Hoe u geld kunt verdienen met de sloop van een gebouw met vijf verdiepingen

Appartementen in gebouwen van vijf verdiepingen — op het eerste gezicht is het product onooglijk: klein, benauwd, met veel gemeenschappelijke problemen (er is een gedeelde badkamer, geen lift en geen vuilstortkoker). Maar de vraag naar deze woningen is en blijft stabiel. Bovendien worden dergelijke appartementen niet alleen gekocht door degenen die niet genoeg geld hebben voor iets beters, maar ook door particuliere investeerders. We kwamen erachter dat deze sector van de markt qua winstgevendheid vergelijkbaar is met luxe woningen. Toegegeven, de risico’s zijn veel groter.

Wachten op sloop

Het stadsbestuur belooft dat Moskou over een paar jaar het gebouw met vijf verdiepingen volledig zal verwijderen. Nu al maken oude paneelhuizen met groene binnenplaatsen en oude vrouwen bij de ingangen het terrein vrij voor nieuwe monolithische gebouwen. Desalniettemin zijn Chroesjtsjovs nog steeds vrij breed vertegenwoordigd op de secundaire woningmarkt: het volume van hun aanbod op de secundaire markt voor appartementen in de hoofdstad overtreft bijna het aanbod van andere soorten woningen. Het is duidelijk dat het belangrijkste voordeel van gebouwen met vijf verdiepingen in de ogen van potentiële kopers altijd hun relatieve lage prijs was en blijft in vergelijking met goede paneel- en zelfs meer monolithische huizen, om nog maar te zwijgen van moderne nieuwbouw, die gebouwen met vijf verdiepingen meerdere keren overtreffen in hun consumentenkwaliteiten. Toch worden appartementen in woningen die formeel voor sloop bestemd zijn, verhuurd, verkocht en gekocht. Maar is het alleen de lage prijs van deze woning die de aandacht van kopers trekt? Wellicht hebben particuliere investeerders een geheime berekening.

Laten we beginnen met een klein verhaal – hetzelfde kan worden verteld door inwoners van letterlijk elke Moskou Chroesjtsjov. Alexandra Nikolaevna Ivanova woont al 30 jaar in de 9e Parkovaya-straat, sinds zij en haar man een appartement op de eerste verdieping van een gloednieuw gebouw met vijf verdiepingen betraden, tien minuten van het metrostation Shchelkovskaya. En groene binnenplaatsen in hun omgeving zijn geen geschenk van nobele investeerders, maar het resultaat van de activiteiten van bewoners. “We waren jong en actief”, herinnert Alexandra Nikolaevna zich. “Bij subbotniks waren alle tuinen rondom beplant met bomen. Nu zijn esdoorns en berken gelijk met de daken.” Het appartement van Alexandra Nikolaevna heeft al lang grote reparaties nodig. De leidingen verstoppen eindeloos, de vloeren rotten, de kozijnen zijn droog. Men zou zich tot kleindochters en nichtjes kunnen wenden. Maar Alexandra Nikolaevna wil niet.

“Waarom geld uitgeven aan reparaties als het huis wordt gesloopt”, redeneert ze. Zo ja, waarom zou u dan geld verspillen in een appartement? ”

Natalia, nicht van Alexandra Nikolaevna, is dezelfde mening toegedaan. In haar 11e Parkova-straat heeft ze het behang net opnieuw geplakt. Het is jammer om meer geld uit te geven. Het is waar dat je van tijd tot tijd iets moet patchen: het huis is oud – het een of het ander gaat voortdurend achteruit. Soms denkt Natalya zelfs: misschien verkopen? Voor het bedrag dat ze zal helpen voor haar driekamerappartement, kunt u echter alleen een “kopekenstuk” kopen als u niet buiten de ringweg van Moskou verhuist. Hier is het wachten op de beloofde hervestiging.

