Risico’s en voordelen van het kopen van een hypotheek appartement

Laten we eerst de terminologie definiëren – in dit artikel betekent de aankoop van een hypotheekappartement de aankoop van onroerend goed van zowel behoorlijk ‘welvarende’ eigenaren van hypotheekappartementen, als van ongelukkige hypotheeknemers die onder druk van de levensomstandigheden woningen moeten verkopen, of de aankoop van een reeds in beslag genomen appartement van een bank..

Edvard Munch. Rode wilde wingerd. 1898-1900

Er is een wijdverspreide mening in de samenleving over het grote voordeel van dergelijke transacties voor in gebreke gebleven appartementen – de mogelijkheid om bijna twee keer het persoonlijke budget te besparen in vergelijking met marktprijzen. Als compensatie voor dit hypothetische voordeel circuleert een even stabiele mening over de grote risico’s van dergelijke transacties die samenhangen met niet-nagekomen verplichtingen van de vorige eigenaar, onvoldoende juridische betrouwbaarheid, enz..

Makelaars en banken die hypotheekleningen verstrekken, houden geen algemene statistieken bij over de verkoop van hypotheekappartementen. Het volume van deze sector op de vastgoedmarkt kan worden geschat op basis van de opmerkingen van verschillende senior vastgoedspecialisten in Rusland. Als het hoofd van de elite-vastgoedafdeling van A-Realty Group A.Ryumin het aantal van dergelijke transacties in zijn bedrijf niet meer dan 3% van het totale aantal noemt, dan spreekt het hoofd van de hypotheekdienst van RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina het cijfer van 7% uit. … Volgens de regionale directeur van INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie bedroeg het aantal van dergelijke transacties in zijn bedrijf vorig jaar 9% van het totaal, het hoofd van de secundaire huisvestingsafdeling van BEST-Nedvizhimost E. Bulychev schatte het aandeel transacties met beveiligde huisvesting op 20 %. Y. Lurie verklaart dat “makelaars voortdurend onroerend goed verkopen, dat onder de bank staat”, dat wil zeggen dat het marktaandeel als aanzienlijk kan worden beschouwd. Zoals E. Bulychev uitlegt, vinden de meeste van dergelijke transacties “plaats uit vrije wil van de eigenaren – bijvoorbeeld de verkoop van een eenkamerappartement voor de aankoop van een tweekamerappartement na de geboorte van een kind, enz.”

Gedwongen verkoop is volgens de unanieme mening van alle experts het kleinste segment in transacties voor hypotheekappartementen.

De meeste eigenaren van hypotheekvastgoed, die hun lening niet kunnen afbetalen, wenden zich tot vastgoedfirma’s nog voordat de banken hen dwingen te verkopen. M. Markarova, de beherende vennoot van MAYFAIR Properties, schat het aantal van dergelijke “werkelijk standaard” verkopen in haar bedrijf op 20-25% van het totale aantal verhypothekeerde appartementen dat wordt verkocht. Verkoop onder dwang is volgens de unanieme mening van alle experts het kleinste segment in transacties voor hypotheekappartementen. Het hoofd van de afdeling hypotheekleningen van het bedrijf “NDV-Real Estate” A. Vladykin legt dit uit door het feit dat dergelijke gevallen zich pas voordoen na een lange vertraging van de betalingen – ten minste 6 maanden. “Banken proberen het probleem” vreedzaam “op te lossen door uitstel van betaling aan te bieden, de maandelijkse betalingen te verminderen, en ze besluiten pas een rechtszaak aan te spannen nadat de limiet van hun geduld is uitgeput”.

Kugach Yuri Petrovich, uit het recente verleden

Een heel belangrijk punt over transacties met in pand gegeven “standaard” onroerend goed wordt uitgelegd door I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): “Agressieve druk op de eigenaar van een hypotheekappartement van schuldeisers, verzamelaars, makelaars en andere personen om hem te dwingen zijn eigendom te verkopen zonder een rechterlijke beslissing vallen onder artikel 179 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie ”. Laten we onze lezers uitleggen dat dit artikel van het burgerlijk wetboek handelt over de onwettigheid van een transactie onder invloed van bedreigingen en moeilijke omstandigheden op uiterst ongunstige voorwaarden. Volgens I. Kazhikina hebben dergelijke transacties dus “alle kans om in de toekomst voor de rechtbank ongeldig te worden verklaard”. A. Saprykina, plaatsvervangend hoofd van Delta Estate, voegt eraan toe dat de aankoop van een hypotheekappartement via een veiling (na een rechterlijke beslissing) de koper “de noodzaak oplegt om ervoor te zorgen dat er geen beroep kan worden aangetekend tegen de rechterlijke beslissing van de voormalige eigenaar”. Anders kan de daaropvolgende lange “rechtszaak voor de nieuwe eigenaren zeer waarschijnlijk worden en zal het resultaat moeilijk van tevoren te berekenen zijn”.

