Wat is zelfconstructie en wat kun je ermee doen

Waarschijnlijk heeft geen enkel ander land ter wereld zo’n wijdverspreide zelfopbouw gekregen. Natuurlijk kan niet worden gezegd dat dit een puur Russische aanval is, helemaal niet, zelfs in het beschaafde Europa worden geen geïsoleerde gevallen waargenomen, maar het is in de uitgestrektheid van het GOS dat ongeautoriseerde constructie het karakter heeft gekregen van een massaverschijnsel dat bijna iedereen bekend is..

Wat is samostroy, wat bedoelt de Russische wetgeving met dit concept? Waarom is dit fenomeen gevaarlijk? Waarom komt dergelijk illegaal bezit zo vaak voor in Russische steden? En wat te doen met ongeautoriseerde constructie later, wanneer de behoefte ontstaat aan de juiste documentaire registratie?

Definitie en variëteiten

Zelfconstructie, dat wil zeggen ongeoorloofde (en helemaal niet onafhankelijke) constructie, betekent meestal een woongebouw dat is opgetrokken zonder toestemming van de autoriteiten. Samostroy kan echter worden onderverdeeld in verschillende soorten. Dit is vooral belangrijk om precies te begrijpen hoe ongeautoriseerde ontwikkeling kan plaatsvinden en hoe een dergelijke tegenstrijdigheid met de wet kan worden voorkomen..

Er zijn dus de volgende soorten zelfconstructie:

1. Het gebouw is opgetrokken op een stuk grond dat helemaal niet bedoeld was voor bebouwing. Dat wil zeggen, zelfs als we ons voorstellen dat de eigenaar op de een of andere manier documenten voor het huis zelf heeft weten te bemachtigen, zal de constructie nog steeds illegaal worden verklaard, aangezien het allereerst nodig is om de kwestie van de juridische status van de toewijzing op te lossen. Dit soort ongeoorloofde bouw ontstaat soms bij illegale inbeslagname van land, en dit is al een strafbaar feit en het is praktisch onmogelijk om in de toekomst ongeautoriseerde bouw te legaliseren. Meestal schendt de ontwikkelaar echter het doel van het perceel, bouwt bijvoorbeeld een gebouw op landbouwgrond, op een perceel dat niet bedoeld is voor woningbouw, enzovoort..
2. Ontbreken van een bouwvergunning en een goedgekeurd bouwontwerp. In dit geval bedoelen we het ontbreken van alle documenten die volgens de wet moeten worden verkregen voordat met de bouw van een woongebouw wordt begonnen. Het belangrijkste document dat elke ontwikkelaar noodzakelijkerwijs moet verkrijgen, is de toestemming van de stads- of dorpsraad om met de bouwwerkzaamheden te beginnen. Zo’n vergunning wordt verleend op basis van een kant-en-klaar project, dat onder meer wordt afgestemd met de brandweer-, sanitair- en milieuautoriteiten en er wordt ook een vooronderzoek van het project uitgevoerd. Alleen een vergunninghoudende organisatie, zoals een ontwerpbureau, mag een bouwplan ontwikkelen voor een gebouw, zelfs een klein huis met twee of drie kamers. Als de ontwikkelaar niet over een dergelijk goedgekeurd project beschikt, heeft geen enkel dorp of gemeentebestuur het recht om een ​​vergunning af te geven om met de bouw te beginnen..
3. Significante schendingen van de vastgestelde bouwregels en voorschriften. Dit, zoals opgemerkt door advocaten, is het moeilijkste geval van willekeurige regel om te bewijzen. Als de afwezigheid van documenten of schending van het beoogde doel van het perceel gemakkelijk genoeg is om te detecteren, is het nogal moeilijk om te bewijzen dat de ontwikkelaar de normen en veiligheidsvereisten tijdens de bouw heeft overtreden. Het zal nodig zijn om een ​​onderzoek uit te voeren, een grondige studie van een woongebouw, dat alleen kan worden toevertrouwd aan een erkende organisatie. Bovendien zijn overtredingen begaan tijdens de bouw meestal niet opvallend, dus worden ze ontdekt nadat het dak is gevallen of er een scheur in de muur is ontstaan ​​als gevolg van een onjuiste of slechte constructie..
4. Herontwikkeling en wederopbouw. Veranderingen in de oorspronkelijke lay-out van het gebouw, een verandering in het uiterlijk van een appartementsgebouw, reconstructie van een historisch gebouw, waardoor het onherkenbaar veranderde – dit alles is ook een kraker, dat wil zeggen een ongeoorloofde wijziging in het goedgekeurde project. Dergelijke daden van onwettige wijzigingen in de lay-out omvatten met name het verbinden van een loggia of balkon met een appartement, het aanbrengen van een deuropening in een dragende muur, enzovoort..

