De belangrijkste principes van het opstellen van contracten bij de bouw van een landhuis. Deel 2

In dit artikel zullen we het hebben over de nuances van het vakkundig opstellen van contracten met aannemers en leveranciers voor bouw in de voorsteden en renovatie van appartementen. En overweeg ook de belangrijkste fouten die zijn gemaakt wanneer ze worden afgerond.

De belangrijkste principes van het opstellen van contracten bij de bouw van een landhuis. Deel 1

De belangrijkste punten van lease- en werkovereenkomsten

Alle leaseovereenkomsten, inclusief de lease van speciale apparatuur, moeten de volgende essentiële voorwaarden bevatten:

• onderwerp van een contract
• huurclausule

Staat de looptijd niet vermeld, dan wordt de huurovereenkomst beschouwd als aangegaan voor onbepaalde tijd. Partijen kunnen het op elk moment eenzijdig beëindigen door de andere partij een opzegtermijn van een maand te verstrekken vóór de verwachte vervaldatum van de verplichtingen..

Het voorwerp van het contract moet zo worden gedefinieerd dat het bij het vervullen van de verplichtingen uit het contract niet mogelijk is het ene object door het andere te vervangen. In Rusland kunnen de verhuurobjecten zijn:

• rollend spoorwegmaterieel, waaronder bouwkranen op een spoorlijn;
• vliegtuigen;
• zeeschepen, inclusief schepen voor speciale doeleinden;
• rivierschepen (of gebruikt in binnenwateren), inclusief speciale uitrusting die op basis daarvan is gemaakt;
• vrachtwagens, trekkers met opleggers, kranen, graafmachines en andere speciale uitrusting voor auto-tractie, waarvan het beheer en de bediening speciale vaardigheden en kennis vereist.

Het onderwerp is in dit geval de verplichting om technische apparaten over te dragen:

• waarvan het gebruik gekwalificeerd management vereist;
• ontworpen voor het vervoer van verschillende goederen, mensen of het slepen van gespecialiseerde voorwerpen;
• met de eigenschappen van een bron van verhoogd gevaar.

De volgende essentiële voorwaarde van de huurovereenkomst is de prijs. Wat betreft de definitie van huur, deze kan op verschillende manieren in de tekst worden aangegeven:

• geregistreerd voor een bepaald bedrag, betaald in een vast bedrag of na een bepaalde periode;
• als vergoeding aan de verhuurder wordt een percentage van de inkomsten ontvangen bij gebruik van het gehuurde object overgedragen (kan niet alleen in geld worden uitgedrukt, maar in overleg tussen partijen ook worden vervangen door een natuurlijk equivalent);
• als vergoeding verleent de huurder bepaalde diensten aan de verhuurder;
• als betaling draagt ​​de huurder het voorwerp van het contract voor eigendom of lease over aan de verhuurder;
• als betaling brengt de huurder op eigen kosten bepaalde verbeteringen aan aan het in het contract gespecificeerde gehuurde goed;
• Combinaties van bovenstaande formulieren kunnen ook als betaling worden verstrekt.

Het Burgerlijk Wetboek definieert twee soorten autoleaseovereenkomsten:

• bij het verlenen van beheer- en onderhoudsdiensten;
• zonder het verlenen van beheer- en onderhoudsdiensten.

Afhankelijk van het type van het afgesloten contract, verschillen de verplichtingen van de partijen om het voertuig in goede staat te houden en de procedure voor schadevergoeding bij het toebrengen ervan door het gehuurde object..

De laatste op de lijst en misschien wel de meest controversiële in termen van registratie is de arbeidsovereenkomst. Voor dergelijke transacties voorziet de Russische wetgeving in de volgende essentiële voorwaarden:

• het onderwerp van de opdracht wordt doorgaans verstaan ​​het volume, de soorten en de inhoud van het werk dat tot een bepaald resultaat moet leiden;
• begin- en einddatum van het werk;
• prijs van het werk.

Bovendien wordt de tekst voorgeschreven:

• afwikkelingsprocedure en voorwaarden;
• verplichtingen van de partijen;
• de procedure voor de productie van werk;
• werkacceptatieprocedure;
• verantwoordelijkheid van de partijen voor het niet naar behoren nakomen van hun verplichtingen.

