Zoeken en kopen van onroerend goed in Italië

In het midden van de Middellandse Zee, opstijgend langs de Alpenhellingen, buigend in de Padua-vlakte, het Apennijnen schiereiland vullend, bezaaid met vele kleine eilanden in de Middellandse Zee, ligt het prachtige Italië – het doel van miljoenen toeristen van over de hele wereld!

Italië staat bekend als het grootste centrum voor internationaal toerisme. Meer dan 50 miljoen mensen komen hier elk jaar om een ​​kijkje te nemen in het thuisland van de Europese cultuur en kunst, beroemd om zijn talenten..

Dankzij het diverse klimaat van dit land, bepaald door zijn territoriale lengte, heeft iedereen het recht om een ​​vakantieplek naar wens te kiezen: of het nu de besneeuwde Alpen en de Apennijnen zijn of de gezellige kust. Of wil je hier voor altijd blijven? Wat dacht u van een landhuis of een kleine villa aan de Adriatische kust?

In de regel is het de geschiedenis van Italiaans onroerend goed, de NAAM, die hier veel buitenlandse kopers trekt. Bovendien heeft Italië een groot aantal unieke historische locaties, die, in combinatie met prachtige gouden stranden en een eersteklas entertainment- en vrijetijdsindustrie, dit land tot een geweldige plek maken om in onroerend goed te investeren..

Voordelige woningen in Italië “voor het leven” kunnen alleen in het noorden van het land worden gekocht. Hier, in tegenstelling tot het lawaaierige resort, zullen de prijzen zo betaalbaar mogelijk zijn. Over het algemeen zijn de vastgoedwaarden in steden in Noord-Italië, gezien de crisis, met gemiddeld 5-10% gedaald. Daarnaast daalde de vraag naar onroerend goed in bijvoorbeeld Genua, Verona, Turijn en Palermo met 12-15%. Nu is de prijs van een budget tweekamerappartement in Italië van 70 duizend euro vrij alledaags geworden.

Michael Longo. Palermo. 2009

Italiaans onroerend goed in de voorsteden, gelegen aan de gezellige kusten van de Middellandse Zee, blijft bijzonder in trek bij buitenlandse kopers. Dit komt door de aanwezigheid van een sterk ontwikkeld wegvervoernetwerk en een hoogwaardige infrastructuur van de Italiaanse vakantieoorden. Elke makelaar (zelfs met een beetje ervaring) zal u adviseren om onroerend goed te kopen in Italië, gelegen aan de kust, namelijk in de zuidelijke provincies van het land en voor de kust van Sicilië. Huisvesting op deze plaatsen heeft altijd zakenmensen aangetrokken die hun geld winstgevend willen investeren.

Rijke burgers van ons land zijn erin geslaagd om alle voordelen van geldinvestering in Italiaans onroerend goed te waarderen, misschien is het tijd dat u het ook doet?

De procedure voor het vinden en kopen van Italiaans onroerend goed

Hoe te zoeken

Laten we ons dus voorstellen dat u heeft besloten Italiaans onroerend goed te kopen. Het eerste dat u moet adviseren, als u geen Italiaans spreekt en helemaal niet weet “waar u moet beginnen” – neem dan contact op met “ons” makelaarskantoor, dat tegelijkertijd een filiaal moet zijn van een van de Italiaanse bouwbedrijven of -agentschappen. Voor de diensten van een dergelijk bedrijf moet u een veel lagere commissie betalen dan voor het werk van “puur Russische” bureaus, die bovendien gewone oplichters kunnen blijken te zijn.

De voorwaarden die dergelijke bedrijven creëren voor Russische kopers van Italiaans onroerend goed, zijn zo comfortabel en veilig mogelijk. U kunt al voordat u een reis naar het buitenland maakt vertrouwd raken met interessante aanbiedingen, terwijl u een waardige optie kiest die bij u past en in verhouding staat tot uw budget.

