Eigen appartement is de gekoesterde droom van een groot aantal mensen. Maar nadat het benodigde bedrag eindelijk was verzameld, de koop- en verkoopovereenkomst werd ondertekend en alle eigendomsdocumenten waren ontvangen, doen zich heel vaak nieuwe problemen voor de huiseigenaren. Een van de meest voorkomende – schulden van de oude eigenaar voor nutsvoorzieningen, die de beheermaatschappij of nutsbedrijven proberen te ‘hangen’ aan de nieuwe eigenaar van het onroerend goed. Laten we eens kijken hoe u ze kunt verwijderen.
Wettelijk kader voor betalingskwesties voor nutsvoorzieningen
Artikel 153 van de huisvestingscode van de Russische Federatie stelt dat eigenaren van onroerend goed verplicht zijn te betalen voor nutsvoorzieningen vanaf het moment van registratie van eigendom of huurders vanaf het moment van het sluiten van een huurovereenkomst. Dat wil zeggen, de schuld van de oude eigenaar van het pand kan niet worden overgedragen aan de nieuwe eigenaren, tenzij anders bepaald in het contract.
Maar er is één uitzondering. Volgens artikel 158 van de RF LC worden bij het kopen van onroerend goed de verplichtingen van de oude eigenaar om de schuld voor grote reparaties te betalen overgedragen aan de nieuwe eigenaar.
Vaak is er in verkoopcontracten een clausule volgens welke alle schulden van de verkoper aan nutsvoorzieningen worden overgedragen aan de koper. Maar een dergelijke voorwaarde is in strijd met de Russische wet, omdat artikel 391 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie zegt dat de schuldenaar zijn schuld alleen aan een andere persoon kan overdragen met toestemming van de schuldeiser, anders wordt het contract als nietig beschouwd. Dit betekent dat als het nutsbedrijf niet akkoord gaat met het overdragen van de schuld, de koper niet verplicht is om de schuld van de verkoper te betalen, zelfs als er een overeenkomstige clausule in het contract staat..
Verduidelijking van relaties met nutsbedrijven
Ondanks alle bovenstaande normen proberen nutsbedrijven vaak oude schulden aan de nieuwe eigenaar “op te hangen”. In dergelijke gevallen adviseren advocaten nieuwe appartementseigenaren om eerst te proberen het probleem op een vreedzame manier met de uitvoerende organisaties op te lossen – om eigendomsdocumenten en ontvangstbewijzen voor betaling voor diensten te tonen op het moment van het verwerven van onroerend goed, en, verwijzend naar de reeds genoemde artikelen, uit te leggen dat hij het recht heeft om persoonlijke rekeningen opnieuw te registreren en contracten opnieuw te onderhandelen. voor service in uw eigen naam, en betaal vervolgens alleen voor services die worden gebruikt nadat de eigendom van het appartement is geformaliseerd.
Het is ook nodig om een officiële brief te schrijven en te sturen naar alle operationele organisaties, waarin hetzelfde standpunt wordt uiteengezet. De brief moet fotokopieën bevatten van de hierboven genoemde documenten. U kunt het persoonlijk brengen, maar zorg er tegelijkertijd voor dat het kantoorpersoneel een stempel, datum en handtekening op het tweede exemplaar van de brief plaatst (het blijft bij de koper).
Aanvraag bij het parket
Als de uitvoerende organisaties niet reageren op de argumenten van de nieuwe eigenaar, kan hij een verklaring aan het parket schrijven, waarin het nodig is om de huidige situatie te beschrijven, titeldocumenten en brieven aan de uitvoerende organisatie bijvoegen, zijn standpunt zorgvuldig onderbouwen en, door de acties van de openbare nutsbedrijven als afpersing te kwalificeren, hen vragen om het gepaste te aanvaarden maatregelen.
Volgens de wet zou binnen 30 dagen na de datum van registratie van de aanvraag een reactie moeten komen over de resultaten van de overweging.
Trial
Zelfs gerechtvaardigde schriftelijke weigeringen om schulden van de oude eigenaren te betalen en een beroep op het parket kunnen in sommige gevallen geen gevolgen hebben voor de beheermaatschappijen en nutsbedrijven. Dan hoeft de nieuwe eigenaar maar één ding te doen: zich voorbereiden op de proef..