Dezelfde gedachten verlaten de inwoners van honderden gebouwen met vijf verdiepingen in Moskou niet. Het grootste aantal van hen is tegenwoordig geconcentreerd in het noorden (“Rechnoy Vokzal”), zuidwesten (“Profsoyuznaya”, Cheryomushki) en zuidoosten van Moskou (“Tekstilshchiki”).

Ruilen met toeslag

Het programma voor de sloop van vijf verdiepingen tellende en vervallen woningen werd op 2 juli 2002 bij decreet van de regering van Moskou goedgekeurd. Tot op heden zijn er praktisch geen gebouwen van vijf verdiepingen meer in de centrale en zuidelijke districten van de hoofdstad, de Yugo-Vostochny zal in 2008 worden bevrijd van de ‘chroesjtsjebs’, de Vostochny en het noordoosten – in 2009, en de noordelijke, zuidwestelijke en Zelenogradsky – in 2010.

Bovendien moet worden opgemerkt dat het programma voor de sloop van gebouwen met vijf verdiepingen in Moskou inderdaad wordt uitgevoerd. En het beloofde is heel goed mogelijk te geloven. Zo is elk gebouw met vijf verdiepingen in Moskou gedoemd te worden afgebroken. De enige vraag is de timing.

Dit is waar het plezier begint. Vreemd genoeg worden appartementen in gebouwen van vijf verdiepingen in Moskou na verloop van tijd alleen maar duurder. De prijs hiervoor is niet alleen afhankelijk van het gebied, maar ook van de sloopperiode. Hoe dichter bij de “fatale lijn”, hoe duurder. Volgens experts stijgen de kosten van een appartement in een gebouw met vijf verdiepingen, waarvan de sloopdatum precies bekend is, met minstens 10%. En vandaag is het aandeel van dergelijke appartementen op de secundaire vastgoedmarkt niet zo klein – ongeveer 18%.

Kopers van “gedoemde” appartementen kunnen grofweg in twee categorieën worden verdeeld. De eerste groep omvat mensen voor wie het belangrijkste voordeel van huisvesting de lage prijs is. Gebouwen met vijf verdiepingen zijn een ideale optie voor diegenen die goedkope woonruimte in Moskou willen kopen: voor $ 90-120 duizend kun je op zoek naar een “eenkamer” of zelfs een “twee verdiepingen tellend” appartement op een acceptabele afstand van de metro. Er zijn veel redenen voor zulke lage prijzen voor het moderne Moskou, we zullen er twee noemen. Deze appartementen zijn erg oncomfortabel en klein. Maar ze zijn goedkoop, grotendeels vanwege hun kleine oppervlakte, omdat de absolute kosten van een appartement in de hoofdstad in de meeste gevallen worden berekend door het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met een bepaalde nominale kostprijs..

Een andere categorie kopers zijn particuliere investeerders. Ze hebben een lange reikwijdte: ze weten dat een niet innemend, goedkoop appartement in Chroesjtsjov over een jaar of twee zal veranderen in nieuwe woningen, die veel meer zullen kosten. De eigenaar van de woonruimte in het te slopen huis kan immers naar believen hiervoor een vergoeding in geld of vierkante meters krijgen. In het eerste geval krijgt hij de kosten van het appartement vergoed tegen de marktprijs plus de kosten van alle kosten die samenhangen met het kopen van een nieuwe woning en de verhuizing (commissie van een vastgoedbedrijf dat zal moeten betalen voor de zoektocht naar een nieuw appartement, loon van verhuizers, enz.).

Als een persoon kiest voor compensatie “in natura”, dan krijgt hij in overeenstemming met de nieuwe huisvestingscode en de wet “Garanties van de stad Moskou voor personen die woonruimte verlaten” een appartement in hetzelfde gebied als het huis dat bestemd is voor sloop. De uitzonderingen zijn Zelenograd en het Centraal Administratief District: daarin worden appartementen binnen het district gegeven. Wat echter helemaal niet slecht is voor inwoners van het centrale deel van de stad: een vierkante meter wegen in alle delen van het Centraal Administratief District.

