred met de groei van het aanbod, en de autoriteiten zijn om de een of andere reden vergeten of besloten dit feit te negeren. De overheid voert actief een programma uit om het volume van de bouw van woongebouwen in het land te vergroten, maar neemt geen maatregelen om de vraag te stimuleren. Hierdoor kunnen steeds minder mensen het zich veroorloven om op de markt aangeboden woningen te kopen..

De autoriteiten zijn van plan om tegen 2015 het volume van de woningbouw te verhogen tot 90 miljoen vierkante meter per jaar

Het volume van de woningbouw in Rusland neemt aanzienlijk toe, ontwikkelaars konden zelfs herstellen van de crisis en begonnen actief te werken. Als de maximale indicator voor de ingebruikname van residentieel vastgoed in 2008 werd opgetekend en 64,1 miljoen vierkante meter bedroeg, dan slaagden de bouwers er vorig jaar in om 62,3 miljoen vierkante meter op de markt te brengen. Dit is 6,6% meer dan in 2010.

Volgens de minister van Regionale Ontwikkeling van de Russische Federatie Viktor Basargin zal in 2012 nog eens 67 miljoen vierkante meter in gebruik worden genomen in Rusland. huisvesting. Dat wil zeggen, de groei van het bouwvolume zal 7,5% bedragen in vergelijking met 2011.

De minister bevestigde dat er al vergunningen zijn afgegeven voor de bouw van nieuwe appartementsgebouwen met een oppervlakte van ruim 55 miljoen vierkante meter. Het resterende volume zal worden verkregen uit individuele woningbouwprojecten, rekening houdend met het feit dat de bouwreserve volgens de ambtenaar ongeveer 82 miljoen vierkante meter bedraagt..

Bovendien hebben de autoriteiten zich gedurende nog eens drie jaar tot doel gesteld om het volume van de woningbouw in de Russische Federatie tot 90 miljoen vierkante meter te laten toenemen. m per jaar.

Als we rekening houden met de bouwindicatoren in de regio’s van het land, dan loopt de regio Moskou onvoorwaardelijk voorop, waar volgens de resultaten van 2011 13,2% van alle in opdracht gebouwde woningen werd gebouwd. De tweede positie wordt ingenomen door het Krasnodar-gebied (5,9%), de derde – Sint-Petersburg (4,3%). Moskou staat slechts 8e op deze lijst. De top tien omvat ook de regio’s Tatarstan, Bashkortostan, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nizhny Novgorod en Novosibirsk.

Beoordeling van Russische regio’s op basis van het aantal woningen dat in 2011 in gebruik is genomen

De industrie heeft echter een aantal grote uitdagingen. Dit betreft allereerst bureaucratisering en een groot aantal administratieve belemmeringen. Om bijvoorbeeld een perceel te registreren en een vergunning te krijgen om een ​​nieuw huis te bouwen, moet een ontwikkelaar 53 goedkeuringsprocedures doorlopen. Soms kost het bouwers meer dan een jaar om alle benodigde documenten te krijgen.

In de Doing Business-beoordeling staat Rusland bijvoorbeeld op de 178e plaats van alle landen ter wereld als het gaat om het gemak van zakendoen in de bouwsector..

Door de goedkeuringsprocedure te vereenvoudigen en goedkoper te maken, zijn de Russische autoriteiten van plan om de komende jaren meer nieuwbouwwoningen te bouwen..

En de prijzen worden steeds hoger

Tegen het einde van het eerste kwartaal van 2012, na de resultaten van 12 maanden, kwam Rusland in de top 10 van leidende landen in termen van stijging van de huizenprijzen. Analisten van Knight Frank hebben Rusland de 8e plaats toegekend in hun officiële beoordeling van de Global House Price Index, die de landen omvat waar de hoogste groei van de waarde van residentieel onroerend goed wordt genoteerd. In totaal onderzochten analisten dit jaar de indicatoren van 53 landen.

Knight Frank berekende dat de gemiddelde prijs van een vierkante meter woningen op de Russische primaire markt 44.956 roebel bedroeg.

Volgens experts zijn de huizen in ons land in de loop van het jaar met meer dan 8% in prijs gestegen. Dit is het maximumcijfer van de afgelopen 3 jaar. Opvallend is dat eerder ons land in deze rating niet boven de 30e positie uitkwam. Een jaar geleden stond Rusland op de 49e plaats van de 50 landen.

