Hoe een perceel te kopen voor individuele woningbouw

Alvorens verder te gaan met de beschrijving van de procedure voor het verwerven van een stuk grond voor individuele woningbouw, is het de moeite waard om erachter te komen welke gronden geschikt zijn om te bouwen. Deze kwestie is vooral relevant voordat land op de secundaire markt wordt gekocht, dat wil zeggen, van individuen, want bij het ontmoeten van een niet al te eerlijke makelaar en een koper die niet erg thuis is in de grondwetgeving, is het mogelijk om dergelijke percelen te kopen, waarvan de ontwikkeling een aantal botsingen met zich meebrengt.

Een levend voorbeeld is het volgende echte geval: om een ​​groter landhuis te bouwen, heeft een bepaalde burger twee aangrenzende percelen verworven. De plannen van de nieuw gemaakte eigenaar omvatten een verdere eenmaking van de percelen, maar na het eerste bezoek aan het lokale bestuur bleek dat de eenwording niet voorbestemd was. Feit is dat slechts één ervan een geschikt bouwdoel had en de andere bedoeld was voor gebruik in de landbouw (het directe doel was vrachtwagenlandbouw). Het is bijna onmogelijk om het doel van zo’n site te wijzigen. Als gevolg hiervan kon de eigenaar geen huis van de gewenste grootte bouwen en had hij helemaal geen landbouwgrond nodig. Het is zeer problematisch om te bewijzen dat de koop- en verkoopovereenkomst in dit geval door fraude tot stand is gekomen en in ieder geval zal het proces op zijn zachtst gezegd veel tijd in beslag nemen. Om dergelijke gevallen te voorkomen, moet u door de landcategorieën en hun beoogde doel navigeren, en vergeet ook niet om de kadastrale paspoorten van de percelen die worden gekocht zorgvuldig te bestuderen.

Landcategorieën en hun beoogde doel

Artikel 7 van de landcode van de Russische Federatie definieert zeven categorieën grond: landbouwgrond; land van nederzettingen; grond voor industrie, energie, vervoer en andere doeleinden die onverenigbaar zijn met individuele woningbouw; landen van speciaal beschermde gebieden en objecten; bosgebieden; water fonds; reserve gronden.

Het wettelijke regime voor het gebruik van deze of gene site wordt echter niet alleen bepaald door de categorie waartoe deze behoort, maar ook door het onmiddellijke doel. Er zijn veel van dergelijke afspraken, daarom zullen we ons concentreren op degene die de bouw van een huis mogelijk maken.

Percelen voor individuele woningbouw – hier spreekt het doel voor zich. Dergelijke percelen worden geclassificeerd als vestigingsland.

Een huis kan ook gebouwd worden op land met een ander doel – op zomerhuisjes of tuinpercelen die tot de categorie landbouwgrond behoren, is het echter onmogelijk om te registreren in een huis gebouwd op een zomerhuisje, aangezien zo’n huis de jure niet bedoeld is voor permanente bewoning, maar op Bovendien moet u fruitbomen en / of bessenstruiken laten groeien (de volgorde van het plannen en bouwen van tuinpercelen wordt bepaald door SNiP 30-02-97 “Planning en ontwikkeling van territoria van tuinverenigingen”).

Nadat we de categorieën grond en hun doel hebben behandeld, gaan we verder naar een moeilijkere fase: de verwerving van eigendom of de verhuur van een stuk grond voor de bouw van een woongebouw.

Grond voor woningbouw: aankoopmethoden

Er zijn twee manieren om een ​​bouwgrond te verwerven: het kopen van een dergelijk perceel op de secundaire markt, dat wil zeggen van particulieren, of het verwerven van eigendom van de staat of gemeenten (buy-out). U kunt gratis land krijgen, maar een dergelijke kans wordt alleen geboden aan Helden van de Sovjet-Unie en de Russische Federatie, volwaardige houders van de Orde van Glorie, Helden van Socialistische Arbeid, houders van de Orde van Arbeid Glorie van drie graden. Helaas heeft niet iedereen dergelijke diensten aan het moederland, en daarom moet de meerderheid zijn toevlucht nemen tot het kopen van land van particulieren of van de staat..

Er zijn twee manieren om een ​​perceel grond uit het rijksgrondfonds te kopen: zonder voorafgaande afspraak over de locatie van objecten en vice versa – met een voorafgaand akkoord over de locatie van objecten. Voor woningbouw wordt echter alleen de aankoopprocedure voorzien zonder voorafgaande overeenstemming over de locatie van het object. Daarom is in het geval van de bouw van een individueel woongebouw alleen de eerste methode van privatisering van staatsgrond relevant..

In het algemeen kunnen de verschillende mogelijkheden voor het verwerven van grondkavels waarop in de toekomst een woning wordt gebouwd als volgt worden uitgedrukt:

Koop een perceel grond voor individuele woningbouw:

• Koop op de secundaire markt.
• Aankoop van gemeentelijke en staatsgrond. onroerend goed zonder voorafgaande overeenkomst over de locatie van objecten (kopen op veiling).
• Krijg het gratis (alleen bepaalde categorieën van de bevolking).