Redenen voor ongeautoriseerde constructie

Zoals experts in onroerend goed in het buitenland unaniem opmerken, is het gewoon ondenkbaar dat de eigenaar van een perceel in Duitsland of Denemarken met de bouw van een gebouw is begonnen zonder eerst alle benodigde documenten van de lokale overheid te hebben verkregen. In Europa wordt onroerend goed zeer serieus genomen, daarom moeten alle wijzigingen, herontwikkeling en nog meer de reconstructie van een historisch gebouw worden goedgekeurd door de regelgevende autoriteiten. Waarom werd krakersbouw zo’n wijdverbreid fenomeen in Rusland? Misschien is het de mentaliteit van onze burgers die geloven dat ze op hun site en in hun appartement kunnen doen wat ze willen en dat de autoriteiten zich niet moeten bemoeien met hun “privéleven”?

Russen hebben natuurlijk altijd nogal gecompliceerde en dubbelzinnige relaties gehad met overheidsinstanties, het is moeilijk ons ​​te verdenken van liefde voor orde en gezagsgetrouwheid, althans met betrekking tot de particuliere woningbouw..

En toch, de belangrijkste reden voor de opkomst van ongeautoriseerde bouw in ons land, en dit, verrassend genoeg, geven zelfs de ambtenaren zelf toe, is een zeer gecompliceerde procedure geworden, die veel tijd en moeite kost om alle bouwvergunningen te verkrijgen..

In feite besluiten veel ontwikkelaars eenvoudigweg om onmiddellijk na het ontvangen van een perceel een huis te bouwen om een ​​housewarming zo vroeg mogelijk te vieren. De eigenaren redeneren als volgt: “Ik ga het nu bouwen en ik zal de documenten pas later opstellen, als ik naar het huis verhuis, waarom zou je wachten tot je alle vergunningen hebt?” Zulke nieuwe kolonisten zijn niet bang voor de boetes die hen te wachten staan ​​bij een illegale bouw, uitblijven van een project of herontwikkeling. De boete is echter relatief klein en varieert voor individuen van drie tot vijf keer het minimumloon (minimumloon), vandaag is het 4611 roebel. Dat wil zeggen, de maximale boete voor een gewone burger die een huis zonder documenten heeft gebouwd, zal iets meer zijn dan 23 duizend roebel, u moet het ermee eens zijn, het is niet zo erg. Het feit dat de autoriteiten volgens de Russische wetgeving de eigenaar van een niet-geautoriseerd gebouw kunnen dwingen het gebouw te slopen, en op eigen kosten, denken ontwikkelaars om de een of andere reden zelden.

Toegegeven, voor rechtspersonen neemt de hoogte van de boete voor krakersbouw vele malen toe en bereikt het minimumloon van 50-100.