Een arbeidscontract impliceert de uitvoering van werk door mensen die aan bepaalde risico’s zijn verbonden. Om latere misverstanden te voorkomen, wordt aanbevolen om in de tekst voor te schrijven dat de verantwoordelijkheid voor het naleven van veiligheidsnormen op de faciliteit volledig bij de aannemer ligt, inclusief het creëren van veilige werkomstandigheden..

Als de noodzaak om werkzaamheden uit te voeren verdwijnt, moeten de voorwaarden en de procedure voor het beëindigen van het contract worden voorgeschreven. Met instemming van de twee partijen kunnen alle artikelen van het document worden bewerkt op basis van de kenmerken van het object, de locatie en andere voorwaarden.

Voor een arbeidsovereenkomst die de uitvoering van ontwerp- of inspectiewerkzaamheden impliceert, kunnen aanvullende voorwaarden zijn:

• deelname van partijen aan de goedkeuringen van de door de ontwerper ontwikkelde documentatie;
• gebruik van de gemaakte ontwerp- en schattingsdocumentatie (de mogelijkheid om deze over te dragen aan derden, bijvoorbeeld voor latere aanpassingen of de ontwikkeling van een nieuw project op basis van deze documentatie);
• bepaling van het eigendom van uitvindingen;
• verstrekken van vertrouwelijke informatie.

Maar laten we terugkeren naar de essentiële voorwaarden. De belangrijkste en meest bepalende clausule in elk contract, ook in een arbeidsovereenkomst, is dus het onderwerp van het contract. Om het te bepalen, moet u ook aangeven:

• lijst met werken;
• het object waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd;
• resultaat te behalen door loonwerk.

Er is een mening dat als er geen ontwerp- en schattingsdocumentatie op de bouwplaats is en het bouwcontract wordt gesloten zonder verwijzing naar het project, dit een overtreding is van de regels over essentiële voorwaarden. In de praktijk wijst het ontbreken van documentatie echter helemaal niet op de inconsistentie van de voorwaarden van de partijen, als de verplichting om dergelijke documentatie te ontwikkelen bij de contractant ligt..

De tweede belangrijke voorwaarde is de timing. Bovendien zowel initieel als finale. Er zijn veel voorbeelden uit de juridische praktijk waarbij het contract werd erkend als niet afgesloten bij gebrek aan een einddatum en in het geval dat het onmogelijk was om de daadwerkelijke startdatum van het werk te bepalen. Toegegeven, er is een uitweg uit de situatie wanneer de overeenkomst al is gesloten en de termijn er niet in staat. Indien partijen door ondertekening van een aanvullende overeenkomst de datum voor aanvang en einde van de werkzaamheden vastleggen, wordt het contract als gesloten beschouwd. Het moet ook duidelijk zijn dat als het contract zelf en de integrale bijlagen verschillende informatie over de timing bevatten, de rechtbank het contract als niet gesloten zal erkennen.

Het is ook nodig om onderscheid te maken tussen de looptijd van het contract zelf en de duur van het contractwerk. De eerste kan een duidelijk omschreven voorwaarde betreffende de timing van de werkzaamheden niet vervangen en leidt tot een rechterlijke beslissing dat het contract nog steeds niet is gesloten. De transactie kan echter als voltooid worden beschouwd als de partijen, binnen een redelijke termijn vanaf de datum van sluiting van het contract, aan hun verplichtingen hebben voldaan, ondanks het ontbreken van deze voorwaarde in de tekst..

De derde en meest controversiële essentiële voorwaarde van het contract is de prijs. Enerzijds kan het worden opgesteld met een schatting, anderzijds kan het vast zijn en alleen in cijfers worden vastgelegd in het contract. Bij het nakomen van contractuele verplichtingen is het niet ongebruikelijk dat de aannemer vanwege het verrichten van meerwerk een betaling van de opdrachtgever boven de vastgestelde prijs verlangt. De geldigheid van deze vereisten hangt echter af van de volgende factoren:

• of de klant is geïnformeerd over meerwerk;
• of de klant heeft ingestemd met het verrichten van meerwerk;
• of de klant het resultaat van meerwerk heeft geaccepteerd (soms wordt rekening gehouden met de waarde van deze werken voor de klant, dat wil zeggen of hij het resultaat van het werk vervolgens zal gebruiken).

