Hypotheek: 10 tips en misvattingen erover

Allereerst betekent het verkrijgen van een lening de noodzaak om maandelijkse (op een strikt gedefinieerde dag) betalingen te doen om de hoofdsom en rente van de lening te betalen. In de meeste gevallen kunt u contant geld storten op een rekening bij een filiaal van de crediteurenbank of via een bankoverschrijving van een andere bank (bijvoorbeeld door de boekhoudafdeling van de werkgever opdracht te geven om maandelijks een bepaald bedrag over te maken volgens de opgegeven gegevens). Het belangrijkste is dat u op de dag van de volgende betaling het vereiste bedrag op uw betaalrekening heeft staan. Als u bijvoorbeeld voor langere tijd weg moet, moet u een voldoende bedrag storten om meerdere maandelijkse betalingen af ​​te betalen..

In geval van vertraging wordt een boete in rekening gebracht (in verschillende banken 0,2-0,5% voor elke dag dat de betaling vertraging oploopt). Als het echter onbeduidend is, wordt het om zeer goede redenen verklaard, en de kredietnemer voordat dit werd onderscheiden door “uitstekende betalingsdiscipline”, kan de bank doen zonder boetes.

10 tips om een ​​lening te krijgen

1. Beoordeel uw mogelijkheden.

Bepaal allereerst hoeveel van de lening u kunt aanvragen en hoeveel het appartement uiteindelijk gaat kosten. Kredietcalculators, die op de websites van veel banken staan, helpen hierbij. Houd er rekening mee dat de maandelijkse betaling in de meeste gevallen niet meer kan zijn dan 40% van het inkomen, en het maximale geleende bedrag is in de regel beperkt tot 70-80% van de kosten van het gekochte appartement. Kredietmakelaars kunnen ook helpen bij het kiezen van een hypotheekprogramma – speciale agentschappen die zijn ontworpen om informatie te verzamelen over hypotheekservicepakketten, de kredietnemer te adviseren en hem te helpen bij het verzamelen van documenten en het verkrijgen van een lening.

2. Ben het eens met je baas.

Informeer bij de werkgever of hij ermee instemt om uw inkomen te bevestigen en in welke vorm dit zal gebeuren (attest in de vorm van 2-NDFL, een door de manager ondertekende vrije brief of een persoonlijk gesprek tussen de baas en de kredietverantwoordelijke). Als uw bedrijf niet geneigd is informatie te verstrekken over het werkelijke salaris van zijn werknemers, is het de moeite waard om op zoek te gaan naar een “loyale” bank die akkoord gaat met een ander bewijs van inkomen..

3. De rente is niet alles.

Het is niet de moeite waard om in te stemmen met een lening van meer dan 15% per jaar in roebels en 12% per jaar in vreemde valuta. Houd er echter rekening mee dat een bank een lage rente kan declareren, maar nog steeds vrij aanzienlijke compensatiekosten in rekening brengt, zoals een jaarlijkse accountbeheervergoeding of hoge tarieven van een dichte verzekeringsmaatschappij..

4. Wees niet sluw in het interview.

U wordt nog steeds opgenomen in de openbaarheid – kredietmedewerkers hebben een goed idee van hoeveel babysitten, auto-onderhoud, enz. Kosten. En als het u nog steeds lukt om bankiers te misleiden en een groot geleend bedrag te krijgen, kunt u problemen voor uzelf creëren: maandelijks betalingen aan de bank kunnen overweldigend zijn voor het gezinsbudget.

5. Lees het contract aandachtig door.

De ideale optie is om een ​​advocaat te raadplegen over de “subtiele” punten van het contract. Punten die speciale aandacht vereisen – de mogelijkheid om de voorwaarden van de lening te herzien, onderbrekingen in betalingen, de verantwoordelijkheid van de lener in geval van vertraging, enz..

6. Wees voorbereid op het onverwachte.

Het is mogelijk dat voor het verkrijgen van een lening naast bankkosten extra investeringen van u nodig zijn. Een aanzienlijk bedrag zijn meestal de kosten voor het vinden van een appartement – de diensten van een makelaar, het verzamelen van documenten, enz. Kijk welke documenten u bij de bank moet indienen om een ​​overeenkomst te sluiten. Onthoud dat hun lijst aanzienlijk kan worden uitgebreid tijdens het maken van een deal. Houd er rekening mee dat sommige banken de diensten van “hun” notarissen tegen hoge tarieven opleggen.

7. Beslis over de markt.

Het tarief op de “primaire” vóór registratie van woningen in het bezit bij de meeste banken is 2-3 procentpunten hoger. En rekening houdend met de laatste wijzigingen in de wetgeving, wordt verwacht dat de prijzen zullen stijgen op de primaire vastgoedmarkt. Als u echter een nieuw appartement koopt, hoeft u meestal geen geld uit te geven aan een makelaar en hoeft u de juridische zuiverheid van de verworven woning niet te controleren. Bovendien is niet elke “secundaire woning” geschikt voor een hypotheek – het huis mag niet worden gesloopt, anders zal de bank niet akkoord gaan met het lenen van een dergelijk appartement..

