Gemeenschappelijke constructie: risico’s en garanties

Wat is aandelenconstructie

Op 30 december 2004 werd de federale wet “Deelname aan gedeelde bouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten en wijzigingen van bepaalde wetgevingshandelingen van de Russische Federatie” van kracht. De afwikkeling van public relations die ontstond tijdens het aantrekken van fondsen van individuen voor gedeelde constructie was een uitdaging van die tijd en moest allereerst de rechten, belangen en eigendommen beschermen van degenen die in gedeelde constructie investeren, dat wil zeggen aandeelhouders..

Op basis van de normen van bovenstaande wet is gedeeld bouwen een vorm van constructie gebaseerd op een afspraak over deelname aan gedeeld bouwen. Een overeenkomst over deelname aan deelbouw is een overeenkomst waarbij de ene partij (de ontwikkelaar) zich ertoe verbindt om binnen een bepaalde tijd een flatgebouw te bouwen en na toestemming voor ingebruikname over te dragen aan een deelnemer aan de deelbouw, en de andere partij (een deelnemer aan de deelbouw) zich ertoe verbindt te betalen zoals voorzien in het contract. prijs en accepteer het geconstrueerde object.

Zoals u kunt zien, definieert de wet twee partijen bij de overeenkomst over deelname aan gedeelde constructie: de ontwikkelaar en de deelnemer aan gedeelde constructie.

Een projectontwikkelaar is een rechtspersoon die de eigenaar of huurder is van een perceel grond, en geld aantrekt van deelnemers aan gedeelde bouw voor de bouw van appartementsgebouwen of andere niet-productie-vastgoedobjecten op dit perceel. Een deelnemer aan gedeelde bouw (in de volksmond – een aandeelhouder) is een natuurlijke of rechtspersoon die geld heeft verstrekt aan de ontwikkelaar voor de bouw van een appartementsgebouw om na ingebruikname eigendom te krijgen van het gebouwde object..

In feite is een deelnemer aan gedeelde constructie een investeerder, en de overeenkomst over deelname aan gedeelde constructie is een investeringsovereenkomst, maar om de rechten van deelnemers aan een dergelijke overeenkomst te beschermen, wordt deze geregeld door een aparte wet en niet door de algemene regels van het Burgerlijk Wetboek over een investeringsovereenkomst. De essentiële voorwaarden van de aandelenparticipatieovereenkomst zijn:

1. Het voorwerp van het contract (een specifiek object moet bepaald worden volgens de projectdocumentatie, die na toestemming om een ​​appartementengebouw in gebruik te nemen, zal worden overgedragen aan een deelnemer in de gezamenlijke constructie).
2. Deadline voor het overdragen van een object aan een deelnemer in gedeelde constructie.
3. Contractprijs en procedure voor de betaling ervan.

Een overeenkomst over deelname aan gezamenlijk bouwen wordt schriftelijk gesloten en is onderworpen aan een verplichte rijksregistratie. In de praktijk verloopt het gezamenlijk bouwen als volgt: een ontwikkelaar (bouwbedrijf) koopt of huurt een perceel grond voor de bouw van een appartementsgebouw, sluit afspraken over deelname aan gezamenlijk bouwen met aandeelhouders; Aandeelhouders betalen, vaak in termijnen, de kosten van het appartement zoals bepaald in het contract en ontvangen het na ingebruikname van het huis.

Waarom is het opbouwen van eigen vermogen winstgevend?

Voor veel inwoners van Rusland is gedeeld bouwen bijna de enige echte manier om een ​​eigen appartement te krijgen, aangezien de marktprijs van onroerend goed voor de meeste Russen onbetaalbaar is, en bankleningen een aanzienlijk te hoge betaling voor een appartement met zich meebrengen vanwege de te hoge rentetarieven, bovendien, na de wereldwijde financiële crisis, het vertrouwen van het publiek in banken en leningen zijn bijna nul. Met gedeelde constructie kunt u een appartement kopen tegen een relatief lage prijs, omdat na de ingebruikname van een appartementsgebouw de kosten van appartementen daarin aanzienlijk stijgen, bovendien worden betalingen in de meeste gevallen uitgesteld tot de voltooiing van de bouw.