Rio de Janeiro

Volgens Knight Frank zijn de drie grootste wereldleiders op het gebied van woningprijsgroei als volgt:

• 1e plaats – Brazilië (+ 23,5%);
• 2e plaats – Estland (+ 13,9%);
• 3e plaats – India (+ 12%).

Ook meer dan in Rusland stegen de prijzen voor residentieel vastgoed in de loop van het jaar in Duitsland, Oostenrijk, Turkije en Colombia..

Uit het onderzoek van Knight Frank blijkt ook dat er een nog indrukwekkendere dynamiek van prijsgroei in Rusland wordt waargenomen in vergelijking met de niveaus van 6 en 3 maanden geleden. Als we bijvoorbeeld de prijzen vergelijken met het derde kwartaal van 2011, dan is residentieel onroerend goed in het land in prijs gestegen met 4,8% (6e resultaat ter wereld). In vergelijking met het IV-kwartaal van 2011 stegen de prijzen met 2,9% (5e in de wereld).

Op de wereldranglijst van Lloyds TSB International staat Rusland op de tweede plaats van de 32 landen in de wereld wat betreft de stijging van de prijzen van woningen in de afgelopen 10 jaar. Uit berekeningen van experts blijkt dat de huizenprijzen in ons land voor de periode van 2001 tot 2011 met 209% zijn gestegen. Merk op dat bij het berekenen van de prijsdynamiek rekening werd gehouden met de inflatie.

De top drie van de ranglijst zijn als volgt:

• 1e plaats – India (+ 284%);
• 2e plaats – Rusland (+ 209%);
• 3e plaats – Zuid-Afrika (+ 161%).

Analisten van Lloyds merkten op dat de grootste stijgingen van de huizenprijzen worden waargenomen in die landen met de hoogste groei van het bbp. De indrukwekkende prijsstijging voor appartementen en woongebouwen in India weerspiegelt bijvoorbeeld natuurlijk een stijging van het bbp in de afgelopen 10 jaar met 280% (gemiddeld 14,3% per jaar).

Het totale bbp van de tien grootste leiders in de rating, waaronder ook: Litouwen, Hongkong, Bulgarije, Frankrijk, Nieuw-Zeeland, Australië en Noorwegen, groeide in de verslagperiode met 155%.

Tegelijkertijd blijven de huizenprijzen in Rusland en in het tweede kwartaal van 2012 stijgen.

Volgens een rapport dat eind mei 2012 is gepubliceerd door het ministerie van Regionale Ontwikkeling, zijn de top tien van de beste regio’s op het gebied van huisvestingskosten als volgt:

Regio	Gemiddelde kosten van 1 m². huisvesting van duizend roebel	Waardestijging sinds het begin van het jaar
Moskou	147,7	2,9%
Sotsji	91,5	1,0%
St. Petersburg	78,1	2,3%
Moskou regio	73,0	5,6%
Jekaterinenburg	60,6	5,3%
Rostov aan de Don	58,2	4,2%
Krasnodar	56,5	1,0%
Kaluga	55.0	5,8%
Samara	53,9	2,2%
Ufa	52,8	8,7%

De tabel laat zien dat de prijzen in alle regio’s op verschillende manieren groeien, maar de positieve dynamiek zal volgens de prognoses van experts in de nabije toekomst in het hele land aanhouden..

Waar kan de onbalans tussen vraag en aanbod op de thuismarkt toe leiden?

De autoriteiten hebben er alle vertrouwen in dat hoe meer nieuwe appartementen er worden gebouwd en op de markt komen, hoe meer mensen ze kunnen kopen..

Het is de bedoeling om de uitvoering van nieuwe projecten te stimuleren en nieuwe investeerders in woningbouw aan te trekken door de kosten van de aanleg van infrastructuur te delen. Het is gunstig voor ontwikkelaars, bijvoorbeeld een bedrijf bouwt een woongebouw of een dorp en de nodige sociale infrastructuurvoorzieningen, en de staat wijst middelen toe voor de aanleg van een weg of vergoedt de ontwikkelaar voor een deel van de kosten voor het aanleggen van infrastructuur..

