Volgens statistieken gepubliceerd door het nationale bureau van Rusland is er gemiddeld 22,6 vierkante meter woningen per inwoner van ons land. Zoals u kunt zien, is statistiek een zeer interessante wetenschap, omdat het lijkt erop dat dergelijke gegevens erop wijzen dat elke Rus een normale leefruimte heeft. Niets van dit alles! Volgens dezelfde statistieken staat ongeveer 10% van de Russische gezinnen in de rij om een appartement te krijgen of om deel te nemen aan het staatsprogramma “Betaalbare huisvesting”, en 60% moet hun levensomstandigheden verbeteren.
De Russen hebben echter helemaal geen publicatie van statistische gegevens nodig om unaniem te verklaren dat het huisvestingsprobleem in ons land een van de meest pijnlijke en acute is. Een eigen appartement blijft een droom voor veel jonge gezinnen die noodgedwongen ofwel bij banken een hypotheek moeten aanvragen of een appartement moeten huren.
Officiële gegevens geven aan dat slechts ongeveer 3% van de gezinnen woningen huurt van individuen. Dit percentage is natuurlijk veel hoger, aangezien de partijen bij de transactie de huurovereenkomst niet altijd formaliseren. Tegelijkertijd, zoals opgemerkt door de leidende banken van Rusland, is in 2011 het aantal contracten voor de aankoop van woningen op de voorwaarden van een hypotheeklening verdubbeld. Statistieken tonen aan dat ongeveer 19,8% van de gezinnen die nieuwe huisvesting nodig hadden in het afgelopen jaar appartementen of privéwoningen hebben gekocht met een hypotheek. En het aantal gezinnen dat hun huisvestingsproblematiek oplost door een hypotheeklening te krijgen, groeit elk jaar – in 2015 zal hun aantal volgens experts toenemen tot 30%.
We kunnen met vertrouwen zeggen dat huurwoningen en hypotheken de belangrijkste opties blijven om het “huisvestingsprobleem” op te lossen, dit is een vrij moeilijke keuze die nauwkeurige berekeningen en een gedegen aanpak vereist. Laten we proberen uit te zoeken in welke gevallen het rendabeler is om een hypotheek af te sluiten en een huis te huren.
Huren: voordelen, voordelen en risico’s
Het huren van een huis is dus een onroerendgoedtransactie waarbij twee partijen betrokken zijn: de eigenaar van het appartement en de huurder. De verhuurder, die om de een of andere reden momenteel niet in zijn appartement woont, besluit om de kosten van het betalen van nutsvoorzieningen te verdienen of op zijn minst te compenseren en biedt zijn huisvesting aan de huurder onder bepaalde voorwaarden, waarvan de belangrijkste zijn tijdige betaling en respect voor het te huur ontvangen onroerend goed.
Natuurlijk zijn de kosten voor het huren van een eenkamerappartement in verschillende steden van Rusland heel verschillend. Dus als in Moskou voor een gehuurde “odnushka” huurders gemiddeld 31 duizend roebel moeten betalen (volgens RosRielt onroerend goed voor april 2012), in Sochi – 25 duizend roebel, dan in Sint-Petersburg – 17 duizend, Saratov – 11 duizend , Omsk – 10 duizend en in Cheboksary slechts 7 duizend roebel.
Russische ervaring leert dat het het meest rendabel is om een appartement te huren zonder meubels en huishoudelijke apparaten (in dit geval doen zich natuurlijk problemen voor bij het verhuizen, maar de kosten van een “leeg” appartement zijn veel lager). De huurders vinden de meest gunstige aanbiedingen meestal niet via makelaars (die ook voor hun diensten moeten betalen), maar via vrienden, en de verhuurders zelf geven er de voorkeur aan hun eigendom toe te vertrouwen aan vrienden of op aanbeveling van een naaste..
