Wat te verwachten voor de vastgoedmarkt in 2015: trends, risico’s en prijsprognoses

Risico’s van het kopen van onroerend goed in een crisis

Op het eerste gezicht lijkt investeren in onroerend goed in een crisis een verstandig idee, maar Russen die hun toevlucht nemen tot een dergelijke manier van beleggen, moeten rekening houden met alle mogelijke risico’s..

Afname van de winstgevendheid van huurwoningen

Volgens het Rosrielt-portaal zijn alleen al in december 2014 de gemiddelde huurprijzen voor tweekamerappartementen in de meeste grote Russische steden aanzienlijk gedaald: in Moskou – met 13,5%, in Vladivostok – met bijna 30%, in Tyumen – met 16% , in Belgorod – met 11%.

In 2015 voorspellen experts een nog grotere daling van de huurprijzen, aangezien de solvabiliteit van de Russen zal dalen en het aantal huurappartementen onvermijdelijk zal toenemen als gevolg van onroerend goed dat wordt verworven om spaargeld te behouden. De grootste verliezen zullen worden geleden door eigenaren van luxe appartementen, waarvan de prijzen volgens sommige voorspellingen met bijna 40% zullen dalen.

Naast een daling van de baten in 2015 zullen ook de lasten van verhuurders stijgen door de geplande verhoging van de onroerende voorheffing met circa 3 keer..

Het risico van het kopen van appartementen op basis van gedeelde bouwcontracten

Aandeelhouders lopen het risico zonder appartement te worden gelaten als de ontwikkelaar de bouw van het huis niet voltooit en het geld teruggeeft aan de klanten. In de context van een verhoging van de discontovoet van de Centrale Bank tot 17%, neemt de kans dat dergelijke situaties zich voordoen veelvuldig toe, omdat een groot aantal Russische nieuwe gebouwen wordt gebouwd op geleend geld. Zo kondigde het grote bouwbedrijf Morton bijvoorbeeld een paar weken na de verhoging van de disconteringsvoet aan dat in 2015 de output van nieuwe projecten met 35% zal worden verminderd.

De moeilijkheid om onroerend goed te verwerven met een hypotheek

Volgens sommige gegevens is het aandeel van met hypotheken gekochte appartementen op de Russische markt 30%, voor onroerend goed in nieuwe gebouwen is dit zelfs nog hoger – 50%. Dit financiële instrument was de belangrijkste “drijvende kracht” achter de groei van de woningbouw.

In 2015 wordt deze optie voor het kopen van onroerend goed voor veel Russen gewoon ondraaglijk, want nadat de Centrale Bank de discontovoet verhoogt, zal de rente op hypotheken bij Russische banken 18-20% bedragen. En het is onwaarschijnlijk dat overheidssubsidies, die voor veel categorieën hypotheeknemers uitstaan, de situatie op de een of andere manier radicaal zullen beïnvloeden..

Wat is van invloed op de prijsstelling

Het is erg moeilijk om nauwkeurige voorspellingen te doen over hoe de vastgoedprijzen in Rusland zich in 2015 zullen gedragen, maar er zijn verschillende factoren die de vorming van huizenprijzen gedurende het jaar zullen beïnvloeden..

Verhoging van de onroerende voorheffing

Deze factor zal leiden tot een afname van de vraag naar grootstedelijke woningen, aangezien appartementen in Moskou in de regel een zeer hoge kadastrale waarde hebben, en op basis van deze indicator wordt het bedrag aan onroerende voorheffing berekend.

Schommelingen in de wisselkoers van de roebel

De prijzen van appartementen zijn rechtstreeks afhankelijk van de wisselkoers van de roebel. Verwacht wordt dat de wisselkoers zich in de nabije toekomst zal stabiliseren, aangezien de maatregelen van de regering reeds in werking zijn getreden om de nationale munteenheid te ondersteunen. Dit feit werd zelfs erkend door vertegenwoordigers van het IMF in een verklaring die een paar dagen geleden werd afgelegd..

Er is een mening dat de wisselkoers van de roebel ten opzichte van de dollar in 2015 zal stijgen, wat zal leiden tot een daling van de vastgoedprijzen in roebel met meer dan 10%.