Het is mogelijk dat de beheermaatschappij of nutsbedrijven bij de rechtbank een vordering tot incasso indienen. In dit geval moet de vastgoedeigenaar zijn standpunt verdedigen tijdens de procedure, verwijzend naar de bovenstaande artikelen van de Huisvestingscode, brieven die eerder naar de uitvoerende organisaties werden gestuurd, waarin werd bevestigd dat de nieuwe eigenaar hen op de hoogte bracht van de datum waarop hij de eigendom van het onroerend goed registreerde, en juridische praktijk in vergelijkbare gevallen.
Zo vaardigde de gemeentelijke rechtbank van Sint-Petersburg in 2010 een cassatiearrest uit, waarin stond dat de schuld op energierekeningen moet worden geïnd vanaf het moment dat het eigendom van woningen ontstaat..
De regionale rechtbank van Tomsk volgt dezelfde mening, die in 2014 een beslissing nam, waarin duidelijk wordt gesteld dat het onmogelijk is om de nieuwe eigenaren van het pand te dwingen de schulden van de oude eigenaren te betalen..
Maar helaas kiest de rechtbank in sommige gevallen geen partij voor de eigenaren van onroerend goed en neemt zij beslissingen ten gunste van de uitvoerende organisaties over incasso. In dergelijke gevallen adviseren advocaten om onmiddellijk bezwaar te maken bij de magistraat en de intrekking te eisen van het bevel om de schuld te innen.
Wat u moet doen voordat u een appartement koopt, om dergelijke geschillen te voorkomen
Voordat u een appartement koopt, moet u van de verkoper een certificaat eisen van alle operationele organisaties, waarin staat dat er geen schuld is .
Er moet worden aangedrongen op het opnemen van een clausule in de verkoop- en koopovereenkomst dat de verkoper garandeert dat hij geen schulden heeft bij de nutsbedrijven, en als de koper het tegendeel ontdekt, heeft hij het recht om de overeenkomst te verbreken en van de verkoper te eisen dat hij het voor het onroerend goed betaalde geld teruggeeft..
Het is ook de moeite waard om aan het contract een clausule toe te voegen volgens welke de akte van acceptatie en overdracht van het appartement pas kan worden ondertekend nadat de metingen van alle meters zijn ingevoerd (en eerder gecertificeerd door de serviceorganisaties).
Wat is de beste aanpak als je een appartement hebt gekocht en er blijkt een aanzienlijke schuld te zijn aan nutsvoorzieningen?
Wat kunt u doen in het geval dat u een appartement heeft gekocht en er blijkt een aanzienlijke schuld te zijn aan nutsvoorzieningen?
In het geval dat je een appartement hebt gekocht en er blijkt een aanzienlijke schuld te zijn aan nutsvoorzieningen, zijn er een aantal stappen die je kunt nemen. Allereerst is het belangrijk om contact op te nemen met de vorige eigenaar of beheerder van het gebouw om het probleem te bespreken. Het is mogelijk dat zij niet op de hoogte waren van de schuld of dat er een misverstand is ontstaan. Zorg ervoor dat je alle relevante documentatie hebt, zoals de koopakte en de nutsvoorzieningscontracten.
Indien er geen oplossing wordt gevonden, kun je overwegen om juridische stappen te ondernemen. Raadpleeg een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedrecht om je opties te bespreken. Zij kunnen je adviseren over de beste manier om de schuld aan te pakken en de verantwoordelijkheid ervoor vast te stellen.
Het is ook verstandig om contact op te nemen met de nutsbedrijven om hen op de hoogte te stellen van de situatie en om een betalingsregeling te bespreken. Het is belangrijk om de schuld zo snel mogelijk af te lossen om verdere problemen te voorkomen, zoals het afsluiten van de nutsvoorzieningen.
Kortom, in het geval van een aanzienlijke schuld aan nutsvoorzieningen na de aankoop van een appartement, is het essentieel om communicatie met de betrokken partijen te behouden en juridisch advies in te winnen om de beste oplossing te vinden.
Wat is de beste manier om om te gaan met een gekocht appartement dat een aanzienlijke schuld heeft aan nutsvoorzieningen? Zijn er juridische stappen die ik kan nemen om deze schuld op te lossen? En hoe kan ik ervoor zorgen dat ik niet verantwoordelijk word gehouden voor deze schuld als nieuwe eigenaar? Bedankt voor uw antwoord!