Factoren die de prijs van hypotheekappartementen bepalen

De relatie tussen de lener en de bank

De kritiek van de financiële relatie in het kredietnemer-bank-paar. Hoe dichter de kredietsituatie bij de tekstboekuitdrukking “Y – y, hoe loopt alles …”, hoe lager de prijs voor “het standaard appartement”. Een groot totaal bedrag aan schulden, boetes en rente, in combinatie met een lange periode van negeren van betalingen van de kant van de kredietnemer, stelt de bank in staat de materiële voorwaarden van de transactie te dicteren. T. Vorobyova, plaatsvervangend hoofd van het Moscow Real Estate Agency, spreekt van een record in haar praktijk, “een cijfer van 25% van het prijsverschil tussen het hypotheekappartement en de marktprijs ervoor.” A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) beschouwt de lage prijs als “de belangrijkste factor die de interesse van potentiële kopers in het hypotheekappartement bepaalt”. A. Bannikov, hoofd van de secundaire vastgoedafdeling van Azbuka Zhilya, herinnert zich echter dat de meeste verkopen van hypotheekappartementen plaatsvinden na een “minnelijke” overeenkomst tussen de bank en de lener, en “de tevredenheid van beide partijen met deze overeenkomst laat niet toe om te rekenen op een aanzienlijke verlaging van de prijs van een hypotheekappartement ten opzichte van de gemiddelde marktprijs. indicator “.

Makelaar vaardigheid

De vaardigheid van een makelaar kan de prijs van een hypotheekappartement aanzienlijk beïnvloeden. Deze factor wordt goed geïllustreerd door het voorbeeld van twee specifieke Moskou-deals in de herfst van 2010, aangehaald door Yu Lurie. In het eerste geval werd de aankoop van een hypotheekappartement met drie kamers nabij het metrostation Polezhaevskaya uitgevoerd door een makelaar voor een prijs van 800.000 roebel minder dan het op een na goedkoopste vergelijkbare aanbod op de markt. Een andere aflevering is de verkoop door een ervaren makelaar van een tweekamerappartement in Domodedovo. Omdat hij zijn makelaar redelijk had geïnteresseerd in de maximale prijs, ontving de lener de marktwaarde van het appartement – dat wil zeggen dat het zelfs duurder werd verkocht dan de gemiddelde prijs!

Appartement kenmerken

De consumentkenmerken van het verkochte hypotheekappartement kunnen de waarde ervan aanzienlijk verhogen. A. Ryumin (“A-Realty Group”) getuigt van de grote vraag naar goed gelegen appartementen met hoogwaardige reparaties: “voor dergelijke objecten wordt enige angst van kopers voor transacties waarbij de bank betrokken is meer dan gecompenseerd door hun gemak en comfort”.

Vincent van Gogh. Vincent van Goghs kamer in Arles. 1888

“Door de hoogwaardige consumentkenmerken van het hypotheekappartement kan de lener redelijkerwijs verwachten dat hij zal verkopen tegen een prijs die vergelijkbaar is met het marktgemiddelde”, voegt E. Bulychev (BEST-Real Estate) toe..

Ondraaglijke leningbetalingen

Ondraaglijke maandelijkse betalingen aan de bank in combinatie met de beperkte verkoopperiode. Een factor die in grotere mate inherent is aan het topsegment van hypotheekvastgoed. Een concreet voorbeeld wordt gegeven door A. Ryumin over de verkoop van een elite Arbat-penthouse in september 2010. “Ondanks de marktwaarde van $ 6,2 miljoen, was het de noodzaak om de bank $ 100.000 op maandbasis te betalen die de belangrijkste reden was voor de ‘afwaardering’ van het penthouse tot $ 5,5 miljoen.” U kunt dit item beschouwen als een speciaal geval van item 1, wanneer de bank zelf geïnteresseerd is in het “drijven” van de situatie met het hypotheekappartement in een “schuldenstop” en het zelfstandig aflossen tegen een gereduceerde prijs.