Makelaarsspecialisten raadplegen u en u ontvangt uitgebreide juridische en andere informatie over het object dat u interesseert. En na de eerste kennismaking met de woning ga je naar Italië. Vergeet niet dat u zelf voor vliegtickets en hotelaccommodatie betaalt (met een toeristenvisum), hoewel sommige agentschappen al deze verantwoordelijkheden op zich nemen, maar deze diensten zijn niet al te goedkoop.

Daniel Wall. Manarola Italië

Op een conventionele plaats wordt u opgewacht door een Russisch sprekende manager van het geselecteerde Italiaanse bedrijf, die ervoor zorgt dat u de vooraf geselecteerde onroerendgoedobjecten bekijkt en u ook uitgebreide hulp biedt bij het maken van de aankoop van deze belangrijke aankoop..

Aangezien de verwerving van onroerend goed uitsluitend in niet-contante vorm gebeurt, om het proces van het kopen van Italiaanse “meters” zo snel mogelijk te versnellen, moet u zich zorgen maken over het openen van een persoonlijke lopende rekening bij een van de Europese banken (bij voorkeur in het Italiaans).

Onroerend goed registratie

Zodra u een beslissing heeft genomen over de keuze van onroerend goed en klaar bent om contact op te nemen met de verkoper, gaan we verder met de eerste stap van “Trattativa” – onderhandelingen en onderhandelen.

De Russische vestiging van het Italiaanse makelaarskantoor stuurt als belangenbehartiger een brief (“Proposta d’acquisto” – een onherroepelijk koopbod) naar het hoofdkantoor in Italië, waarin wordt aangegeven voor welke prijs u dit of dat onroerend goed wilt verwerven. Vervolgens wordt in Italië een document opgesteld waarin alle kenmerken van het onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent, de locatie, prijs, aankoopprocedure en voorwaarden, evenals betalingsvoorwaarden worden voorgeschreven.

Als u de ernst van uw bedoelingen bij het kopen van dit object bevestigt, samen met een brief aan het Italiaanse bureau, laat u “Caparra” achter – een aanbetaling, een voorschot waarvan het bedrag in de regel niet hoger is dan 5% van de aangegeven waarde van de goederen. Dat wil zeggen, u schrijft een cheque uit op naam van de verkoper (eigenaar van het onroerend goed), terwijl het geld nog niet op zijn rekening is overgemaakt.

Nadat u een aanbetaling heeft gedaan, coördineert het Italiaanse bureau met de eigenaar van het onroerend goed uw aanbod om te kopen, op basis waarvan u het recht hebt om te beslissen of u tevreden bent met de responsvereisten van de verkoper of niet..

Als u wat tijd nodig heeft om na te denken, kunt u het object “reserveren”, dat wil zeggen, het voor een korte periode uit de verkoop halen (niet meer dan 10 dagen). Hiervoor krijgt het makelaarskantoor een bepaald bedrag betaald. Als u aan het einde van de looptijd niet van gedachten bent veranderd over de aankoop van het onroerend goed, ondertekent de eigenaar het bod en ontvangt de cheque die u hebt uitgeschreven. Als de verkoper ergens niet tevreden mee is, bijvoorbeeld de prijs, voorwaarden of betalingswijze, dan heeft hij het recht om wijzigingen in Proposta d’acquisto te eisen..

Dan Bozich. Een Italiaans dorp

De koper heeft het recht om te beslissen of hij de voorwaarden van de verkoper accepteert of niet. In het tweede geval wordt de aanbetaling volledig aan hem terugbetaald. Als de eigenaar van het onroerend goed akkoord gaat met het opgegeven bod en al de nodige documenten heeft ondertekend, maar de koper op het laatste moment van gedachten is veranderd, wordt de cheque niet aan hem teruggegeven.

Als de partijen tot een wederzijds akkoord komen, is de tweede stap op weg naar de aankoop van het onroerend goed “Pr eliminare di compravendita” of “Pr eliminare di vendita” – een voorlopig (primair) contract gecertificeerd door een notaris, evenals betaling aan de eigenaar van het onroerend goed 5-30% van de waarde van het onroerend goed ( hangt van veel factoren af).