De beste verhuurmogelijkheden zijn gevallen waarin de koper van een appartement in een nieuw gebouw dit voor langere tijd levert. Zulke gevallen zijn verre van ongewoon, misschien heeft de nieuwe eigenaar op deze manier eenvoudigweg besloten om de beschikbare gratis fondsen winstgevend te investeren en was hij onmiddellijk van plan het appartement te huren, of zijn familieomstandigheden veranderden. De oorzaak hiervan is niet zo belangrijk – een onverwachte erfenis, een mislukte bruiloft of een verhuizing naar een andere stad, maar een leegstaand appartement mag niet leeg staan, besluit de eigenaar en gaat op zoek naar huurders. Het is niet ongebruikelijk om dergelijke appartementen in kleine steden te vinden, zelfs tegen een “belachelijke” huurprijs, die iets hoger is dan de rekeningen van nutsvoorzieningen. Deze vorm van verhuur is uiteindelijk gunstig voor zowel de huurders zelf als de huurder, die er zeker van is dat zijn woning in goede handen is..
En toch, zelfs als huurders een appartement huren van vrienden die hun vrijheid van handelen niet beperken, verhogen ze hun vergoedingen alleen in het geval van een verhoging van de energiekosten, en de huurtermijn is erg ver weg – ’totdat de kinderen opgroeien en ze geen huisvesting nodig hebben’, blijft het gehuurde appartement een vreemde en het uitvoeren van bijvoorbeeld grote reparaties moet worden overeengekomen met de eigenaar.
Er doen zich veel meer problemen voor als de partijen bij de transactie – de verhuurder en huurder waren voorheen niet bekend, en de huiseigenaar probeert elke stap van de tijdelijke huurder te beheersen, verbiedt bijvoorbeeld het hebben van huisdieren, enzovoort. Als er bovendien geen formele huurovereenkomst is gesloten, waarin het exacte bedrag van de huur is aangegeven, kunnen huurders op elk moment een zeer onaangename verrassing verwachten – een verhoging van de maandelijkse betalingen. En de eigenaren kunnen ook op elk moment ‘vragen’ aan een gehuurd appartement (hoewel het officieel wordt geaccepteerd om de huurder minimaal een maand de tijd te geven om een nieuw huis te zoeken).
Hypotheek: voordelen, voordelen en risico’s
Volgens kenners is de hypotheekmarkt in ons land erg jong en nog geen twintig jaar oud en dus nog volop in ontwikkeling en verbetering. De resultaten zijn, zoals ze zeggen, al ‘duidelijk’ – het aantal transacties voor de aankoop van appartementen op basis van een hypotheeklening is in de loop der jaren vertienvoudigd en de rente op bankleningen neemt gestaag (zij het vrij langzaam) af..
Tegenwoordig is de gemiddelde hypotheekrente in Rusland 11,8-12,2%. De kosten per vierkante meter in het hele land verschillen sterk per stad en komen goed overeen met de situatie op de huurwoningmarkt. Dus in Moskou voor 1 vierkante meter residentieel onroerend goed, moet u gemiddeld ongeveer 160 duizend roebel betalen, in Sochi – 100 duizend, in Sint-Petersburg – 85 duizend, in de regio Moskou – 70 duizend, in Ufa – 53 duizend, en in Saratov – slechts 32 duizend roebel.
Om hypotheekbetalingen te vergelijken met betalingen voor het huren van een appartement, kunt u een online calculator gebruiken (nu zijn er vergelijkbare op bijna elke website van een grote bank) of zelf eenvoudige berekeningen maken.
Laten we bijvoorbeeld een klein eenkamerappartement in Moskou nemen met een oppervlakte van 40 vierkante meter – 160 duizend roebel * 40 = 6,4 miljoen roebel. Laten we de huidige gemiddelde bankrente nemen – 12% per jaar, stel je voor dat we een lening aangaan tegen gunstige voorwaarden – voor een periode van 20 jaar, en zelfs zonder een eerste betaling, en we zullen een maandelijkse betaling ontvangen van 70.469 roebel (in gelijke betalingen). In het geval van differentiële betalingen “begint” het bedrag van de maandelijkse betalingen vanaf 90666 roebel en tegen het einde van het 20e jaar van hypotheekleningen wordt het teruggebracht tot 26.933 roebel per maand.
Rekening houdend met de gemiddelde huur in Moskou (onthoud – 31 duizend roebel), is het huren van een “odnushka” in de hoofdstad nu zeker veel winstgevender dan kopen op krediet.