De regering probeert natuurlijk met alle mogelijke middelen het probleem van het tekort aan woningen op te lossen. Volgens statistieken is het gemiddelde aanbod van de bevolking met huisvesting in Rusland momenteel ongeveer 21 vierkante meter. m per persoon. Bovendien valt zelfs van deze vierkante meters ongeveer 40% op vervallen en noodwoningen. Ter vergelijking: in China is dit cijfer 23 vierkante meter. m per hoofd van de bevolking, in de VS – 65 m2. m., in Nederland – 74 m2. m.

Om het probleem van woningen van onvoldoende kwaliteit op te lossen, hielden de autoriteiten geen rekening met de noodzaak om de vraag te stimuleren. Hoe hard ze ook proberen om huisvesting betaalbaarder te maken, tot nu toe wordt helaas het tegenovergestelde beeld waargenomen. Door stijgende prijzen kunnen velen de luxe van een nieuw appartement simpelweg niet betalen..

Ja, er is meer aanbod, maar de effectieve vraag houdt het niet bij. Als gevolg hiervan zijn veel experts het erover eens dat over een paar jaar (misschien zelfs over 1,5-2 jaar), als het beleid niet verandert en er geen aanvullende maatregelen worden genomen, de effectieve vraag zal zijn uitgeput. Dit probleem zal vooral acuut zijn in Moskou, de regio Moskou en een aantal andere grote steden..

En hier staat de markt voor een ander probleem. In geval van oververzadiging zullen de prijzen vanzelfsprekend dalen, en volgens sommige analisten kan Rusland in deze situatie al te maken krijgen met een ineenstorting van de residentiële vastgoedmarkt, de ondergang van veel ontwikkelaars, bevriezing van de bouw en andere negatieve gevolgen..

De overheid moet hiermee rekening houden en een effectief beleid voeren om het evenwicht in de markt te behouden. Tot nu toe worden er helaas alleen eenzijdige beslissingen genomen die het bestaande probleem niet volledig kunnen oplossen..

Gevolgtrekking

Tot slot zou ik willen zeggen dat het probleem van het gebrek aan huisvesting in ons land nog steeds een van de belangrijkste is. De regering heeft herhaaldelijk gezegd dat de oplossing van deze kwestie een van de speerpunten van het staatsbeleid is, hiervoor worden miljoenen budgetten uitgetrokken..

Het is echter niet voldoende om veel huizen te bouwen. Er moet voor worden gezorgd dat burgers die nieuwe huisvesting of betere woonomstandigheden nodig hebben, een nieuw appartement kunnen kopen. Ondertussen ziet de markt geen erg gunstig beeld, wanneer minder mensen zich zo’n luxe kunnen veroorloven..

Naast de uitvoering van het programma om het bouwvolume te verhogen, moeten de federale en regionale autoriteiten bijzondere aandacht besteden aan het betaalbaarder maken van nieuwe woningen.

Enerzijds kan dit worden gedaan doordat er meer economy class-huizen zullen worden gebouwd. Momenteel is er een grote behoefte aan kleine woningen in het land. Veel burgers zijn bereid om tegen een minimale prijs een klein nieuw appartement te kopen. Ooit hielpen de “Chroesjtsjovs” het huisvestingsprobleem van miljoenen mensen op te lossen. Alles hangt samen met het feit dat het in moderne omstandigheden goedkope kleine woningen zijn waar veel vraag naar zal zijn. Veel mensen willen een eigen apart appartement. Hoewel klein, maar nieuw en van jou.

Aan de andere kant is het nodig om aanvullende maatregelen te nemen om de bevolking te subsidiëren. We hebben al behoorlijk wat ervaring met het implementeren van een programma om huisvesting te bieden aan jonge gezinnen. Bovendien gaat de uitvoering van het federale programma “Betaalbare huisvesting voor een jong gezin”, dat voorziet in de uitgifte van goedkope hypotheekleningen, tot op de dag van vandaag door. Om aan zo’n programma deel te nemen, moet je natuurlijk aan bepaalde voorwaarden voldoen en veel documenten verzamelen, maar dit geeft maar weinig gezinnen een zekere kans om een ​​eigen huis te kopen.

Verder is het noodzakelijk om in deze richting te blijven werken, en om nieuwe mechanismen voor hulp aan de bevolking te ontwikkelen..

Helaas is de marktsituatie zodanig dat het zonder directe financiële steun van de staat niet mogelijk zal zijn om in Rusland woningen betaalbaar te maken. Alleen strikte controle, competent beleid en staatssteun kunnen dit probleem oplossen.

Anna Belova, rmnt.ru