Het is trouwens in dit stadium dat btw en makelaarsdiensten worden betaald (in Italië is het bedrag van de vergoeding aan het bureau voor het uitgevoerde werk in de regel niet meer dan 3-5% van de waarde van het onroerend goed). Pr eliminare di compravendita schrijft informatie voor over de partijen en de voorwaarden van de transactie (persoonlijke gegevens van de partijen, kenmerken van het onroerend goed, de waarde ervan, betalingsprocedure en voorwaarden). Bovendien vermeldt het document de datum van het definitieve contract. Vanaf het moment dat de Voorronde di vendita is afgesloten, wordt het exclusieve recht om onroerend goed te kopen aan de koper toegewezen en vanaf dat moment wordt dit object officieel uit de verkoop gehaald..

In het geval dat de koper plotseling afziet van de aankoop van onroerend goed tijdens de uitvoering van het definitieve contract, verliest hij het eerder betaalde geldbedrag (aanbetaling) volledig, maar als de transactie onmogelijk wordt door de fout van de verkoper, dan moet hij de koper het bedrag van de betaalde aanbetaling in dubbele (!).

Derek McCrea. Italiaans landschap. 2009

De uitvoering van het definitieve contract (voorbereiding en controle van documenten) duurt ongeveer een maand.

Je hebt natuurlijk gewoon extra tijd om een ​​rekening te openen bij een Italiaanse bank, als je dit in eerste instantie niet hebt geregeld. De koper moet het restant van het onbetaalde geldbedrag overmaken naar zijn persoonlijke rekening bij een Europese bank, en vergeet de bijkomende kosten (belastingen) niet.

En tot slot, na voltooiing van de grondige voorbereiding en verificatie van documenten, is de derde stap naar de langverwachte ontvangst van het onroerend goed Atto notarile di compravendita, een notarieel definitief contract ondertekend in aanwezigheid van de partijen, een vertegenwoordiger van het agentschap, twee getuigen en een tolk. Conform het contract wordt het eigendom van het onroerend goed volledig overgedragen aan de koper van het onroerend goed.

Nadat de vertaler de koper vertrouwd heeft gemaakt met de handeling in zijn “moedertaal” en de notaris de garantie geeft dat de potentiële eigenaar van het onroerend goed de inhoud heeft begrepen, ondertekenen de partijen het contract. De verkoper ontvangt een cheque voor het restant van het bedrag en de koper betaalt voor notarisdiensten (1-2% van de verkoopprijs), neemt een kopie van de akte, sleutels en wordt de feitelijke eigenaar van het onroerend goed. Hij wordt echter pas volledig eigenaar nadat deze handeling is geregistreerd bij de afdeling eigendomsregistratie en de koper een uittreksel uit het eigendomsregister ontvangt. Deze procedure duurt doorgaans niet langer dan 45 dagen..

Belastingen, onkosten

U kunt onroerend goed zowel bij de directe eigenaar (secundaire markt van nieuwbouw) als bij een bouworganisatie (primaire markt) die onroerend goed verkoopt kopen. Als u van de eerste optie houdt, moet u belastingen betalen zoals zegelrecht (7%), kadastrale belasting (1%) en een aanvullende betaling doen voor het herschrijven van onroerend goed in het register van eigenaren (2%). Dit betekent dat in totaal 10% van de waarde van het onroerend goed ten gunste van de staat moet worden betaald.

Viel uw keuze voor de tweede optie, houd er dan rekening mee dat u een vaste kadastrale belasting, een vaste hypotheekbelasting en zegelrecht moet betalen – alle drie de belastingen kosten u een half duizend euro, daarnaast moet u 10% van de verkoopprijs van het onroerend goed aan btw betalen. Dat wil zeggen, u kunt onroerend goed kopen op de primaire markt van nieuwe gebouwen voor 500 euro plus 10% van de verkoopprijs van onroerend goed.