Soms worden contracten zo gesloten dat ze niet aan een bepaald type kunnen worden toegeschreven. Dit type document wordt gemengd genoemd. Het kan tekenen van meerdere contracten bevatten. Zo verplicht de aannemer zich niet alleen om bepaalde werkzaamheden uit te voeren, maar ook om de bouwplaats van materialen te voorzien. Dit type contract wordt meestal gebruikt wanneer de apparatuur wordt geïnstalleerd door het bouwteam van de fabrikant. Dergelijke documenten moeten alle materiële voorwaarden bevatten die kenmerkend zijn voor beide transacties.

Overzicht van de belangrijkste fouten bij het afsluiten van contracten

In de juridische praktijk worden bij het sluiten van contracten vaak herhaalde fouten gemaakt. We zullen proberen om hieronder de meest opvallende en veel voorkomende voorbeelden te geven..

Voorbeeld 1. Het onderwerp van het contract is onjuist gedefinieerd

“De aannemer verbindt zich ertoe een huis te bouwen op het opgegeven adres”, “de leverancier verbindt zich ertoe een steen op de bouwplaats te bezorgen”, “de verhuurder verbindt zich ertoe een auto te leasen” – elk contract met een dergelijke bewoording wordt erkend als niet afgesloten.

Het huis kan één verdieping zijn, een huisje of hoogbouw. Deze formulering geeft geen juist oordeel. In het geval van een bouwcontract moet er een link zijn naar de ontwerpdocumentatie of moet de volledige lijst met uitgevoerde werkzaamheden volledig worden beschreven. En als het om de een of andere reden moeilijk is om alles in de tekst van het document zelf op te nemen, dan is het heel goed mogelijk om een ​​gedetailleerde beschrijving te geven bij een verplichte applicatie..

In het tweede geval is de hoeveelheid goederen niet gedefinieerd: 1 stuk, 1 kubieke meter of enkele honderden. Naast de numerieke uitdrukking moet er ook een verklaring zijn voor de kwaliteit en kenmerken van het product. Indicatie van GOST of TU. Verduidelijkingen met betrekking tot het product dat in gebruik is voorafgaand aan de verkoop.

In het geval van huur worden alle kenmerken ook aangegeven – een auto van het merk zo en zo, met een laadvermogen van 5 ton, het aantal is die en die.

Over het algemeen moet het onderwerp van het contract zo worden beschreven dat niemand twijfelt wat u precies bedoelde of dat het ene item (werk) niet kan worden vervangen door een ander (en).

Voorbeeld 2. De term is verkeerd gespeld in het arbeidscontract

“Binnen 4 maanden vanaf het begin van de werkzaamheden”, “een maand na het verstrekken van alle initiële gegevens”, “vanaf 1 april 2013 tot de ondertekening van het certificaat van voltooiing” – bij het opmaken van deze manier moet men zich ervan bewust zijn dat het precies het starttijdstip is en het einde van de verbintenis zal bijna onmogelijk zijn. In het geval van een contract betekent dit de erkenning van het contract als niet gesloten, in andere gevallen zullen er niet minder problemen zijn. Toezeggingen aan dergelijke taal kunnen voor onbepaalde tijd worden uitgesteld.

Het is optimaal om in het contract de datum aan te geven in het formaat “dag / maand / jaar” van het begin van het werk en “dag / maand / jaar” van het einde van het werk. Opgemerkt moet worden dat het wenselijk is dat de startdatum van het werk niet vroeger was dan de datum van het sluiten van het contract. Elk bezwaar dat het contract in geval van onvoorziene omstandigheden te laat zou zijn, moet worden afgewezen. Bij aanzienlijke vertraging buiten de schuld van de aannemer kan de termijn voor het nakomen van de verplichtingen altijd aangepast worden door een aanvullende overeenkomst. Beide partijen kunnen de ondertekening starten.