Gesimuleerde verkoop van appartementen

Imitatie van een verkoop door de lener is een vrij zeldzame factor wanneer de prijs van een met hypotheek bezwaard appartement door de lener wordt bepaald met een opzettelijk overschot van de prijs om de kans op verkoop te minimaliseren. Zoals het gen uitlegt. Directeur van “IPOTEK.RU” D. Ovsyannikov, worden dergelijke gevallen soms geregistreerd als “een methode van een gewetenloze lener om druk van de bank te vermijden wanneer betalingen worden uitgesteld voor een periode van minder dan 6 maanden”. Om psychologische “bankdruk” te vermijden in de vorm van telefoontjes, postbrieven, enz. met eisen om de schuld terug te betalen, levert de houder van de hypotheeklening de bank bewijs van zijn activiteit bij de verkoop van het hypotheekappartement, maar de door hem vastgestelde prijs veroorzaakt in het beste geval verbijstering bij potentiële kopers. Volgens de getuigenis van D. Ovsyannikov is hij op de hoogte van een geval waarin de prijs 35% hoger is dan het marktgemiddelde. Verdere ontwikkeling van een dergelijke situatie is mogelijk in de richting van item 1 of de hervatting van de hypotheekbetalingen. Volgens S. Ivanova, plaatsvervanger. Bestuursvoorzitter CB Agropromcredit: “Dergelijke acties zullen niet alleen het kredietverleden van de kredietnemer ernstig bederven, maar kunnen de bank er ook toe brengen een gerechtelijke procedure te starten met de maximale ernst van mogelijke claims tegen de klant”

Een “standaard” hypotheekappartement kopen bij een bank

Die onroerendgoedobjecten die na een gerechtelijke beslissing “onder dwang” worden verkocht, worden op veilingen verkocht en de kostprijs wordt uitsluitend bepaald door de bank. En juist bij dergelijke transacties kan de prijs echt beduidend lager zijn dan de marktprijs – maar alleen het kan, wat in de praktijk niet altijd gebeurt. Als het gen. directeur van het bedrijf “Finnesco” N. Mozgalevskaya schat de prijs van dergelijke appartementen minstens 10% lager dan het gemiddelde marktniveau, dan noemt het hoofd van “Rusipoteka” A. Ippolitov een veel bescheidener cijfer van 5-6%. Volgens de directeur van IPOTEK.RU D. Ovsyannikov zijn transacties met hypotheekappartementen met een verkoopprijs “onder 25% van de marktprijs uiterst zeldzaam”. Banken die het recht hebben gekregen om over het standaardappartement te beschikken, hebben niet het recht om dergelijke vastgoedobjecten zelf te verkopen en hiervoor een vastgoedbedrijf aan te trekken, wat de kosten verhoogt en daarmee de uiteindelijke prijs van het hypotheekappartement.

De wet bepaalt dat allereerst het geld van de verkoop van veilingappartementen naar de bank gaat, de lener kan alleen op zijn saldo rekenen. Bovendien, zoals Andrei Bannikov (“Azbuka Zhilya”) zegt: “Als de ontvangen veilinggelden onvoldoende zijn om de bankkosten te dekken, wordt het resterende deel teruggevorderd van de voormalige eigenaar van het appartement, en kan de bankinstelling vrijwel onmiddellijk na de veiling een nieuwe rechtszaak aanspannen.”.

Tijdens een periode van dalende vastgoedprijzen (seizoensgebonden of crisis), kan de lener zich in een situatie bevinden waarin de werkelijke verkoopwaarde van het hypotheekappartement de lening niet dekt. Zoals T. Vorobyova (“Moscow Agency of Real Estate”) uitlegt, worden dergelijke situaties meestal geregeld door een leningsovereenkomst wanneer deze wordt ondertekend, en banken nemen in de standaardtekst een clausule op over de financiële verantwoordelijkheid van de lener met al het onroerend goed dat hij heeft. “Zo’n clausule in de leningsovereenkomst wordt een zeer onaangename verrassing voor de eigenaren van gehypothekeerde appartementen. De meesten van hen zijn immers van mening dat als ze de lening niet kunnen terugbetalen, ze alleen het met hypotheek belegde onroerend goed riskeren.”.

Afwikkelingsregelingen voor gehypothekeerde appartementen

De federale wet van de Russische Federatie “op hypotheken” regelt in voldoende detail transacties met hypotheekwoningen. Bijna alle experts stellen op geconsolideerde wijze dat de grootste moeilijkheid van dit soort onroerendgoedtransacties niet te maken heeft met de twijfelachtige “juridische zuiverheid” van de transactie, maar met de moeilijkheid om de acties van alle geïnteresseerde partijen – de koper, verkoper, bank, notaris, registratiekamer, enz..