Een bouwperceel kopen op de secundaire markt

De verwerving van een grondperceel van particuliere eigenaren is procedureel veel eenvoudiger en sneller dan de aankoop van grond van staats- of gemeentelijk eigendom, maar in dit geval moet men voorbereid zijn op een hoger niveau van concurrentie en bijgevolg op een hogere waarde van het perceel..

Afsluiten van een grondverkoopovereenkomst

Om een ​​perceel te kopen voor de bouw van een privéwoning, is het noodzakelijk om een ​​overeenkomst te sluiten over de verkoop van een perceel met de persoon aan wie dit perceel toebehoort (de verkoper van het perceel), in overeenstemming met de vereisten die zijn uiteengezet in de zevende alinea van hoofdstuk 30 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie (artikelen 549-552, 554-557 ). Het contract wordt schriftelijk afgesloten met de verplichte vermelding van de volgende voorwaarden:

• onderwerp van het contract (u moet de gegevens specificeren waarmee u het te verkopen perceel definitief kunt vaststellen: locatie van het perceel, landcategorie, het doel, totale oppervlakte)
• contractprijs vastgesteld in overleg tussen de partijen.

Om het eigendom van de grond van de vorige eigenaar op u over te laten gaan, moet deze overdracht worden geregistreerd in de procedure van verplichte staatsregistratie. Nadat alle details van de grondaankoop- en verkoopovereenkomst zijn overeengekomen en deze overeenkomst is ondertekend, is het daarom noodzakelijk om door te gaan naar de tweede fase..

Staatsregistratie van de eigendomsoverdracht van een perceel grond onder een koop- en verkoopovereenkomst

De procedure voor staatsregistratie wordt geregeld door de federale wet “Op de staatsregistratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee”..

De overdracht van rechten wordt geregistreerd (let op, geen overeenkomst, namelijk de overdracht van rechten) bij de instelling van justitie voor de registratie van rechten op onroerend goed en transacties daarmee. U moet contact opnemen met de autoriteit voor de locatie van het perceel dat u eigendom verkrijgt. Om de eigendomsoverdracht te registreren, worden documenten door zowel de koper als de verkoper bij de juiste registratieautoriteit ingediend..

Hieronder is de lijst met vereiste documenten:

• registratie aanvraag;
• ontvangst van registratiebetaling;
• documenten die de persoon certificeren en uw autoriteit als koper bevestigen;
• grond verkoop overeenkomst;
• kadastraal plan.

Het feit dat documenten worden geaccepteerd, moet in het boekhoudboek worden geregistreerd en u moet een ontvangstbewijs krijgen voor het verkrijgen van titeldocumenten voor staatsregistratie. Dit ontvangstbewijs moet alle documenten bevatten die u ter registratie heeft ingediend.

Na het indienen van een aanvraag met een pakket documenten, behandelt de justitiële instelling deze binnen een maand en neemt een beslissing over de registratie. Deze procedure omvat:

• juridische deskundigheid en bevestiging van de wettigheid van de koop- en verkoopovereenkomst;
• het vaststellen van de afwezigheid van bezwaringen en de rechten van derden op het grondperceel, waarop de overeenkomst betrekking heeft, evenals het vaststellen van het ontbreken van andere factoren die de ongeldigheid van de transactie kunnen veroorzaken;
• het maken van aantekeningen op de staatsregistratie van eigendom van een specifiek perceel in het Single State Register of Rights to Real Estate and Transacties with It.

Daarna maakt de registratieautoriteit inscripties op de eigendomsdocumenten en geeft een certificaat van staatsregistratie van eigendom van het perceel af. Het is dit certificaat dat de staatserkenning bevestigt van uw eigendom van een specifiek perceel.

Aankoop van een bouwgrond van staatsgrond

Individuen (individuen en rechtspersonen) kunnen alleen tegen betaling eigendom verkrijgen van staatseigendom (wat in wezen privatisering is). De mogelijkheden om door bepaalde categorieën burgers gratis kavels te verwerven, zijn hierboven aangegeven. De Landcode sluit de mogelijkheid uit van een ongemotiveerde weigering om kavels aan burgers en rechtspersonen te verstrekken. In deze verordening wordt ook een uitputtende lijst van redenen voor weigering gegeven. Deze redenen zijn:

• terugtrekking van een site uit de circulatie;
• een verbod op de privatisering van land. Een dergelijk verbod kan worden vastgesteld bij federale wetgeving;
• grondreservering voor de behoeften van de staat of lokale overheid.

