Het jaar dat eindigde in 2011 wordt door de meeste experts als succesvol beschouwd voor de Russische en in het bijzonder voor de onroerendgoedmarkt in Moskou. Het hele jaar door was er een langzame en niet erg significante prijsstijging, ongeveer 8-12% in roebels, evenals een toename van de activiteit van kopers, voornamelijk als gevolg van het verschijnen van betaalbare hypotheekprogramma’s.
Er wachten ons echter enkele negatieve momenten. Vanwege de vrees voor een herhaling van de economische crisis in het komende jaar, kan de Russische vastgoedmarkt opnieuw in moeilijkheden komen. De situatie kan vooral worden beïnvloed door de inperking van hypotheekprogramma’s. Deskundigen suggereren dat banken in het eerste kwartaal het aantal verstrekte hypotheekleningen aanzienlijk kunnen verminderen vanwege de vrees dat kredietnemers hun verplichtingen niet zullen nakomen en dat banken, net als in 2008, opnieuw te maken zullen krijgen met schuldsanering, die onrendabel is. Dit werd afgelopen najaar aangekondigd door Anatoly Aksakov, voorzitter van de Vereniging van Regionale Banken.
Bovendien is het nu, als gevolg van de waargenomen instabiliteit op de mondiale financiële markten, voor Russische ontwikkelaars vrij moeilijk en riskant geworden om leningen in vreemde valuta aan te trekken. De bouwsector kan ook negatief worden beïnvloed door de plannen van de autoriteiten om ondoelmatige overheidsuitgaven terug te dringen, waaronder het verminderen van onnodige bouwprojecten..
Wat gebeurt er met de huizenprijzen
Het afgelopen jaar is zeer stabiel geweest in termen van veranderingen in huizenprijzen. Stegen in 2010 woningen in de hoofdstad gemiddeld met 14% in prijs, dan kwam deze groei in 2011 overeen met de waargenomen stijging van de inflatie en bedroeg circa 10%. Alleen appartementen op het grondgebied van “Nieuw Moskou” konden deze prijsbarrière overwinnen. Hier zijn de kosten per vierkante meter met 20% gestegen. Volgens de meeste experts zet een vergelijkbare prijsontwikkeling zich voort in de eerste helft van 2012. Momenteel is er simpelweg geen uitzicht op een daling van de huizenprijzen. Tegen het einde van het jaar wordt verwacht dat de klassenkloof groter zal worden: de stijging van de prijzen voor betaalbare woningen zou moeten stabiliseren, terwijl de waarde van zakelijke en premium eigendommen zal blijven toenemen. Deze dynamiek wordt ondersteund door een afname van het aantal nieuw op de markt gebrachte woningen. Volgens analisten is de bodem nog niet gepasseerd: in de eerste helft van 2012 wordt een recordvolume aan in opdracht gegeven woningen verwacht.
Volgens officiële gegevens beloven ze echter ongeveer 3 miljoen vierkante meter woningen te bouwen in Moskou. Maar het is moeilijk te zeggen wat de indicator aan het einde van het jaar zal zijn. Vorig jaar stond de bouw van 2,2 miljoen vierkante meter gepland. m van nieuwe woningen, maar op 27 december zei Sergei Sobyanin tijdens de laatste vergadering van de regering van Moskou dat er slechts ongeveer 2 miljoen vierkante meter in gebruik zal worden genomen.
Sokolov M.N. Moskou is in aanbouw. 1956
Desalniettemin kan het totale aanbod van residentieel vastgoed op de kapitaalmarkt het komend jaar juist aanzienlijk toenemen door het terugtrekken van enkele eerder aangekondigde projecten. Als vorig jaar in Moskou ontwikkelaars en makelaars 1,4 miljoen vierkante meter te koop aanboden. m van woningen, dan wordt voorspeld dat dit cijfer in de komende 2 miljoen vierkante meter zal overschrijden. m.