Het nadeel van gedeelde constructie is dat een deelnemer aan gedeelde constructie zijn appartement pas na voltooiing van de constructie kan ontvangen, terwijl u een appartement op krediet koopt, u ​​er onmiddellijk in kunt trekken, maar de uiteindelijke kosten van een appartement in het eerste en tweede geval zijn gewoon onvergelijkbaar.

Risico’s voor de opbouw van aandelen

Vóór de goedkeuring van de federale wet “Deelname aan gedeelde bouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten en wijziging van bepaalde wetgevingshandelingen van de Russische Federatie”, bestond gedeeld bouwen als een fenomeen in Rusland al heel lang. Het werd voornamelijk uitgevoerd op basis van investeringsovereenkomsten of overeenkomsten over gezamenlijke activiteiten. De samenwerkingsmechanismen tussen de aandeelhouder en de ontwikkelaar waarin deze overeenkomsten voorzien, konden niet alle aspecten van dergelijke juridische betrekkingen volledig dekken, en daarom werden de rechten van investeerders (d.w.z. aandeelhouders) niet voldoende beschermd, en dit werd een uitstekende basis voor de activiteiten van gewetenloze ontwikkelaars. De wet over deelname aan gedeelde constructie bood de juiste garanties aan deelnemers aan gedeelde constructie en beschermde hen tegen de willekeur van ontwikkelaars. Daarom moesten ontwikkelaars die meer rechten en minder verantwoordelijkheden wilden, zoeken naar manieren om de nieuwe wet te omzeilen. Zoals je weet, zal degene die zoekt altijd vinden, want het nieuws van de volgende zwendel verscheen ook regelmatig in de media. In de meeste gevallen proberen ontwikkelaars duidelijk de letter van de wet niet te overschrijden, maar liggen ze simpelweg bij burgers die woningen willen kopen, geen contracten voor deelname aan gedeelde bouw, maar andere civielrechtelijke contracten die de aandeelhouders niet dezelfde mate van bescherming garanderen. De meest voorkomende zijn voorlopige verkoop- en aankoopovereenkomsten en factureringsregelingen. Het is opmerkelijk dat tot voor kort de meeste bouwbedrijven, zelfs de grootste en die overheidssteun ontvingen, precies volgens dergelijke regelingen werkten..

Laten we kort de mechanismen beschrijven voor het implementeren van de zogenaamde “grijze schema’s” van gedeelde constructie:

1. Afsluiten van een voorlopig contract voor de aan- en verkoop van een appartement.In plaats van een gezamenlijke participatieovereenkomst wordt een voorlopige koop- en verkoopovereenkomst afgesloten, waarbij de ontwikkelaar zich ertoe verbindt om na de bouw van een appartementsgebouw een hoofdovereenkomst te sluiten voor de verkoop en aankoop van een appartement met een aandeelhouder. In dit geval is het eigendom van het volledige appartementsgebouw en zijn individuele appartementen bij de ontwikkelaar en gaat het over op de aandeelhouder na het sluiten van het hoofdverkoopcontract. De wetgeving voorziet niet in de mogelijkheid om voor een dergelijke overeenkomst te betalen, daarom aanvaarden ontwikkelaars vaak geld en ‘reserveren’ het als betaling voor het hoofdcontract. Bovendien bepaalt de voorlopige overeenkomst voor de aan- en verkoop van een appartement niet de datum van ingebruikname van de faciliteit in aanbouw. Een andere kwetsbaarheid van de voorlopige koop- en verkoopovereenkomst is dat deze niet onderhevig is aan staatsregistratie, wat betekent dat de ontwikkelaar de mogelijkheid heeft om meerdere overeenkomsten voor één appartement te sluiten, en er zijn genoeg van dergelijke gevallen geweest in de geschiedenis van de Russische gedeelde constructie.
2. Geld lenen tegen een rekening.Om een ​​dergelijke lening uit te voeren, is ook een voorlopig verkoopcontract vereist, waaraan een overeenkomst over de aankoop van een wissel wordt toegevoegd, waarvan de waarde gelijk is aan de kosten van het appartement. Dat wil zeggen dat de koper, op basis van een voorlopig koop- en verkoopcontract, een verplichting ontvangt van de ontwikkelaar om hem het appartement te verkopen nadat het huis in gebruik is genomen en deze aankoop lijkt te betalen met een wissel. Er is echter feitelijk geen juridisch verband tussen de voorlopige koop- en verkoopovereenkomst en de aankoop van de rekening. Daarom kan de ontwikkelaar aan het einde van de bouw de rekening niet met een appartement afbetalen, maar in geld, en de voorlopige koop- en verkoopovereenkomst blijft van kracht, maar er werd geen geld aan gecrediteerd, waardoor de ontwikkelaar een hogere prijs kan vaststellen in de belangrijkste koop- en verkoopovereenkomst (de marktprijs van een appartement op de primaire markt). Als gevolg hiervan blijkt dat de aandeelhouder het geld eenvoudigweg aan de ontwikkelaar heeft gegeven op een lening voor meerdere jaren, omdat je in een ander huis een appartement tegen marktprijs kunt kopen..