In Saratov, de goedkoopste van de voorgestelde Russische steden, zal het beeld natuurlijk enigszins anders zijn. Voor hetzelfde eenkamerappartement met een oppervlakte van 40 “vierkanten” hoeft u hier slechts 40 * 32 duizend roebel = 1,28 miljoen roebel te betalen. Laten we dezelfde, nogal spaarzame voorwaarden van een hypotheeklening nemen – een periode van 20 jaar, er is geen aanbetaling en het tarief van de bank is 12%, en we krijgen een maandelijkse betaling van 14.093 roebel. De huur in Saratov is, zoals we ons herinneren, echter slechts 11 duizend roebel, dus hier is de hypotheek geen economisch voordeligere oplossing geworden..
Dat wil zeggen, om op voet van gelijkheid met huurwoningen te kunnen concurreren, moeten hypotheken voor ten minste 30 jaar worden verstrekt, en de bankrentetarieven op leningen mogen niet hoger zijn dan 5% per jaar (wat trouwens nog niet zo lang geleden werd beloofd door Vladimir Poetin). Alleen dan zullen de maandelijkse hypotheekbetalingen voor een “odnushka” in Saratov dalen tot 6.871 roebel, en in Moskou – tot 34.356 roebel, dat wil zeggen, ze zullen kunnen concurreren met huurbetalingen.
En in ieder geval, bij een hypotheek met een uitleentermijn van 20-30 jaar, loopt er een vrij stevig bedrag aan overbetalingen op, dat kan oplopen tot 50 of zelfs 100% van de kosten van het appartement zelf.
Dit zijn echter allemaal cijfers, de aankoop van een appartement op hypotheek is over het algemeen een project voor de langere termijn dan het huren van een huis – het is vrij moeilijk om een huurovereenkomst voor te stellen voor een appartement of huis ontworpen voor een periode van minimaal 10-15 jaar. Bovendien worden hypotheekrentes slechts één keer vastgesteld – op het moment van het sluiten van het contract en zijn ze meestal vast, zodat onaangename verrassingen in de vorm van een onverwachte en ongerechtvaardigde verhoging van de maandelijkse afbetaling kopers niet bedreigen. En het is natuurlijk niet nodig om alle fasen van de reparatiewerkzaamheden met de bank te coördineren, te rapporteren over de hond die in het gezin is verschenen, enzovoort..
Daarnaast is bekend dat de kosten van huisvesting in ons land gestaag stijgen, wat gunstig is voor kopers die een hypotheek hebben afgesloten, en een probleem kan worden voor huurders..
Gevolgtrekking
| Huur | |
| voors | Minpuntjes |
| Lagere maandelijkse kosten | Huurbetalingen kunnen variëren afhankelijk van de situatie op de onroerendgoedmarkt, verhoging van de nutsvoorzieningen voor elektriciteit, water, gas en huur, en eenvoudig op verzoek van de eigenaar |
| Een breed aanbod: in verschillende delen van de stad, secundaire, primaire vastgoedmarkt, met meubilair, renovatie en zonder | Strikte controle over tijdelijke bewoners: verbod op huisdieren, herontwikkeling, coördinatie van alle reparatiewerkzaamheden, enzovoort |
| De mogelijkheid om niet alleen de locatie van het appartement te kiezen, maar ook de buren | De dreiging om dakloos te worden door de omstandigheden van de eigenaar en de gedwongen noodzaak om letterlijk binnen een maand een geschikte nieuwe woning te vinden |
| Er is een kans dat u in geval van financiële problemen eenvoudigweg met de eigenaar van het onroerend goed onderhandelt en om verlenging vraagt | Onredelijke eisen van de huiseigenaar met betrekking tot de vervanging van leidingen, communicaties of meubels die de huurders zouden hebben bekrast of beschadigd |
| Er wordt niet te veel betaald in de vorm van rente, boetes en boetes. Het enige dat een huurder bedreigt die de betaling heeft uitgesteld, is een “confrontatie” met de eigenaar | Het risico om te maken te krijgen met fraudeurs, bijvoorbeeld als onderhuurder, het slachtoffer worden van een gewetenloze eigenaar die betaling eist voor een niet-bestaand lek, enzovoort |