Trouwens, in het naburige Oekraïne, waar tot voor kort individuen een boete betaalden voor ongeoorloofde bouw van slechts 850 hryvnia (ongeveer 3,5 duizend roebel), zijn dergelijke straffen vandaag helemaal geannuleerd. Toegegeven, dit geldt alleen voor objecten van de eerste of derde categorie van complexiteit, waartoe alle laagbouw particuliere woongebouwen behoren. De eigenaren van gebouwen van de vierde en vijfde categorie van complexiteit, dat wil zeggen industriële faciliteiten en wooncomplexen met meerdere verdiepingen, zullen nu hogere boetes moeten betalen – de vereisten voor hen zijn daarentegen aangescherpt in Oekraïne.

Volgens experts op het gebied van bouwen duurt het verkrijgen van alle benodigde documenten voor de bouw van een huis, te beginnen met de voorbereiding van een project, in alle gevallen goedkeuring en ondertekening door bevoegde personen, minimaal vier tot vijf maanden, en in sommige gevallen kan het jaren duren. Veel ontwikkelaars willen niet zoveel tijd verspillen, daarom beginnen ze met bouwwerkzaamheden zonder documentatie..

Een andere reden voor het ontstaan ​​van ongeautoriseerd bouwen is de onwil om naar de mening van toekomstige huiseigenaren onnodig geld uit te geven om een ​​bouwproject te bestellen bij een erkend ontwerpbureau. Bovendien is het geen geheim dat je vaak in het sanitairstation, en bij de brandweer en bij de milieudienst ‘voor een goede instelling’ moet betalen. Dit alles kan daardoor een aanzienlijk bedrag opleveren. Zelfbouw kan dus vaak een poging worden genoemd om geld te besparen op het bouwen van een huis..

En, ten slotte, gebeurt er heel vaak ongeautoriseerde constructie als gevolg van onwetendheid van gezagsgetrouwe en fatsoenlijke burgers van de huidige wetgeving. Een treffend voorbeeld – een persoon ontving een datsja van de staat, die vandaag de dag niet meer bestaat, vele jaren geleden. Hij heeft op het terrein een huis gebouwd, kinderen zijn hier opgegroeid en kleinkinderen spelen al. En hij nam niet de moeite om de documenten voor het perceel zo te regelen, hij wist gewoon niet dat het nodig was, hij was gewend het huis als zijn onvervreemdbare eigendom te beschouwen. Soms worden de documenten toch uitgevoerd, maar onjuist, er is geen duidelijk kadastraal plan, een goedgekeurd architecturaal project, inschrijving van alle informatie over de verkaveling van de grond en elk kapitaalgebouw dat erop staat in het register van het Companies House.

De reden voor de ongeautoriseerde herontwikkeling van een appartement is natuurlijk dat standaardprojecten zijn ontworpen voor een bepaalde gemiddelde huurder en niet kunnen voldoen aan de behoeften van alle appartementseigenaren. Dus proberen ze het bruikbare gebied uit te breiden ten koste van het balkon en de gang, de deuren te verplaatsen en de ramen te leggen om naar hun mening een gezelliger en comfortabeler huis te creëren..

De Russische advocatenvereniging benadrukt ook dat de belangrijkste reden voor het ontstaan ​​van ongeoorloofde bouw een duidelijke onvolkomenheid is van het organisatorische en juridische mechanisme voor de implementatie van het recht van eigenaren van grondpercelen om ze te ontwikkelen. Deze onvolkomenheid komt vooral tot uiting in de lengte van de procedure zelf voor het verkrijgen van een bouwvergunning, het ontwikkelen en goedkeuren van de benodigde projectdocumentatie, het registreren van eigendom van een reeds opgeleverde constructie en het verkrijgen van een vergunning om bouwwerkzaamheden uit te voeren. Een andere reden voor de massale opkomst van ongeautoriseerde bouw, noemden advocaten de hoge financiële kosten die gepaard gaan met de uitvoering van ontwerp, juridische en andere werkzaamheden..

Wat is het gevaar van kraker?