Inkomensniveau van de bevolking

De inkomensdaling van Russen, die in 2015 wordt verwacht, zal leiden tot een forse afname van de vraag naar woningen. Volgens het personeel van het analysecentrum Est-a-Tet kan de vraaguitval oplopen tot 30%, en als de economische situatie in het land lange tijd onstabiel blijft – met 40-60%. Bovendien zal de vraag naar luxe vastgoed het meest afnemen. Het aandeel van de aankopen van budgetwoningen zal veel minder dalen, aangezien veel Russen in crisis investeren in onroerend goed, dat het snelst verkocht kan worden.

Verhoging van de discontovoet van de Centrale Bank tot 17%

Deze factor zal de prijzen van nieuwe gebouwen die met kredietgeld worden gebouwd, beïnvloeden. Nu zullen de betalingen aan ontwikkelaars op bankleningen veel hoger zijn en dit zal natuurlijk worden gecompenseerd door de kosten van huisvesting te verhogen. Volgens de voorspellingen van de partner van het ontwikkelingsbedrijf “Khimki Group” kunnen de prijzen dus met 8-12% stijgen..

Wat voor soort huisvesting is meer winstgevend om te kopen in een crisis

Eigendom type

De meest veelbelovende woningen in tijden van crisis zijn appartementen op de secundaire markt, gebouwd in 2005-2010. Hun voordelen liggen voor de hand: dergelijke huizen verschillen niet veel van nieuwe gebouwen in termen van slijtage, appartementen erin kunnen met een grote korting worden gekocht en bovendien heeft deze behuizing een kant-en-klare afwerking, zodat de eigenaren niet in een staat van constante renovatie hoeven te wonen.

Ook dit jaar loont het de moeite om bij nieuwbouw aandacht te besteden aan vastgoed. Door dalende inkomens van de bevolking en hoge hypotheekrentes, zullen appartementen in dergelijke huizen niet te snel uitverkocht zijn en zullen ontwikkelaars ze waarschijnlijk met grote kortingen verkopen. Maar het is te riskant om woningen te kopen in huizen in de nulfase, de ideale optie is nieuwbouw in de laatste fase van de bouw. In dit geval kan men hopen dat de ontwikkelaar voldoende geld zal hebben om de bouw van het huis te voltooien. Let ook op de deelname aan de bouw van staatsbedrijven. Dit vergroot de kans dat de bouw volgens plan wordt voltooid..

Een ander interessant type onroerend goed zijn duplexen en herenhuizen in het midden- en budget prijssegment. Dergelijke woningen worden elk jaar steeds populairder bij inwoners van Russische megasteden. Daarom zal het na een paar jaar waarschijnlijk tegen een hogere prijs worden verkocht.

Plaats

U kunt het beste huisvesting kopen in normale slaapruimtes. Dergelijke appartementen zullen in elke economische situatie gewild zijn en kunnen gemakkelijk worden verkocht of verhuurd. Het is ook noodzakelijk om aandacht te besteden aan de infrastructuur van het gebied: metro, winkels, markten, kleuterscholen, scholen – dit alles heeft invloed op de aantrekkelijkheid van woningen voor potentiële kopers.

Prijssegment

Natuurlijk moet u de voorkeur geven aan woningen in economy class, die het grootste aantal Russen kunnen betalen. Let alleen op luxe onroerend goed als het appartement wordt beschouwd als een langetermijninvestering. Het kan de komende jaren moeilijk zijn om het te verkopen en de winstgevendheid van verhuur zal laag zijn, maar de economische crisis zal vroeg of laat eindigen en dan zal de prijs van dergelijke woningen onvermijdelijk beginnen te stijgen..

Acquisitietijd

U moet niet haasten om een ​​huis te kopen. De vraag op de markt en het betalend vermogen van de bevolking, waarvan de prijs van onroerend goed afhangt, zullen geleidelijk dalen. Het meest optimale moment om een ​​appartement te kopen is dan ook de tweede helft van het jaar of zelfs eind 2015..