B.M. Kustodiev. Handelaar. Oude man met geld. 1918

De meest voorkomende afwikkelingsregelingen voor hypotheekappartementen zijn onder meer:

1. De verkoper ontvangt van de koper een voorschot dat gelijk is aan het bedrag van zijn schuld aan de bank – de hypotheekhouder (of meer), en met de verplichte uitvoering van een voorlopige overeenkomst (de bedragen zijn vrij groot!). Zoals M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) zegt, nadat de bank het volledige bedrag van de schuld heeft ontvangen, geeft de bank de lener een bericht van zijn toestemming om het met hypotheek belegde appartement te vervreemden. Met dit document in de hand ondertekenen de verkoper en de koper een reguliere koop- en verkoopovereenkomst, die moet worden geregistreerd (en hoe eerder hoe beter) zich moet registreren bij het Russische register en een uittreksel moet ontvangen van het Unified State Register of Real Estate Rights (USRR) over de verwijdering van de schuldenlast uit het appartement.
2. Het gebruik van bankcellen – op de dag van de transactie wordt het bedrag dat de debiteur al aan de bank heeft betaald in één cel verpand, en de verkoper krijgt er toegang toe op vertoon van een notariële koop- en verkoopovereenkomst en een uittreksel van de USRR over de verwijdering van de last uit zijn voormalige appartement. Zoals E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost) uitlegt: “de gemiddelde termijn voor het verwijderen van lasten in de registratiekamer is drie werkdagen, dus de koper riskeert niets”. Het bedrag van het leningsaldo wordt in een andere cel geplaatst en de verkoper maakt het over aan de bank – de hypotheekhouder op de dag van registratie van de transactie. Het geldbedrag dat de kredietschulden van het hypotheekappartement overschrijdt, wordt door de verkoper rechtstreeks, zonder bankdiensten, aan de koper overgemaakt na voltooiing van de “operatie met cellen”..
3. De koper van het hypotheekappartement kan een addendum bij de leningsovereenkomst ondertekenen, volgens welke hij garant wordt voor de verkoper. Deze status geeft de koper van het gehypothekeerde appartement een wettelijk legale mogelijkheid om de schuld van de lener af te betalen, waarna de bank kennis geeft van haar instemming met de geplande vervreemding van het appartement. Verder vinden in de Rossreestr registratie van de eigendomsoverdracht, registratie van de koop- en verkoopovereenkomst en het wegnemen van lasten gelijktijdig plaats. Deskundigen adviseren om een ​​dergelijke regeling zo duidelijk en gedetailleerd mogelijk te omschrijven in het voorlopige contract..

De juridische kosten van transacties met hypotheekappartementen zijn hoger dan bij conventioneel onroerend goed en kunnen sterk variëren afhankelijk van de vergoedingen van erkende notarissen. Bijna alle bestaande hypotheekovereenkomsten bevatten een clausule over boetes voor vroegtijdige beëindiging van een lening – deze boetes zullen moeten worden betaald. Gemiddeld geeft E. Bulychev voor het bedrijf “BEST-Real Estate” een bedrag van $ 200 voor de kosten van terugtrekking uit borgtocht – inclusief registratie en staatsbelasting.

Deskundigen in de vastgoedmarkt zijn geneigd de risico’s van het verwerven van hypotheekappartementen als zeer overdreven te beschouwen. T. Vorobyova (“Moscow Real Estate Agency”) spreekt over de bijzondere grondigheid van de controles van dergelijke transacties door allerlei regelgevende instanties (tot aan het parket en de Rekenkamer): waarschijnlijke en herhaalde controles van deze transacties op de vastgoedmarkt in de toekomst. ” M. Markarova (“MAYFAIR Properties”) voegt eraan toe dat competente juridische naleving van de federale wet “op hypotheken” en de overeenkomstige artikelen van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie “het risico van ongeldigverklaring van transacties in verpande appartementen tot bijna nul vermindert.”.

Overzicht

De verkoop van door hypotheek gedekte appartementen is een merkbaar segment op de huizenmarkt en biedt, gezien de duidelijke tekenen van een heropleving van de hypotheekleningen, groeivooruitzichten. De problemen met dit soort transacties worden eerder geassocieerd met een hoge bureaucratische complexiteit dan met potentieel hoge juridische risico’s. De overgrote meerderheid van de hypotheekappartementen wordt tegen marktconforme prijzen verkocht. De kans om een ​​goedkoop in gebreke gebleven vastgoedobject te kopen is redelijk vergelijkbaar met de kans om een ​​”gewoon” appartement te kopen met dezelfde korting, op geen enkele manier betrokken bij de hypotheek. Vastgoeddeskundigen merken op dat bij de beslissing om een ​​bepaald hypotheekappartement te kopen meestal rekening wordt gehouden met de hele reeks parameters, dat wil zeggen de prijs, locatie, kwaliteit van reparaties en de beschikbaarheid van infrastructuur. Deze benadering brengt de “hypotheek” -sector van onroerend goed verder bij de algemene voorstellen voor de verkoop van appartementen..