Als een ongeautoriseerd gebouw een garage is die verscheen op een goed ontworpen perceel, een bijgebouw of een badhuis, dan zullen de gevolgen van een dergelijke constructie natuurlijk niet al te ernstig zijn. Zoals eerder vermeld, wacht de eigenaar een administratieve boete en de noodzaak om de procedure te doorlopen, zo onbemind door hem, om de nodige documenten voor de constructie te verkrijgen, deze te registreren bij de BTI en met dezelfde brand- en sanitaire autoriteiten overeen te komen.

Herontwikkeling in een appartement en het aansluiten van een loggia of balkon kan ook dreigen met een boete en de noodzaak om het appartement bij rechterlijke beslissing in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Ja, dit is een aanzienlijke kostenpost en tijdverspilling, maar ziet u, geen ramp.

Maar een huisje, gebouwd op landbouwgrond, direct aan de oever van een stuwmeer, in een beschermd natuurgebied, enzovoort, kan de overheid echt slopen. Dergelijke gevallen worden regelmatig in het nieuws beschreven, dus u moet heel voorzichtig zijn bij het kiezen van een site voor constructie en het doel van het land moet eerst worden gecontroleerd..

Als een krakerpand is ontstaan ​​als gevolg van een overtreding van bouwnormen en -regels en de autoriteiten dit feit hebben kunnen bewijzen, is de eigenaar verplicht om het gebouw op orde te brengen en de gebreken te verhelpen. En alleen als hij weigert de bevelen van de regelgevende autoriteiten op te volgen, zal de kwestie van het slopen van het gebouw rijzen.

Het grootste ongemak dat gewone burgers wacht die een huis hebben gebouwd zonder vergunning en een project, is het onvermogen om het eigendom van woningen te formaliseren en als gevolg daarvan het onvermogen om er officieel vervolgacties mee uit te voeren. Zelfconstructie kan dus niet worden gerealiseerd, geërfd, gedoneerd, enzovoort. Volgens de documenten lijkt het niet te bestaan, dus voordat u kopers zoekt, moet u een langdurige procedure doorlopen om de ongeautoriseerde constructie te legaliseren en, natuurlijk, een boete betalen.

Veel ernstiger gevolgen doen zich voor als een flatgebouw, waarin de verkoop van vierkante meters al is begonnen, een kraker blijkt te zijn. In dit geval zijn de belangrijkste slachtoffers precies de aandeelhouders die hun geld hebben geïnvesteerd in de bouw van een huis, waarvan de ontwikkelaar niet over het benodigde pakket documenten beschikte of de gevestigde normen en regels voor de bouw overtrad. De situatie is erg onaangenaam, zo’n groot gebouw is veel moeilijker te legaliseren dan een privécottage, met als resultaat dat kopers zonder geld en zonder huisvesting zitten.

Naast problemen met de autoriteiten en boetes, kan ongeoorloofde constructie op zichzelf een gevaar vormen voor de inwoners – het werd gebouwd zonder een competent project, op een locatie waar hoogstwaarschijnlijk geen geodetische en technische onderzoeken zijn uitgevoerd. Daarom is het vrij moeilijk om de veiligheid van bewoners te garanderen..

Ernstige herontwikkeling in het appartement kan ook tot gevaarlijke gevolgen leiden – scheuren in de dragende muren, een plafond dat van onderaf van de buren is gevallen, een beschadigde gemeenschappelijke huisventilatie – dit zijn slechts enkele van de resultaten van een ondoordachte herontwikkeling van een appartement. Zo zou er volgens de brandveiligheidseisen een blinde muur met een breedte van minimaal 1,2 – 1,6 meter op de loggia’s moeten blijven staan. Hier konden de eigenaren wachten op de brandweerlieden en zich verbergen voor de vlammen als de uitgang naar het trappenhuis al door vuur is geblokkeerd. Door een loggia aan het appartement te bevestigen, ontnemen de eigenaren zichzelf in geval van brand een dergelijke “noodvluchtroute”.