Experts: De meeste betaalbare woningen kunnen dit jaar in prijs stijgen.
Wat de huizenprijzen betreft, wordt in 2012 een gematigde prijsstijging op de Russische markt verwacht. Met name appartementen in de hoofdstad zullen gemiddeld zo’n 8% in prijs stijgen. Het is onwaarschijnlijk dat de groei van de gemiddelde huizenprijs in Moskou de inflatie zal overtreffen. Op de primaire huizenmarkt in Moskou zal volgens prognoses een relatief hoge vraag in het segment van de economy class blijven bestaan. Gezien het gebrek aan aanbod in dit segment, zullen ontwikkelaars prijzen kunnen dicteren. Volgens sommige experts kunnen de meest betaalbare woningen komend jaar in prijs stijgen. Volgens sommige prognoses kunnen de prijzen voor woningen van economy class dus met 25% stijgen. De eerste voorbeelden van prijsstijgingen werden eind december vorig jaar genoteerd. Zo kondigde het bedrijf “Don-Stroy Invest” de herziening van zijn prijsbeleid voor 2012 aan. Het bericht zei dat al in januari 2012 de appartementen die door de ontwikkelaar worden aangeboden in prijs zullen stijgen met 10%.
Een prijsstijging die hoger ligt dan de verwachte inflatie is ook mogelijk voor eigendommen in het centrum van Moskou. De reden is het gebrek aan kwaliteitsaanbod. Aangenomen wordt dat de huizenprijzen binnen de derde transportring het komende jaar met 15% kunnen stijgen.
Op hun beurt adviseren de meest conservatieve marktdeelnemers ontwikkelaars en makelaars niet om de prijzen fors te verhogen. Feit is dat de primaire vastgoedmarkt vorig jaar het potentieel voor verdere prijsgroei al heeft uitgeput. Ondanks de optimistische verwachtingen van vorig jaar van een herhaling van het scenario van 2001, toen de huizenprijzen sterk stegen, werd de stemming van de verkopers bedorven door angstige gevoelens als gevolg van de verwachting van een nieuwe golf van de crisis. Al in september 2011 constateerden veel makelaars een afname van de vraag naar appartementen die niet typerend was voor deze periode, wat leidde tot een daling van de prijzen.
Wachten op een nieuwe golf van de crisis
In Rusland wordt, net als in veel andere landen, een herhaling van de financiële crisis verwacht. Zoals we hierboven al hebben opgemerkt, zal deze omstandigheid in 2012 een vrij sterke impact hebben op de situatie op de vastgoedmarkt. In dit opzicht denken degenen die een huis willen kopen steeds meer na over het nu kopen of wachten?
Er is niet één algemene oplossing. Er zijn in ieder geval veel factoren waarmee u rekening moet houden. We zullen proberen een aantal aanbevelingen te doen.
Rashad Alakbarov. Een crisis
Voor degenen die hun levensomstandigheden hard moeten verbeteren en een appartement willen kopen via een hypotheek, is het beslist beter om nu te kopen. Op dit moment zijn de prijzen stabiel, er zijn veel aanbiedingen in de sector van betaalbare woningen ($ 3-5 duizend per vierkante meter). Bovendien kunt u nog steeds een winstgevend en betaalbaar leningprogramma vinden. Maar in het geval van een crisis met de aankoop kunnen er problemen ontstaan, aangezien banken het aanbod van leningen ernstig zullen verminderen en de voorwaarden zullen verscherpen.
Ook de aankoop van een appartement als investeringsobject is voordelig. Zelfs als u er niet in slaagt serieus geld te verdienen, zal het helpen om geld te besparen. Het is duidelijk dat de kosten van huisvesting samen met de inflatie stijgen.
U kunt geld verdienen door onroerend goed van zakelijke klasse of luxe woningen te kopen. In deze segmenten is de toetreding tot de markt van nieuwe objecten aanzienlijk afgenomen, waardoor het aanbod eerder beperkt is. Dit maakt deze woning tot een rendabel investeringsinstrument..