Het beste deel voor de kolonist is dat het aangeboden appartement evenveel kamers moet hebben als degene die de persoon heeft verloren. Bovendien hangt de vereiste voor het overeenkomstige aantal kamers op geen enkele manier af van de werkelijke grootte van het appartement en de indeling ervan. Het is duidelijk dat de meeste migranten merkbaar aan beeldmateriaal winnen. Ter vergelijking: de standaardgrootte van een eenkamerappartement in oude huizen is 30-32 m2. m, twee kamers – 45-50 m2. m. In moderne nieuwe economy class gebouwen, de gemiddelde grootte van “odnushki” – 40-45 vierkante meter. m, “kopeck stuk” – 55-70 m2. m. Dat wil zeggen, een ervaren investeerder, met goede vaardigheden en in het bezit van de nodige voorkennis, die misschien op tijd een appartement koopt in een gesloopt gebouw van vijf verdiepingen (dat wil zeggen, voordat de verkoop sluit in het veroordeelde huis), gewoon winnen op het aantal vierkante meters. Ze kunnen in verschillende variaties van 10 tot 20 lopen. Vermenigvuldig met hetzelfde gemiddelde van $ 4 duizend per vierkante meter en we krijgen een bedrag van ongeveer $ 50-60 duizend, wat de belegger vrijwel gegarandeerd krijgt.

Voor extra beeldmateriaal betaalt een persoon ofwel niets, ofwel is de toeslag minimaal. De stad schenkt dit gebied feitelijk aan de voormalige eigenaar voor het recht om het huis waarin hij woonde te slopen. Deze gift wordt een nettowinst voor kopers van oude appartementen. Merk op dat de hoogte van de winst op geen enkele manier afhankelijk is van de consumentenkwaliteiten van een appartement: bewoners van de eerste verdieping krijgen bijvoorbeeld over het algemeen nieuwe appartementen..

En het voordeel zit hem niet alleen in beeldmateriaal. De kosten van nieuwe huisvesting zijn a priori hoger dan die van de oude. De prijs van de meest bescheiden eenkamerappartementen in nieuwe gebouwen begint rond de $ 110 duizend. De kosten van nieuwe gebouwen stijgen voor onze ogen naarmate er nieuwe vloeren verschijnen, en ondanks de huidige stabilisatie voorspellen experts nog steeds een stijging van de kosten van nieuwe gebouwen met minstens 15% tegen het einde van het jaar. Met een zorgvuldige keuze van opties kan een dergelijke operatie dus in korte tijd tastbare winst opleveren..

Tegenwoordig kun je een tweekamerappartement kopen in Chroesjtsjov, vijf minuten met het openbaar vervoer vanaf het metrostation Shchelkovskaya voor $ 122.000. Op tien minuten van hetzelfde station is de prijs van een kopekenstuk in een gebouw dat vandaag in aanbouw is ongeveer $ 183.000. De oppervlakte van het eerste is 42 sq. m, de tweede – 72,2 m2. m.

Risico’s en berekeningen

Ondanks de aantrekkelijkheid van dit soort investeringen, kent deze weg zijn valkuilen. Ten eerste is het bij een dergelijke transactie gemakkelijk om de timing verkeerd te krijgen. De nieuwe Wooncode vereist dat bewoners minimaal een jaar van tevoren worden gewaarschuwd voor sloop. Iedereen weet echter dat de vereisten van de wet in onze realiteit soms op de meest onvoorspelbare manier worden gebroken. Meer dan eens hadden makelaars te maken met het feit dat mensen letterlijk een maand voor de sloop van het huis werden geïnformeerd over de ontruiming. Alles is heel eenvoudig: zodra een investeerder is gevonden, beginnen de autoriteiten zich te haasten. Eigenaar worden van dergelijke informatie is echter helemaal niet zo moeilijk als het op het eerste gezicht lijkt. Specialisten op prefectuurniveau zijn nog steeds betrokken bij verschillende voorbereidende maatregelen voorafgaand aan de ondertekening van het regeringsdecreet van Moskou betreffende de erkenning van het gebouw als noodgeval of onderhevig aan sloop in het kader van een stadsprogramma. Het is handig voor elke beginnende belegger om ze te leren kennen. Hun diensten zijn goedkoop, soms zijn gezamenlijke uitstapjes naar een restaurant voldoende. En de informatie die van hen wordt ontvangen, kan echt van onschatbare waarde zijn. Hoewel ze ook niet alwetend zijn: het project kan zelfs in de hogere regionen van de bureaucratische macht worden vertraagd – overal werken mensen die hun aandeel in het proces krijgen, en als er iemand in de minderheid is, kan de ontwerpresolutie verloren gaan. Toevallig.