Naast de bovenstaande regelingen omvatten de risico’s van gedeelde constructie onder meer de inconsistentie van de kwaliteit van het gebouwde object met de voorwaarden van de overeenkomst en algemeen aanvaarde normen, het faillissement van de ontwikkelaar en regelrechte fraude (bijvoorbeeld het aantrekken van geld van de bevolking met daaropvolgend ‘verbergen’ in een onbekende richting), maar met zorgvuldige selectie van de ontwikkelaar kunnen deze risico’s kunnen worden teruggebracht, zo niet tot nul, dan tot een zeer lage waarschijnlijkheid.

Garanties verstrekt door een overeenkomst over deelname aan deelbouw

Een overeenkomst over kapitaalparticipatie in de bouw biedt de aandeelhouder ongetwijfeld meer garanties voor de bescherming van zijn rechten dan de hierboven genoemde overeenkomsten. Laten we de belangrijkste van deze garanties beschrijven:

1. De essentiële voorwaarden van de overeenkomst over deelname aan gedeelde bouw zijn het object, de prijs en de looptijd. Dit betekent dat de ontwikkelaar zich ertoe verbindt om een ​​bepaald object op tijd en tegen een bepaalde prijs aan u over te dragen. Als de overeenkomst deze voorwaarden niet bevat, kan deze voor de rechtbank ongeldig worden verklaard. Deze voorwaarden kunnen alleen worden gewijzigd met instemming van de partijen..
2. Een overeenkomst voor gedeelde deelname is onderworpen aan staatsregistratie. Dit betekent dat de ontwikkelaar niet in staat zal zijn om meerdere contracten tegelijk af te sluiten voor één appartement..
3. De regels voor het indienen van kwartaalrapporten door ontwikkelaars over de uitvoering van activiteiten die verband houden met het aantrekken van fondsen van deelnemers aan gedeelde bouw, goedgekeurd bij besluit van de regering van de Russische Federatie van 27 oktober 2005 N 645, garanderen staatscontrole over de bouw van de faciliteit.
4. Het recht om geld van de bevolking (aandeelhouders) aan te trekken van een ontwikkelaar ontstaat pas na registratie van eigendom of verhuring door de staat van een perceel, het verkrijgen van een bouwvergunning en het opstellen en publiceren van een projectverklaring.
5. De ontwikkelaar draagt ​​het risico van het onbedoeld verlies van het gedeelde bouwobject voordat het wordt overgedragen aan de eigendom van de aandeelhouder.
6. Bij overlijden van een deelnemer aan de gezamenlijke constructie gaan zijn rechten en plichten over op de erfgenamen.
7. Bij de aankoop van onroerend goed door middel van een overeenkomst over deelname aan gedeelde bouw, uitsluitend voor persoonlijke en gezinsbehoeften, en niet voor ondernemersactiviteit, worden de relaties die voortvloeien uit het contract en niet gereguleerd door de wet op deelname aan gedeelde bouw, beheerst door de wetgeving inzake consumentenbescherming.
8. De garanties van de kwaliteit van het object van het contract van gedeelde bouwdeelname worden uiteengezet in artikel 7 van de wet “Op de deelneming aan de gezamenlijke bouw van appartementsgebouwen en andere onroerende goederen”. Volgens de bepalingen van dit artikel mag de garantieperiode voor een opgeleverd pand niet korter zijn dan vijf jaar. In geval van afwijkingen van de contractvoorwaarden die de kwaliteit van het object hebben verslechterd, evenals andere tekortkomingen, heeft de deelnemer aan de deelbouw het recht om van de ontwikkelaar te eisen dat hij de tekortkomingen binnen een redelijke termijn (kosteloos) verhelpt of de prijs van het contract vermindert, of de kosten van het wegwerken van de tekortkomingen vergoedt..