| Inschrijven in een gehuurd appartement is niet mogelijk, inschrijven op een andere plaats, bijvoorbeeld bij familie |
| Hypotheek | |
| voors | Minpuntjes |
| Het appartement wordt per direct eigendom van de nieuwe eigenaar, hij kan zich hier zelf inschrijven en zijn gezinsleden inschrijven | Maandelijkse betalingen kunnen twee tot drie keer hoger zijn dan de huurkosten van appartementen |
| Het is niet nodig om uw acties met betrekking tot de inrichting van het appartement te coördineren | Als het in het geval van het huren van een woning mogelijk is om met de eigenaar af te spreken om de kosten van reparatie en inrichting van een appartement in gelijke delen te verdelen of kosten in mindering te brengen op de huur, dan wordt de reparatie van een onder hypotheek gekocht appartement een persoonlijk probleem voor de nieuwe eigenaar |
| Duidelijk vaste maandelijkse afbetalingen die niet afhankelijk zijn van veranderingen op de vastgoedmarkt | Te veel betaald in verband met de betaling van bankrente. Kan de kosten van het appartement zelf bereiken en zelfs overtreffen |
| De mogelijkheid om een van de soorten betalingen te kiezen: in gelijke termijnen, wanneer maandelijkse betalingen niet veranderen gedurende de gehele looptijd van de hypotheek, differentiële betalingen zijn aanvankelijk hoger, maar nemen geleidelijk af tegen het einde van de looptijd van de lening | De aanwezigheid van boetes en boetes in geval van te late betaling van maandelijkse betalingen. Bankinstellingen houden strikt toezicht op de juistheid van het doen van betalingen, en als de lener twee of drie maanden op rij geen bijdragen heeft betaald en niet heeft geprobeerd de bank uit te leggen waardoor een dergelijke vertraging is veroorzaakt, bestaat de mogelijkheid om uit het nieuwe appartement te worden gezet |
| De mogelijkheid om te kiezen uit verschillende aanbiedingen van verschillende banken – u kunt verschillende opties overwegen met verschillende aanbetalingen en rentetarieven | De aanwezigheid van een eerste betaling van 10 tot 50%, wat vaak het belangrijkste obstakel voor kopers wordt, omdat het bedrag behoorlijk groot kan zijn en het nog ergens moet worden gevonden of opgeslagen |
| De mogelijkheid om de lening vervroegd terug te betalen, waardoor het bedrag aan te veel betaalde bankleningen wordt verminderd | Bijkomende eisen van banken en aanverwante kosten, bijvoorbeeld de noodzaak om het verworven onroerend goed of uw eigen leven en gezondheid te verzekeren |
| Na verloop van tijd stijgt de prijs van het appartement dat op een hypotheek is gekocht, en de inflatie verlaagt de vaste rente op de bankrente |
Zo’n vergelijking laat duidelijk zien dat het huren van een appartement en een hypotheek zo te zeggen zeker hun eigen voor- en nadelen hebben – alles, alleen huurwoningen, nou ja, deze hypotheek kan niet worden gedaan, en vice versa.
Het lijkt erop dat beide opties voor het oplossen van het huisvestingsprobleem bestaansrecht hebben en hun doelgroep bieden. Het is duidelijk dat appartementen vaker worden verhuurd door gemoedelijke mensen – studenten, burgers die naar een vreemde stad zijn gekomen om geld te verdienen, jonge mensen die net zijn gaan samenwonen en nog geen kinderen hebben gehad, enzovoort. Maar voor een lange tijd getrouwde stellen, belast met kinderen en de eigendommen die zich in de loop van de jaren hebben verzameld, is ‘ronddwalen’ in gehuurde appartementen een bijna onaanvaardbare optie, letterlijk een extreem geval (hoewel – mensen leven al jaren en decennia zo, kinderen veranderen van school in geval van verhuizing, groeien op en verwerven “hun eigen”, meestal ook huurwoningen).