Zoals hierboven reeds vermeld, zijn grondpercelen voor woningbouw onderhevig aan afkoop zonder voorafgaande goedkeuring, daarom moet de aandacht worden gericht op precies dit mechanisme voor het verkrijgen van eigendoms- of pachtrechten op grond. Bouwpercelen zonder voorafgaande goedkeuring van de locatie van objecten kunnen alleen door middel van biedingen in de vorm van veilingen worden overgedragen aan eigendom of in erfpacht op lange termijn. Uitzondering hierop is het in eigendom of pacht krijgen van een perceel grond binnen de grenzen van de bebouwde kom door een persoon met wie een overeenkomst over de ontwikkeling van de bebouwde kom is gesloten..

Dat wil zeggen dat het in de meeste gevallen mogelijk is om uitsluitend op een veiling een bouwgrond te kopen van staatsgrond. Voordat het gewenste perceel echter wordt geveild, moet een aantal andere acties worden ondernomen, zoals gedefinieerd door de landcode van de Russische Federatie en de federale wet “On the State Real Estate Cadastre.” perceel, geef de volgende procedure voor het ter beschikking stellen van een perceel grond:

• vorming van een perceel grond in overeenstemming met de vereisten van de federale wet “On the State Real Estate Cadastre”;
• bepaling van het toegestane gebruik van de site (in dit geval – voor individuele woningbouw);
• vorming van technische voorwaarden voor verbinding met technische communicatie in overeenstemming met de regels voor het bepalen en verschaffen van technische voorwaarden voor het verbinden van een kapitaalconstructieobject met de netwerken van engineering en technische ondersteuning;
• het houden van aanbestedingen na het nemen van een relevant besluit, het publiceren in de media over het houden van een aanbesteding of veiling en het ontvangen van relevante aanvragen van andere personen.

Dit is het actieplan van de eigenaar van het land, dat wil zeggen de instantie voor zelfbestuur (als het perceel binnen de grenzen van de nederzetting ligt) of de uitvoerende autoriteit (als het perceel niet tot de categorie van nederzettingen behoort) bij het verstrekken van percelen aan individuen. Hoop echter niet dat de hele procedure wordt uitgevoerd door ambtenaren en dat u alleen op de veiling hoeft te wachten. Om een ​​perceel grond te verwerven van gemeentelijk of staatseigendom, moet u:

1. Solliciteer met een aanvraag voor het ter beschikking stellen van een perceel grond bestemd voor individuele woningbouw bij lokale autoriteiten (zelfbestuur of uitvoerende autoriteiten).
2. Bestel een exemplaar, waarop een topografisch plan van het perceel waarin u geïnteresseerd bent, moet worden gepresenteerd.
3. Zoek uit of er bezwaren zijn met betrekking tot de site waarin u geïnteresseerd bent (wettelijke rechten van derden, bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, enz.). Om dit te doen, is het ook noodzakelijk om een ​​aanvraag in te dienen en hieraan een kopie van het perceelplan te hechten, waarop, bij afwezigheid van bezwaringen, een passend stempel zal worden aangebracht.
4. Een vergelijkbare procedure wordt geboden om erachter te komen of er bouwverboden zijn op een specifiek perceel (‘rode lijnen’, bijvoorbeeld een pijpleiding die door het perceel loopt).
5. Alle ontvangen documenten, samen met een aanvraag voor het ter beschikking stellen van een perceel dat bedoeld is voor individuele woningbouw, voor eigendom of verhuur, worden voor definitieve overweging en besluitvorming voorgelegd aan lokaal zelfbestuur of uitvoerende autoriteiten.

Nadat u alle bovenstaande stappen heeft doorlopen, accepteren de lokale autoriteiten beslissing om een ​​veiling te houdenen informatie over zijn aandeel in de media posten. Het onderwerp van de veiling is, afhankelijk van uw aangegeven recht, het eigendomsrecht of het pachtrecht op het perceel onder de individuele woningbouw. De nominale waarde van het perceel wordt bepaald op basis van de kadastrale gegevens, daarom is deze waarde aanzienlijk lager dan de marktwaarde. Indien binnen een maand na de officiële publicatie van de veiling niemand een aanvraag voor deelname aan de veiling heeft ingediend, heeft u het recht om de site tegen de nominale waarde uit te kopen. Natuurlijk zijn er in de meeste gevallen mensen die een stuk land willen kopen, en daarom moet de initiatiefnemer van de veiling de, vaak vrij felle, concurrentie van andere bieders weerstaan..

Veilingresultaten Protocol, aan u uitgereikt, vormt de basis voor het sluiten van een contract voor de verkoop en aankoop van een grondkavel voor woningbouw of het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot deze kavel en de daaropvolgende staatsregistratie van de ontvangen rechten op grond.

In de meeste gevallen wordt na het houden van de veiling een driejarige huurovereenkomst met de winnaar gesloten. Gedurende deze periode is degene die de kavel in gebruik heeft gekregen, verplicht deze op te bouwen conform de bestemming. Als aan deze voorwaarde is voldaan, wordt de site uiteindelijk overgedragen aan privé-eigendom.