8. Kies een makelaar.

De makelaar moet loyaal zijn aan de hypotheek. Anders zal hij u eindeloos herhalen dat de “schone” verkoop van het appartement veel sneller zou zijn, kwalijk zou zijn als u om aanvullende documenten vraagt ​​en aanvullende betalingen eist. Bovendien moet de makelaar een garantie geven voor de juridische netheid van het appartement. Het verkrijgen van de rechtmatige eigenaar van uw huis na twee of drie jaar afwikkeling van de lening kan kostbaar zijn. In dat geval betaalt de verzekeraar de bank voor u, maar het bestede geld kan niet worden geretourneerd..

9. Controleer uw vluchtroutes.

Evalueer hoe snel u een nieuwe baan kunt vinden met een acceptabel inkomen om de lening af te lossen. En als uw echtgenoot optreedt als medefinancier, overweeg dan voordat u een hypotheek aanvraagt, om een ​​huwelijkscontract te ondertekenen om een ​​aanzienlijk aantal problemen met herregistratie van schulden en verdeling van eigendom in geval van echtscheiding te voorkomen..

10. Denk nog eens na.

Volgens de meeste kredietnemers is het de moeite waard om het te gebruiken als het mogelijk is om het zonder hypotheek te stellen en een appartement ‘schoon’ te kopen (bijvoorbeeld als je een gewone lening hebt gekregen). Rekening houdend met de rentebetalingen, stijgen de kosten van het “hypotheek” appartement met 60-90%. Bovendien, totdat de lening volledig is terugbetaald, kunt u niet vrij over huisvesting beschikken, elke transactie ermee moet worden overeengekomen met de hypotheekbank.

10 misvattingen

Misvatting # 1: lening voor de aankoop van een appartement wordt verstrekt door onroerend goed

Vreemd genoeg worden hypotheekverstrekkers voortdurend geconfronteerd met deze misvatting. Ondertussen worden leningen verstrekt door banken en verlenen agentschappen intermediaire diensten – ze helpen potentiële leners bij het kiezen van een geschikte hypotheekregeling, beoordelen hun verzoeken correct, verzamelen documenten, enz. Ongeveer 80% van de kredietnemers zijn mensen die hun eigendom met een hypotheek inruilen voor een betere. Dit vereist allereerst een beoordeling van het bestaande vastgoed; in de tweede – de wensen van de klant. Daarnaast stellen banken speciale eisen aan een appartement dat via een hypotheek is gekocht. Het vinden van een geschikte woning, rekening houdend met de voorwaarden van de bank – is ook de taak van een makelaar.

Misvatting 2: de bank stelt geen speciale eisen aan het inkomen van leners, aangezien het gekochte appartement verpand is, wat betekent dat de bank niets riskeert

Bij het kopen van een appartement via een hypotheek, wordt het gekochte onroerend goed als onderpand gelaten – dit is een garantie voor de bank. Het doel van de bank is echter niet om het geïnvesteerde geld terug te geven, maar om er winst uit te halen (d.w.z. rente over de lening). Daarom worden er bepaalde eisen gesteld aan de hoogte van het inkomen van de lener. Het geleende bedrag is direct afhankelijk van de hoogte van het salaris. Op verzoek van de bank mag het bedrag aan maandelijkse afbetalingen op de lening niet meer bedragen dan 35-40% van het maandelijks inkomen (officieel of niet-officieel). Op basis van het inkomen van de lener wordt het maximale bedrag aan maandelijkse afbetalingen voor hem berekend en het maximale geleende bedrag dat de bank aan de klant wil verstrekken, hangt ervan af. Tegelijkertijd kunt u met de hypotheekregeling het inkomen verhogen, rekening houdend met het totale inkomen van de echtgenoten.

Misvatting # 3: bij aankoop van een appartement op krediet is het appartement eigendom van de bank

Deze fout treedt op vanwege het feit dat mensen onderpand en eigendom verwarren. Een appartement dat via een hypotheek is gekocht, wordt immers verpand aan een bank. De belofte is echter slechts een last. De lener wordt direct eigenaar van het gekochte appartement. De lener kan in een appartement wonen, alle gezinsleden inschrijven of zelfs een appartement verhuren (met toestemming van de bank). De enige last (het is geregistreerd bij de RRB) is dat hij het appartement niet kan verkopen of ruilen totdat de koper de lening terugbetaalt.

Misvatting # 4: bij het kopen van een appartement op de primaire markt is de hypotheek het gekochte onafgewerkte appartement

Dit is niet helemaal waar. Een appartement kan pas een hypotheekobject worden nadat het eigendom ervoor is geregistreerd – in het geval van een onafgewerkt appartement is dit onmogelijk. Bij het werken met de primaire markt gebruiken banken twee schema’s. Bij het werken volgens het eerste schema kiest de opdrachtgever zelf de ontwikkelaar en het object waarin hij een appartement koopt. Echter, gezien de hoge risico’s op het gebied van aandelenparticipatie, eist de bank dat de lener het appartement dat hij al heeft in pand geeft. Na de voltooiing van de bouw en het ontstaan ​​van eigendom van het nieuwe appartement, verwijdert de bank het onderpand voor het oude appartement en neemt het nieuwe als onderpand. In de tweede regeling accrediteert de bank meerdere bouwbedrijven die de financiële audit hebben doorstaan. In dit geval is het aantal bedrijven en objecten dat de bruikleennemer kan kiezen beperkt, maar is er geen onderpand nodig in de vorm van een bestaand appartement..