Voorbeeld nr. 3. Onjuist gevormde prijs in het contract

Dit soort fouten houdt meer verband met arbeidsovereenkomsten. De situatie is eenvoudig: in de loop van het werk zijn de prijzen voor materialen enigszins gewijzigd en de totale kosten van het object zijn gestegen, maar alleen het uiteindelijke bedrag wordt zonder voorbehoud in het contract vermeld. Houd er rekening mee dat volgens art. 709 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, als de methoden voor prijsvorming niet zijn aangegeven, wordt deze als vast erkend. Als gevolg hiervan lijdt de aannemer onder een dergelijk contract verlies door de gestegen materiaalprijzen. De aannemer heeft het recht om alleen een verhoging van de vaste prijs te eisen bij een aanzienlijke verhoging van de materiaalkosten en vóór de ondertekening van het acceptatiecertificaat, indien deze prijsverhoging niet kon worden voorspeld bij het ondertekenen van de documenten.

Voorbeeld nr. 4. Het contract bevat voorwaarden die in strijd zijn met de normen van de wet

“Bij overtreding van de arbeidsvoorwaarden heeft de klant het recht om van de aannemer een boete te eisen van 50% van het bedrag, en de aannemer verliest het recht om betaling te eisen voor het uitgevoerde werk en terugbetaling van de kosten van de bestede materialen”.

De voorwaarde dat de aannemer het recht op betaling voor het uitgevoerde werk verliest, is ongeldig, aangezien deze niet voldoet aan de norm van artikel 702 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, dat voorziet in de verplichting van de klant om het resultaat van het door de aannemer uitgevoerde werk te accepteren en te betalen. Als gevolg hiervan, als het werk is gedaan en er geen aanspraak op de kwaliteit is, is de klant in ieder geval verplicht om te betalen. De aannemer zal de boete voor vertraging echter alsnog terugbetalen.

Voorbeeld nr.5. Sluiting van een contract door een onbevoegde persoon

Soms rijst bij het ondertekenen van een contract de vraag wie het moet ondertekenen. De beste optie voor een individu is de handtekening van de burger zelf. In moeilijkere situaties is het toegestaan ​​om het contract te ondertekenen door zijn vertegenwoordiger die het recht heeft om dit te doen. Bij een rechtspersoon, met name een groot bouwbedrijf met veel personeel, worden vaak fouten gemaakt. Zo wordt een contract getekend door een voorman, hoofdingenieur of adjunct-directeur. De enige die het recht heeft om het contract te ondertekenen, is het hoofd. Alle andere werknemers kunnen deze kans verwerven door het verkrijgen van de juiste volmacht. Wanneer het contract wordt ondertekend door een niet-manager, wordt een kopie van de volmacht opgemaakt als bijlage bij het document.

Een andere veelgemaakte fout is de ondertekening van een overeenkomst door de directeur van het bijkantoor, die ook niet beschikt over een volmacht of een andere vorm van registratie van dit recht..

Voorbeeld nr.6. De betaling voor werkzaamheden uitgevoerd onder een arbeidsovereenkomst is afhankelijk van de ontvangst van geld van derden aan de klant

“Betaling voor de uitgevoerde werkzaamheden geschiedt na verkoop van de gebouwde woning”.

Volgens artikel 190 van het Burgerlijk Wetboek moet de periode die in de overeenkomst wordt aangenomen, worden bepaald door de datum of het verstrijken van een bepaalde periode, die kan worden berekend in jaren, maanden, enzovoort. De term kan nog worden bepaald door een indicatie van een specifieke gebeurtenis, die noodzakelijkerwijs moet plaatsvinden. In ons geval is er een indicatie van een gebeurtenis die niet onvermijdelijk mag plaatsvinden, die niet wordt herkend door het afspreken van de betalingstermijn. Als gevolg hiervan wordt een overeenkomst met een dergelijke formulering erkend als niet gesloten..