Dus de schema’s worden nageleefd, maar flexibel. De sloopdatum nadert en loopt terug. Dat wil zeggen, de verwachting dat u over een jaar naar een nieuw appartement verhuist, is misschien niet gerechtvaardigd en u zult nog een paar jaar moeten vechten met lekkende leidingen en tocht..

Hoewel hiermee zelfs in de aankoopfase rekening kan worden gehouden. Houd er rekening mee dat de volgorde niet alleen afhangt van de schema’s van het kantoor van de burgemeester, maar ook van de populariteit van het gebied. In Cheryomushki is de sloop bijvoorbeeld veel actiever dan waar dan ook in Maryina Roshcha. Als het gebied gewild is bij ontwikkelaars voor nieuwbouw, dan worden daar gebouwen van vijf verdiepingen snel gesloopt.

Nog een belangrijk punt: een appartement als compensatie wordt alleen aan een persoon verstrekt als hij geen eigenaar is van een andere woning. Anders wordt de geldelijke vergoeding een “troostprijs”. En in de regel is dit bedrag onevenredig veel lager dan de werkelijke kosten van een appartement op de markt. Hoewel er in de geschiedenis van Moskou in feite nog geen gevallen zijn geweest waarin iemand besloot gebruik te maken van het recht op geldelijke compensatie voor de sloop van een huis. In elk geval kunnen de makelaars en advocaten die we hebben geïnterviewd zich zoiets niet herinneren. En we konden geen precedenten voor geschillen vinden. De reden hiervoor wordt gezien in de uiterst onzekere procedure voor het berekenen van deze compensatie. Er zijn geen normen, het concept van “marktwaardering” is vrij ruim. Vier jaar geleden besloot een van de kolonisten om de reële marktwaarde van zijn driekamerappartement in het stadscentrum te vragen, en zelfs rekening houdend met de goede reparaties die daar pas twee jaar geleden waren uitgevoerd. Maar hem werd duidelijk uitgelegd dat het maximum waarop hij kan rekenen het bedrag is dat wordt berekend door de vierkante meters van de totale oppervlakte van het appartement te vermenigvuldigen met een aantal gemiddelde kosten per vierkante meter in de hoofdstad. De man begreep alles goed en nam het recht met een nieuw appartement.

Ten slotte bestaat de mogelijkheid dat het appartement dat ter vervanging van het verloren gegaan is, nog steeds niet bij u in de buurt is. In 90% van de gevallen wordt de wet gerespecteerd, maar er waren nog steeds precedenten waarin iemand tegen zijn wil een appartement kreeg waar hij eerder woonde. En geen enkele rechtbank hielp. Dergelijke situaties vormen een uitzondering, maar niemand is er immuun voor..