Zoals u kunt zien, biedt de wet ‘betreffende deelname aan gedeelde bouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten’ ruime garanties voor de rechten van aandeelhouders, maar om van deze garanties te kunnen profiteren, moet u uw rechten kennen en de nodige aandacht besteden aan de verschillende voorwaarden van de overeenkomst over deelname aan gedeelde bouw.

Hoe u zich kunt beschermen tegen verschillende risico’s bij deelname aan gedeelde constructie

Wetgeving, evenals het leven in het algemeen, biedt geen volledige garanties voor economische zekerheid bij het sluiten van civielrechtelijke overeenkomsten, met name investeringsovereenkomsten. Het is echter mogelijk en zelfs noodzakelijk om uzelf en uw welzijn zoveel mogelijk te beschermen tegen onaangename overmacht. Hoe kan dit worden gedaan?

1. Allereerst is het noodzakelijk om de wet “Over deelname aan de gezamenlijke constructie van appartementsgebouwen en andere vastgoedobjecten” te bestuderen. Ook als u hulp vraagt ​​aan professionele advocaten, is het raadzaam om de basisnormen van wetgeving op het gebied van gedeeld bouwen te kennen.
2. Werk samen met een bedrijf dat zich heeft bewezen in de bouwmarkt, met grote activa, geen noemenswaardige schulden en een goede reputatie. De wet “Op deelname aan gedeelde bouw van appartementsgebouwen en andere onroerendgoedobjecten” voorziet in de verplichting van de ontwikkelaar om samenstellende documenten, een certificaat van staatsregistratie, een certificaat van belastingregistratie, financiële en economische rapportage, jaarverslagen over de laatste drie jaar voor te leggen aan iedereen die een aanvraag indient, en ook een accountantsverklaring van het afgelopen jaar. Als er in uw regio een burgervereniging is voor de bescherming van de rechten van aandeelhouders, dan kan daar een aanzienlijke hoeveelheid informatie worden verkregen over de activiteiten van bouwbedrijven die zich bezighouden met het opbouwen van aandelen..
3. Sluit een overeenkomst af over deelname aan gedeelde constructie, en niet over andere overeenkomsten die de ontwikkelaar in staat stellen om de wet “Op deelname aan gedeelde constructie van appartementsgebouwen en andere vastgoedobjecten” te omzeilen.
4. Controleer de eigendomsdocumenten van de ontwikkelaar voor het perceel grond waarop wordt of zal worden gebouwd (eigendomscertificaat of huurovereenkomst); zorg ervoor dat de ontwikkelaar een vergunning heeft voor de bouw van een appartementsgebouw en dat de projectverklaring naar behoren wordt gepubliceerd en (of) wordt gepost.
5. Let bij het sluiten van een contract vooral op het object, de looptijd en de prijs van het contract. Houd er rekening mee dat bij het ontbreken van een van deze voorwaarden in het contract, het door de rechtbank ongeldig kan worden verklaard. Houd er rekening mee dat het contract pas van kracht wordt na registratie bij de staat.