Het belangrijkste obstakel voor hypotheekleningen om een meer winstgevende optie te worden dan huurwoningen, zijn de hoge leentarieven, de aanwezigheid van een eerste betaling en korte leentermijnen. Als de neerwaartse trend van de rentetarieven op leningen in ons land aanhoudt, begint het programma om jonge gezinnen te voorzien van preferentiële hypotheekleningen eindelijk te werken, en dan zullen hypotheken in Russische steden vaker voorkomen dan huurwoningen. Terwijl huur duidelijk de leider is.
Bij het maken van een keuze tussen het huren van een appartement en het aanvragen van een hypotheek, is het goed om in gedachten te houden dat de instabiliteit van de economie, vaker voorkomende economische crises, de kans op het verliezen van een goedbetaalde baan en andere onvoorziene omstandigheden, een langdurige hypotheek een nogal riskante deal met een bank maken. Dus je eigen appartement is natuurlijk erg gaaf en aangenaam, maar je moet wel stevig kunnen vertrouwen in de betrouwbaarheid van je inkomstenbron om niet zonder zo’n wenselijke woning te komen..
Wat zijn de voor- en nadelen van het huren van een woning ten opzichte van het kopen van een huis met een hypotheek?
Het huren van een woning heeft verschillende voordelen ten opzichte van het kopen van een huis met een hypotheek. Een van de belangrijkste voordelen is dat huren flexibiliteit biedt. Huurders kunnen gemakkelijk van woning veranderen, omdat ze niet vastzitten aan een langlopende hypotheek. Daarnaast zijn de kosten voor onderhoud en reparaties meestal voor rekening van de verhuurder, waardoor huurders minder financiële verantwoordelijkheid hebben.
Een nadeel van huren is dat huurders geen eigendom van de woning worden en dus geen kapitaal opbouwen. Daarnaast kan de huurprijs jaarlijks stijgen en hebben huurders minder controle over de woning, aangezien ze vaak beperkt zijn in het aanpassen van de woning aan hun persoonlijke voorkeuren.
Bij het kopen van een huis met een hypotheek zijn er ook voordelen. Het belangrijkste voordeel is dat kopers eigendom van de woning worden en daardoor kapitaal opbouwen. Ook hebben kopers de vrijheid om de woning naar eigen wens aan te passen. Daarnaast kan het hebben van een hypotheek fiscale voordelen bieden, zoals hypotheekrenteaftrek.
Een nadeel van kopen is dat het een grote financiële verplichting met zich meebrengt. Kopers moeten aanzienlijke kosten betalen, zoals notaris- en overdrachtskosten, en zijn verantwoordelijk voor het onderhoud en reparaties aan de woning. Bovendien kan het moeilijker zijn om van woning te veranderen als je een hypotheek hebt.
Kortom, elk heeft zijn eigen voor- en nadelen. Het is belangrijk om rekening te houden met persoonlijke omstandigheden en financiële mogelijkheden bij het maken van de keuze tussen het huren van een woning of het kopen van een huis met een hypotheek.
Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen het huren van een woning en het afsluiten van een hypotheek? Zijn er voordelen aan het huren, zoals flexibiliteit, en nadelen aan het hebben van een hypotheek, zoals financiële verplichtingen op lange termijn? Wat zou je aanraden voor iemand die momenteel huurt en overweegt een huis te kopen?
De belangrijkste verschillen tussen het huren van een woning en het afsluiten van een hypotheek zijn dat bij het huren van een woning je geen eigendom hebt en maandelijks huur betaalt, terwijl bij een hypotheek je de eigenaar van de woning wordt en maandelijks een hypotheeklast betaalt. Huur biedt flexibiliteit en minder financiële verplichtingen op lange termijn, terwijl een hypotheek langdurige financiële verplichtingen met zich meebrengt.
Als iemand momenteel huurt en overweegt een huis te kopen, is het belangrijk om financieel stabiel te zijn en voldoende spaargeld te hebben voor een aanbetaling en eventuele bijkomende kosten. Ook moet er rekening worden gehouden met de mogelijkheid van waardevermindering van het vastgoed en eventuele onderhoudskosten. Het is nuttig om de voordelen en nadelen van beide opties af te wegen en een weloverwogen beslissing te nemen op basis van de persoonlijke financiële situatie en levensstijl.