Registratieprijs

De procedure voor het kopen van een appartement in een te slopen huis wordt nog steeds op dezelfde manier uitgevoerd als het kopen van een appartement in een ander huis. In dit geval zijn er geen beperkingen bij wet vastgelegd. Maar wanneer een decreet wordt uitgevaardigd over de sloop van het huis en de hervestiging ervan begint, wordt de registratie van transacties op dit object beëindigd. Wanneer deze gebeurtenis komt, is het moeilijk te voorspellen. De timing hangt uitsluitend af van de beslissing van het plaatselijke paspoortkantoor – op welk moment hij stopt met registreren in deze appartementen. Hiervoor zijn geen algemene regels opgesteld. En paspoortkantoren proberen dit van tevoren te doen, anders worden ze geconfronteerd met het grootste probleem van hervestigde huizen: een sterke toename van echtscheidingen en het aantal geregistreerde familieleden. Opgemerkt moet worden dat vertegenwoordigers van het stadsbestuur vrij effectief hebben geleerd om te bewijzen dat de scheiding fictief is, en dat de registratie van het familielid plaatsvond nadat de registratie in het huis was “gesloten”..

Dit komt door het feit dat er zo’n subtiliteit is in de huisvestingswetgeving in Moskou: huurders van gebouwen met vijf verdiepingen kunnen zich registreren om hun leefomstandigheden te verbeteren als er minder dan 10 vierkante meter is voor elke geregistreerde huurder. m woonoppervlak. Voor gemeenschappelijke appartementen is het cijfer 15 m2. m. Opgemerkt moet worden dat deze categorie huurders tijdens de hervestiging op hun beurt nieuwe appartementen ontvangt. Het is ook belangrijk dat burgers die in één appartement wonen, verenigd door tekenen van verwantschap of eigendommen, maar hun eigen inkomstenbronnen, een apart budget hebben en een aparte economie leiden, als ze hun wil tot uitdrukking brengen, als verschillende gezinnen worden erkend. En dienovereenkomstig zijn ze onderworpen aan een afzonderlijke registratie als mensen die verbetering nodig hebben in de woonomstandigheden. Dat wil zeggen, als ouders en hun volwassen kind en hun gezin in hetzelfde appartement wonen, kunnen ze zelfstandig een aanvraag indienen voor verbetering van hun levensomstandigheden. Bovendien is het verboden om in één kamer volwassen burgers van verschillende sekse onder te brengen zonder hun schriftelijke toestemming (als ze geen echtgenoten zijn). Het gebied dat is toegewezen voor één persoon, volgens de wet van de stad Moskou, is 18 m2. m. Hoe werkt het in werkelijkheid? Neem bijvoorbeeld het gemiddelde gezin (man, vrouw en hun volwassen zoon) dat in een eenkamerappartement van vijf verdiepingen woont. Zo’n gezin moet een tweekamerappartement krijgen. Laten we de situatie ingewikkelder maken. De zoon trouwde en schreef zijn vrouw bij hem in. Hij en zijn ouders dienden afzonderlijk een aanvraag in voor woningverbeteringen. In dat geval kunnen ze rekenen op twee appartementen. Als u ook een grootmoeder voorschrijft die dringend zorg nodig heeft, dan kunt u er drie krijgen. Het is waarschijnlijk niet nodig om verder te compliceren, de logica is al duidelijk.

Zoals duidelijk blijkt uit het herhaaldelijk aangehaalde voorbeeld door het hoofd van het Moskou-bouwcomplex Vladimir Resin, moesten vertegenwoordigers van de afdeling gemeentelijke huisvesting die zich bezighielden met de hervestiging van te slopen huizen, voor de volgende optie staan: 14 huurders werden geregistreerd in een eenkamerappartement. Bovendien waren ze allemaal geregistreerd op een volledig wettelijke basis. Hieruit volgt de conclusie: er is geen limiet aan de menselijke sluwheid, die profiteert van elke staatsgreep. En conclusie nummer twee: zelfs in een stabiele markt, wanneer de prijzen niet stijgen, maar voor een aantal categorieën woningen zelfs dalen, hebben specialisten die bekend zijn met de fijne kneepjes van de wetgeving en het probleem zorgvuldig bestudeerd, altijd de mogelijkheid om goed geld te verdienen. Daarom zijn ze specialisten.