Er zijn echter enkele bijzonderheden. Luxe aanbiedingen (kosten per vierkante M. meer dan $ 15 duizend) concurreren met onroerend goed in het buitenland. Veel investeerders kopen voor hetzelfde geld liever een huis aan zee of een appartement in het centrum van Londen. Daarom is de meest veelbelovende op de binnenlandse markt, volgens experts, nog steeds woningen in het prijssegment van $ 6,5 tot $ 14 duizend per vierkante meter. m. De meest actieve kopers worden hier waargenomen. Daarnaast kun je een nieuw type woningbouw voor de kapitaalmarkt – loftappartementen – nader bekijken. Hun opbrengst in een paar jaar kan oplopen tot 30%.
Gevolgtrekking
Momenteel trekt residentieel vastgoed meer dan de helft van de investeringen van particulieren aan. De onstabiele economische en politieke situatie in het land, evenals het tekort aan kwaliteitsaanbod op de kapitaalmarkt, zullen residentieel vastgoed in 2012 houden als een van de meest aantrekkelijke investeringsinstrumenten.
Zelfs tijdens de crisis van 2008 was er geen ernstige ineenstorting van de prijzen op de huizenmarkt. Tegelijkertijd bleken woningen van economy class het meest bestand tegen marktschommelingen. Deze sector blijft in 2012 het meest stabiel en voorspelbaar.
Wat betreft de prijs zijn alle experts het erover eens dat er geen prijsdaling wordt verwacht. In het geval van een nieuwe crisis is het onwaarschijnlijk dat het onroerend goed van de hoofdstad aanzienlijk in waarde zal dalen. Nu de markt in evenwicht is, is een aanzienlijke stijging van het aanbod of een scherpe daling van de vraag nodig om de prijzen te laten dalen. En dit zal toch niet gebeuren.
Men mag echter ook geen grote prijsstijging verwachten. Volgens experts behoort de actieve waardegroei van residentieel vastgoed in de wereld tot het verleden. Zo stegen eind 2011 als geheel de huizenprijzen op de wereldmarkt met 1,5-2%. In Moskou wordt in 2012 in de meeste sectoren een geleidelijke en onbeduidende stijging van de huizenprijzen verwacht binnen de inflatoire dynamiek.
Op basis van deze prognoses kunnen we zeggen dat het begin van het jaar de beste tijd is om een huis te kopen.
Wat staat de residentiële vastgoedmarkt in Moskou te wachten in 2012? Is het te verwachten dat de prijzen zullen stijgen of dalen? Zijn er nieuwe ontwikkelingen in de sector op komst die invloed kunnen hebben op de markt? Wat zijn de belangrijkste factoren die van invloed zullen zijn op de vastgoedmarkt inMoskou in het komende jaar?
In 2012 wordt verwacht dat de residentiële vastgoedmarkt in Moskou stabiel zal blijven. Hoewel er enige onzekerheid is over de wereldwijde economie, worden prijsstijgingen niet als waarschijnlijk geacht. Er zijn echter enkele ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de markt, zoals veranderingen in regelgeving en de toename van nieuwbouwprojecten. De belangrijkste factoren die van invloed zullen zijn op de vastgoedmarkt in Moskou zijn onder andere de economische situatie, de vraag naar woonruimte en de beschikbaarheid van financiering.
In 2012 wordt verwacht dat de residentiële vastgoedmarkt in Moskou stabiel zal blijven, ondanks enige onzekerheid in de wereldwijde economie. Prijsstijgingen worden niet waarschijnlijk geacht, maar ontwikkelingen zoals veranderingen in regelgeving en nieuwbouwprojecten kunnen invloed hebben. Belangrijke factoren die de markt zullen beïnvloeden zijn de economische situatie, de vraag naar woonruimte en de beschikbaarheid van financiering.