Ryan Radke. Italiaanse marktplaats

Zo kost de registratie van onroerend goed in eigendom, ongeacht de marktoptie, rekening houdend met notarisdiensten, u 10-12% van de prijs van het onroerend goed, plus betaling voor de diensten van een makelaarskantoor. Vaak onderhandelt het bureau over de hoogte van de commissie voor het werk nog voordat een potentiële eigenaar een onroerend goed heeft verworven. Dit omvat ook vertaaldiensten en vervoer voor het bezichtigen van de woning. De vergoeding voor het werk van het bureau wordt direct betaald bij ondertekening van het voorlopige (primaire) verkoopcontract.

Ter informatie, bij Italiaanse makelaars wordt vooraf onderhandeld over de hoogte van de commissie, maar tegelijkertijd mag deze niet meer bedragen dan 5% van de verkoopwaarde van het onroerend goed, bovendien is het btw-bedrag 20% ​​van het commissiebedrag.

Naast overheidsbelastingen en andere betalingen voorziet de Italiaanse wet in jaarlijkse betalingen:

• “Imposta Comunale sugli Immobili” of “I.C.I.” – Gemeentelijke (lokale) belasting. Gericht op het betalen voor diensten zoals afvalinzameling en wetshandhaving. Deze belasting moet worden betaald voor een bedrag van 0,7% van de kadastrale waarde van het onroerend goed.
• In het geval dat de woning wordt verhuurd, is het noodzakelijk om de Irpef-belasting te betalen, waarvan het bedrag 30% is van het jaarinkomen van het verhuurde onroerend goed.

Opgemerkt moet worden dat de staatsbelasting die door een notaris wordt geheven, op verschillende manieren kan worden betaald, afhankelijk van het verworven onroerend goed:

• akkerbouw (landbouw) grond is onderworpen aan 18% belasting over de verkoopwaarde;
• bij aankoop van een tuinhuis of villa bedraagt ​​de belasting 10% van de kadastrale waarde.

Onthoud dat u het meeste voordeel kunt halen en kunt profiteren van belastingvoordelen alleen na het verkrijgen van een verblijfsvergunning in Italië – dan hoeft u slechts 3% van de verkoopwaarde van het onroerend goed te betalen.

Tenslotte

Onthoud dat de verwerving van onroerend goed in Italië het voor u gemakkelijker zal maken om een ​​visum te openen, maar op geen enkele manier om een ​​verblijfsvergunning, staatsburgerschap of het recht op permanent verblijf in het land te verkrijgen..

Ryan Radke. Toeristen in Italië

Als u geen Italiaans staatsburger bent en legaal eigenaar wordt van een Italiaans onroerend goed, dan biedt de Italiaanse ambassade u de volgende voordelen:

• Uitgifte en jaarlijkse verlenging (verlenging) van een Schengen-type multivisa, nadat u deze hebt ontvangen en die u gedurende 3 maanden van elke helft van het jaar niet alleen in Italië, maar ook op het grondgebied van andere Schengenlanden kunt verblijven.
• Om een ​​verblijfsvergunning in Italië te krijgen, moet u uw eigen bedrijf registreren op het grondgebied van dit land, dat vrij eenvoudig te openen is. Bovendien kan er slechts één werknemer in het personeel van het bedrijf werken (dat wil zeggen, u).

Probeer waakzaam te zijn bij het vinden van een tussenpersoon!

Ongeveer 80% van de Italiaanse makelaars zijn oplichters of, met andere woorden, “zwarte makelaars”. In feite zijn dit dezelfde makelaars, maar ze hebben geen overeenkomstige vergunning uitgegeven door de Italiaanse Kamer van Koophandel en werken alleen. Zwarte makelaars bieden het gebruikelijke dienstenaanbod voor de verhuur en verkoop van onroerend goed, maar garanderen vaak niet de nakoming van hun verplichtingen. U kunt dergelijke ‘werknemers’ ‘krijgen’ als u besluit gebruik te maken van de diensten van een makelaarskantoor dat bijna ‘gratis’ diensten aanbiedt.

U kunt de betrouwbaarheid van elk onroerendgoedbedrijf controleren door van tevoren het nummer van de vergunning te achterhalen die het door de Italiaanse Kamer van Koophandel is afgegeven en door te specificeren welke van de agentschappen en in welke stad deze vergunning is afgegeven.