Voorbeeld nr.7. Het ontbreken in het contract van betalingsverplichtingen voor tussentijdse handelingen

Als in het contract is bepaald dat de betaling plaatsvindt nadat de klant het inbedrijfstellingscertificaat heeft ondertekend of nadat de aannemer een positieve conclusie van het overheidsorgaan heeft ontvangen, is de klant bij gebreke van deze documenten niet verplicht om te betalen voor het uitgevoerde werk. Bijgevolg zijn alle tussenhandelingen niet onderworpen aan betaling. De overmaking van het voorschot onder een dergelijke overeenkomst moet ook afzonderlijk worden geregeld door de overeenkomstige vermelding in de tekst. Vooruitbetalingen worden standaard niet verstrekt.

Voorbeeld nr.8. Het contract bevat een voorwaarde voor betaling voor werk na overdracht van uitvoerende documenten aan de klant, maar er is niet gespecificeerd welke documenten moeten worden overgedragen

Als uit het ondertekende contract niet duidelijk blijkt welke uitvoerende documenten aan de klant moeten worden overgedragen, dan verschijnt de betalingsverplichting voor het werk de volgende dag na levering. Dit is gebaseerd op lid 1 van artikel 711 van het Burgerlijk Wetboek. Dienovereenkomstig heeft de aannemer vanaf het moment van het ontstaan ​​van deze verplichtingen in geval van vertraging in de ontvangst van geld het recht op de in artikel 395 genoemde rente..

Voorbeeld nr.9. Onjuiste gegevens over vroegtijdige beëindiging van het contract

“In geval van vroegtijdige beëindiging van verplichtingen, verbindt de klant zich ertoe om het volledige bedrag van het contract aan de aannemer te betalen” – bij het ondertekenen van een document met dergelijke voorwaarden, moet worden begrepen dat zelfs als de wens om relaties te verbreken wordt veroorzaakt door slechte prestaties, de betaling nog steeds volledig zal plaatsvinden.

Voorbeeld nr. 10. Onjuiste btw-gegevens

Als de tekst van het contract niet specifiek aangeeft dat btw is inbegrepen in de prijs, wordt de gespecificeerde belasting betaald boven de prijs die in het contract is vastgelegd.

Tot slot van het artikel zou ik willen toevoegen dat iedereen zichzelf kan beschermen tegen blunders in het contract en hiervoor is het helemaal niet nodig om een ​​juridische opleiding te volgen en de laatste wijzigingen in de wetgeving van de Russische Federatie te volgen. Het is voldoende om de nodige tijd aan het document te besteden en elk item zorgvuldig te evalueren op de aanwezigheid van bepaalde gevolgen. En als een opgenomen zin twijfel doet rijzen of dubbelzinnig is, stel dan een protocol van meningsverschillen op en herschrijf het naar eigen goeddunken. Leer uw recht uit te oefenen, dit is hoe u zowel geld als zenuwen kunt besparen.

Vergelijkbare inzendingen:

1. De belangrijkste principes van het opstellen van contracten bij de bouw van een landhuis. Deel 1 Of u nu reparaties uitvoert of een huis bouwt – elke hulp van buitenaf omvat het sluiten van een contract. In dit artikel leest u hoe u de tekst van het...
2. Soorten civiele contracten – wanneer ze worden gesloten, de belangrijkste bepalingen, kenmerken en procedure voor beëindiging GPA (decodering van een burgerlijk contract) is een overeenkomst tussen een werknemer en een werkgever om een ​​specifieke dienst of soort werk uit te voeren. In tegenstelling tot de wettelijke normen...
3. De belangrijkste principes van een goede thuisplanning Om een ​​privéwoning echt comfortabel en functioneel te maken, is het erg belangrijk om een ​​bouwproject correct te kiezen of te ontwikkelen. De lay-out moet onmiddellijk doordacht worden gekozen, zodat er...
4. Landschapsarchitectuur. Kenmerken van het opstellen van een plan voor het modelleren van het gebied rond het huis Volgens de bestaande regels voor het modelleren van het grondgebied in de overeenkomstige klimaatzone, wordt het niet aanbevolen om meer dan de helft van al het land naast het landhuis toe...

Meer lezen  Polycarbonaat platform en luifel voor een auto in het land