Het legaliseren van kraker is echt?

Als de eigenaar van een ongeautoriseerd gebouwd onroerend goed wordt geconfronteerd met de vraag om het een officiële juridische status te geven, zal hij bijna alle fasen moeten doorlopen die hij heeft verwaarloosd voordat hij met de bouw kan beginnen..

Allereerst moet u nog een project van een reeds voltooide woning opstellen door contact op te nemen met een architectenbureau dat over een passende vergunning beschikt. Soms gaan specialisten naar de locatie van het gebouw en maken ze onafhankelijk alle metingen die nodig zijn om een ​​plan op te stellen, soms kan de eigenaar foto’s van de datsja en een geschat plan van de site sturen met vermelding van de grootte van het huis en de locatie van bijgebouwen.

Verder moet het project van het huis worden gecoördineerd met alle regelgevende autoriteiten – brand- en sanitaire diensten, nutsbedrijven die gas, elektriciteit en water leveren, evenals met de lokale afdeling architectuur en constructie. Daarna moet u een zogenaamd kopie van het masterplan voor de ontwikkeling van een stad of dorp krijgen, waarbij de rode lijnen het gebied aangeven dat wordt ingenomen door ongeautoriseerde bouw.

Dan dient u contact op te nemen met het bureau voor technische inventaris om een ​​technisch paspoort voor het gebouw te verkrijgen.

Deskundigen merken op dat dit pad erg lang is, dat het minstens een jaar duurt, en in termen van de kosten die nodig zijn voor de goedkeuring en ontvangst van documenten in elk geval, is het redelijk vergelijkbaar met een grote renovatie van een huis..

In dit opzicht geven eigenaren van ongeautoriseerde bouwwerken er de voorkeur aan om naar de rechtbank te stappen om hun recht op eigendom van het huis in de rechtbank te bewijzen. De rechtbank kan ongeautoriseerde constructie als legaal erkennen als “de constructie van het object de belangen van andere personen niet schendt”, dat wil zeggen, buren, stadsontwikkelingsplannen, enzovoort niet hindert. Het is de moeite waard eraan te denken dat u, voordat u naar de rechtbank gaat, nog steeds een project van het huis moet opstellen en documenten moet inslaan die bevestigen dat de samostroy voldoet aan alle bouwvoorschriften en voorschriften.

Een andere gemakkelijkere optie is om te profiteren van overheidsprogramma’s die het legaliseren van kleine landhuizen en laagbouw vergemakkelijken. Er zijn vergelijkbare programma’s in Rusland en Oekraïne, maar deze zijn alleen geldig voor gebouwen van de eerste en tweede categorie complexiteit.

Om de herontwikkeling te legaliseren, moet u het appartementproject opnieuw uitvoeren, de BTI-vertegenwoordigers bellen, die de omvang van de herstructurering zullen beoordelen en wijzigingen zullen aanbrengen in het technische paspoort van het appartement. De boete voor zo’n appartementengebouw zal in ieder geval betaald moeten worden. Eigenaars van appartementen die de legalisatieprocedure voor herontwikkeling al hebben doorstaan, merken op dat goede relaties met vertegenwoordigers van de beheermaatschappij, BTI en buren van groot belang zijn.

In ieder geval schrikt zo’n complexe procedure voor de legalisatie van ongeautoriseerde bouwwerken vaak zelfs de eigenaren af ​​die hun huis een officiële status willen geven. En de diensten van tussenpersonen, waarvan er nu heel veel zijn, zijn erg duur..

Het blijft alleen met droefheid op te merken dat zowel de voorlopige ontvangst van bouwvergunningen als de legalisatie van een reeds opgetrokken nieuw gebouw sterk lijken op de ‘strijd met windmolens’, in dit geval het bureaucratische systeem.