Misvatting # 5: een lening krijgen kost niets

Dit is helaas niet waar. Bij het verkrijgen van een hypotheeklening moet de lener voorbereid zijn op aanzienlijke afbetalingen. Alleen al voor de behandeling van de aanvraag door de kredietcommissie (zonder het resultaat te garanderen), moet u ongeveer $ 100 betalen. Na de selectie van het object, zal het nodig zijn om te betalen voor de onafhankelijke beoordeling (door de taxateur van de bank) – $ 100-150. Voor het openen van een bankrekening betalen ze 0,75% tot 1% van het geleende bedrag. Na de aankoop moet u ook verzekeringspremies betalen – 1,5 – 1,8% van het geleende bedrag.

Misvatting # 6: zonder geld voor een aanbetaling, moet u niet eens aan een hypotheek denken

De aanbetaling (dwz het bedrag dat betaald moet worden om zelf een appartement te kopen) is bij verschillende banken van 20-30% van de kosten van het appartement. Er zijn twee manieren om zonder aanbetaling te doen. De eerste is het verkrijgen van een lening voor consumentendoeleinden (het ontvangen bedrag wordt geïnvesteerd in de aankoop van een appartement). De tweede manier is beschikbaar, op voorwaarde dat de lener al een soort onroerend goed heeft. In dat geval kan de transactie worden uitgevoerd onder het hypotheekruilprogramma. Het geld dat wordt ontvangen bij de verkoop van het bestaande onroerend goed, wordt gecrediteerd als een eerste betaling.

Misvatting # 7: als de bank de lener toestemming geeft voor een bepaald bedrag, krijgt de klant deze, ongeacht de kosten van het appartement

Als de bank de lener een leningvergunning heeft afgegeven, bijvoorbeeld in $ 30.000, verwacht de lener precies dit bedrag. De bank stelt echter dat de verstrekte lening niet meer bedraagt ​​dan 80% (of 70% – afhankelijk van de bank) van de waarde van het appartement. Dat wil zeggen, als de lener een appartement vindt ter waarde van $ 35.000, zal de bank hem niet de beloofde $ 30.000 geven, maar slechts $ 28.000 (80% van de kosten van het appartement). Er is ook een situatie waarin het door de klant gekozen appartement wordt beoordeeld onder de marktwaarde (eisen van de verkoper) na een onafhankelijke beoordeling van de bank. In dat geval stemt de bank ermee in om alleen een lening te verstrekken voor een bedrag van 80% (70%) van de getaxeerde waarde. De lener moet dan ofwel zelf het ontbrekende geld voor de aankoop zoeken, ofwel een ander appartement zoeken.

Misvatting # 8: alle risico’s van de lener zijn verzekerd

Dit is een veel voorkomende misvatting dat elke hypotheektransactie noodzakelijkerwijs verzekerd is. Bij het kopen van een appartement via een hypotheek, hebben banken de volgende soorten verzekeringen nodig: verzekering van eigendomsrechten, eigendommen, evenals de levens- en werkcapaciteit van de lener. Alle verzekeringskosten zijn voor rekening van de lener. Tegelijkertijd zijn niet de risico’s van de kredietnemer verzekerd, maar de risico’s van de bank en bij een verzekerde gebeurtenis zullen alle betalingen aan de bank worden overgemaakt. De lener kan desgewenst zijn eigen risico’s verzekeren, maar hij zal hiervoor apart moeten betalen.

Misvatting # 9: als de bank failliet gaat, zullen de schuldeisers van de bank de kredietnemer dwingen de volledige schuld in één keer te betalen

Dit is niet waar. Als een bank failliet gaat, gaat zijn vermogen naar schuldeisers. Maar dit heeft geen invloed op het lot van de lener. De lener verandert eenvoudig de begunstigde, ten gunste van wie hij het resterende bedrag en de rente betaalt. Ongeacht de verandering van kredietverstrekker, kunnen de voorwaarden van de leningsovereenkomst in geen geval worden herzien.

Misvatting # 10: als de lener na enkele jaren van aflossing van de geleende bedragen het benodigde bedrag niet meer kan betalen, neemt de bank alles weg.

Dit is niet waar. Door meerdere jaren rente te betalen over een lening, weet iemand een deel van de lening aan de bank terug te betalen. Daarnaast wordt er nog geld bijgedragen als aanbetaling. Dit aandeel in het appartement is eigendom van de lener. Als de lener de afbetalingen van de lening niet meer kan betalen, wordt het door hem gekochte appartement omgeruild. Voor de lener wordt huisvesting gekocht voor het bedrag dat hij heeft betaald, en de extra betaling gaat naar de terugbetaling van de schuld aan de bank.